Дело № 3а-99/2022 

УИД 76OS0000-01-2021-000695-02

Мотивированное 

решение

 изготовлено 4 марта 2022 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 17 февраля 2022 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Сингатулиной И.Г.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания ФИО1, секретарем судебного заседания ФИО2,

с участием:

представителя административного истца ФИО3, действующего на основании доверенности от 31 января 2022 года,

иные лица, участвующие в деле, не явились,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,

установил:

ФИО4 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №329, общей площадью 2 901 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 75 608 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

В обоснование исковых требований в заявлении указано, что вышеуказанное здание находится в собственности административного истца. Установленная в отношении данного объекта по состоянию на 1 января 2019 года кадастровая стоимость 105 045 902,21 рублей, значительно превышает его рыночную стоимость 75 608 000 рублей, определенную на основании отчета ООО «АСВ-Консалтинг» от 24 декабря 2021 года №162-03/2021. Завышение кадастровой стоимости объекта недвижимости влечет за собой пропорциональное увеличение налога на имущество физических лиц. Права и законные интересы административного истца в данном случае нарушены. 

Административный истец ФИО5 в судебное заседание не явился, направил представителя по доверенности (л.д.206) ФИО3, который заявленные исковые требования поддержал по изложенным основаниям, просил их удовлетворить. Дал пояснения по тексту искового заявления. 

От административного ответчика департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором указано, что заявленные требования удовлетворению не подлежат в связи с отсутствием в деле достоверных доказательств величины рыночной стоимости объекта капитального строительства административного истца. Представленный в дело отчет оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта не соответствует требованиям законодательства об оценочной деятельности. Изложены замечания относительно отчета определения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Заинтересованным лицом Управлением Росреестра по Ярославской области представлен письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело в отсутствии представителя. Также указано, что Управление не наделено полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов. Разрешение административного иска Управление оставило на усмотрение суда. 

От заинтересованного лица ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» в лице филиала по Ярославской области поступил письменный отзыв, в котором учреждение просит рассмотреть дело без участия своего представителя, оставило разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованные лица Государственное бюджетное учреждение Ярославской области «Центр кадастровой оценки, рекламы и торгов», администрация городского округа город Рыбинск надлежаще извещены о месте и времени рассмотрения дела, представителей не направили.

Судом на основании части 4 статьи 247 КАС РФ дело рассмотрено при имеющейся явке.

Заслушав представителя административного истца ФИО3, исследовав письменные материалы дела, оценив доказательства в совокупности и взаимной связи, суд приходит к следующему.

В соответствии с положениями части 1 статьи 245, статьи 248 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона от 3 июня 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости помимо прочего, является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Кроме того, возможность защиты нарушенных прав собственников недвижимого имущества путем установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и внесения рыночной стоимости в Единый государственный реестр недвижимости согласуется также с позицией Пленума Верховного Суда Российской Федерации, выраженной в постановлении от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами, дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости».

Судом установлено, что административный истец является собственником объекта капитального строительства – нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 2 901 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес> Данное обстоятельство подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 19 января 2017 года, 25 января 2022 года. 

Объект капитального строительства с кадастровым номером № включен в Перечень объектов недвижимого имущества (зданий, включая помещения в них, помещений), в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость, на 2020 год (п/п №306), 2021 год (п/п №165) (приказ Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 16 декабря 2019 года №31-н, приказ Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 18 декабря 2020 года №34-н).

Из положений статей 399-403 Налогового кодекса РФ, Закона Ярославской области от 18 ноября 2014 года №74-з «Об установлении единой даты начала применения на территории Ярославской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» следует, что административный истец, обладающий правом собственности на вышеуказанное недвижимое имущество, признаваемое объектом налогообложения, является плательщиком налога на имущество физических лиц; размер данного налога определяется на основании сведений о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года №20-н утверждена кадастровая стоимость объекта капитального строительства с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2019 года в размере 105 045 902,21 рублей (п/п №467804) (выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости от 24 декабря 2021 года). 

На основании изложенного следует вывод о том, что права и законные интересы административного истца затрагиваются установленной в отношении принадлежащего ему объекта капитального строительства кадастровой стоимостью, поэтому он имеет право оспаривать результаты определения кадастровой стоимости указанного объекта.

