№ 2-11/2025

10RS0004-01-2024-000087-86

Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

22 января 2025 года

г. Кондопога

Кондопожский городской суд Республики Карелия в составе:

председательствующего судьи Бахориной М.А., 

при секретаре Бахаревой Е.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску прокурора Кондопожского района Республики Карелия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ФИО1, ФИО2, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ФИО3 о признании недействительными результатов кадастровых работ, признании сделок недействительными, аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объектах недвижимости и правах на них,

У С Т А Н О В И Л:

Прокурор Кондопожского района Республики Карелия, действующий в интересах неопределенного круга лиц, обратился в суд с иском к ФИО1, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о признании недействительными результатов кадастровых работ, признании сделок недействительными, аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) сведений об объектах недвижимости и правах на них. Иск предъявлен по тем основаниям, что в ходе проведения прокуратурой Кондопожского района Республики Карелия проверки соблюдения требований федерального законодательства при распоряжении земельными участками с кадастровыми номерами № ..., № ..., № ... выявлены нарушения, которые выразились в заключении ответчиками договоров купли-продажи земельных участков на основании положений п. 6 ст. 39.3 и ст. 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) без проведения торгов и по льготной цене для эксплуатации индивидуальных жилых домов. Однако объекты с кадастровыми номерами № ..., № ..., № ..., возведенные на упомянутых земельных участках, не отвечают требованиям, предъявляемым к зданиям, и непригодны для проживания, что подтверждается результатами проведенного Государственным комитетом Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору исследования. С учетом указанных обстоятельств основания для предоставления земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ..., № ... в собственность ФИО1 без проведения торгов в порядке положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ отсутствовали. Ссылаясь на указанные обстоятельства, прокурор Кондопожского района Республики Карелия, действуя в интересах неопределенного круга лиц, просил признать недействительными результаты кадастровых работ по образованию объектов недвижимости с кадастровыми номерами № ..., № ..., № ..., аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о таких зданиях и правах на них, признать недействительными заключенные между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 договоры купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ..., № ... от 22.01.2024 №№ 04-м/03, 05-м/03 и 06-м/03, аннулировать и исключить из ЕГРН сведения о праве собственности ФИО1 на указанные земельные участки.

В порядке подготовки дела к судебному разбирательству определением суда от 16.02.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены кадастровый инженер ФИО3, Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору.

В ходе судебного разбирательства определением суда от 11.06.2024 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Карелия, администрация Кончезерского сельского поселения, администрация Кондопожского муниципального района Республики Карелия, кадастровый инженер ФИО4

Протокольным определением суда от 29.03.2024 и определением суда от 30.10.2024 к участию в деле в качестве соответчиков привлечены кадастровый инженер ФИО3, ФИО2

Определением суда от 10.06.2024 в отдельное производство выделены требования прокурора Кондопожского района Республики Карелия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ФИО1, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО3 о признании недействительными результатов кадастровых работ по образованию объектов недвижимости с кадастровыми номерами № ..., № ..., аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений об объектах недвижимости с кадастровыми номерами № ..., № ... и правах на них, признании сделок в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... недействительными и аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности на земельными участки с кадастровыми номерами № ... и № ....

В ходе судебного разбирательства прокурор дополнил основания иска, указав на то, что площадь земельных участков значительно (в десятки раз) превышает площадь земельных участков, необходимых для эксплуатации располагавшихся на них объектов, поскольку площадь спорных земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... (1500 кв.м +/- 14 кв.м.) значительно превышала площадь зданий с кадастровым номерами № ... и № ... (31,6 кв.м.), располагавшихся на данных земельных участках. 

Таким образом, в рамках настоящего гражданского дела по вышеизложенным основаниям подлежат разрешению исковые требования прокурора Кондопожского района Республики Карелия, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к ФИО1, ФИО2, Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО3 о признании недействительными результатов кадастровых работ по образованию объектов (зданий) с кадастровыми номерами № ... и № ..., об аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о таких зданий и правах на них, признании недействительными заключенных между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ... от 22.01.2024 № 04-м/03 и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № ... № 05-м/03 от 22.01.2024, аннулировании и исключении из Единого государственного реестра недвижимости сведений о праве собственности ФИО1 на земельные участки с кадастровыми номерами № ... и № ...

Старший помощник Прокурора Кондопожского района Республики Карелия Гордеева К.А. в судебном заседании поддержала исковые требования в полном объеме по основаниям изложенным в иске. Свою позицию мотивировала тем, что здания с кадастровыми номерами № ... и № ... не являются объектами капитального строительства, индивидуальными жилыми домами, а потому земельные участки с кадастровыми номерами № ... и № ..., на которых расположены данные здания, не могли быть приобретены в собственность без проведения торгов на основании положений подп. 6 п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом, доверила представление своих интересов представителю ФИО5, который, действуя на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебных заседаниях возражал против удовлетворения иска, указал, что результатами судебной экспертизы подтверждается, что спорные здания являлись объектами недвижимого имущества, а потому земельные участки законно приобретены ФИО1 в собственность без проведения торгов в порядке положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ. Полагал, что в материалах дела отсутствуют относимые, допустимые и достаточные доказательства, подтверждающие, что возведенные спорные строения не отвечали требованиям, предъявляемым к индивидуальным жилым домам, пригодным для проживания граждан, акты осмотров строения составлялись в отсутствие ФИО1, доступ в дома обеспечен не был. Обращал внимание на то, что в сельской местности водоснабжение, электроснабжение и водоотведение жилого дома необязательно. Пояснил, что к настоящему времени жилые дома демонтированы, поскольку были построены некачественно.

Ответчик - кадастровый инженер ФИО3 - в судебное заседание не явилась, извещена о слушании дела надлежащим образом. Представитель ответчика кадастрового инженера ФИО3 – ФИО6, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, с заявленными требованиями в судебном заседании не согласилась, полагала, что ее доверителем не допущено нарушений при проведении кадастровых работ по образованию объектов недвижимости – зданий с кадастровыми номерами № ... и № ..., что подтверждается выводами судебной экспертизы, полагала, что прокурором не представлены относимые, допустимые и достаточные доказательства в обосновании заявленных требований. Также указала, что ни один из привлеченных специалистов, на дату постановки объектов на государственный кадастровый учет и на дату заключения оспариваемых договоров объекты не осматривал, а иные лица, присутствовавшие при проведении осмотра зданий, не являются специалистами в области строительства и кадастрового учета. Считает, что возведенные объекты соответствовали требованиям, предъявляемым к объектам недвижимости и жилым домам. Также полагала, что иск о признании права отсутствующим может заявить лишь владеющий собственник. Из содержания договоров следует, что иск о признании договора недействительным вправе подать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия в рамках своих полномочий и прямо предусмотренных заключенным договором. Полагает, что прокурором избран ненадлежащий способ защиты права, поскольку обладателем права преимущественного пользования и владения на правах аренды земельного участка остается ФИО1, учитывая, что это право приобретено на возмездной основе по результатам аукциона, поэтому никакие иные лица не вправе претендовать на предоставление данного земельного участка и оспаривание сделки купли-продажи не восстановит прав неограниченного круга лиц.

