дело № 2- 2683/17

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 мая 2017 года г. Казань 

Приволжский районный суд г. Казани в РТ составе:

председательствующего судьи Зариповой Л.Н.,

при секретаре Салаховой А.Ф., 

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости,

ФИО2 Н О В И Л:

Истец обратился в суд с иском к ответчику ООО «

<

данные изъяты>» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости, в обоснование иска указав, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком были заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№, по условиям которого Продавец обязался передать Покупателю нежилое помещение № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное на 1 этаже во второй секции в 7-19 этажном жилом доме по 

<

адрес> (3 дом, позиция 4). Истцом обязательства по оплате стоимости нежилого помещения в размере 

<

данные изъяты> рублей исполнены в полном объеме. Однако до настоящего времени основной договор с истцом не заключен, в собственность истцу нежилое помещение не передано. 

На основании изложенного, истец просит признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между сторонами, договором долевого участия в строительстве, признать за истцом право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № обшей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного на 1 этаже жилого дома во второй секции 7-19 этажного кирпично-монолитного жилого дома по 

<

адрес> (3 дом, 4 позиция).

В судебном заседании представитель истца исковые требования поддержал в полном объеме.

Внешний управляющий ответчика ООО «

<

данные изъяты>» ФИО3 не явился, извещен (л.д. 23)

Выслушав представителя истца, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему. 

Определением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ в отношении общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>»№, ОГРН №, введена процедура банкротства- внешнее управление сроков на 

<

данные изъяты> месяцев. Внешним управляющим назначен ФИО3 

Согласно части 6 статьи 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:

1) заключение договора участия в долевом строительстве;

2) заключение договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства;

4) заключение договора займа, обязательства по которому в части возврата суммы займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

5) внесение денежных средств и (или) иного имущества в качестве вклада в складочный капитал товарищества на вере (коммандитного товарищества) с последующей передачей жилого помещения в многоквартирном доме после завершения его строительства в собственность;

6) заключение договора простого товарищества в целях осуществления строительства многоквартирного дома с последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность;

7) выдача векселя для последующей оплаты им жилого помещения в многоквартирном доме;

8) внесение денежных средств в жилищно-строительный кооператив в целях участия в строительстве многоквартирного дома;

9) заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.

В силу части 1 статьи 201.4 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, требования о передаче жилых помещений и (или) денежные требования участников строительства, за исключением требований в отношении текущих платежей, могут быть предъявлены к застройщику только в рамках дела о банкротстве застройщика с соблюдением установленного настоящим параграфом порядка предъявления требований к застройщику.

Статьей 201.8 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» предусмотрено, что с даты вынесения арбитражным судом определения о введении наблюдения в отношении застройщика, в ходе проведения наблюдения и всех последующих процедур, применяемых в деле о банкротстве застройщика, только в рамках дела о банкротстве с соблюдением установленного настоящей статьей порядка подлежат предъявлению и рассмотрению следующие требования других лиц к застройщику или застройщика к другим лицам:

1) о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства;

2) об истребовании недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства, из чужого незаконного владения;

3) о сносе самовольной постройки;

4) о признании сделки в отношении недвижимого имущества недействительной или незаключенной, применении последствий недействительности сделки в отношении недвижимого имущества;

5) о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в пользование;

6) о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество.

Таким образом, буквальное значение содержащихся в нормах параграфа 7 главы 9 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» слов и выражений указывает, что положения п.1 ч.1 ст. 201.8 Закона не применимы к спорным правоотношениям, объектом которых является нежилое помещение, а лица, заявляющие требования относительно нежилых помещений к лицам, участвующим в деле о банкротстве, не отнесены.

В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-Фз «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями и дополнениями)» настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов имущества участников долевого строительства.

Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности допускается только:

1) на основании договора участия в долевом строительстве;

2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ООО «

<

данные изъяты>» заключен предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№, по условиям которого Продавец обязуется передать в собственность Покупателя нежилое помещение № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенное на 1 этаже во второй секции многоквартирного 7-19 этажного жилого дома по 

<

адрес> (3 дом, позиция 4).

