УИД 36RS0024-01-2024-000303-56

Производство № 2-166/2024

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г.Нововоронеж, Воронежской области 07 июня 2024 года

Нововоронежский городской суд Воронежской области в составе: председательствующего судьи Аксеновой Ю.В., 

при секретаре Неупокоевой Т.С., 

истца ФИО1, представителя истца ФИО2, 

представителя ответчика ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Нововоронежского городского суда Воронежской области гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» о взыскании неустойки, 

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО1 обратился в суд с иском, в котором просит взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Элитконструкции» (ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции») в его пользу неустойку за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства за период с 27.12.2023 по 02.04.2024 в размере 3 791 501, 42руб., а также штраф за отказ в удовлетворении требования потребителя в добровольном порядке. 

Требования мотивированы тем, что 24.01.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома № В соответствии с п. 2.1 Договора, квартира должна была быть передана истцу не позднее 30.06.2023. Согласно п. 3.2 Договора цена объекта долевого строительства составила 3 868 879 рублей. Цена объекта оплачена полностью. Согласно сообщению о завершении строительства, квартира по акту должна была быть передана не позднее 15.12.2023. При приемке квартиры истцом выявлен ряд недостатков по качеству, о чем составлен соответствующий акт, со сроком устранения недостатков до 26.12.2023. Недостатки в указанный срок не были устранены, и квартира после устранения недостатков передана 02.04.2024, о чем составлен передаточный акт. Дефекты, которые были выявлены, не позволяли пользоваться помещением с целью безопасного проживания, являются существенными, что подтверждается длительностью их устранения. 07.03.2024 в адрес ответчика была направлена претензия с требованием об оплате неустойки в добровольном порядке. 12.04.2024 получен ответ застройщика на претензию с отказом в удовлетворении требования в добровольном порядке. 

Ссылаясь на положения п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей», истец также просит взыскать с ответчика за несоблюдение в добровольном порядке требований потребителей штраф в размере 50% от взысканной суммы.

Требования мотивированы со ссылками на положения Закон РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», Закон РФ «О защите прав потребителей» (л.д.7-10).

В судебном заседании истец ФИО1, его представитель ФИО2 поддержали заявленные требования по мотивам, изложенным в иске.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» ФИО3 не согласился с заявленными требованиями, представил письменные возражения на исковое заявление, в которых указал, что согласно сообщению о завершении строительства от 27.11.2023, квартира предлагалась истцу к передаче в срок с 01 декабря 2023 года по 15 декабря 2023 года.

При осмотре объекта долевого строительства после получения вышеуказанного сообщения, Истец указал Застройщику на ряд замечаний по строительной готовности квартиры. Замечания были устранены до передачи объекта долевого строительства.

Между истцом и ответчиком было заключено соглашение об установлении сроков и порядка исполнения обязательства по уплате неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства от 11 января 2024 года, в соответствии с которым застройщик признает, что имеет перед Участником долевого строительства обязательства по уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Стороны пришли к соглашению о том, что в качестве компенсации застройщик производит выплату в размере 60 000 рублей в срок до 23 февраля 2024 года. Участник отказывается от финансовой претензии и каких-либо иных требований к застройщику относительно переноса срока ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства до принятия квартиры по акту приема передачи по договору участия в долевом строительстве.

В соответствии с передаточным актом от 02.04.2024, истец принял объект долевого строительства и подтвердил, что техническое состояние и качество передаваемой квартиры соответствует проектно-техническим условиям.

Истец ошибочно полагает, что у него возникло право на взыскание неустойки за нарушение сроков устранения недостатков объекта долевого строительства в соответствии с ч.8 ст.7 Федерального закона №214-ФЗ от 30.12.2004 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...».

Письменные возражения приобщены к материалам дела ( л.д. 43-46). 

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из положений ст. ст. 309, 310 ГК РФ следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются

Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2014 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно ч. 1 ст. 6 настоящего Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором.

В силу ч. 2 ст. 6 названного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. 

Согласно положениям ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены договора;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

В случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона.

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

В соответствии со статьей 13 Закона Российской Федерации от 07 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», за нарушение прав потребителей исполнитель несет ответственность, предусмотренную законом или договором.

Судом установлено, что 24.01.2023 между истцом ФИО1 и ответчиком ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома №, по условиям которого застройщик принял на себя обязательства своими силами и (или) с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию передать объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Объект недвижимости – 17-ти этажный жилой дом, входящий в состав жилого комплекса «Центральный», будет расположен на земельном участке по адресу: 

<

адрес> кадастровый номер: №, площадью 1 147,00 кв.м. Объект долевого строительства – жилое помещение 

<

адрес>), а также общее имущество в многоквартирном доме. 

Согласно п.2.2 Договора передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, застройщик обязан передать объект долевого строительства участнику долевого строительства в течение 3-х месяцев.

Согласно п.2.1 Договора, планируемый срок окончания строительства объекта и получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – второй квартал 2023 года (л.д.11-24).

В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации.

В связи с изложенным, передача объекта долевого строительства участнику не может наступить ранее ввода самого многоквартирного дома в эксплуатацию. 

Соответственно, исходя из условий договора, объект долевого строительства должен был быть передан ответчиком истцу не позднее 3-х месяцев от 30.06.2023 – то есть не позднее 30.09.2023.

Установлено, что истцом оплачена сумма по Договору участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 24.01.2023 в размере 3 868 879 руб., что не оспаривается ответчиком. 