Иные лица, участвующие в деле (представители ответчика - Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, ответчик ФИО2, третьи лица, не заявляющие самостоятельных исковых требований относительно предмета спора, кадастровый инженер ФИО4, представители филиала ППК «Роскадастр» по Республики Карелия, администрации Кончезерского сельского поселения, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия, Государственный комитет Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору, администрация Кондопожского муниципального района Республики Карелия) в судебное заседание не явились, извещены о слушании дела надлежащим образом.

С учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) суд счел возможным рассмотреть данное дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав явившихся участников процесса, допросив свидетелей, эксперта, исследовав письменные доказательства в их совокупности и взаимосвязи, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц, Российской Федерации.

В силу положений с ч. 3 ст. 35 Федерального закона от 17.01.1992 № 2202-1 «О прокуратуре Российской Федерации» прокурор в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации вправе обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства.

В силу п.п. 5 п. 1 чт. 1 ЗК РФ одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Согласно положениям ст. 39.2 ЗК РФ предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9 - 11 указанного Кодекса.

В соответствии с подп. 2 и 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату или договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

По общему правилу, продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

К таким исключениям, в частности, относится продажа без проведения торгов земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных ст. 39.20 данного Кодекса (подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ).

В силу п. 1 ст. 39.20 указанного Кодекса, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу указанных норм, возникновение исключительного права на приобретение земельного участка в собственность в вышеприведенных случаях зависит от достижения той цели, для которой земельный участок предоставлялся лицу. Земельные участки, занятые объектами недвижимого имущества, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений.

При этом приобретение земельного участка на таких льготных условиях не допускается, если строительство объектов недвижимости, для возведения и эксплуатации которых земельный участок был предоставлен, не завершено, либо возведенный объект не соответствует признакам недвижимого имущества, виду разрешенного использования земельного участка. Аналогичная правовая позиция изложена в кассационном определении Верховного Суда Российской Федерации от 12.07.2019 № 18-КА19-18, Постановлении Президиума ВАС РФ от 19.11.2013 № 8536/13 по делу № А40-45759/12-135-444.

Согласно положениям пунктов 1 и 3 ст. 131 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. 

В силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Объектом капитального строительства признается здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (под. 10 ч. 1 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации). 

Как следует из п. 1 ч. 3 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в связи с созданием объекта недвижимости. 

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 8.1 ГК РФ государственная регистрация прав на имущество осуществляется уполномоченным в соответствии с законом органом на основе принципов проверки законности оснований регистрации, публичности и достоверности государственного реестра.

Исходя из приведенных норм права к объектам недвижимости относятся здания, строения, сооружения, прочно связанные с землей, одним из признаков чего является наличие фундамента, а государственная регистрация объекта в качестве недвижимого имущества презюмируется достоверной, пока иное не будет доказано в судебном порядке.

В соответствии с п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, 25.09.2023 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., площадью 1 500 кв.м., расположенного по адресу: ........, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды составил 20 лет с момента подписания договора сторонами, арендная плата определена в размере 457 062 руб. 48 коп. в год.

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № ..., площадью 1 500 +/- 14 кв.м., расположенном по адресу: ......... Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и предназначен для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на указанный земельный участок 23.01.2024 зарегистрировано за ФИО1 

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № ... возникло на основании договора купли-продажи от 22.01.2024 № 05-м/03, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в соответствии с которым Министерство передало, а ФИО1 приобрела за плату земельный участок с кадастровым номером № ... в собственность без проведения торгов для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером № ..., право собственности, на который зарегистрировано за ФИО1 

Как следует из материалов гражданского дела, 16.11.2023 на государственный кадастровый учет было поставлено здание с кадастровым номером № ..., с назначением – жилое, площадью 31,6 кв.м., расположенное по адресу: ........ в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № .... Собственником здания с кадастровым номером № ... является ФИО1 (право собственности зарегистрировано 16.11.2023 одновременно с постановкой здания на государственный кадастровый учет).

Установлено, что здание с кадастровым номером № ... поставлено на государственный кадастровый учет на основании декларации об объекте недвижимости от 10.11.2023, из которой следует, что здание с назначением «жилое» расположено на земельном участке с кадастровым номером № ..., построено в 2023 году с применением деревянных материалов наружных стен, состоит из 1 этажа, а также на основании технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО3 при выполнении кадастровых работ, в связи с созданием здания, расположенного в ........, заказчиком которых выступила ФИО1 В техническом плане здания, помимо вышеупомянутого в декларации об объекте недвижимости описания здания, обозначена его площадь – 31,6+/- 0,08 кв.м., составлены схемы расположения здания на земельном участке, геодезических построений, имеется указание на расположение здания в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № ...

Регистрация права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером № ... позволила ей в последующем приобрести арендуемый ею земельный участок с кадастровым номером № ... в собственность на основании сделки купли-продажи, совершенной с применением подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, то есть без проведения торгов.

При этом выкупная цена земельного участка в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений Республики Карелия» составила 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, а именно 8 859 руб. 04 коп. (354 361,62 руб. х 2,5%).

Кроме того, судом установлено, что 25.09.2023 между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № ..., площадью 1 500 кв.м, расположенного по адресу: ........, предназначенного для индивидуального жилищного строительства. Срок аренды составил 20 лет с момента подписания договора сторонами, арендная плата составила 161 700 руб. 48 коп. в год.

В настоящее время в ЕГРН содержатся сведения о земельном участке с кадастровым номером № ..., площадью 1 500 +/- 14 кв.м., расположенном по адресу: ......... Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов и предназначен для индивидуального жилищного строительства. Право собственности на указанный земельный участок 24.01.2024 зарегистрировано за ФИО1 

Право собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № ... возникло на основании договора купли-продажи от 22.01.2024 № 04-м/03, заключенного с Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия, в соответствии с которым Министерство передало, а ФИО1 приобрела за плату земельный участок с кадастровым номером № ... в собственность без проведения торгов для эксплуатации жилого дома с кадастровым номером № ..., право собственности, на который зарегистрировано за ФИО1 

Как следует из материалов гражданского дела, 17.11.2023 на государственный кадастровый учет было поставлено здание с кадастровым номером № ..., с назначением – жилое, площадью 31,6 кв.м., расположенное по адресу: ........ в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № .... Собственником здания с кадастровым номером № ... является ФИО1 (право собственности зарегистрировано 17.11.2023 одновременно с постановкой здания на государственный кадастровый учет).

Установлено, что здание с кадастровым номером № ... поставлено на государственный кадастровый учет на основании декларации об объекте недвижимости от 10.11.2023, из которой следует, что здание с назначением «жилое» расположено на земельном участке с кадастровым номером № ..., построено в 2023 году с применением деревянных материалов наружных стен, состоит из 1 этажа, а также на основании технического плана здания, подготовленного кадастровым инженером ФИО3 при выполнении кадастровых работ, в связи с созданием здания, расположенного в ........, заказчиком которых выступила ФИО1 В техническом плане здания, помимо вышеупомянутого в декларации об объекте недвижимости описания здания, обозначена его площадь – 31,6+/- 0,08 кв.м, приведены схемы расположения здания на земельном участке, геодезических построений, имеется указание на расположение здания в пределах границ земельного участка с кадастровым номером № ....

