№ 2-2117/2020

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

03 июля 2020 года г. Одинцово

Одинцовский городской суд Московской области в составе: 

председательствующего судьи Тарханова А.Г.

при помощнике судьи Кокореве Ю.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, погашении записи в ЕГРН, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с исковым заявлением к ФИО3, в котором просил признать ничтожным предварительный договор купли-продажи № 28.03.2012 года, заключенный между ФИО4 и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», применить последствия недействительности сделки и признать отсутствующим право собственности ФИО3 в отношении квартиры, расположенной по адресу: АДРЕС, погасить в ЕГРН запись № от 02.05.2017 года о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру с кадастровым номером № истребовать из чужого незаконного владения квартиру, расположенную по адресу: АДРЕС.

Свои требования мотивировал тем, что 11.07.2001 г. между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого являлось участие ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и КТ «Социальная инициатива и компания» в строительстве жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,5 га, расположенном на территории АДРЕС. В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.1, 4.1.2 инвестиционного контракта имущественные права сторон на период проведения работ по контракту и после его завершения устанавливались в соответствии с инвестиционными вкладами следующим образом: ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» получает 30% площадей квартир и 30% площадей нежилых помещений и закрытых автостоянок, соответственно КТ «Социальная инициатива и компания» получает оставшиеся 70% жилых и нежилых площадей. 17.02.2005 года между ФИО1 и КТ «Социальная инициатива и компания» был заключен договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилья. Согласно п. 1.3. договора доля ФИО1 в объекте недвижимости определена в размере 74,4 кв.м. общей площади квартиры, что соответствует отдельной двухкомнатной квартире по адресу: АДРЕС В соответствии с п. 3.1.8, 4.1. указанного договора КТ «Социальная инициатива и компания» приняло на себя обязательство после окончания строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в четырёхмесячный срок передать ФИО1 указанную в договоре квартиру, а ФИО1 принял на себя обязательства произвести финансирование строительства объекта в сумме эквивалентной 44 640 долларов США. ФИО1 исполнил свои обязательства по внесению денежных средств в указанном размере. Однако квартира ФИО1 передана не была. Решением ..... от 13.05.2010г. КТ «Социальная инициатива и компания» признано несостоятельным (банкротом). Определением ..... от 19.10.2011г. (с учетом исправления описки Определением Арбитражного суда г.Москвы 22.11.2011г.) требования ФИО1 о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья № от 17.02.2005г. в виде двухкомнатной АДРЕС (№ в новой нумерации), АДРЕС (после уточнения проекта ......) в жилом комплексе «Западные ворота столицы» по адресу: АДРЕС. решением Одинцовского городского суда Московской области от 7.11.2014г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11.02.2015г., по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО1 к коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания», ООО «Корпорация «Союз-Возрождение», ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» о признании права собственности, за ФИО1 признано право собственности на квартиру общей площадью 76,55 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, а также на машиноместо, расположенное по адресу: АДРЕС, отм. -8, -400, машиноместо №. Обратившись за регистрацией своих прав на спорную квартиру, ФИО1 получил уведомление о приостановлении государственной регистрации прав в связи с наличием противоречий между испрашиваемым правом и уже зарегистрированным правом ФИО3 Между тем право собственности ответчицы на спорное жилое помещение возникло на основании договора уступки требований (цессии) №1, по условиям которого к ФИО5 перешли права по агентскому договору № от 28.03.2012г. и предварительному договору № купли-продажи квартиры от 28.03.2012г., заключенному между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ФИО4 Между тем ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело полномочий реализовывать спорную квартиру, а право собственности у ФИО3 в отношении недвижимого имущества из данного договора не могло возникнуть, поскольку ранее у ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» имелось обязательство по передаче жилого помещения в собственность ФИО1, а распределение его по соглашению о взаиморасчетах по инвестиционному контракту соинвестору ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» являлось незаконным, вследствие чего последним фактически передано чужое имущество. Кроме того, уступка права требования по предварительному договору купли-продажи на спорную квартиру между ФИО4 и ФИО2 была совершена в период наложения ареста на квартиру. ФИО2 при заключении договора уступки не проявила должной осмотрительности и в Росреестр для получения выписки из ЕГРП с целью установления наличия либо отсутствия обременения жилого помещения не обращалась. ФИО4 также не выяснял, имеются ли какие-либо правопритязаняи квартиру в рамках банкнотного дела КТ «Социальная инициатива и компания». При добросовестном поведении им было бы известно о наличии прав ФИО1 на квартиру. С учетом изложенного, заключенный между ФИО4 и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» предварительный договор купли-продажи № от 28.03.2012 года является ничтожным, все последующие сделки также признанию недействительными, а переданное по договору недвижимое имущество истребованию в пользу ФИО1 из чужого незаконного владения.

