Дело № 2-647/2018

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

04 мая 2018года г. Тамбов

Советский районный суд города Тамбова в составе: 

председательствующего судьи Елоховой М.В. 

при секретаре Федосовой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО11 о признании обременения отсутствующим,

УСТАНОВИЛ:

Председатель ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО11 о признании обременения отсутствующим.

В обоснование заявленных требований указала, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома № .

По данным Единого государственного реестра недвижимости (далее ЕГРН) участниками долевого строительства жилых помещений многоквартирного жилого дома № являются следующие лица:

- ФИО2 на основании договора долевого участия № от ;

- ФИО3 и ФИО4 основании договора участия в долевом строительстве № от ;

- ФИО5 основании договора участия в долевом строительстве № от ;

- ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 основании договора участия в долевом строительстве № от ;

- ФИО10 на основании договора участия в долевом строительстве № от .

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО11.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Сообщение о введение процедуры банкротства - наблюдения, с применением параграфа 7 Закона о банкротстве было опубликовано в газете «Коммерсантъ» № 11 от 25.01.2014 г.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от годаООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО11.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от незавершенное строительство передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33 %.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

В связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

Передача объекта незавершенного строительства другому лицу исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

По мнению истца, при отчуждении другому лицу объекта незавершённого строительства договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит - прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Требования участников строительства, претендующие на получение помещений в доме № погашены определением суда от .

Таким образом, после передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы и запись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ.

Полагает, что расторжение договоров и прекращение записи в ЕГРН не препятствует ответчикам реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр, либо вступить в члены ЖСК (ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве). Стать членами ЖСКвышеуказанные лица не желают.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению суда правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома. В настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем, прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

При вышеуказанных обстоятельствах, с целью соблюдения прав членов ЖСК истец просил признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве ФИО15 В.№ от ;

- договора участия в долевом строительстве ФИО3 иФИО4 № от .

- договора участия в долевом строительстве ФИО5 № от ;

- договора участия в долевом строительстве ФИО6, ФИО7, ФИО8 и ФИО9 № от ;

- договора участия в долевом строительстве ФИО10 № от ;

В судебном заседании представитель истца по доверенности ФИО12 требования поддержала по тем же основаниям, после уточнения просила также признать обременение отсутствующим в части:

- дополнительного соглашения № от к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО3, ФИО4;

- дополнительного соглашения от к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО10.

Ответчик ФИО2 иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, указав, что решением Советского районного суда г. Тамбова от по делу № истцу ЖСК «Сенько 9А» в удовлетворении иска к участникам долевого строительства (в том числе к нему) о признании отсутствующим зарегистрированного права залога в отношении объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: , и о признании отсутствующим зарегистрированного права залога в отношении права аренды земельного участка с кадастровым номером , расположенного по адресу: , отказано. По апелляционной жалобе истца (дело № ) апелляционным определением от Судебной коллегией по гражданским делам Тамбовского областного суда решение Советского районного суда города Тамбова от оставлено без изменения, апелляционная жалоба Жилищно-строительного кооператива «Сенько 9А» - без удовлетворения. Решение Советского районного суда г. Тамбова от по делу № вступило в законную силу .

Между ним, ФИО2, и застройщиком Обществом с ограниченной ответственностью «Фирма «Юкон» (ООО «Фирма «Юкон»), заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома по адресу: , (далее - Договор), согласно которому он принял на себя обязательство оплатить стоимость квартиры, расположенной , общей площадью кв.м., а ответчик согласно п. 4.3.2 Договора - ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в и передать ему в собственность указанную квартиру не позднее . Договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, регистрации присвоен номер .

Свои обязательства по Договору по оплате перед ООО «Фирма «Юкон» он выполнил в полном объеме. Ввиду признания ООО «фирма «ЮКОН» банкротом (Решение Арбитражного суда Тамбовской области от ) Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № его требования кредитора включены в реестр требований о передаче жилых помещений. По его мнению, решением Арбитражного суда Тамбовской области подтверждается, что договор его участия в долевом строительстве и запись в ЕГРН имеют юридическую силу.