Регистрация права собственности ФИО1 на здание с кадастровым номером № ... позволила ей в последующем приобрести арендуемый ею земельный участок с кадастровым номером № ... в собственность на основании сделки купли-продажи, совершенной с применением подп. 6 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, то есть без проведения торгов. При этом выкупная цена земельного участка в соответствии с пп.1 п. 1 ст. 2 Закона Республики Карелия от 10.06.2013 № 1712-ЗРК «О некоторых вопросах регулирования земельных отношений Республики Карелия» составила 2,5 % от кадастровой стоимости земельного участка, а именно 8 859 руб. 04 коп. (354 361,62 руб. х 2,5%).

Поскольку земельные участки с кадастровыми номерами № ... и № ..., а также здания с кадастровыми номерами № ... и № ... приобретены в собственность в период нахождения ФИО1 в браке, заключенном с ФИО2, то указанное имущество является совместно нажитым имуществом супругов в силу применения презумпции возникновения режима совместной собственности супругов на приобретенное в период брака имущество независимо от того, на чье имя оно оформлено (ч. 2 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, постановлениями следователя следственного отдела по городу Кондопога следственного управления Следственного комитета Российской Федерации по Республике Карелия от 19.03.2024 возбуждены уголовные дела № № ... и № № ... по признакам преступлений, предусмотренных ч. 3 ст. 159 УК РФ, по факту обмана Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия и иных лиц, при приобретении в собственность земельных участков с кадастровыми № № ... и № № ... с использованием для этого подложных документов. 

17.01.2025 постановлением руководителя следственного отдела по г. Кондопога следственного управления СК РФ по РК ФИО2 привлечен в качестве обвиняемого, ему предъявлено обвинение в совершении преступления предусмотренного ч. 4 ст. 159 УК РФ.

Настоящие исковые требования прокурора мотивированы тем, что здания с кадастровыми номерами № ... и № ... не являются объектами капитального строительства, индивидуальными жилыми домами, а потому земельные участки с кадастровыми номерами № ... и № ..., на которых расположены данные здания, не могли быть приобретены в собственность без проведения торгов на основании положений подп. 6 п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Исходя из предмета и основания иска бремя доказывания того, что возведенные строения не являлись объектами недвижимости, а потому спорные земельные участки не могли быть представлены в собственность без проведения торгов лежит на прокуроре, предъявившей иск и заявившей соответствующие доводы.

Как следует из представленных прокурором в материалы дела доказательств, 15.01.2024 на основании запроса Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия в рамках муниципального земельного надзора администрацией Кондопожского муниципального района Республики Карелия в лице ведущего специалиста управления земельных отношений, градостроительства и муниципальной собственности ФИО7 проведено обследование земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... на предмет наличия на них объектов капитального строительства. Проведенный осмотр объектов, расположенных на указанных земельных участках, не позволил определить прочность связи объектов строительства с землей, в связи с чем не представилось возможным определить, являются ли данные объекты строительства капитальными. Установлено, что объекты строительства, расположенные на земельных участках с кадастровыми номерами № ..., № ..., состоят из стен, обшитых профилированным листом, двускатной крыши, на фасаде строений расположены окна. По результатам проведенных обследований составлены акты осмотров земельных участков и фототаблицы. При этом в актах осмотра земельных участков имеется указание на то, что доступ к объектам строительства, расположенным на обследуемых земельных участках, был невозможен из-за высокого уровня снежного покрова.

09.02.2024 начальником инспекции – главным государственным инженером-инспектором Государственного комитета Республики Карелия по строительному, жилищному и дорожному надзору Х.Н.В. с участием заместителя прокурора Кондопожского района М.А.А.., ведущего специалиста управления земельных отношений градостроительства и муниципальной собственности администрации Кондопожского муниципального района Б.З.Е.., оперуполномоченного отделения в г. Кондопога УФСБ России по Республике Карелия Н.А.Р.., старшего оперуполномоченного ГЭБ и ПК ОМВД России по Кондопожскому району проведено обследование территорий земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ..., о чем составлена соответствующая справка.

В ходе проведения указанных обследований при осмотре строения с кадастровым номером № ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № ..., и строения с кадастровым номером № ..., расположенного на земельном участке с кадастровым номером № ... установлено, что спорные строения выполнены с наружной обшивкой из профилированного листа с полимерным покрытием марки С8 по деревянному каркасу, конструкция крыши двухскатная деревянная с покрытием из оцинкованного профилированного листа. Размеры строений около 6,0 м х 6,0 м., высотой около 2,7 м. При простукивании периметра стен по наружной обшивке прослушивается звонкий звук, свидетельствующий об отсутствии внутренней отделки помещений и утепления. На углах строений просматривается деревянный каркас, к которому крепится наружная обшивка профнастила, через щели просматривается внутреннее пространство строений. Фотофиксацией установлено, что внутреннее утепление стен, потолка, устройство фундамента и пола отсутствует. Строения имеют два оконных проема, без установки оконных блоков. Окна представляют собой вырезанные в наружной обшивке проемы, с устройством по периметру деревянных наличников. Вместо остекления проемы закрыты светопрозрачным, но не просматриваемым пластиком по типу поликарбоната. Имеются входы в строения с установкой дверных блоков. Представлены фотографии обследованных объектов.

Допрошенный в судебном заседании свидетель В.С.Н.. – сотрудник ОМВД России по Кондопожскому району подтвердил, что он совместно с заместителем прокурора Кондопожского района, сотрудниками ФСБ, администрации Кондопожского муниципального района и Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия осматривали земельные участки и одноэтажные строения, обшитые профнастилом синего цвета в ......... К отдельным зданиями по очищенному подъездному пути, возможно было подойти ближе. Здания были одноэтажными, окна обшиты деревянными досками, электричество к ним не подведено, отсутствовали фундамент, коммуникации (водопровод, канализация), утеплитель. На одном земельном участке здание было разобрано, лежали его отдельные части. Внутри зданий проверяющие не были. На местности ориентировались с помощью специалиста, который озвучивал кадастровые номера строений и земельных участков. Свидетель также пояснил, что по углам одного из осмотренных домов располагались бетонные столбы.

Свидетель Н.А.Р.. в судебном заседании также подтвердил, что он принимал участие в упомянутом обследовании, указал, что обследуемые строения представляли собой хозяйственные постройки без фундамента с имитацией окон из пластика, отделанные профнастилом. Внутри строений не было стен, перекрытий, пола, дверей, имелась крыша. Вместо пола была земля. К строениям не были подведены коммуникации, отсутствовали водопровод, отопление. Все осматриваемые здания были одинаковыми, синего цвета. 