Согласно пункту 19 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце) (часть 5 статьи 247 и часть 1 статьи 248 КАС РФ).

Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

Административным истцом в обоснование заявленных требований представлен отчет ООО «АСВ-Консалтинг» от 24 декабря 2021 года №162-03/2021, согласно которому по состоянию на 1 января 2019 года рыночная стоимость объекта оценки с кадастровым номером № составила 75 608 000 рублей. 

Исходя из статьи 59, части 2 статьи 246 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В пункте 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» указано, что исследуя отчет об оценке объекта недвижимости, суд проверяет его на соответствие законодательству об оценочной деятельности, в том числе федеральным стандартам оценки (статьи 1, 20 Закона об оценочной деятельности). При этом суду надлежит выяснить, отвечает ли лицо, составившее отчет о рыночной стоимости, требованиям законодательства об оценочной деятельности, предъявляемым к оценщикам.

Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки закреплены в статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии с положениями приведенной нормы отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

Аналогичные требования к содержанию отчета установлены пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №299 (далее - ФСО №3).

Исследование отчета с учетом дополнительных письменных пояснений оценщика ООО «АСВ-Консалтинг» ФИО6 к отчету, дает основания суду для вывода о том, что отчет является достоверным доказательством рыночной стоимости объекта капитального строительства.

Оценщик ФИО6 соответствует требованиям, предъявляемым к оценщикам, имеет специальное образование и квалификацию, является членом Ассоциации «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет», его ответственность застрахована в установленном законом порядке. Полномочия, компетенция и квалификация оценщика подтверждены приложенными к отчету об оценке документами.

Проанализировав содержание отчета, суд приходит к выводу о том, что требования действующего законодательства об оценочной деятельности и федеральные стандарты оценки оценщиком не нарушены. 

При проведении оценки оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федеральным законом от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральными стандартами оценки. Отчет составлен в соответствии с требованиями действующего законодательства, предъявляемыми к отчетам об оценке объекта недвижимости, содержит описание объекта оценки, объектов-аналогов, методику их отбора, сопоставления, аргументацию применения необходимых корректировок. Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете имеются ссылки на источники используемой информации, содержащими все необходимые сведения, позволяющие сделать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток.

Административным ответчиком в возражениях приведены замечания относительно отчета ООО «АСВ-Консалтинг». Указано, что при расчете рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом у оценщика отсутствовали основания для применения корректировки на площадь, поскольку, как правило, все помещения разбиваются на части и каждая из частей может быть как больше, так и меньше площади объектов-аналогов.

Согласно пункту 24 Приказа Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик вправе самостоятельно определять необходимость применения тех или иных подходов к оценке и конкретных методов оценки в рамках применения каждого из подходов.

Оценщиком оценена такая физическая характеристика объекта оценки и объектов-аналогов, как площадь, применены корректировки. Описание введенных корректировок, их обоснование в отчете приведено. Расчет рыночной стоимости выполнен исходя из наиболее эффективного использования объекта оценки с учетом дохода, приносимого аналогичными объектами на рынке. 

Заявляя о безосновательности использования объекта-аналога №3 (

<

адрес>), департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области указал, что оценщик использует данный аналог с ценой предложения размере 220 000 рублей или 481 рубль за 1 кв.м. по состоянию на 7 февраля 2018 года (дата объявления о продаже объекта), при этом, на более близкую дату к дате оценки, а именно на 3 сентября 2018 года стоимость была уже 550 рублей за 1 кв.м.

Суд с данным замечанием административного ответчика согласиться не может.

При исследовании рынка оценщик действовал в соответствии подпунктом «д» пункта 11 Приказа Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 №611 «Об утверждении Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», согласно которому объем исследований определяется оценщиком исходя из принципа достаточности. Под принципом достаточности понимается, что действия по сбору информации приходится ограничивать «в ширину» - с точки зрения круга источников или методов, и «в глубину» - с точки зрения степени детализации, глубины проработки вопроса. Иначе информационный поиск может происходить бесконечно долго. Естественным ограничителем здесь должен служить принцип разумной достаточности - достаточности с точки зрения поставленной цели.