Все договоры долевого строительства должны быть обеспечены залогом. Об этом гласит п. 1 ст. 12.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 214-ФЗ). С момента регистрации долевого строительства и право аренды земельного участка, и строящийся дом находятся в залоге у дольщиков (ст. 13 Закона № 214-ФЗ). В ЕГРП кроме сведений о договоре вносится запись о возникшем залоге права аренды земельного участка (п. 3 ст. 25.1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», далее - Закон № 122-ФЗ). В соответствии с п. 8 ст. 13 Закона № 214-ФЗ право залога на участок прекращается у дольщиков с момента подписания с застройщиком передаточного акта на квартиры. Согласно подп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после государственной регистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости. 

Кроме того по решению Управления государственного строительного надзора Тамбовской области его имя включено в реестр физических лиц, чьи денежные средства привлечены для строительства многоквартирных домов и чьи права нарушены.

Считает необходимым применение в данном случае ст. 61 ГПК РФ, поскольку аналогичные требования в отношения него были рассмотрены и повторному рассмотрению не подлежат. От вступления в члены ЖСК он отказался. Полагает, что банкротство застройщика ООО фирма «Юкон» и создание ЖСК «Сенько 9А» с передачей последнему прав застройщика для сохранения и реализации его права залога на земельный участок под объектом строительства и последующего права собственности на квартиру не влияют. Считает, что снятие обременений в судебном порядке на помещения в проблемном объекте возможно в отношении не включенных по решению суда в реестр на передачу жилых помещений. Его же требования по определению Арбитражного суда включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений.

Считает, что в силу ст. 352, 353 ГК РФ правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанность залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Ответчики ФИО6, действующая за себя и как законный представитель ФИО9, ФИО7 и его представитель по доверенности ФИО13, ФИО8 иск не признали, пояснив, что не имеют материальной возможности вступив в ЖСК, оплачивать паевые взносы. Денежные средства по договору долевого участия были им оплачены в полном объеме, в том числе за счет средств материнского капитала.

Не согласны с заявленным иском, поскольку в противном случае они остаются без денежных средств и без жилого помещения.

Считают, что в силу ст. 352, 353 ГК РФ в случае перехода прав на задолженное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества залог сохраняется.

В отношении их семьи ранее также принималось решение суда, котором отказано в признании отсутствующим обременения в виде залога на земельный участок и объект незавершенного строительства.

Их требований были включены в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений. 

Ответчики ФИО3 и ФИО4 иск не признали по аналогичным основаниям, указав, что не состоят в членах ЖСК, решением общего собрания они были исключены незаконно. Однако данное решение они не оспаривали, вносить взносы в том размере, в котором обозначил председатель ЖСК, у них нет финансовой возможности.

Ответчик ФИО10 иск не признала по тем же основаниям, дополнив, что не имеет материальной возможности вступив в ЖСК, оплачивать паевые взносы.

Ответчики ФИО5, конкурсный управляющий ООО фирма «Юкон» ФИО11 о дне и времени слушания дела извещены надлежащим образом, о причине неявки не сообщили, в связи с чем, суд считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Представитель Управления Пенсионного фонда РФ в г. Тамбове и Тамбовском районе Тамбовской области, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований просила в удовлетворении иска отказать, поскольку по договору участия в долевом строительства семьей П-вых были оплачены за счет средств материнского капитала.

Третье лицо - представитель ООО «АИЖК-Строй» - ФИО14 полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению.

Представитель Управления государственного строительного надзора Тамбовской области, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области просили дело рассмотреть в их отсутствие.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд полагает заявленный иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В ходе судебного разбирательства было установлено, что ООО фирма «Юкон» являлась застройщиком многоквартирного жилого дома № .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и ФИО7, ФИО6, ФИО9, ФИО8 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., в том числе площадь балкона или лоджии и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора), часть которых - рублей была оплачена за счет средств материнского (семейного) капитала.