Свидетель Х.В.Н. в судебном заседании пояснила, что она 09.02.2024 принимала участия в обследовании земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... На данных земельных участках располагались однотипные, одноэтажные строения, примерно 6х6 м, облицованные профнастилом синего цвета с двухскатной кровлей из профнастила. В каждом строении были оконные проемы без оконных блоков, а также дверной проем. У строений отсутствовали фундамент, утеплитель, коммуникации, печное отопление, рядом не было столбов для электроснабжения. Строения стояли на земле. В наружной обшивке строений были зазоры, в которых был виден деревянный каркас, внутреннее устройство строений.

Свидетель Б.З.Е. в судебном заседании подтвердила, что она 09.02.2024 принимала участие в обследовании земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ..., на которых располагались строения с синими стенами, окнами, крышей и дверью, близко к зданиям расположенных на спорных участках не подходила, оценить капитальность этих строений не смогла.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 14.02.2024 старшим оперуполномоченным отделения в г. Кондопоге УФСБ России по Республике Карелия К.Д.С. на основании постановления начальника УФСБ России по Республике Карелия проведено оперативно-розыскное мероприятие – обследование земельных участков с кадастровыми № ..., № ..., расположенных в д. ........ в целях проверки информации о возможных фактах мошеннических действий, связанных с незаконным обращением в собственность земельных участков. В проведении данного мероприятия участвовал также специалист Г.И.Л. для оказания содействия в обнаружении, закреплении и изъятии доказательств, а также в применении технических средств.

В ходе проведения указанных оперативно-розыскных мероприятий при помощи публичной кадастровой карты был установлен кадастровый номер обследуемого земельного участка № .... При подходе от автомобильной дороги к указанному земельному участку была обнаружена расчищенная тропинка для пешего подхода. На тропинке обнаружены множественные видимые следы обуви. На обследуемом земельном участке обнаружен участок примерно 8х8 м. без снежного покрова, который по своему виду предполагает наличие на нем ранее укрытия, препятствовавшего появлению на нем снежного покрова. На данном земельном участке обнаружен строительный мусор (обрезки досок, листы картона, пластиковых стяжек, обрезки листов из профилированного оцинкованного железа с полимерным покрытием синего цвета), трава. Пройдя к земельному участку без снежного покрова, специалист Г.И.Л. провел его обследование и установил, что отсутствие снежного покрова свидетельствует о наличии на нем ранее строения, при этом следы фундамента, который мог неразрывно связывать строение с землёй, инженерные сети водоснабжения, канализации, электроснабжения не установлены. По периметру земельного участка без снежного покрова в земле имеются углубления от малозаглубленной доски, а также торчащие из земли куски мелко заглубленных досок, что свидетельствует об отсутствии фундамента строения. По результатам обследования земельного участка с кадастровым номером № ... составлены соответствующий протокол обследования и фототаблица, представленные в материалы дела.

В ходе проведения указанных оперативно-розыскных мероприятий при помощи публичной кадастровой карты был установлен кадастровый номер обследуемого земельного участка № .... На указанном земельном участке было обнаружено одноэтажное строение, обшитое листами из профилированного оцинкованного железа синего цвета. 

При непосредственном обследовании строения, расположенного на указанном земельном участке, в непосредственной близости установлено, что указанное одноэтажное строение обшито листами из профилированного оцинкованного железа с полимерным покрытием синего цвета. Снежный покров около строения на расстоянии примерно 0,5 м от каждой стены на момент проведения оперативно-розыскных мероприятий отсутствовал. Листы из железа закреплены на деревянный каркас. Кровля выполнена из листов металлического волнистого материала. В строении имеется проем с входной дверью и два оконных проема, состоящих на самодельной деревянной раме с установленным вместо стекла пластиковыми панелями. Строение не подключено к инженерным сетям водоснабжения, канализации, электроснабжения. Кроме того, строение не имеет прочной связи с землей, фундамент отсутствует. В ходе проведения оперативно-розыскных мероприятий между деревянным каркасом нежилого строения и металлическим профилем синего цвета обнаружен зазор, через который осуществлена фотофиксация внутреннего пространства постройки. Кроме того, под оконными проемами между металлическим профилем синего цвета и землей обнаружен зазор, через который также осуществлена фотофиксация внутреннего пространства постройки. Установлено, что внутренняя отделка и утепление строения, фундамент отсутствуют. Полов внутри строения не обнаружено, на земле обнаружена трава, множественные зазоры между землей и металлическим профилем, из которого выполнены стены строения. По результатам обследования земельного участка с кадастровым номером № ... составлены соответствующий протокол обследования и фототаблица, представленные в материалы дела.

В судебном заседании К.Д.С. подтвердил проведение 14.02.2024 вышеуказанных оперативно-розыскных мероприятий по обследованию земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... совместно со специалистом Г.И.Л.. Пояснил, что указанные земельные участки определили на местности с помощью публичной кадастровый карты и геоданных. На земельном участке с кадастровым номером 10:03:0070701:376 была обнаружена хозяйственная постройка, которая не имела признаков жилого здания, отсутствовало электроснабжение, водоснабжение. Само здание представляло собой строение из металлопрофиля синего цвета. Листы профиля были прикреплены саморезами к деревянному каркасу. В указанной постройке имелось два оконных проема с деревянными наличниками, вместо стекол были установлены пластиковые пластины. В постройке имелась дверь. Между каркасом с металлопрофилем и землей было несколько достаточно больших зазоров, что позволило произвести фотосьемку внутреннего убранства строения. Внутри здания отсутствовал пол, фундамент. На земельном участке с кадастровым номером № ... была обнаружена расчищенная площадка примерно 8х8 м, на этой площадке виднелась трава и земля, были обнаружены строительные материалы, металлический профиль синего цвета, несколько досок, кроме того имелись заглубления от досок, то есть было видно, что ранее там были вбиты колышки. Указанные следы свидетельствуют о демонтаже какого-то строительного объекта.

В судебном заседании свидетель Г.И.Л.. также подтвердил обстоятельства проведения обследований земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... на основании запроса ФСБ по РК, пояснил, что имеет высшее образование в области гражданского строительства, с 2014 года занимается проведением судебной экспертизы. В ходе проведения обследования указанных земельных участков на одном земельном участке было обнаружено строение, другой земельный участок был пустой. Обнаруженное строение было изготовлено из металлопласта, фундамент отсутствовал, доски были вкопаны в грунт, имелись окна из матового материала, в окно ничего видно не было, но были щели снизу. С помощью щелей удалось увидеть, что внутри строения отсутствовали перегородки, утепление, коммуникации, полы, проживать там было невозможно.

Как следует из письменных материалов дела, Г.И.Л.. включен в национальный реестр специалистов в области строительства, вид детальности: организация выполнения работ по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объекту капитального строительства, имеет действующие сертификаты соответствия судебного эксперта по экспертной специальности 16.4 «Исследование проектной документации, строительных объектов в целях установления их соответствия требованиям специальных правил. Определение технического состояния, причин, условий, обстоятельств и механизма разрушения строительных объектов, частичной или полной утраты ими своих функциональных эксплуатационных, эстетических и других свойств», 16.5 «Исследование строительных объектов, их отдельных фрагментов, инженерных систем, оборудования и коммуникаций с целью установления объема, качестве и стоимости выполненных работ, использованных материалов и изделий», а, следовательно, обладает специальными познания в области строительства.