Истец ФИО1 и его представители в судебном заседании заявленные исковые требования поддержали в полном объеме.

Ответчица ФИО3 в судебное заседание не явилась, направив своего представителя, который в судебном заседании с иском не согласился, полагая его необоснованным и не основанном на законе по обстоятельствам, изложенным в письменных возражениях. 

Третьи лица ФИО4, ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», Управление Росреестра по Московской области своих представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежаще уведомленными о дате месте и времени судебного разбирательства. 

Суд с учетом мнения участников процесса и положений ч. 1 ст. 154 ГПК РФ, ст. 167 ГПК РФ и ст. 165.1 ГК РФ счел возможным рассмотреть дело при установленной явке. 

Выслушав доводы истца и его представителей, позицию представителя ответчика, изучив представленные доказательства, приходит к следующему.

На основании ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно пунктам 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права.

На основании ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

В соответствии с п.1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В соответствии с п.1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. В случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Как следует из разъяснений, приведенным в пункте 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре купли-продажи.

Договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате не предполагает заключение еще одного договора (основного) для возникновения у продавца обязанности передать проданный объект покупателю или для возникновения у покупателя права требовать от продавца (при наличии необходимых условий) государственной регистрации перехода права собственности на отчужденный по договору объект недвижимости. 

Судом установлено, что между Министерством строительного комплекса Московской области, Администрацией Одинцовского муниципального района и ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» был заключен инвестиционный контракт № на выполнение проекта строительства общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» в районе д. Марфино Одинцовского муниципального района Московской области, зарегистрированный в Миноблстрой 16.04.2002г.

По условиям указанного инвестиционного контракта, в редакции дополнительного соглашения № от 6.08.2007г., ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» обязуется за свой счет и за счет привлеченных средств произвести строительство общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,19 га в районе д.Марфино и передать Администрации Одинцовского района объекты социального назначения, а 100% общей площади квартир, 100% нежилых площадей и 100 % машиномест получает ООО «Корпорация «Союз-Возрождение».

Постановлением Главы Одинцовского муниципального района Московской области от 25.10.2002г. № ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» разрешено строительство многофункционального, многоэтажного общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,60 га в районе д.Марфино.

05.09.2006г. между ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» был заключен договор соинвестирования №К-072 строительства общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» в районе АДРЕС, согласно которому ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» обязуется привлечь инвестиционные средства ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» и передать 60% от общей жилой площади, общей полезной нежилой площади и общей площади машиномест ЖК «Западные ворота столицы» в собственность ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» и/или указанных им третьих лиц. (л.д. 20-34 том 1).

Согласно п. 4.3 договора соинвестирования конкретный перечень и характеристики площадей, входящих в долю ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ», будут определены Протоколом распределения площадей.

18.09.2007г. ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ» подписали протокол предварительного поквартирного распределения общей жилой площади 1-ой очереди строительства общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы», по которому АДРЕС проектной площадью 75,05 кв.м. на 15 этаже подлежала передаче ЗАО «Инвестиционно - строительная компания «ЭНБИЭМ».

22.02.2008г. ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» выдано разрешение № на строительство 1-ой очереди строительства общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» с объектами инженерной инфраструктуры.

Постановлением АДРЕС от 03.12.2008 № корпусу № общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» присвоен почтовый адрес: АДРЕС.