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и ФИО10 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., в том числе площадь балкона или лоджии и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п.2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом в и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

Кроме того, между ООО фирма «Юкон» и ФИО10 было заключено дополнительное соглашение к Договору № , согласно которого срок передачи объекта долевого строительства был установлен не позднее .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и ФИО3, ФИО4 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., с учетом балконов и лоджий и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п.2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участником долевого строительства не позднее .

Кроме того, между ООО фирма «Юкон» и ФИО3, ФИО4 было заключено дополнительное соглашение № к Договору № , согласно которого срок передачи объекта долевого строительства был установлен не позднее , была изменена цена договора в сторону увеличения, которая составила рублей.

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и ФИО2 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., в том числе площадь балкона или лоджии и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.2 Договора Застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

между ООО фирма «Юкон» в лице генерального директора Г.А.В. и ФИО5 был заключен договор № участия в долевом строительстве жилого дома .

Предметом данного договора является участие участников долевого строительства в долевом строительстве указанного многоэтажного многоквартирного дома, а результатом - приобретение и передача в собственность квартиры, расположенной , общей проектной площадью кв.м., в том числе жилой площадью кв.м., в том числе площадь балкона или лоджии и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Стоимость объекта долевого строительства с учетом балконов и лоджий составила рублей (п.п. 2.1, 2.2, 3.1 Договора).

Согласно пункту 4.3.2 Договора, застройщик обязуется ввести в эксплуатацию многоквартирный дом и передать объект долевого строительства участникам долевого строительства не позднее .

Указанные договоры были зарегистрированы в установленном законом порядке в Управлении Росреестра по Тамбовской области.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» была введена процедура банкротства наблюдения, временным управляющим назначен ФИО11.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от по делу № в отношении ООО фирма «Юкон» применены правила банкротства застройщиков, предусмотренные параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве).

Поскольку застройщиком ООО фирма «Юкон» обязательства по Договору исполнены не были, в рамках дела о его банкротстве, на основании определения Арбитражного суда Тамбовской области от требования ФИО17 были включены в реестр требований о передаче жилых помещений. Требования ФИО15, ФИО10, ФИО16 ФИО5 также были включены в реестр требований о передаче жилых помещений на основании определений Арбитражного суда Тамбовской области от , , соответственно.

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от ООО фирма «ЮКОН» признано несостоятельным (банкротом). Конкурсным управляющим утвержден ФИО11.

В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве участник строительства - это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.

При этом, законом о банкротстве предусмотрено преимущественное удовлетворение в составе третьей очереди только тех денежных требований граждан - участников строительства, закрытый перечень которых приведен в пп. 4 п. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 201.6 Закона о банкротстве требования о передаче жилых помещений предъявляются и рассматриваются в порядке, установленном статьями 71 и 100 названного Закона. Основной целью принятия специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов (параграф 7 Федерального закона от 16.07.1998 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона о банкротстве незавершенное строительство по передано в собственность ЖСК «Сенько 9А», созданное в соответствии с Законом «О несостоятельности (банкротстве)» для завершении строительства дома со степенью готовности 33%.

Права ЖСК на незавершенный строительством объект зарегистрированы в ЕГРН. При этом перемены лиц в договоре участия в долевом строительстве не произошло.

В данном случае недостроенный многоквартирный жилой дом воспринимается в деле о банкротстве как объект незавершённого строительства в целом, не имеющий разрешения на ввод в эксплуатацию. В связи с чем, к такому объекту применяются специальные правила погашения требований участников строительства, установленные в статье 201.10 Закона о банкротстве.

