дело № 2-2006/2023 

УИД 03RS0064-01-2023-001299-25

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

город Уфа 28 августа 2023 года

Уфимский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Вахитовой Д.М.,

при секретаре Кагировой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ООО «ТЭКСТРО» к Вареник ФИО12 о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «ТЭКСТРО» (далее – ООО «Тэкстро») обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании денежных средств в виде неосновательного обогащения в размере 1 352 489,27 руб., а также расходы на оплату госпошлины в размере 14 962 рублей, мотивируя требования тем, что 17.12.2021 года между ООО «Тэкстро» и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 122,8 кв.м., с кадастровым номером: № и земельного участка, общей площадью 1 086 кв.м., с кадастровым номером: №, расположенных по адресу: 

<

адрес>

После передачи жилого дома ответчику и по его просьбе были выполнены работы, а именно: 1) Выполнение работ по устройству ограждения земельного участка, в том числе монтаж ограждения и въездных ворот на общую сумму 454 089,27 рублей, что подтверждается УПД № 134 от 20.04.2022 г., УПД № 209 от 27.05.2022 г., УПД № 214 от 09.06.2022 г., УПД № 215 от 10.06.2022 г., УПД № 216 от 10.06.2022 г., УПД № 220 от 13.06.2022 г. 2) Выполнение работ по подключению дома к газоснабжению на сумму 350 000 рублей, что подтверждается Актом № 17 от 21.12.2021 г., Актом № 28 от 02.03.2022 г., Платежным поручением № 893 от 28.02.2022 г.. 3) Выполнение работ по монтажу дополнительного отопления в доме, устройство системы водяного пола по периметру теплого контура дома, обвязки котельной на сумму 548 400 рублей, что подтверждается Актом выполненных работ от 31.03.2022 г., Платежным поручением № 384 от 31.01.2022 г., УПД № ЦБ-1104 от 12.01.2022 г., Платежным поручением № 51 от 11.01.2022 г., УПД по закупу используемых материалов (УПД 10042 от 09.12.2021 г., УПД № 9922 от 07.12.2021 г., УПД 10576 от 23.12.2021 г., УПД № 10655 от 27.12.2021 г., УПД № 10622 от 25.12.2021 г., УПД № 10658 от 01.02.2022 г., УПД № 10086 от 10.12.2021 г., УПД № 11866 от 02.03.2022 г., УПД № 10836 от 30.12.2021 г., УПД № 11514 от 01.03.2022 г., УПД № 10041 от 09.12.2021 г., УПД № 10576 от 31.01.2022 г.), платежными поручениями по оплате материалов. Общая сумма работ составила 1 352 489,27 рублей. Договор в письменном виде передавался для подписания ответчику, но с его стороны подписан не был. При этом ФИО1 допустила истца к выполнению работ и приняла их результат. После выполнения работ, ответчик уклонялся от подписания акта. 02.03.2023 г. от истца в адрес ответчика направлена претензия № 427, согласно почтовому идентификатору претензионное письмо получено 13.03.2023 г., однако ответа не последовало.

В судебном заседании представители ООО «Тэкстро» ФИО2, ФИО3, действующие на основании доверенности, исковые требования поддержали в полном объеме, просили удовлетворить с учетом дополнений к отзыву на возражение.

В судебном заседании представитель ФИО1– ФИО4, действующий на основании доверенности, исковые требования не признал, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.

Допрошенный в судебном заседании свидетель ФИО5 пояснил, что является другом семьи ФИО1 и ФИО6 О намерении покупки жилого дома многократно слышал от семьи Вареник. Так как он сам некоторое время назад занимался приобретением жилого дома, то ФИО6 с ним советовался по поводу условий. Он советовал ему покупать дом в готовом виде, чтобы не вкладываться в строительство – с коммуникациями и отделкой. При беседе с ФИО6 последний пояснил что в цену жилого дома в размере около 6 млн руб. входят все коммуникации включая воду, газоснабжение, забор по периметру и отделка. ФИО6 никогда не говорил ему о том, что работы в доме выполнялись за отдельную плату или, что стоимость выполненных работ не включена в стоимость жилого дома.

