Дело № 2-860/2017 

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

06 сентября 2017 года г. Кингисепп

Кингисеппский городской суд Ленинградской области в составе:

председательствующего судьи Улыбиной Н.А.,

при секретаре Васильевой Н.Э.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с участием представителя истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» ФИО1, действующего на основании доверенности № 2083 от 17.05.2016 года сроком действия до 22.01.2021 года, ответчика ФИО2,

гражданское дело по иску Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на предмет залога, взыскании судебных расходов, 

УСТАНОВИЛ:

АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» обратилось в суд с иском к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на предмет залога. 

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что ответчику ФИО2 по кредитному договору № от 23 августа 2010 года ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» для приобретения в собственность жилого помещения - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, был предоставлен кредит в размере 1 725 000 руб. сроком на 155 месяцев с уплатой процентов за пользование кредитными денежными средствами. Обеспечением исполнения обязательств по договору является ипотека квартиры, принадлежащей ответчику на праве собственности. Запись об ипотеке квартиры внесена в единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28 сентября 2010 года. Права кредитора по договору, обеспеченному ипотекой квартиры, удостоверены закладной. Законным владельцем закладной в настоящее время является АО "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию. Начиная с сентября 2016 года, в нарушение условий закладной и кредитного договора ответчик прекратил производить ежемесячные платежи по возврату суммы кредита и процентов за пользование кредитом, систематически нарушал условия кредитного договора в части своевременного возврата кредита и уплаты процентов, в связи с чем, образовалась просроченная задолженность. По состоянию на 20 февраля 2017 года задолженность ФИО2 по кредитному договору составляет 1 444 991 руб. 77 коп., из которых 1 375 692,28 руб. – задолженность по основному долгу, 58 511 руб. 13 коп. - задолженность по процентам, 4 548 руб. 18 коп – задолженность по пеням, начисляемым на просроченный основной долг, 6 240 руб. 18 коп. – задолженность по пеням, начисляемым на просроченные проценты. 23 августа 2010 года истцом в адрес ответчика были направлены требования о полном досрочном погашении задолженности по кредитному договору, которые остались ФИО2 неисполненными. 

Уточнив исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ (л.д. 118-119 том 1), просит о взыскании с ответчика задолженности по кредитному договору № от 23.08.2010 года в размере 1 444 991,77 руб., а также, начиная с 21.02.2017 года до вступления решения суда в законную силу процентов в размере 12% годовых, начисляемых на остаток задолженности по основному долгу, обращении взыскания на предмет ипотеки – квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, путем реализации с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 1 574 400 руб.; расторжении кредитного договора № от 23.08.2010 г., взыскании расходов по оплате государственной пошлины в размере 27 424,95 руб.

Представитель истца АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» по доверенности ФИО1 в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал в полном объеме, просил при обращении взыскания на предмет залога определить начальную продажную стоимости квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> в размере 80% от рыночной стоимости, указанной в отчете оценщика ООО «Деловые консультации», представленном ответчиком, что составляет 2 032 000 руб.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании иск не признал, категорично возражал против удовлетворения требований, оспаривал правомерность расчета задолженности, просил в удовлетворении иска отказать. Контррасчет задолженности не представил. Пояснил, что в декабре 2016 года на его адрес поступило письмо из ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА», в котором сообщалось, что он исключен из числа участников ипотечного кредитования с предложением самостоятельно исполнять обязательства по кредитному договору. Однако, узнать о сумме задолженности он не смог. Указал на отсутствие у него денежных средств для исполнения кредитных обязательств и погашения образовавшейся задолженности.

Представитель третьего лица ФГКУ "Федеральное Управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих" (ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА») в судебное заседание не явился, о дате, времени и месте заседания суда извещены надлежащим образом, правовой позиции по иску не представили, заявили ходатайство об отложении заседания суда, которое было оставлено судом без удовлетворения (л.д. 33 том 2). 

Выслушав участников судебного заседания, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со ст. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу ст. 819 ГК РФ, по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договорам, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее.