В соответствии со ст.2.2.1 Договора цена, подлежащая уплате Покупателем Продавцу за приобретённое помещение, устанавливается сторонами в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Согласно пунктам 4.1,4.2 Договора стороны договорились, что основной договор между Продавцом и Покупателем должен быть подписан в течение 

<

данные изъяты> дней с момента государственной регистрации права собственности продавца на квартиру, но не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно с подписанием основного договора Покупатель обязуется подписать передаточный акт. Отказ Покупателя от подписания передаточного акта равнозначен отказу Покупателя от подписания основного договора.

В силу пунктов 4.5, 4.6 Договора Покупатель в качестве обеспечения обязательств по заключению основного договора оплачивает Продавцу сумму в размере 

<

данные изъяты> рублей. Сумма обеспечительного платежа подлежит оплате Покупателем в день подписания настоящего договора.

Истцом обязательства по оплате стоимости нежилого помещения исполнены в полном объеме ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12-15), что не опровергнуто ответчиком.

В нарушение условий предварительного договора купли-продажи ответчик не выполнил свои обязательства по заключению основного договора, передаточного акта с передачей истцу нежилого помещения в собственность.

Истец просит признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения № № от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве.

Согласно правовой позиции Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в п.9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации ДД.ММ.ГГГГ, при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьями 2 (пункт 1) и 3 (части 1 и 2) названного Закон, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию.

В силу ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации (с изменениями и дополнениями), договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Существо заключенного предварительного договора купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ нежилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м, расположенного на 1 этаже во второй секции многоквартирного 7-19 этажного жилого дома по 

<

адрес> (3 дом, позиция 4), свидетельствует о том, что фактически между сторонами в данном случае сложились правоотношения, связанные с участием в долевом строительстве нежилого помещения.

Данный вывод, в частности, следует из совокупного толкования вышеуказанных условий пунктов 4.1 и 4.2 Договора, согласно которым заключение основного договора купли-продажи связано с обязательным одновременным подписанием передаточного акта, причем договором установлен крайний срок подписания основного договора и передачи нежилого помещения истцу – не позднее ДД.ММ.ГГГГ. Также следует отметить, что оплата стоимости нежилого помещения произведена в день подписания предварительного договора.

Собственником земельного участка является ООО «

<

данные изъяты>».

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что ответчик ООО «

<

данные изъяты>» соответствует понятию «Застройщик» в соответствии с вышеуказанными положениями Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», и он обязался построить многоквартирный дом с нежилыми помещениями и передать согласно предварительному договору купли-продажи №№ от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение ФИО1 в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ с привлечением денежных средств, полученных от истца.

Таким образом, требование о признании предварительного договора купли-продажи нежилого помещения № И3-198 от ДД.ММ.ГГГГ договором долевого участия в строительстве является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Рассматривая вопрос о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст.12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем: признания права.

В силу пункта 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Исполнив обязательства по внесению оплаты за нежилое помещение в полном объеме, истец ФИО1 вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору со стороны ответчика, а при неисполнении обязательств другой стороной - требовать защиты своих прав, в том числе, путем предъявления требования о признании за ним права на долю в незавершенном строительством объекте в виде нежилого помещения. 

При таких обстоятельствах, заявленное исковое требование о признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на 1-м этаже второй секции в 7-19 этажном кирпично- монолитном жилом доме по 

<

адрес> (3дом, позиция 4), является обоснованным и подлежит удовлетворению.

Согласно ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины в размере 20026 рублей (л.д. 5-6).

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

Р Е Ш И Л:

Исковое заявление ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» о признании предварительного договора купли-продажи договором долевого участия в строительстве и признании права собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи нежилого помещения №№ от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» и ФИО1, договором участия в долевом строительстве нежилого помещения.

Признать за ФИО1 право собственности на долю в незавершенном строительством объекте недвижимости в виде нежилого помещения № общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенного на 1-м этаже второй секции в 7-19 этажном кирпично- монолитном жилом доме по 

<

адрес> (3дом, позиция 4).

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «

<

данные изъяты>» в пользу ФИО1 расходы по оплате государственной пошлины в размере 

<

данные изъяты> рублей.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Татарстан в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме решения через Приволжский районный суд г. Казани.

Судья Приволжского районного 

суда г.Казани Л.Н.Зарипова

Мотивированное решение изготовлено: 22.05.2017 года