Исходя из принципа достаточности, оценщиком были проанализированы основные информационные ресурсы, аккумулирующие в себе наибольшее количество информации о рынке коммерческой недвижимости. Учитывая значительное количество объявлений о продаже коммерческой недвижимости из разных источников, оценщик допускает, что существуют и иные объявления, которые не попали в собранную выборку. 

Из отчета следует, что для определения объема рыночных данных о коммерческой недвижимости является период 12 месяцев до даты оценки, то есть весь 2018 год, на что указано в отчете (страница 63). Использование оферты с исходными данными как в отчете не является ошибкой или недочетом, оферта отвечает всем требованиям, была исследована. 

Доказательства, подтверждающие возможность влияния на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки при использовании в расчетах иной стоимости объекта-аналога №3, не представлены.

Заявляя возражения против отчета административного истца, административный ответчик указал, что в нарушение пункта 22 ФСО №7 оценщик описывает не весь объем доступных рыночных данных и, следовательно, использует в расчетах рыночной стоимости объекта оценки лишь часть объектов-аналогов, вводя тем самым пользователя отчета в заблуждение относительно реальных рыночных данных на земельные участки в выбранном сегменте на дату оценки. Между тем, на дату оценки на рынке представлены и иные аналоги, показывающие иной диапазон цен на земельные участки на дату оценки (предложение № 1 - 

<

адрес>; предложение № 2 - 

<

адрес>); применение в расчетах представленных аналогов привело бы к иному результату оценки.

Оснований согласиться с данным замечанием административного ответчика у суда не имеется.

Объект-аналог - объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Выбор аналогов - исключительная прерогатива оценщика, ограниченная условием сопоставимости объекта оценки и выбранных объектов-аналогов, отбора единиц сравнения, а также соблюдением принципов существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В отчете прописан принцип подбора аналогов, что подтверждает выполнение оценщиком требований федеральных стандартов оценки. 

Предложения административного ответчика не были учтены при анализе рынка ввиду несоответствия периода предложения объектов недвижимости и выбранного оценщиком периода определения объема рыночных данных для анализа и выбора аналогов. Датой публикации и обновления объявлений стоит январь 2017 года и март 2017 года. Оценщиком для определения объема рыночных данных в сегменте коммерческой недвижимости является период 12 месяцев до даты оценки, то есть весь 2018 год. 

Сведений о том, как это повлияло или могло повлиять на итоговый результат рыночной стоимости земельного участка, административным ответчиком не представлено. 

Не может быть признано состоятельным замечание административного ответчика о том, что оценщик в рамках сравнительного подхода не обосновал отказ от сопоставимого с объектом оценки аналога (предложение №1 – 

<

адрес>), поскольку обоснование отказа от данного объекта приведено в отчете на странице 133 (строка 15 таблицы 39).

В силу изложенного указанные возражения административного ответчика не ставят под сомнение выводы, изложенные в отчете ООО «АСВ-Консалтинг». Возражений относительно достоверности отчета в иных частях лицами, участвующими в деле, не заявлено.

В соответствии с частью 1 статьи 14 КАС РФ административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Не соглашаясь с оценкой рыночной стоимости объекта оценки, установленной на основании отчета оценщика ООО «АСВ-Консалтинг», административный ответчик и заинтересованные лица доказательств иной стоимости не представили, о назначении судебной экспертизы не ходатайствовали.

Нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объекта капитального строительства в судебном заседании не установлено, поэтому суд считает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Федерального закона от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При таком положении заявленные административным истцом требования суд признает обоснованными и подлежащими удовлетворению.

В соответствии с разъяснениями пункта 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Поскольку административное исковое заявление о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости было подано в суд 29 декабря 2021 года (по конверту), то в соответствии с положениями Федерального закона от 3 июля 2016 года №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» указанную дату следует считать днем обращения административного истца с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости.

Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Руководствуясь статьями 175 – 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером №, общей площадью 2 901 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости 75 608 000 рублей по состоянию на 1 января 2019 года.

Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 29 декабря 2021 года.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья И.Г. Сингатулина