22.12.2011г. ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № в отношении первого пускового комплекса первой очереди строительства общественно-жилого комплекса «Западные ворота столицы» с объектами инженерной инфраструктуры (10-секционный жилой корпус № с нежилыми помещениями первого этажа), расположенного по адресу: АДРЕС.

Также из материалов дела усматривается, что 28.03.2012г. между ФИО4 и ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» заключен агентский договор № по условиям которого, ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» обязуется за вознаграждение и по поручению ФИО4 совершать от имени и за счет ФИО4 юридически и иные действия по поиску и обеспечению заключения сделки по приобретению ФИО4 в собственность недвижимого имущества в виде квартиры общей площадью 75,05 кв.м. на 15 этаже в монолитном жилом доме по адресу: АДРЕС (л.д. 42-46 том 1).

28.03.2012г. ФИО4 и ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» подписали акт об исполнении поручения по поиску и подбору квартиры по агентскому договору № от 28.03.2012г., согласно которому подтвердили, что ООО «ЭН-БИ-ЭМ недвижимость» подобрал для приобретения в собственность ФИО4 квартиру под условным номером 732 общей проектной площадью 75,05 кв.м. на 15 этаже в секции 10 в корпусе 1 по указанному адресу.

Также 28.03.2012г. между ФИО4 и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» был заключен предварительный договор № купли-продажи квартиры по условиям которого, стороны обязуются в течение 60 календарных дней с момента оформления прав собственности продавца на квартиру, но не позднее 2 квартала 2013 года заключить основной договор купли-продажи двухкомнатной квартиры с условным номером 732 площадью 75,05 кв.м. расположенную на 15 этаже в секции 10 жилого дома переменной этажности, входящего в состав первой очереди строительства ЖК «Западные ворота столицы» по адресу: АДРЕС

Согласно п. 4.4 предварительного договора стоимость квартиры составляет 7 245 664,73 руб.

ФИО4 исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме, что подтверждается квитанцией от 28.03.2012г. 

20.07.2016г. между ФИО4 и ФИО5 был заключен договор уступки требований (цессии) №1, по условиям которого к ФИО5 перешли права по агентскому договору № от 28.03.2012г. и предварительному договору № купли-продажи квартиры от 28.03.2012г., заключенным между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ФИО4

Спорное помещение было фактически передано ФИО3, право собственности ФИО3 зарегистрировано в установленном порядке 02.05.2017г., что подтверждается выпиской из ЕГРН, а также правоустанавливающими документами на квартиру. (л.д. 104-127 том 1).

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда от 08.11.2017 года за ФИО3 признано право собственности на квартиру № расположенную по адресу: АДРЕС 

При этом, приходя к выводу о признании права собственности за ответчицей, судебная коллегия исходила из того, что заключенный между сторонами предварительный договор купли-продажи жилого помещения содержал все необходимые признаки, предъявляемые законом к договору купли-продажи недвижимого имущества, был фактически исполнен сторонами, правопреемник ФИО3 оплатил стоимость товара в полном объеме, жилое помещение было фактически передано.

Судом также установлено, что решением Одинцовского городского суда Московской области от 7.11.2014г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 11.02.2015г., по гражданскому делу № удовлетворены исковые требования ФИО1 к коммандитному товариществу «Социальная инициатива и компания», ООО «Корпорация «Союз-Возрождение», ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» о признании права собственности, за ФИО1 признано право собственности на квартиру общей площадью 76,55 кв.м., расположенную по адресу: АДРЕС, а также на машиноместо, расположенное по адресу: АДРЕС, отм. -8, -400, машиноместо №. (л.д. 110-123 том 1).

В рамках рассмотрения указного дела судом было установлено, что 11.07.2001г. между КТ «Социальная инициатива и компания» и ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» был заключен инвестиционный контракт №, предметом которого являлось участие ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и КТ «Социальная инициатива и компания» в строительстве жилого комплекса «Западные ворота столицы» на земельном участке площадью 9,5 га, расположенном на территории АДРЕС. 