Согласно письменному заключению специалиста Г.И.Л.Л. от 05.03.2024, строения с кадастровыми номерами № ... и № ... не являются объектами недвижимости и жилыми домами. Специалист пришел к выводу, что данные строения не имели прочной связи с землей, установил отсутствие фундамента, определил, что внутри пространство строений не имело перегородок, внутренняя отделка и внутренне убранство отсутствовали.

Из объяснений свидетеля Б.Е.Н. следует, что он является индивидуальным предпринимателем и осуществляет сотрудничество с компанией, которая занимается постановкой объектов недвижимого имущества на государственный кадастровый учет. В связи с поступившей заявкой заказчика на постановку строений, расположенных на земельных участках с кадастровыми номерами № ... и № ... на государственный кадастровый учет как индивидуальных жилых домов, он 07.11.2023 осуществлял выезд на указанные земельные участки. Земельные участки на местности Б.Е.Н. определил с помощью геодезического спутникового оборудования. На указанных земельных участках свидетель обнаружил строения без фундамента, выполненные из профлиста синего цвета, представляющие собой подобие домов, в которых имелись оконные проемы без окон, дверные проемы с дверьми, крыша. Свидетель произвел фотографирование строений и направил их в компанию, которая в последующем отказалась проводить работы по постановке указанных строений на государственный кадастровый учет.

Свидетели М.А.А.. и М.Д.А. пояснили, что в феврале в 2024 года в сети «Интернет» они увидели объявление о продаже хозяйственных построек в ........ Постройки были выполнены из досок и обшиты железом синего цвета, крыша оцинкованная. Постройки стояли на досках, каркасы были вбиты в землю, на полу была трава, фундамент, утеплитель отсутствовали, внутри строения не были разделены на комнаты, имелась стойка для упора крыши, в строениях были имитированные окна. Данные строения они приобрели за наличные денежные средства и разбирали вручную. М.Д.А. указал, что постройка находилась на бетонных кубах.

Из объяснений представителя ответчика ФИО1, данных им в ходе судебного разбирательства, следует, что спорные строения с кадастровыми номерами № ... и № ... снесены собственником в целях строительства новых домов, ввиду ненадлежащего качества снесенных объектов. 

Как следует из письменных материалов дела, 12.02.2024 Администрацией Кондопожского муниципального района приняты уведомления ФИО8 о планируемом сносе объектов капитального строительства. 

Таким образом, на момент предъявления иска в суд и в ходе судебного разбирательства спорные объекты с кадастровыми номерами № ... и № ... отсутствовали, что не позволяло в рамках судебного разбирательства определить наличие у них признаков объектов недвижимого имущества, жилых домов.

В силу ч. 1 ст. 79 ГПК РФ при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Поскольку по настоящему делу юридически значимыми обстоятельствами являются установление или опровержение признаков объектов недвижимого имущества у зданий с кадастровыми номерами № ... и № ... на дату приобретения земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... на основании договоров купли-продажи в собственность, а разрешение данных вопросов требует специальных познаний, определением суда от 27.06.2024 по делу назначена комплексная судебная землеустроительная и строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено индивидуальному предпринимателю Т.А.А. и ООО

В связи с тем, что здания с кадастровыми номерами № ... и № ... фактически снесены, перед экспертами ставились вопросы, ответы на которых предстояло дать исходя из объяснений лиц, участвующих в деле, представленных в материалы дела документов и иных доказательств.

05.08.2024 в Кондопожский городской суд Республики Карелия поступило письмо эксперта Т.А.А.. о невозможности дачи им ответа на поставленный судом вопрос, относящийся к его компетенции, поскольку определить по фотографиям месторасположение спорных объектов на конкретных земельных участках не представляется возможным.

Учитывая данные обстоятельства, принимая во внимание, что для установления всех юридически значимых обстоятельств по делу имеет значение, прежде всего получение ответов на вопросы, направленные на установление или опровержение у спорных объектов признаков недвижимого имущества, суд определил изменить вид судебной экспертизы, проводимой по настоящему делу, с комплексной судебной землеустроительной и строительно-технической экспертизы на строительно-техническую экспертизу с оставлением избранной экспертной организации - ООО и вопросов, относящихся к ее компетенции.

Эксперт ООО Ц.И.А. проанализировав представленные материалы дела, включая фотоматериалы, акты осмотров земельных участков, протоколы судебных заседаний, технические планы на жилые дома пришла к выводам о том, что не исключена связь спорных строений с землей, а, следовательно, что строения, которым в ЕГРН присвоены кадастровые номера № ... и № ..., исходя из объяснений лиц, участвующих в деле, представленных в материалы дела документов и иных доказательств являются объектами, прочно связанными с землей. Перемещение без несоразмерного ущерба назначению строений невозможно. Осуществить перемещение и (или) демонтаж и последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению строений и без изменений основных характеристик строения невозможно.

В ходе проведения исследований эксперт Ц.И.А. указала на отсутствие фотофиксации, подтверждающей отсутствие у спорных объектов фундамента, на фотографиях, представленных в материалы дела, отсутствуют щели, через которые возможно увидеть внутреннее пространство строений. Экспертом сделаны выводы, что исследуемые строения отвечают требованиям п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), то есть они являются объектами недвижимого имущества, площадь которых соответствуют минимальной площади, предусмотренной СП 54.1330.2022 СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», и данная площадь позволяет разместить в доме помещения, предусмотренные, СП 55.13330.2016 СП 55.13330 «СНИП 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные». В ходе проведенных исследований экспертом сделаны выводы о том, что планировочные и иные решения, указанные в технических планах на жилые дома, расположенные на исследуемых земельных участках соответствуют нормативным требованиям, установленным для индивидуального жилищного строительства, и являются достаточными для признания объектов жилыми домами.

В судебном заседании Ц.И.А.. поддержала выводы экспертного заключения, пояснив, что в связи со сносом спорных строений, выводы были ею сделаны исходя из представленных документов и показаний свидетелей.

Указанное экспертное заключение суд оценивает по общим правилам в совокупности с другими доказательствами.

При проведении экспертного исследования эксперт руководствовался исключительно письменными доказательствами, протоколами судебных заседаний, имеющимися в материалах дела на момент проведения судебной экспертизы. Фактически экспертом дана оценка имеющихся доказательств на предмет правильности фиксации юридически значимых обстоятельств дела. Так, экспертом установлено, что поскольку фотографии, подтверждающие наличие или отсутствие фундамента строений в материалы дела не представлены и в ходе проведения проверочных мероприятий откопка снега для установления наличия или отсутствия фундамента не осуществлялась, шурфление фундамента не производилось, заглубление фундамента не определялось, то прочная связь спорных строений с землей не исключается.

Фактически данный вывод эксперта носит вероятностный характер.