Свидетель ФИО7 в судебном заседании пояснил, что является братом ФИО6, с братом часто общаются. В момент приобретения дома семьей Вареник он тоже занимался подбором дома для своей семьи и также рассматривал вариант в этом коттеджном поселке. При общении с застройщиком все продаваемые дома рядом с домом ФИО1 продавались уже с коммуникациями, отделкой, забором. По адресу дома ФИО1 был несколько раз, в том числе, когда его брат показывал ему дом. О том, что ФИО6 отдельно договаривался с застройщиком о проведении работ за дополнительную плату никогда не слышал. Со слов ФИО6 в стоимость дома входили все работы, включая подвод коммуникаций, отделка, забор. 

Свидетель ФИО6 в судебном заседании пояснил, что является супругом ответчика. Он сам занимался подбором жилого дома вместе с супругой. Объявление о продаже дома они нашли на сайте электронных объявлений Авито и связались с риэлтором Эльвирой, которая занималась продажей домов в данном коттеджном поселке. Впоследствии он подписал предварительный договор, в который включил условия о проведении работ силами застройщика, перечень которых указан. Застройщик взятые на себя обязательства исполнил в полном объеме. Кроме того, в п. 19 основного договора застройщик обязался передать жилой дом в пригодном для проживания состоянии. Указал что никаких договоренностей о том, что спорные работы будут выполняться за отдельную плату не было, не имеется переписки, договоров и других доказательств. Считает, что данный иск подан вследствие обращения его супруги в Орджоникидзевский районный суд г. Уфы с иском о защите прав потребителей о взыскании стоимости устранения строительных недостатков. У него имеется видеозапись объявления с сайта Авито, на котором видно, что жилой дом продавался с работами, стоимость которых пытается взыскать ООО «Тэкстро». 

Выслушав представителей истцов, ответчика, пояснения свидетелей, исследовав и оценив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему. 

Согласно части 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно части 1 статьи 702 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.

В соответствии со статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договором подряда не предусмотрена предварительная оплата выполненной работы или отдельных ее этапов, заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок, либо с согласия заказчика досрочно.

Подрядчик вправе требовать выплаты ему аванса либо задатка только в случаях и в размере, указанных в законе или договоре подряда. 

Согласно пункту 1 ст. 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В судебном заседании установлено и подтверждается материалами дела, что 19.11.2021 года между ООО «Тэкстро», в лице генерального директора ФИО8 и ФИО6 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, находящихся по адресу: 

<

адрес>, с/с 

<

адрес>. 

Согласно п. 2.2. предварительного договора стороны пришли к взаимному согласию, что покупателем по основному договору купли-продажи будет гр. Вареник ФИО13, ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Согласно п. 2 предварительного договора стороны установили стоимость объекта в размере 6 050 000 рублей.

Согласно пункту 3.6. предварительного договора купли-продажи от 19 ноября 2021 года продавец ООО «Тэкстро» обязался осуществить в доме следующие ремонтные работы:

1. По периметру забор с трех сторон. Фасадная часть: ворота распашные калитка. Труба профильная с фасада, профлист.

2. В доме: газ, электричество, шамбо, вода (скважина 30-32).

3. Отделка: штукатурка стен под обои, сантехника, теплый пол по всему периметру дома (теплый контур), электричество до щитка в доме, тяжка под чистовое покрытие по всему периметру.

4. Отопление от газового и электрокотла, обвязка.

Согласно свидетельству о заключении брака от 14.01.2012 года серии 

<

...> ФИО6 и ФИО1 заключили брак, о чем составлена запись акта о заключении брака № 03.