В соответствии с п.п. 4.1, 4.1.1, 4.1.2 инвестиционного контракта имущественные права сторон на период проведения работ по контракту и после его завершения устанавливались в соответствии с инвестиционными вкладами следующим образом: ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» получает 30% площадей квартир и 30% площадей нежилых помещений и закрытых автостоянок, соответственно КТ «Социальная инициатива и компания» получает оставшиеся 70% жилых и нежилых площадей.

17.02.2005 года между ФИО1 и КТ «Социальная инициатива и компания» был заключен договор № о долевом участии в инвестировании строительства жилья. Согласно п. 1.3. договора доля ФИО1 в объекте недвижимости определена в размере 74,4 кв.м. общей площади квартиры, что соответствует отдельной двухкомнатной квартире по адресу: АДРЕС. (л.д. 14-18 том 2).

В соответствии с п. 3.1.8, 4.1. указанного договора КТ «Социальная инициатива и компания» приняло на себя обязательство после окончания строительства объекта и сдачи его в эксплуатацию в четырёхмесячный срок передать ФИО1 указанную в договоре квартиру, а ФИО1 принял на себя обязательства произвести финансирование строительства объекта в сумме эквивалентной 44 640 долларов США. 

Судом в рамках рассмотрения указанного гражданского дела установлено, что ФИО1 исполнил свои обязательства по внесению денежных средств в указанном размере.

Однако квартира ФИО1 передана не была.

Решением ..... от 13.05.2010г. КТ «Социальная инициатива и компания» признано несостоятельным (банкротом).

Определением Арбитражного суда г. Москвы от 19.10.2011г. (с учетом исправления описки Определением Арбитражного суда г. Москвы 22.11.2011г.) требования ФИО1 о передаче жилого помещения на основании договора о долевом участии в строительстве жилья № от 17.02.2005г. в виде двухкомнатной АДРЕС (№ в новой нумерации), ..... (после уточнения проекта 76,55 кв.м.) в жилом комплексе «Западные ворота столицы» по адресу: АДРЕС.(л.д. 37-38 том 1).

С учетом изложенного, Одинцовский городской суд Московской области решением от 7.11.2014г. признал за ФИО1 право собственности на указанную квартиру.

Однако доказательств того, что квартира была фактически передана ФИО1 и что он зарегистрировал свое право собственности в установленном законом порядке, в материалы дела не представлено. 

Напротив, в судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО1 - ФИО6 подтвердил, что сама квартира либо ключи от нее ФИО1 фактически не передавались. 

В соответствии с п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Лицо, заявляющее требование о признании сделки недействительной по основаниям ст. 168 ГК РФ в силу ст. 56 ГПК РФ в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК РФ обязано доказать наличие оснований недействительности сделки.

Между тем, разрешая заявленный спор по существу и анализируя установленные по делу обстоятельства, суд полагает, что истцом в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ доказательств недействительности сделки не представлено. 

Так, вопрос законности приобретения ФИО4, а впоследствии и ФИО3 жилого помещения по адресу: АДРЕС, уже исследовался судом, который в ходе рассмотрения дела о признании права собственности ФИО3 на указанную квартиру пришел к выводу, что послуживший оснований возникновения такого права у ее правопредшественника предварительный договор купли-продажи соответствовал всем предъявляемым к нему законодателем требованиям.

Ссылка истца на то, что ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не имело полномочий реализовывать спорную квартиру, а право собственности у ФИО3 в отношении недвижимого имущества из данного договора не могло возникнуть, поскольку ранее у ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» имелось обязательство по передаче жилого помещения в собственность ФИО1, а распределение его по соглашению о взаиморасчетах по инвестиционному контракту соинвестору ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» являлось незаконным, вследствие чего последним фактически передано чужое имущество, является несостоятельной и носит надуманный характер.