Кроме того, как следует из экспертного заключения и показаний, данных в судебном заседании, эксперт руководствовался данными технических планов зданий с кадастровыми номерами № ... и № ..., составленных кадастровым инженером ФИО3 Вместе с тем, достоверность сведений, указанных в технических планах, подлежит проверке в рамках разрешения настоящего спора.

Эксперт, проанализировав представленные письменные материалы дела, фактически пришел к выводу о том, что спорные строения относятся к жилым домам, исходя из возможности размещения минимального набора помещений в них на основе представленных письменных материалов дела.

Вместе с тем, с учетом того, что видом разрешенного использования спорных земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... индивидуальное жилищное строительство, то на момент приобретения указанных земельных участков в собственность в порядке положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ на них должны были располагаться капитальные строения - индивидуальные жилые дома, оконченные строительством. Для приобретения земельных участков на льготных условиях спорные объекты строительства должны обладать не только признаками капитальности, но и характеристиками жилого дома и завершенности строительства. Отсутствие одного из этих признаков влечет отсутствие оснований для применения ст. 39.20 ЗК РФ. 

Объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ (правовая позиция Верховного Суда Российской Федерации, изложенная в определении от 24.02.2016 № 19-КГ15-48).

Приобретение земельного участка в собственность в порядке положений п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ возможно только после окончания строительства основного объекта. Данные выводы соответствуют правовому подходу, изложенному в пункте 53 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 14.12.2021 № 302-ЭС21-14414.

Пунктом 6 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» установлено, что здание - это результат строительства, представляющий собой объемную строительную систему, имеющую надземную и (или) подземную части, включающую в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения и предназначенную для проживания и (или) деятельности людей, размещения производства, хранения продукции или содержания животных.

В статьях 15, 16 Жилищного кодекса РФ определено, что к жилым помещениям относится жилой дом. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)). Порядок признания помещения жилым помещением устанавливается Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 39 ст. 1 ГрК РФ объект индивидуального жилищного строительства - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем 3, высотой не более 20 м, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

В соответствии с Положением о признании помещения жилым помещением, утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47, положение устанавливает требования к жилому помещению, порядок признания жилого помещения пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания. Действие настоящего Положения распространяется на находящиеся в эксплуатации жилые помещения независимо от формы собственности, расположенные на территории Российской Федерации (пункты 1, 2).

Таким образом, действие данного нормативного акта распространяется на жилые дома, в том числе, частной собственности.

В соответствии с пунктами 12 - 15 Положения жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях и на территории ведения гражданами садоводства или огородничества для собственных нужд без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Инженерные системы, а также наружные ограждающие конструкции жилого помещения должны обеспечивать в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.

Согласно пунктам 20, 21 и 25 Положения объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики. В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Естественного освещения могут не иметь другие помещения вспомогательного использования, предназначенные для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (коридоры, вестибюли, холлы и др.). 

В соответствии с п. 4.5 СП55.13330.2016 «Дома жилые одноквартирные» дом должен включать комнаты - одну или несколько (общую комнату или гостиную, спальню), а также вспомогательные помещения: переднюю, кухню, в т.ч. кухню-столовую и (или) кухню-нишу, ванные комнаты и (или) душевые, туалет (уборную) или совмещенный санузел. 

В материалах гражданского дела отсутствуют доказательства, подтверждающие что на момент заключения сделки купли-продажи земельных участков № ..., № ... расположенные на них строения являлись готовыми индивидуальными жилыми домами, пригодными для постоянного проживания и соответствующими вышеуказанным нормативным требованиям.

Напротив, совокупностью исследованных судом доказательств: свидетельскими показаниями, письменными доказательствами, в том числе заключением специалиста, фотоматериалами, подтверждается, что спорные строения не обладали характеристиками жилого дома, пригодного для проживания на дату приобретения земельных участков в собственность.

Так, из исследованных судом доказательств усматривается, что строения не имели коммуникаций, полы, ограждающие конструкции, располагались на земле, в них отсутствовало остекление окон, благоустройство, минимальный набор помещений в жилом доме, необходимых в том числе для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях. Следовательно, спорные строения не были построены для постоянного проживания, при этом уведомления об их сносе были поданы ФИО1 спустя три недели с момента регистрации права собственности на приобретенные земельные участки, что свидетельствует об отсутствии целей использовать данные строения для проживания.

Доводы стороны ответчика о том, что спорные строения являлись некачественно построенными жилыми домами и в последующем по этой причине были разобраны, относимыми, допустимыми и достаточными доказательствами не подтверждены.

Материалы дела не содержат доказательств возможности использования спорных объектов как индивидуальных жилых домов по назначению на момент регистрации на них права собственности и в последующем на момент приобретения спорных земельных участков без проведения торгов в льготном порядке.

В протоколах осмотров предметов от 17.10.2024, 23.10.2024 представленных из материалов уголовного дела, отражено содержание телефонных разговоров между И.Д.Е. и ФИО2, из которых усматривается, что намерения построить индивидуальные жилые дома, пригодные именно для проживания, отсутствовали, строения возводились для вида с использованием дешевых строительных материалов в целях последующего приобретения земельных участков в собственность.

Как установлено судом и следует из материалов делах, в рамках проведения предварительного расследования по вышеупомянутым уголовным делам, в целях установления признаков объекта недвижимого имущества и жилых домов у спорных строений на основании постановления следователя экспертом Е.А.В. проведена строительная экспертиза и составлено экспертное заключение от 12.12.2024, исходя из представленных ему материалов: справки начальника инспекции-главного государственного инженера-инспектора Государственного комитета РК по строительному, жилищному и дорожному надзору Х.Н.В.., заключения специалиста Г.И.Л.. от 05.03.2024, технических планов зданий, подготовленных кадастровым инженером ФИО3, фотографий к протоколу опроса М.А.А.., произведенного старшим оперуполномоченным ОУ ФСБ России по Республике Карелия в г. Кондопоге старшим лейтенантом К.Д.С. от 15.02.2024, протоколом обследования земельных участков с кадастровым номерами № ... и № ...

В ходе проведения экспертных исследований установлено, что строение с кадастровым номером № ... расположенное на земельном участке с кадастровым номером № ..., а также строение с кадастровым номером № ... расположенное на земельном участке с кадастровым номером № ..., не являются объектами недвижимости, жилыми домами, некапитальными строениями.

Так же установлено, что с технической точки зрения строения не могут быть отнесены к зданиям, поскольку не являлись объемными строительными системами, имеющие надземную и (или) подземные части, включающие в себя помещения, сети инженерно-технического обеспечения и системы инженерно-технического обеспечения. В строениях отсутствовал обязательный состав помещений, предусмотренных п 4.5 СП 55.13330.2016, а также внутриквартирное оборудование и мероприятие по энергоснабжению. Строения не имели фундамента, ограждающие конструкции позволяли быть без ущерба разобраны и перемещены, инженерные коммуникации отсутствовали.

Доказательств в подтверждение наличия обстоятельств, позволяющих усомниться в объективности и беспристрастности выводов, изложенных в заключении, не представлено. Допустимых доказательств в опровержение выводов экспертов не представлено. Экспертное заключение не содержит взаимоисключающих выводов и согласуются с иными письменными материалами делами.