К отношениям по кредитному договору применяются правила, предусмотренные параграфом 1 настоящей главы (заем), если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В соответствии со ст. 810 ГК РФ, заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и порядке, определенных договором (ст. 809 ГК РФ).

В силу ст. 811 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, в случаях, когда заемщик не возвращает в срок сумму займа, на эту сумму подлежат уплате проценты в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, со дня, когда она должна была быть возвращена, до дня ее возврата заимодавцу независимо от уплаты процентов, предусмотренных п. 1 ст. 809 ГК РФ.

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, заимодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами.

Судом установлено, что между ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» (далее – Банк) и ФИО2 заключен кредитный договор № от 23 августа 2010 года, в соответствии с которым Банк предоставил заемщику кредит для целевого использования - приобретения в собственность квартиры 

<

адрес>, состоящей из трех комнат, общей площадью 65,6 кв.м., в размере 1 725 000 руб. сроком на 155 месяцев, с уплатой процентов за пользование кредитом из расчета переменной процентной ставки в соответствии с порядок её определения, определенным п.3.2. кредитного договора, исходя суммы фиксированной части процентной ставки равной 2% и ставки рефинансирования Центрального банка РФ (л.д. 11-27 том 1). 

Стороны кредитного договора договорились, что измененная процентная ставка применяется без заключения дополнительного соглашения (пункт 3.2 договора).

Сторонами кредитного договора составлен и подписан график ежемесячных платежей заемщика по кредиту (л.д.35-36 том 1). 

В обеспечение исполнения кредитных обязательств ФИО2 составлена закладная от 13 сентября 2010 года, согласно которой ответчик обязался передать в залог истцу приобретаемую за счет кредитных денежных средств квартиру (л.д.53-61).

Законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем в настоящее время является ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», созданное Правительством Российской Федерации в целях обеспечения доступности ипотечных жилищных кредитов для граждан Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1.3 кредитного договора возврат кредита и уплата процентов за пользование кредитом осуществляется ответчиком за счет средств целевого жилищного займа, предоставляемого заемщику как участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих по договору целевого жилищного займа.

23 августа 2010 года между ответчиком ФИО2 и Министерством обороны РФ был заключен договор № целевого жилищного займа, предоставляемого участнику накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих для погашения первоначального взноса при получении ипотечного кредита и (или) погашения обязательств по ипотечному кредиту (л.д.64-66 том 1), по условиям которого целевой жилищный заем предоставляется: 

а) на погашение первоначального взноса при получении ипотечного кредита для приобретения в собственность заемщика жилого помещения с использованием целевого жилищного займа и ипотечного кредита - квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес> за счет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счета заемщика в размере 475 923,83 рубля;

б) на погашение обязательств по ипотечному кредиту за сет накоплений для жилищного обеспечения, учтенных на именном накопительном счета заемщика. 

Банком свои обязательства по предоставлению ФИО2 кредита в размере 1 725 000 рублей исполнены полностью 13 сентября 2010 года, что подтверждается выпиской по счету (л.д.67-68 том 1).

Согласно пункту 1.5. кредитного договора заемщик исполняет все обязательства по настоящему договору самостоятельно и за счет собственных средств в случае исключения заемщика из реестра участников НИС в результате чего заемщик теряет право на получение средств по договору целевого жилищного займа, начиная с первого числа месяца такого исключения и до полного погашения обязательств по настоящему договору. 

Согласно п. 3.5. кредитного договора погашение кредита производится заемщиком путем безналичного перечисления ежемесячных платежей в соответствии с графиком платежей.

В соответствии с пунктом 3.5.2 кредитного договора заемщик обеспечивает наличие на своем текущем счете денежных средств, достаточных для совершения ежемесячного платежа в такой срок, чтобы они поступили на корреспондентский счет кредитора не позднее даты исполнения обязательств. 

