Дело № 3а-111/2021

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

город Хабаровск 7 июля 2021 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Разуваевой Т.А., при секретаре Джибе С.Е., с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика Правительства Хабаровского края ФИО2, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к Правительству Хабаровского края, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Хабаровский краевой суд с административным иском об установлении кадастровой стоимости трех объектов недвижимости: 

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 217 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 359 015 рублей по состоянию на 1 января 2012 года;

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 788 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 246 644 рублей по состоянию на 1 января 2012 года;

- земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 640 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 575 640 рублей по состоянию на 1 января 2012 года.

В обоснование заявленных требований административный истец с учетом уточнений указала, что в период с 19 ноября 2013 года по 6 декабря 2020 года являлась долевым собственником указанных объектов недвижимости, Постановлением Правительства Хабаровского края от 2 июля 2014 года № 205-пр по состоянию на 1 января 2012 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 2 542 142 рублей 60 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 1 646 021 рубля 68 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 3 425 730 рублей 40 копеек. Отчетом об оценке ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» от 29 декабря 2020 года № 2414.2/ОН-2020 рыночная стоимость указанных земельных участков по состоянию на 1 января 2012 года определена в размере 359 015 рублей, 246 644 рублей и 575 640 рублей соответственно. Пересмотр ставшей архивной кадастровой стоимости земельных участков необходим для оплаты земельного налога в установленном законом размере. 

Определением судьи от 24 мая 2021 года к участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация города Комсомольска-на-Амуре, ФИО4, ФИО5 

В соответствии с положениями статьи 150 КАС РФ административное дело рассмотрено в отсутствие ФИО3, представителей Управления Росреестра по Хабаровскому краю, администрации города Комсомольска-на-Амуре, ФИО4, ФИО5, которые в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела уведомлены надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, указанным в административном исковом заявлении. 

Представитель Правительства Хабаровского края просил отказать в удовлетворении административного иска, пояснил, что пересмотр кадастровой стоимости не может повлиять на налоговую базу, подлежащую примененную при расчете земельного налога в отношении земельного участка административного истца за 2017 и 2018 годы, в связи с чем, у ФИО3 отсутствует право на перерасчет сумм ранее начисленного земельного налога исходя из оспариваемой кадастровой стоимости. Кроме того, представленный ФИО3 оценочный отчет не отвечает требованию допустимости доказательства, в частности, подобранные оценщиком объекты-аналоги существенно отличаются по площади от объекта оценки, при проведении исследования оценщиком не учитывались транспортная доступность, инфраструктура, физические характеристики земельного участка. 

В письменном отзыве Управление Росреестра по Хабаровскому краю указало, что правовую оценку требований административного истца оставляет на усмотрение суда, самостоятельной заинтересованности по данному вопросу не имеет. 

Заслушав объяснения лиц, участвовавших в судебном заседании, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам. 

Согласно сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю ФИО3 на основании договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года являлась собственником 4/5 долей в праве общей долевой собственности на объект кадастрового учета – земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 217 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. На основании договора мены долей от 7 августа 2014 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на 1/2 доли данного земельного участка, отчуждение которой ФИО3 произведено в пользу ФИО4 на основании договора дарения, право собственности административного истца прекращено 7 декабря 2020 года. 

На основании договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года ФИО3 приобрела в собственность 4/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 788 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Данные доли ФИО3 отчуждены ФИО4 на основании договора дарения, право собственности административного истца прекращено 7 декабря 2020 года.

На основании договора купли-продажи от 19 ноября 2013 года ФИО3 приобрела в собственность 4/5 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером № площадью 1 640 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. На основании договора мены долей от 7 августа 2014 года зарегистрировано право собственности ФИО3 на 1/2 доли данного земельного участка, отчуждение которой ФИО3 произведено в пользу ФИО4 на основании договора дарения, право собственности административного истца прекращено 7 декабря 2020 года. 

Таким образом, ФИО3 в период времени с 19 ноября 2013 года по 7 декабря 2020 года являлась участником общей долевой собственности на земельные участки с кадастровыми номерами №. 

В соответствии с частями 1, 5 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно статье 391 НК РФ налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость.

В соответствии со статьей 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии (абзац 2 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно сведениям ФГБУ «ФКП Росреестра» по Хабаровскому краю Правительство Хабаровского края Постановлением от 2 июля 2014 года № 205-пр в отношении указанных объектов недвижимости ФИО3 утвердило по состоянию на 1 января 2012 года следующие значения кадастровой стоимости: для земельного участка с кадастровым номером № - 2 542 142 рубля 62 копейки, для земельного участка с кадастровым номером № - 1 646 021 рубль 68 копеек, для земельного участка с кадастровым номером № - 3 425 730 рублей 40 копеек. Сведения о кадастровой стоимости внесены в государственный кадастр недвижимости 4 января 2015 года.

Приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года № 42 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 2 542 142 рублей 62 копеек, земельного участка с кадастровым номером № - 1 646 021 рубля 68 копеек, земельного участка с кадастровым номером № - 3 425 730 рублей 40 копеек. 