Правовыми основаниями заключения предварительного договора между ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» и ФИО4 явились: инвестиционный контракт 1064 от 16.04.2002 года между Минстройкомплекса Московской области, Администрацией Одинцовского муниципального района Московской области и ООО «Корпорация «Союз-Возрождение»; постановление Главы Одинцовского района Московской области от 25.10.2002 года № о разрешении ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» строительства жилого комплекса, договор соинвестирования № от 05.09.2006 года между ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ», протокол предварительного распределения общей жилой площади 1-ой очереди строительства ОЖК «Западные Ворота столицы», согласно которому АДРЕС подлежала передаче ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ»; разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 22.12.2011 года. 

Указанные документы сомнению не подвернуты, в установленном порядке не оспорены. 

Какие-либо достаточные и допустимые доказательства передачи спорного жилого помещения по предварительному договору в отсутствии на то законных прав истцом не представлено, а все его доводы в указанной части направлены на переоценку установленных вступившим в законную силу судебным актом обстоятельств и не имеет под собой никакого правового обоснования, позиция истца выстроена только на его собственных умозаключениях.

При этом, суд обращает внимание, что прерогатива оценки представленных доказательств принадлежит суду, в связи с чем оценка таких доказательств истца по своему личному усмотрению и убеждению не может носить заранее установленной силы для суда при рассмотрении другого дела.

Законность расторжения ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» в одностороннем порядке инвестиционного контракта № с КТ «Социальная инициатива и компания» от 29.05.2005 года в связи с неисполнением последним своих обязательств по инвестированию, а также законность заключения между ними соглашения о взаиморасчетах подтверждается определением Арбитражного суда г. Москвы от 14.06.2012 года по делу № 

Дополнительным соглашением № от 06.08.2007 года к инвестиционному контракту 1604 между Министерством строительного комплекса Правительства Московской области, Администрацией Одинцовского района, ООО «Корпорация «Союз-Возрождение» и ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» предусмотрено, что предоставление жилых помещений из состава инвестиционного объекта участникам КТ происходит в соответствии с соглашением о взаиморасчетах от 19.04.2007 года. Данным соглашением регламентировано, что ООО Корпорация «Союз-Возрождение» принимает на себя обязательства по предоставлению жилой площади гражданам, вложивших денежные средства в КТ «Социальная инициатива и компания» с целью приобретения жилья, путем последующего заключения с гражданами соответствующих договоров на предоставление жилой площади и машиномест в ЖК «Западные Ворота столицы». Соинвестор ЗАО «ИСК «ЭНБИЭМ» не несет ответственности перед третьими лицами, привлеченными инвестором заказчиком и КТ «Социальная инициатива и компания», связанным с выделением и предоставлением им конкретных помещений в составе инвестиционного объекта. Следовательно, обязательство ООО Корпорация «Союз-Возрождение» перед ФИО1 по передаче жилого помещения могло возникнуть лишь при условии заключения между ними отдельного двустороннего соглашения, однако истец таким правом не воспользовался, договор резервирования не заключил.

Довод ФИО1 о том, что уступка права требования по предварительному договору купли-продажи на спорную квартиру между ФИО4 и ФИО2 была совершена в период наложения ареста на квартиру также не нашел своего доказательственного подтверждения в ходе рассмотрения дела. 

Имеющееся в материалах дела уведомление Росреестра по Московской области от 23.07.2014 года может подтверждать лишь обременение на указанную дату. Кроме того, в нем не указаны основание ареста и номер регистрации обременения, что противоречит положениям ст. 5 закона «О регистрации недвижимости». 

Заявление истца о том, что при заключении цессии ФИО3 должна была проявить осмотрительность и проверить правовой режим приобретаемого жилого помещения, однако повела себя недобросовестно, основано на неверном определении истцом юридически значимых обстоятельств спора. Предметом договора цессии между ФИО4 и ФИО3 является не распоряжение имуществом должника, а уступка прав требования по ранее заключенному договору, в результате чего произошла замена покупателя в уже существовавшем правоотношении. 

Положения ч. 2 ст.174.1 ГК РФ не применимы в настоящем случае и по тому основанию, что распоряжение спорным имуществом - заключение предварительно договора купли-продажи - произошло 28.03.2012 года, то есть до наложения указанного ареста. 