Порядок погашения требований участников строительства определяется статьей 201.10 Закона, согласно которой предусматривается передача имущественных прав должника (застройщика) на объект незавершенного строительства и земельный участок под ним в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям участниками строительства (п. 13 ст. 201.10 Закона) жилищно-строительному кооперативу, членами которого являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (п. 8 ст. 201.10 Закона), за исключением участников строительства, голосовавших против такой передачи и отказавшихся от участия в ней (п. 8 и п. 13 ст. 201.10 Закона), и члены которого вносят в качестве паевых взносов переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.

Размер погашаемой путем предоставления отступного части требования участника строительства равен соотношению стоимости прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок и совокупного размера требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений. С даты вынесения арбитражным судом определения о передаче объекта незавершенного строительства требования участников строительства в соответствующей части считаются погашенными, при этом требования о передаче жилых помещений в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.

На основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства погашенные в соответствующей части требования участников строительства исключаются конкурсным управляющим из реестра требований о передаче жилых помещений.

Требования участников строительства в части, не погашенной в результате передачи объекта незавершенного строительства, удовлетворяются соответственно в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди либо в составе третьей очереди требований по текущим платежам (пункт 14 ст. 201.10 Закона).

Таким образом, в связи с передачей судом ЖСК объекта незавершённого строительства для завершения его строительства, ввода в эксплуатацию в конкурсной массе отсутствует более такой объект, поскольку в деле о банкротстве за счёт данного объекта погашены требования участников строительства.

В соответствии с п. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Таким образом, возможность существования отношений участия в долевом строительстве закон связывает с наличием у застройщика возможности построить многоквартирный дом.

Передача объекта незавершенного строительства от застройщика- банкрота в собственность ЖСК исключает возможность надлежащего исполнения прежним застройщиком договорных обязанностей по строительству многоквартирного дома и передаче готовых жилых помещений.

Поэтому, при переходе объекта незавершённого строительства в вышеуказанном случае договор долевого участия в строительстве с участником, заключившим договор с прежним застройщиком, подлежит прекращению в связи с невозможностью исполнения (п. 1 ст. 416 ГК РФ).

Кроме того, как пояснил Верховный суд РФ в пункте 11 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 4 декабря 2013 г.) отношения, возникающие в связи со строительством многоквартирного жилого дома между гражданами и жилищно-строительными либо жилищными накопительными кооперативами, Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» не регулируются.

После передачи объекта незавершенного строительства в соответствии со ст. 201.10 Закона о банкротстве, исполнение обязательств в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» невозможно, в связи с чем, договор не имеет юридической силы изапись о регистрации такого договора в ЕГРН подлежит прекращению.

После завершения строительства, члены ЖСК приобретают право на жилые помещения в соответствии с пунктом 4 ст. 218 ГК РФ

При этом, прекращение записи в ЕГРН не препятствует участникам долевого строительства реализовать права кредиторов в денежном выражении при условии включения их в реестр.

Учитывая, что в силу вышеприведенных норм закона договоры участия в долевом строительстве утратили свою силу, а в Управлении Росреестра по Тамбовской области не погашены записи о регистрации договоров участия в долевом строительстве, у ЖСК «Сенько 9А» отсутствует возможность воспользоваться в полной мере переданным ему по определению Арбитражного суда Тамбовской области правом застройщика, реализовать такое помещение и направить вырученные средства на достройку многоквартирного жилого дома.

Как следует из письма Росреестра от № , в настоящее время порядок прекращения записи о регистрации договора участия в долевом строительстве в случае банкротства застройщика и передачи прав на объект незавершенного строительства ЖСК Федеральным законом от 13 июля 2015 г. № 218-03 «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) не урегулирован, в связи с чем прекратить запись о регистрации договоров ответчиков во внесудебном порядке не представляется возможным.

Вместе с тем, как указано в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующим.

Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Суд полагает, что в указанной ситуации не оценивается заключенность договора участия в долевом строительстве и произведенная оплата, поскольку речь идет исключительно о прекращении недействительной на сегодняшний момент записи в ЕГРН.