Решением комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 21 октября 2020 года удовлетворено заявление ФИО3 о пересмотре кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, утвержденной приказом министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края от 21 сентября 2018 года № 42. По состоянию на 01.01.2016 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 56 383 рублей 61 копейки, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 37 997 рублей 36 копеек, кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № установлена в размере 103 385 рублей 60 копеек. Дата начала применения кадастровой стоимости указана 14.12.2018 г.

Следовательно, оспариваемая ФИО3 кадастровая стоимость указанных земельных участков является архивной.

В соответствии со статьей 245 КАС РФ и статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» физические лица могут обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», требование о пересмотре кадастровой стоимости, ставшей архивной, может быть рассмотрено по существу, если на дату обращения в суд сохраняется право на применение результатов такого пересмотра для целей, установленных законодательством.

Таким образом, юридическое или физическое лицо имеет право на пересмотр кадастровой стоимости независимо от того, что до принятия судом решения утверждены или внесены в государственный кадастр недвижимости результаты очередной кадастровой оценки, поскольку действующее правовое регулирование предусматривает право заявителя пересчитать сумму налоговой базы с 1 числа налогового периода, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Пунктом 1 статьи 397 НК РФ установлено, что налог подлежит уплате налогоплательщиками - физическими лицами в срок не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом.

В случаях, когда расчет налоговой базы производится налоговым органом, обязанность по уплате налога возникает не ранее даты получения налогового уведомления (пункт 4 статьи 57 НК РФ). Налогоплательщики - физические лица уплачивают налог на основании налогового уведомления, направленного налоговым органом (пункт 4 статьи 397 НК РФ).

Материалами дела подтверждается, что в период с 19 ноября 2013 года по 6 декабря 2020 года ФИО3 являлась сособственником земельных участков с кадастровыми номерами №, налоговой базой в отношении которых при исчислении земельного налога являлась кадастровая стоимость. 

Административным истцом представлены доказательства направления ей налогового уведомления об уплате земельного налога по указанным земельным участкам в 2020 году за предыдущий период, из справки налогового органа следует, что задолженность по земельному налогу по земельным участкам с кадастровыми номерами № сложилась за период с 2017 по 2019 год, решением Центрального районного суда города Комсомольска-на-Амуре Хабаровского края от 21 сентября 2020 года удовлетворен иск ИФНС по городу Комсомольску-на-Амуре к ФИО3 о взыскании задолженности по земельному налогу и пени за 2018 год, в том числе по указанным земельным участкам. 

Следовательно, ФИО3 как налогоплательщик имеет право на пересмотр архивной кадастровой стоимости, установленной по состоянию на 1 января 2012 года, при определении налоговой базы для уплаты земельного налога за 2017 и 2018 годы.

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки, независимо от вида определяемой стоимости, является отчет об оценке объекта недвижимости.

Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости с кадастровыми номерами № произведена оценщиком ООО «Дальневосточный центр оценки собственности» ФИО6, имеющей квалификационный аттестат по направлению оценочной детальности «Оценка недвижимости», с 11 июня 2008 года являющейся членом Некоммерческого партнерства «САМОРЕГУЛИРУЕМАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ АССОЦИАЦИИ РОССИЙСКИХ МАГИСТРОВ ОЦЕНКИ», о чем 29 декабря 2020 года подготовлен отчет № 2414.2/ОН-2020. 

Изучив содержание отчета об оценке, суд приходит к выводу, что он соответствует требованиям, установленным статьей 11 Закона об оценочной деятельности и Федеральному стандарту оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3), утвержденному приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 299. 

В отчете указаны дата составления и порядковый номер; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; сведения о заказчике оценки и об оценщике, проводившем оценку, фамилия, имя, отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты, сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков, цель оценки. Отчет пронумерован постранично, прошит, скреплен печатью, подписан оценщиком, который провел оценку, и руководителем юридического лица, с которым оценщик состоит в трудовых отношениях. Рыночная стоимость объектов недвижимости с кадастровыми номерами № определена по состоянию на ту же дату, на которую утверждена их оспариваемая кадастровая стоимость, что соответствует требованиям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности. 

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 оценщиком составлено точное описание объектов оценки, а именно: представлена информация о количественных и качественных характеристиках оцениваемых объектов, о текущем использовании объектов оценки, другие факторы и характеристики, относящиеся к объектам оценки, существенно влияющие на их стоимость. Исследовано социально-географическое положение Хабаровского края, произведен анализ рынка недвижимости.

Оценщиком подробно описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода (метод сравнения продаж) и отказа от применения доходного и затратного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

Под сравнительным подходом понимается совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами. Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений. В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки (пункты 12-14 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297).

Исходя из положений пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611, сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений.

В пункте 14 ФСО № 1 и подпункте «б» пункта 22 ФСО № 7 указано, что объектом-аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость. В качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы по ценообразующим факторам.