Кроме того, как разъяснено в п. 94 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 года «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» по смыслу пункта 2 статьи 174.1 ГК РФ сделка, совершенная в нарушение запрета на распоряжение имуществом должника, наложенного судом или судебным приставом-исполнителем, в том числе в целях возможного обращения взыскания на такое имущество, является действительной. Ее совершение не препятствует кредитору или иному управомоченному лицу в реализации прав, обеспечивающихся запретом, в частности, посредством подачи иска об обращении взыскания на такое имущество (пункт 5 статьи 334, 348, 349 ГК РФ). 

Положения части 1 ст. 183 ГК РФ, на которую ссылается истец в обоснование своих требованиях, так же при рассмотрении настоящего дела применению не подлежат.

Указание на мнимость предварительного договора купли-продажи в силу ст. 170 ГК РФ не соответствует обстоятельствам дела, поскольку как установлено судом, данный договор фактически исполнен. 

Требование ФИО1 о признании права собственности ФИО3 на спорное жилое помещение отсутствующим необоснованно и не основано на законе. 

Согласно п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством. 

Данная правовая позиция приведена и в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.

По смыслу указанных разъяснений применение данного способа защиты возможно при условии исчерпания иных способов защиты (признание права, виндикация) и установленного факта нарушения прав и законных интересов заинтересованного лица.

В силу пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 11, статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В данном случае необходимо установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права или охраняемого законом интереса, установление факта нарушения и установление факта нарушения прав истца именно ответчиком.

В свою очередь, истец, обращаясь с иском о признании права собственности ответчицы отсутствующим, не доказал, что он является собственником испрашиваемого недвижимого имущества. 

Факт выбытия квартиры из владения ФИО1 в настоящем случае также не подтвержден, в связи с чем требования истца об истребовании имущества по основаниям ст. 304 ГК РФ из чужого незаконного владения ответчицы не имеют под собой никакой правовой обоснованности. 

В соответствии со ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

Способы защиты гражданских прав установлены в ст. 12 ГК РФ, согласно которой защита гражданских прав осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления; самозащиты права; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещении убытков; взыскания неустойки; компенсации морального вреда; прекращения или изменения правоотношения; неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону; иными способами, предусмотренными законом. 

Способы защиты гражданских прав должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения.

Выбор способа защиты нарушенного права принадлежит истцу. 

ФИО1, исполнив заключенный им договор и оплатив стоимость приобретаемого жилья, имеет безусловное право на защиту своих прав, однако суд полагает, что им избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права. 

В соответствии со статьей 398 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Таким образом, истцом при осуществлении защиты нарушенного права выбран ненадлежащий способ защиты, поскольку с учетом регистрации права собственности ФИО3 на спорную квартиру, ФИО1 вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением предварительного договора купли-продажи. 

Также в пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Верховный Суд Российской Федерации указал, что статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации содержит основополагающие правила государственной регистрации прав на имущество, подлежащие применению независимо от того, что является объектом регистрации (права на недвижимое имущество, доля в уставном капитале общества с ограниченной ответственностью и др.); для лиц, не являющихся сторонами сделки и не участвовавших в деле, считается, что подлежащие государственной регистрации права на имущество возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, а не в момент совершения или фактического исполнения сделки либо вступления в законную силу судебного решения, на основании которых возникают, изменяются или прекращаются такие права (пункт 2 статьи 8.1, пункт 2 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).

То есть приоритет имеет тот покупатель, за которым произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Принимая во внимание вышеизложенное, требования истца о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи, признании права собственности ответчицы отсутствующим, истребовании имущества из чужого незаконного владения, погашении записи в ЕГРН подлежат отклонению в полном объеме как несостоятельные. 

Руководствуясь ст. ст. 12, 194-199 ГПК РФ суд 

РЕШИЛ:

в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2 о признании ничтожным предварительного договора купли-продажи, истребовании имущества из чужого незаконного владения, погашении записи в ЕГРН отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Московский областной суд через Одинцовский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья: А.Г. Тарханов