Установлено, что 27.11.2023 ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» направило в адрес истца ФИО1 сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и о готовности объекта долевого строительства к передаче не позднее 15.12.2023 ( л.д. 25).

Истцом при приемке квартиры 15.12.2023 выявлен ряд недостатков по качеству, о чем составлен соответствующий акт (замечания по строительной готовности квартиры), которые застройщик обязался устранить до 26.12.2023 ( л.д. 26). 

Также установлено, что 11.01.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик» «Элитконструкции» было заключено Соглашение об установлении сроков и порядка исполнения обязательства по уплате неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, согласно которому: застройщик признает, что имеет перед Участником долевого строительства обязательства по уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства. Стороны пришли к соглашению о том, что в качестве компенсации застройщик производит выплату в размере 60 000 рублей в срок до 23 февраля 2024 года. Участник отказывается от финансовой претензии и каких-либо иных требований к застройщику относительно переноса срока ввода в эксплуатацию объекта долевого строительства до принятия квартиры по акту приема передачи по договору участия в долевом строительстве. 

07.03.2024 истцом в адрес ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» направлена претензия с требованием выплаты неустойки за просрочку сроков исполнения договора в виде устранения недостатков в отношении объекта долевого строительства ( л.д. 28-31).

11.04.2024 ответчик направил ответ на досудебную претензию, в котором указал, что 11.01.2024 между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» подписано соглашение об установлении сроков и порядка исполнения обязательства по уплате неустойки за нарушение сроков передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства. Согласно п.2 настоящего соглашения «Стороны пришли к соглашению в качестве компенсации произвести выплату в размере 60 000 рублей на реквизиты участника долевого строительства» ( л.д. 32, 64). 

Установлено, что объект долевого строительства передан истцу 02.04.2024 согласно передаточного акта ( л.д. 27). 

В соответствии с положениями ст.421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон. 

Как указано судом выше, согласно положениям ст.7 Федерального закона №214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. 

Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5 ст.7). 

Участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд (часть 6 ст.7).

За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 этой статьи, застройщик уплачивает гражданину - участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей. Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона о защите прав потребителей, от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта) (часть 8). 

Вместе с тем, в соответствии с частью 5 статьи 8 названного Закона участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 данного Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 указанного Федерального закона. 

Также, как указано судом выше, в силу части 2 статьи 6 указанного Закона в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2 данной статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.

Как усматривается из материалов дела, ФИО1 15.12.2023 воспользовался правом на отказ от принятия объекта долевого строительства по мотиву наличия в нем недостатков (л.д.26).

В ходе судебного разбирательства установлено, что именно в связи с несвоевременной передачей ФИО1 объекта долевого строительства, сторонами было заключено 11.01.2024 указанное выше Соглашение, которым стороны предусмотрели, что застройщик уплачивает в пользу ФИО1 неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства. 

При этом, исходя из фактических обстоятельств, что объект долевого строительства должен был быть передан истцу не позднее 30.09.2023, не передан после направления уведомления о передаче объекта – до 15.12.2023, не передан непосредственно после истечения оговоренного сторонами срока устранения недостатков – до 26.12.2023, с учетом заключения Соглашения 11.01.2024 и обстоятельства, что до указанной даты объект долевого строительства не был передан истцу, исходя из дословного содержания Соглашения, исходя из содержания указанного выше Договора участия в долевом строительстве от 23.01.2023, фактических обстоятельств, приведенных выше, исходя из положений ст.421 ГК РФ и положений Федерального закона №214-ФЗ, суд считает установленным, что между сторонами 11.01.2024 заключен договор, определяющий правоотношения сторон в связи с нарушением ответчиком как застройщиком сроков передачи объекта долевого строительства истцу – выплату ФИО1 неустойки в связи с указанными обстоятельствами за период с момента начала течения срока, когда объект долевого строительства должен был быть передан истцу (с 01.10.2023) до момента передачи объекта ФИО1 (который как следует из представленных суду материалов, передан 02.04.2024). 

В ходе судебного разбирательства установлено, что указанное соглашение не оспорено сторонами, фактически исполнено – ответчиком произведена в пользу истца выплата указанной в соглашении суммы неустойки 60000р. 

Таким образом, взыскание с застройщика за этот же период ( как указано в иске с 27.12.2023 по 02.04.2024), то есть до передачи объекта долевого строительства, неустойки за нарушение срока устранения недостатков, противоречит смыслу приведенных выше норм Закона об участии в долевом строительстве и влечет фактически двойную ответственность застройщика.

В связи с изложенным, оснований для удовлетворения требований истца о взыскании с ответчика неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в объекте долевого строительства за период с 27.12.2023 по 02.04.2024 не имеется и в иске ФИО1 о взыскании неустойки суд отказывает. 

В соответствии с п.6 ст.13 Закона РФ «О защите прав потребителей» при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя. 

Поскольку суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца неустойки, оснований для взыскания штрафа в соответствии с положениями Закона РФ «О защите прав потребителей» также не имеется.

Руководствуясь ст.ст.194 - 198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении требований ФИО1 к ООО «Специализированный застройщик «Элитконструкции» о взыскании неустойки в связи с нарушением срока устранения недостатков объекта долевого строительства, штрафа отказать.

Решение может быть обжаловано в Воронежский областной суд через Нововоронежский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Ю.В.Аксенова 

Мотивированное решение изготовлено 13.06.2024 года