По условиям п. 3.2. кредитного договора ответчик обязался уплачивать проценты, которые подлежат уплате ежемесячно одновременно с погашением кредита в сроки, определенные графиком платежей.

При нарушении сроков погашения текущей задолженности заемщик платит кредитору неустойку в виде пени в размере 0,2% от суммы просроченного ежемесячного платежа по исполнению обязательств по погашению текущей задолженности за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2 договора). 

В нарушение статей 309, 310, 809, 819 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пунктов 3.5.2 кредитного договора - обязательства по уплате основного долга и процентов не исполняются заемщиком ненадлежащим образом, ответчик не производит какие-либо платежи по договору с ноября 2016 года, что отражено в выписке по счету заемщика (л.д. 39-41 том 2).

В соответствие с уведомлением ФГКУ «РОСВОЕНИПОТЕКА» № НИС-3/2/11376, направленным в адрес ФИО2 17 октября 2016 года, ответчик исключен из реестра участников накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих с правом на использование накоплений, именной накопительный счет закрыт. ФИО2 предложено обязательства по кредитному договору от 23 августа 2010 года № выполнять самостоятельно. Остаток средств накоплений на именном накопительном счете для выплаты составляет 21 250 руб.09 коп. Разъяснен порядок получения накоплений. Действие договора целевого жилищного займа от 23 августа 2010 года № прекращено. (л.д. 188 том 2).

Пункты 5.1-5.9 договора кредитного договора предоставляют кредитору право потребовать от заемщика в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения им платежных обязательств по договору досрочно возвратить всю сумму кредита, уплатить проценты за пользование кредитом и иные платежи, предусмотренные условиями кредитного договора.

Право истца потребовать от заемщика досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами и иными платежами по кредитному договору при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата части займа, закреплено также в пункте 2 статьи 811 ГК РФ.

Реализуя свое право на досрочное взыскание задолженности по кредитному договору банк 15 декабря 2016 года обратился к заемщику с требованием о необходимости погасить имеющуюся задолженность по кредитному договору, а также уплатить причитающиеся проценты за пользованием кредитом и иные платежи в соответствии с условиями кредитного договора не позднее 14 января 2017 года (л.д. 74-78 том 1).

Однако, указанное требование заемщиком до настоящего времени исполнено не было, задолженность по кредитному договору не погашена.

Согласно представленному истцом расчету по состоянию на 20 февраля 2017 года, задолженность заемщика по кредитному договору составляет 1 444 991 руб. 77 коп., в том числе: остаток неисполненных обязательств по кредиту (задолженность по основному долгу) - 1 375 692 руб. 28. коп., сумма начисленных, но не уплаченных процентов за пользование кредитом – 58 511 руб. 13 коп., а также начисленные пени в размере 10 788 руб. 36 коп. (л.д. 70-73 том 1). Указанная сумма задолженности подлежит взысканию с ответчика в пользу истца, а также проценты за пользование кредитом в размере 12% годовых на остаток задолженности по основному долгу с 21 февраля 2017 года до вступления решения в законную силу.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что она вправе рассчитывать при заключении договора.

Поскольку ответчик длительное время не исполняет условия кредитного договора, суд полагает возможным удовлетворить исковые требования о расторжении кредитного договора № от 23 августа 2010 года. 

Согласно статье 334 ГК РФ в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В силу статьи 337 ГК РФ Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В соответствии со ст. 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже, либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно ст. 3 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в исполнение кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами). Если договором предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неиспользования, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательств либо федеральным законом; в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество; в возмещение расходов реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в полном объеме.

На основании договора купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств от 13 сентября 2010 года, ФИО2 в собственность приобрел квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, право собственности, а также ипотека в силу закона зарегистрированы в установленном законом порядке 28 сентября 2010 года (л.д. 69 том 1).