17.12.2021 года между ООО «Тэкстро», в лице генерального директора ФИО8 и ФИО1 заключен договор купли-продажи одноэтажного жилого дома, общей площадью 122,8 кв.м., с кадастровым номером: № и земельного участка, общей площадью 1086 кв.м., с кадастровым номером: 02:47:130801:3031, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Согласно п. 4 договора от 17.12.2021 г. объект продается по цене в размере 6 050 000 рублей. 

Согласно п. 19 договора купли продажи дома и земельного участка от 17.12.2021 года, по соглашению сторон договора продавец обязуется передать объекты в пригодном для проживания состоянии.

Согласно п. 24 вышеуказанного договора от 17.12.2021 года, договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь-то в устной или письменной форме, до заключения договора.

17.12.2021 года между сторонами подписан передаточный акт на вышеуказанные объекты недвижимого имущества. Стоимость по договору составила 6 050 000 (шесть миллионов пятьдесят тысяч) рублей. 

Переход права собственности на вышеуказанный жилой дом и земельный участок на имя ФИО1 зарегистрирован в Управлении Росреестра по РБ, запись в реестре 02:47:130801:4611-02/372/2021-3 от 21.12.2021 года и 02:47:130801:3031-02/372/2021-5 от 21.12.2021 года, соответственно. 

02.03.2023 года истец обратился к ответчику с претензионным письмом № 427 с требованием подписать акт выполненных работ и добровольно оплатить сумму выполненных работ в размере 1 352 489,27 рублей.

В ответе на претензию от 23.03.2023 года, ответчик указал, что дополнительные работы были предусмотрены предварительным договором купли-продажи, реклама макета готового дома при продаже включала указанные работы, какого-либо уведомления об увеличении стоимости ответчик не получал, согласия на увеличение стоимости он не давал, требования о выплате суммы выполненных работ в размере 1 352 489,27 рублей не признает.

Часть 1 статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации устанавливает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Согласно части 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу части 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из разъяснений абзаца второго пункта 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Как следует из условий предварительного договора купли-продажи объекта недвижимого имущества от 19 ноября 2021 года, согласно п. 1 стороны обязуются в срок до 19 декабря 2021 года заключить основной договор купли-продажи спорного жилого дома и земельного участка. 

Согласно п. 3.6 предварительного договора ООО «Тэкстро» взяло на себя обязательства выполнить работы, являющиеся предметом иска (кроме стяжки под чистовое покрытие по всему периметру).

17 декабря 2021 года между истцом и ответчиком заключен основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, то есть в срок, указанный в п. 1 предварительного договора (до 19 декабря 2021 г. включительно). 

При таких обстоятельствах довод истца со ссылкой на п. 24 договора купли-продажи от 17 декабря 2021 г., согласно которому данный договор отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения договора) является несостоятельным, поскольку основной договор заключен в срок, указанный в предварительном договоре.

Как следует из п. 19 основного договора купли-продажи от 17 декабря 2021 г. по соглашению сторон договора, продавец (ООО «Тэкстро») обязуется передать указанные объекты в пригодном для проживания состоянии.

Согласно части 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

Согласно части 1 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации жилые помещения по площади, планировке, освещенности, инсоляции, микроклимату, воздухообмену, уровням шума, вибрации, ионизирующих и неионизирующих излучений должны соответствовать санитарно-эпидемиологическим требованиям в целях обеспечения безопасных и безвредных условий проживания независимо от его срока. 

Согласно пункту 12 раздела II (Требования, которым должно отвечать жилое помещение) «Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом» утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение).

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 43 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Сторона истца в ходе судебных заседаний не отрицала, что выполнила все работы (кроме устройства стяжки пола), указанные в предварительном договоре купли-продажи объекта недвижимого имущества от 19 ноября 2021 года.