В ходе судебного разбирательства стороной ответчика представлено письменное заключение ООО изготовленного по заказу ФИО1, согласно которому здания с кадастровыми №№ № ... и № ... обладают признаками капитальности, и они согласно техническим планам соответствуют строительным нормам и правилам в части планировочных решений, предъявляемым к объектам ИЖС.

Указанное заключение не подтверждает, что спорные объекты с кадастровыми номерами № ... и № ... обладали признаками индивидуальных жилых домов на дату приобретения спорных земельных участков в собственность, при этом заключение составлялось на основании сведений, указанных в оспариваемых технических планах. 

Кроме того, заключение ООО выполнено в лице директора З.А.С. и ведущего специалиста Х.К.А. Вместе с тем документы, подтверждающие, что указанные специалисты обладают соответствующими знаниями, образованием и квалификацией в материалы дела не представлено.

Таким образом, совокупностью исследованных судом доказательств подтверждается, что строения с кадастровыми номерами № ... и № ... на дату приобретения спорных земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... в собственность в порядке положений подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и ст. 39.20 ЗК РФ не обладали признаками индивидуальных жилых домов. Доказательств обратного суду не представлено.

По правилу п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В силу п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, приведенным в пунктах 74, 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. 

Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. 

Признание сделки недействительной (ничтожной) и применение последствий недействительности ничтожной сделки на основании статьи 12 ГК РФ является одним из способов защиты нарушенных прав и законных интересов. 

В силу п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях (п. 4 ст. 166 ГК РФ).

При этом п. 4 ст. 167 ГК РФ предусматривает, что суд вправе не применять последствия недействительности сделки (пункт 2 настоящей статьи), если их применение будет противоречить основам правопорядка или нравственности. 

Поскольку оспариваемые прокурором сделки купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... заключены в упрощенном льготном порядке между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 для эксплуатации жилых домов с кадастровыми номерами № ... и № ... однако материалами дела не подтвержден факт наличия жилых домов как таковых на момент заключения оспариваемых сделок, то фактически цель сделок, направленная на приобретение права собственности на земельные участки в целях эксплуатации жилых домов не достигнута, что свидетельствует о ничтожности таких сделок, заключенных с нарушением императивных требований закона о порядке предоставления земельного участка, в обход закона, повлекшее нарушение прав неопределенного круга лиц, имеющих право претендовать на получение земельного участка с соблюдением установленных законом процедур. 

Суд полагает в данном случае необходимым признать оспариваемые сделки купли-продажи земельных участков недействительными (ничтожными) и с учетом обстоятельств дела, руководствуясь также принципом платности использования земельного участка, применить одностороннюю реституцию, выкупная цена, оплаченная за приобретенные в собственность земельных участков, подлежит учету при определении размера задолженности по арендным платежам.

Признание недействительными сделок купли-продажи земельных участков с кадастровыми номерами № ... и № ... влечет за собой аннулирование и исключение из ЕГРН сведений о праве собственности ФИО1 на спорные земельные участки. 

Признание указанных сделок недействительными будет являться основанием для восстановления действия договоров аренды земельных участков № 54-М/03 от 25.09.2023 и № 55-м/03 от 25.09.2023, заключенных между Министерством и ФИО1 в отношении земельных участков с кадастровым номером № ... с 24.01.2024 и с кадастровым номером № ... с 23.01.2024.

Поскольку сам факт заключения договора купли-продажи земельных участков без государственной регистрации перехода права не порождает у покупателя собственности на это имущество, а потому до момента регистрации права собственности на спорные земельные участки пользователь должен оплачивать использование земельного участка применительно к арендным платежам. Следовательно, восстановить действия договоров аренды заключенных между Министерством и ФИО1 за № 54-М/03 от 25.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером № ... следует с 24.01.2024, а договора аренды № 55-м/03 от 25.09.2023 в отношении земельного участка с кадастровым номером № ... с 23.01.2024.

Оснований для применения иных последствий признании сделок купли-продажи земельных участков ничтожными суд не усматривает с учетом установления обстоятельств дела и установленного злоупотребления правом (обхода закона) при приобретении в собственность спорных земельных участков. 

Надлежащими ответчиками по требованиям о признании сделки купли-продажи недействительной являются стороны сделки - Министерство и ФИО1, что соответствует разъяснениям, данным п. 52 Постановления Пленума ВС РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав». 

Согласно положениям пунктов 1, 2 и 4 ст. 8 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений. 

В кадастр недвижимости вносятся следующие основные сведения об объекте недвижимости: вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, машино-место, объект незавершенного строительства, единый недвижимый комплекс, предприятие как имущественный комплекс или иной вид); вид жилого помещения в соответствии с жилищным законодательством. 

В силу пунктов 1, 2 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в Единый государственный реестр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства или едином недвижимом комплексе, необходимые для государственного кадастрового учета такого объекта недвижимости, а также сведения о части или частях здания, сооружения, помещения, единого недвижимого комплекса либо новые необходимые для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведения об объектах недвижимости, которым присвоены кадастровые номера. 

В техническом плане указываются: 1) сведения о здании, сооружении, помещении, машино-месте, объекте незавершенного строительства, едином недвижимом комплексе, необходимые для его государственного кадастрового учета, в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган регистрации прав заявления о государственном кадастровом учете такого объекта недвижимости. 

В соответствии с подп. 1, 2 и 3 п. 2 ст. 29.1 Федерального закона «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 № 221-ФЗ, кадастровый инженер обязан: 1) соблюдать требования настоящего Федерального закона, других федеральных законов и иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области кадастровых отношений, а также соблюдать стандарты осуществления кадастровой деятельности и правила профессиональной этики кадастровых инженеров; 2) отказаться от заключения договора подряда на выполнение кадастровых работ в случае, если объект недвижимости, в отношении которого заказчик кадастровых работ предполагает выполнение таких работ, не является объектом недвижимости, в отношении которого осуществляется кадастровый учет в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»; 3) отказаться от выполнения кадастровых работ в случае, если предоставленные заказчиком кадастровых работ документы содержат недостоверные сведения. 

В силу п. 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. 

Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства. Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. 

В случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. 

Поскольку судом установлены обстоятельства того, что спорные строения не обладали признаками индивидуального жилого дома, то отображенные сведения в технических планах на здания, подготовленные кадастровым инженером ФИО3 по заказу ФИО1, не соответствуют действительности, в связи с чем суд полагает необходимым признать недействительными результаты кадастровых работ, выполненных в связи с созданием зданий.

Надлежащими ответчиками по данным требованиям являются кадастровый инженер ФИО3, указавшая недостоверные сведения о строениях, а также ФИО1, по заказу которой проводились кадастровые работы.

В связи с тем, что судом установлено, что в ЕГРН внесены недостоверные сведения о зданиях с кадастровыми номерами № ... и № ... и указанные здания не обладали признаками индивидуального жилого дома, в настоящее время не существуют, то в целях соблюдения принципа достоверности публичного реестра суд полагает необходимым исключить из ЕГРН все сведения об указанных зданиях, включая сведения о правах.