В соответствии со статьями 50, 51, 54, 56 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано в случаях, предусмотренных статьей 54.1 настоящего Федерального закона.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

1) суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;

2) наименование, место нахождения, кадастровый номер или номер записи о праве в Едином государственном реестре недвижимости заложенного имущества, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;

3) способ и порядок реализации заложенного имущества, на которое обращается взыскание. Если стороны заключили соглашение, устанавливающее порядок реализации предмета ипотеки, суд определяет способ реализации заложенного имущества в соответствии с условиями такого соглашения (пункт 1.1 статьи 9 настоящего Федерального закона);

4) начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика. Особенности определения начальной продажной цены заложенного имущества устанавливаются пунктом 9 статьи 77.1 настоящего Федерального закона.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Порядок проведения публичных торгов по продаже имущества, заложенного по договору об ипотеке, определяется процессуальным законодательством Российской Федерации, поскольку настоящим Федеральным законом не установлены иные правила.

В соответствии со ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества.

Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что на момент принятия судом решения об обращении взыскания одновременно соблюдены следующие условия:

сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки;

период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее трех месяцев.

Поскольку в ходе судебного разбирательства установлен факт неисполнения ответчиком своих обязательств по кредитному договору, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об обращении взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, в виде продажи с публичных торгов

Согласно представленному ответчиком отчету N К-60417 ООО «Деловые консультации» об оценке рыночной стоимости жилого помещения от 07 августа 2017 года рыночная стоимость квартиры 

<

адрес> составляет 2 540 000 рублей. 

Следовательно, с учетом положений статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», при обращении в судебном порядке взыскания на предмет залога - квартиру, расположенную по адресу: 

<

адрес>, начальная продажная цена указанной квартиры на публичных торгах должна составлять 80% от указанной в отчете оценщика рыночной стоимости квартиры, то есть 2 032 000 руб. (2 540 000 руб. x 80%).

Оснований для отказа в удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога, предусмотренных ст. 54.1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" не имеется, поскольку сумма неисполненного обязательства составляет более пяти процентов от стоимости предмета ипотеки; период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы. Согласно ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Расходы по уплате государственной пошлины, понесенные истцом, составляют 27 424 руб. 96 коп. и подтверждены платежным поручением (л.д 10 том 1), подлежат взысканию с ответчика в пользу АО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

На основании изложенного, руководствуясь статьями 56, 67, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск Акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» к ФИО2 о взыскании задолженности по кредитному договору, процентов, расторжении кредитного договора, обращении взыскания на предмет залога, взыскании судебных расходов – удовлетворить.

Расторгнуть кредитный договор № от 23 августа 2010 года, заключенный между ОАО «Балтийский Инвестиционный Банк» и ФИО2.

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" задолженность по кредитному договору № от 23 августа 2010 года по состоянию на 20 февраля 2017 года в размере 1 444 991 (один миллион четыреста сорок четыре тысячи девятьсот девяносто одни) рубль 77 копеек, в том числе, 1 375 692 руб. 28 коп. задолженность по основному долгу, 58 511 руб. 13 коп. задолженность по процентам, 4 548 руб. 18 коп. задолженность по пеням, начисляемым на просроченный основной долг, 6 240 руб. 18 коп. задолженность по пеням, начисляемым на просроченные проценты. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" проценты за пользование кредитом на остаток задолженности по основному долгу (один миллион триста семьдесят пять тысяч шестьсот девяносто два рубля 28 копеек), начиная с 21 февраля 2017 года по день вступления решения суда в законную силу, по процентной ставке в размере 12% годовых. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Акционерного общества "Агентство по ипотечному жилищному кредитованию" судебные расходы в размере 27 424 (двадцать семь тысяч четыреста двадцать четыре) рубля 96 копеек. 

Обратить взыскание на предмет ипотеки - жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> путем продажи с публичных торгов, установив начальную продажную цену в размере 2 032 000 (два миллиона тридцать две тысячи) рублей. 

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд в течение месяца со времени его изготовления в окончательной форме, путем подачи апелляционной жалобы через Кингисеппский городской суд Ленинградской области.

Судья: Улыбина Н.А.