Определяя сегмент рынка, оценщик исходил из того, что оцениваемые земельные участки расположены в городе Комсомольске-на-Амуре, окружающая застройка – смешанная, плотность застройки – средняя, уличное освещение – хорошее, транспортная доступность – хорошая, объект оценки расположен в I климатическом районе, вдоль улицы Вокзальной (на красной линии).

Оцениваемые земельные участки имеют вид разрешенного использования (ВРИ) № 16 «Земельные участки, предназначенные для размещения административных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культуры и спора, культуры, искусства, религии». Вследствие отсутствия рыночных данных о предложениях по продаже участков с указанным видом разрешенного использования оценщиком расширен критерий отбора объектов-аналогов до ВРИ № 5 «Земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания».

Для поиска и подбора объектов-аналогов оценщиком проведен анализ рынка земельных участков города Комсомольска-на-Амуре в 2011 году, источниками получения информации послужили сведения, опубликованные в открытых изданиях региональных СМИ и специализированных изданиях, в том числе журнале «Дальневосточный оценщик», газете «Из рук в руки», сайтах Росреестра, КГКУ «Фонд имущества Хабаровского края», администрации города Комсомольска-на-Амуре, учтено содержание письма Комитета по управлению муниципальным имуществом городской администрации от 2 февраля 2015 года в части сведений о рынке недвижимости в 2010 – 2011 годах. 

Описание действий по подбору объектов-аналогов и определения их характеристик, влияющих на образование цены, подробно изложены в отчете. Исходя из выбранных критериев оценщиком для сравнительного исследования произведен отбор 4 объектов-аналогов.

В качестве единицы сравнения оценщиком выбрана стоимость 1 кв.м общей площади как наиболее универсальная и являющаяся базовой единицей площади в международной системе мер и весов. 

Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Различия в объектах-аналогах были устранены оценщиком путем применения корректировок, их описание и расчет также представлены в отчете. 

После согласования полученных результатов оценщиком определена следующая итоговая рыночная стоимость объектов недвижимости по состоянию на 1 января 2012 года: для земельного участка с кадастровым номером № - 359 015 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № - 246 644 рублей; для земельного участка с кадастровым номером № - 575 640 рублей. 

Содержание приведенного отчета об оценке позволяет сделать вывод, что он подготовлен компетентным лицом и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости объектов оценки. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов-аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости объектов недвижимости. Документ содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объектов оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов. В отчете изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объектов оценки, имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Его содержание изложено четко и ясно, не допускает неоднозначного толкования полученных результатов и не вводит в заблуждение. Отчет об оценке выполнен в соответствии с заданием на оценку. В соответствии с требованиями статей 4, 15.1 Закона об оценочной деятельности гражданская ответственность оценщика ФИО6 застрахована.

Вопреки доводам Правительства Хабаровского края, различие в площади и иных основных характеристиках объектов-аналогов между собой и с объектами оценки само по себе не свидетельствует о том, что отчет не отвечает требованию допустимости доказательства, и выводы оценщика являются неверными. 

В рассматриваемом случае суд исходит из того, что произвести подборку в пределах одного населенного пункта (региона) ряда объектов-аналогов, максимально схожих с объектом оценки как по площади, так и иным характеристикам, влияющим на образование цены, объективно не всегда представляется возможным. 

Изложенные обстоятельства оценщиком ФИО6 при проведении исследования были учтены, выводы в данной части подробно изложены в отчете, указанные различия устранены оценщиком применением соответствующих корректировок, что не противоречит требованиям пункта 14 ФСО № 1 и пункта 22 ФСО № 7.

Доказательства, которые опровергали бы рыночную стоимость объектов недвижимости, заявленную административным истцом и подтвержденную отчетом об оценке, и свидетельствовали бы об ином размере рыночной стоимости этих объектов, не представлены; ходатайств о назначении судебной экспертизы для определения рыночной стоимости подвергнутых оценке объектов недвижимости административными ответчиками не заявлялось. Исходя из положений статьи 14 КАС РФ, предусматривающей, что административное судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, и в соответствии со статей 62, части 5 статьи 247 КАС РФ бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о необоснованности заявленной административным истцом рыночной стоимости объектов недвижимости, лежит на административных ответчиках.

При изложенных обстоятельствах суд полагает, что рыночная стоимость объектов оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности, в связи с чем, требование административного истца об установлении кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами № в размере рыночной подлежит удовлетворению. 

Руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО3 удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 217 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 359 015 рублей на период с 1 января 2012 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 788 кв.м, расположенного по адресу

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 246 644 рублей на период с 1 января 2012 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 640 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости в размере 575 640 рублей на период с 1 января 2012 года и до даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, установленной в результате проведения очередной государственной кадастровой оценки.

Дата обращения ФИО3 с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 12 января 2021 года.

Решение может быть обжаловано в Пятый апелляционный суд общей юрисдикции через Хабаровский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Хабаровского краевого суда Т.А. Разуваева