При таких обстоятельствах, анализируя условия предварительного договора купли-продажи от 19 ноября 2021 г., основного договора купли-продажи от 17 декабря 2021 г. суд приходит к выводу, что ООО «Тэкстро» и ФИО1 пришли к соглашению о покупке жилого дома, пригодного для проживания, а истец взял на себя обязательства по выполнению работ, предусмотренных п. 3.6 предварительного договора, которые на момент продажи жилого дома и земельного участка не были завершены, с условием их последующего выполнения. При этом стоимость жилого дома и земельного участка, при условии последующего выполнения указанных в предварительном договоре купли-продажи от 19 ноября 2021 г. работ, составила 6 050 000 рублей.

Доводы истца со ссылкой на отчет оценщика №1875-о/21 в подтверждение того обстоятельства, что на момент заключения основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 декабря 2021 года отсутствовали результаты выполненных работ и стоимость жилого дома и земельного участка составляет 6 050 000 рублей, суд находит несостоятельными на основании следующего.

Как следует из п. 5 основного договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 декабря 2021 года приобретение объектов недвижимости производится с привлечением кредитных средств в размере 3 000 000 рублей, предоставляемых по кредитному договору № G050S21110900459 от 17 декабря 2021 г. АО «АЛЬФА-БАНК». 

Суд приходит к выводу, что организация проведения оценки жилого дома и земельного участка инициирована сторонами кредитного договора - АО «АЛЬФА-БАНК» и ФИО1 и преследовало цель получения кредитных денежных средств для приобретения жилого дома и земельного участка и затрагивает правоотношения сторон в рамках ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ как залогодателя и залогодержателя. Наличие отчета оценщика само по себе не свидетельствует о наличии каких-либо договоренностей между истцом и ответчиком о производстве работ и условиях их оплаты. 

Кроме того, как следует из данного отчета стоимость жилого дома определена в размере 4 250 000 рублей, стоимость земельного участка в размере 1 800 000 рублей, в то время как в договоре купли-продажи жилого дома и земельного участка от 17 декабря 2021 г. стоимость жилого дома составила 4 475 300 рублей, стоимость земельного участка 1 574 700 рублей, таким образом ФИО1 и ООО «Тэкстро» не использовали результат оценки при заключении договора купли-продажи.

Кроме того, стороной истца не представлено доказательств наличия каких-либо договоренностей о перечне спорных работ, стоимости их производства, кроме условий предварительного договора от 19 ноября 2021 года (переписка почтой России, в мессенджерах и т.д.) 

Также стороной истца не представлено доказательств сдачи результатов работ ответчику, направления договора для согласования.

Согласно части 5 ст. 709 Гражданского кодекса Российской Федерации если возникла необходимость в проведении дополнительных работ и по этой причине в существенном превышении определенной приблизительно цены работы, подрядчик обязан своевременно предупредить об этом заказчика. Заказчик, не согласившийся на превышение указанной в договоре подряда цены работы, вправе отказаться от договора. В этом случае подрядчик может требовать от заказчика уплаты ему цены за выполненную часть работы.

Подрядчик, своевременно не предупредивший заказчика о необходимости превышения указанной в договоре цены работы, обязан выполнить договор, сохраняя право на оплату работы по цене, определенной в договоре.

Таким образом, с учетом оценки совокупности доказательств, а именно условий предварительного договора купли-продажи от 19 ноября 2021 г., основного договора купли-продажи от 17 декабря 2021 г., свидетельских показаний, фактического поведения сторон при исполнении взятых на себя обязательств, суд приходит выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Тэкстро» к ФИО1 о взыскании суммы неосновательного обогащения в размере 1 352 489,27 рублей.

Согласно части 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Поскольку судом отказано в удовлетворении иска, оснований для взыскания расходов по оплате государственной пошлины не имеется.

На основании вышеизложенного, руководствуясь положениями статей 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ООО «ТЭКСТРО» к Вареник ФИО14 о взыскании денежных средств, оставить без удовлетворения в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционного порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан через Уфимский районный суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня составления решения в окончательной форме.

Судья Вахитова Д.М.