Надлежащими ответчиками по данному требованию является ФИО1, которая согласно сведениям ЕГРН является собственником спорных строений, а также ФИО2, исходя из действия режима совместной собственности на имущество, приобретенное в браке. 

Довод представителей ответчиков, о том, что прокурор не может обращаться в суд с поименованным иском, суд отклоняет и исходит из следующего. Оформлением земельных участков в собственность ФИО1 без законных оснований нарушены права неопределенного круга лиц на приобретение данных земельных участков в установленном законом порядке, поскольку выведением земельного участка из неразграниченной государственной собственности в обход установленных законом процедур предоставлены необоснованные преимущества для одного лица и нарушены права и законные интересы других лиц, в т.ч. собственника земельного участка в лице уполномоченного органа - в связи с неполучением эквивалентного возмещения стоимости отчуждаемого земельного участка с учетом его разрешенного использования, а также принципы публичности, открытости и прозрачности процедуры предоставления земельных участков. Приобретение в собственность земельных участков в нарушение установленного законом порядка нарушает права иных лиц на предоставление земельных участков, что в силу ст. 45 ГПК РФ дает право прокурору на предъявление соответствующего иска.

В качестве основания иска, кроме изложенного выше, прокурором указано на то, что площадь спорных земельных участков значительно превышает площадь, необходимую для эксплуатации располагавшихся на них объектах. Действительно площадь спорных земельных участков (площадь каждого участка 1500 кв.м, площадь каждого дома расположенного на земельном участке составила 31. 6 кв.м.) значительно превышает площадь располагавшихся на них объектов. Однако указанные объекты в настоящее время отсутствуют, восстановлено действие договора аренды земельных участков, что позволяет использовать их в соответствии с видом разрешенного использования.

Суд, учитывая принцип непосредственности, не принимает во внимание показания свидетелей Г.Л.О. М.Ю.А.., С.М.О.. И.Д.Е. данных в рамках расследования уголовного дела, поскольку данные лица не участвовали в настоящем деле, об уголовной ответственности судом не предупреждались.

Учитывая результаты разрешения настоящего гражданского дела, процессуальное поведение участников процесса, на основании положений ст. 103 ГПК РФ с ФИО3 в доход бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 150 руб., с ФИО1 – 450 руб. Оснований для возложения на ФИО2 бремени несения судебных расходов по указанному делу суд не усматривает, учитывая его процессуальное поведение, а также, что исходя из того, что данный ответчик не принимал непосредственное участие в заключении оспоренных сделок купли-продажи земельных участков и не являлся заказчиком кадастровых работ.

Согласно п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 01.06.2023 № 15 «О некоторых вопросах принятия судами мер по обеспечению иска, обеспечительных мер и мер предварительной защиты» при отказе в удовлетворении иска, оставлении искового заявления без рассмотрения, прекращении производства по делу обеспечительные меры по общему правилу сохраняют свое действие до вступления в законную силу соответствующего итогового судебного акта (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 144 ГПК РФ, часть 5 статьи 96 АПК РФ, часть 3 статьи 89 КАС РФ). При этом вопрос об отмене обеспечительных мер подлежит разрешению судом путем указания на их отмену в соответствующем судебном акте либо в определении, принимаемом судом после его вступления в законную силу. Данный вопрос решается независимо от наличия заявления лиц, участвующих в деле.

Определением судьи Кондопожского городского суда Республики Карелия от 16.02.2024 наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ... и жилых помещений с кадастровыми номерами № ..., № ..., а также в виде запрета ФИО1 и иным лицам запрещено осуществлять хозяйственную деятельность, в том числе строительные работы на земельных участках № ..., № ...

Учитывая результаты разрешения настоящего спора, приведенные разъяснения по применению нормы права, суд полагает возможным сохранить вышеназванные обеспечительные меры до вступления в законную силу настоящего решения суда. После вступления в законную силу настоящего решения суда указанные обеспечительные меры подлежат прекращению с одновременным исполнением решения суда. 

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 12, 56, 194-198, ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования удовлетворить.

Признать недействительными результаты кадастровых работ в связи с созданием зданий с кадастровыми номерами № ... и № ..., расположенных по адресу: ........, выполненных кадастровым инженером ФИО3 по заказу ФИО1.

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером № ..., расположенном по адресу: ........, площадью 31,6 кв.м., назначение – жилое, включая сведения о правах на него.

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о здании с кадастровым номером № ..., расположенном по адресу: ........, площадью 31,6 кв.м., назначение – жилое, включая сведения о правах на него.

Признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка от 22.01.2024 №04-м/03 с кадастровым номером № ..., заключенной между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1.

Признать недействительной сделку купли-продажи земельного участка от 22.01.2024 №05-м/03 с кадастровым номером № ..., заключенной между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1.

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу: .........

Аннулировать и исключить из Единого государственного реестра недвижимости сведения о праве собственности ФИО1 на земельный участок с кадастровым номером № ..., расположенный по адресу: ........

Применить последствия недействительности ничтожной сделки купли-продажи земельного участка от 22.01.2024 №04-м/03 с кадастровым номером № ..., заключенной между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, восстановив действие договора аренды земельного участка №54-м/03 от 25.09.2023, заключенного между теми же сторонами и на тех же условиях с 24.01.2024

Применить последствия недействительности сделки купли-продажи земельного участка от 22.01.2024 №05-м/03 с кадастровым номером № ..., заключенной между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, восстановив действие договора аренды земельного участка №55-м/03 от 25.09.2023, заключенного между теми же сторонами и на тех же условиях с 23.01.2024

Взыскать с ФИО1 (

<

...>) в доход бюджета Кондопожского муниципального района Республики Карелия государственную пошлину в размере 450 руб.

Взыскать с ФИО3 (

<

...>) в доход бюджета Кондопожского муниципального района Республики Карелия государственную пошлину в размере 150 руб.

Обеспечительные меры, наложенные определением судьи Кондопожского городского суда Республики Карелия от 16.02.2024, в виде запрета на совершение регистрационных действий в отношении земельных участков с кадастровыми номерами № ..., № ..., и жилых помещений с кадастровыми номерами № ..., № ..., а также в виде запрета ФИО1 и иным лицам осуществлять хозяйственную деятельность, в том числе строительные работы на земельных участках № ..., № ... сохраняют свое действие до вступления в законную силу настоящего решения суда и подлежат отмене после вступления в законную силу настоящего решения суда в целях его исполнения.

Решение суда является основанием для внесения в ЕГРН записей о праве аренды ФИО1 на земельные участки с кадастровым № ... и с кадастровым № .... 

После вступления в законную силу настоящего решения суда направить в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Карелия копию настоящего решения суда с отметкой о вступлении в законную силу для исполнения настоящего решения суда.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Карелия через Кондопожский городской суд Республики Карелия в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья

М.А. Бахорина

Решение в окончательной форме изготовлено 03.02.2025.

Кондопожский городской суд Республики Карелия

10RS0004-01-2024-000087-86

https://kondopozhsky.kar.sudrf.ru