Доводы о том, что ранее в отношении ответчиков рассматривались аналогичные требования, суд находит несостоятельными, поскольку ранее ЖСК «Сенько 9А» заявлялись требования о признании зарегистрированного права залога в отношении объекта незавершенного строительства площадью застройки кв.м., степенью готовности объекта: 25%, кадастровый (или условный) номер объекта , расположенного по адресу: , установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве и признании отсутствующим зарегистрированного права залога в отношении права аренды земельного участка площадью кв.м., расположенного по адресу: , кадастровый (или условный) номер объекта , установленного в пользу участников долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве.

Вместе с тем, суд прекращает производство по делу в силу ст. 220 ГПК РФ, если имеется вступившее в законную силу и принятое по спору между теми же сторонами, о том же предмете и по тем же основаниям решение суда или определение суда о прекращении производства по делу в связи с принятием отказа истца от иска или утверждением мирового соглашения сторон.

Однако, ранее решением Советского районного суда г. Тамбова от были рассмотрены иные требования, нежели заявленные в данном иске. 

Доводы ответчиков о том, что согласно ст. 352, 353 ГК РФ залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства. Погасить регистрационную запись об аренде и ипотеке земельного участка можно только после госрегистрации прав всех участников долевого строительства на объекты недвижимости, а правопреемник залогодателя- ЖСК приобретает права и несет обязанность залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем, суд считает основанными на неверном толковании норм материального права.

Так, передача прав застройщика от компании к кооперативу состоялась на основании ст. 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому погашение требований участников строительства возможно путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному кооперативу.

Несмотря на изменение формы участия в строительстве у застройщика - вместо договоров долевого участия формой участия стало членство в жилищно-строительном кооперативе. В данном случае уже ЖСК является застройщиком и обязан соблюдать требования к деятельности застройщика, в том числе организовывать передачу квартир членам кооператива.

Вместе с тем, как следует из выписки из протокола внеочередного общего собрания членов ЖСК «Сенько 9А» ответчики были исключены из членов ЖСК «Сенько 9А», от вступления в члены ЖСК на условиях, обозначенных общим собранием, они отказались.

Статья 110 Жилищного кодекса РФ определяет правовое положение ЖСК, согласно которой жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях - юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Пункт 3 данной статьи указывает на то, что члены ЖСК своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. ЖСК в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

Согласно ст. 21 Закона РФ от 19 июня 1992 г. № 3085- 1 «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 ст. 23 указанного закона).

ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства.

Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и ответчиков, ЖСК был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Поэтому у ЖСК возникла обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного ЖСК объекта, в связи с чем, ответчики были включены в члены ЖСК, однако, отказавшись вносить обязательные паевые взносы, препятствуют кооперативу реализовывать освободившиеся жиле помещения, и, соответственно, окончить строительство данного дома.

Вместе с тем, признание обременения в виде договора участия в долевом строительстве, и как следствие, прекращение записи в ЕГРН не препятствует ответчикам реализовать права кредиторов в денежной выражении с учетом того, что они включены в реестр требований кредиторов ООО Фирма «Юкон». Кроме того, ответчики не лишены возможности требовать от ЖСК выплаты паевого взноса в размере принятых ЖСК обязательств (33%).

Поэтому, в силу вышеназванных положений законодательства, ЖСК «Сенько 9А» не является правопреемником ООО фирма «Юкон», а доводы ответчиков этой части - необоснованны.

Кроме того, в силу п. 17 ст. 201.10 Закона о банкротстве, в случае передачи в соответствии с настоящей статьей участникам строительства объекта незавершенного строительства залог прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок прекращается со дня государственной регистрации перехода прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок к жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. Прекращение такого залога в указанном случае не влечет за собой изменение очередности удовлетворения требований, которые были обеспечены таким залогом, кредиторов, не являющихся участниками строительства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ суд,

РЕШИЛ:

Исковые требования председателя ЖСК «Сенько 9А» ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ООО фирма «Юкон» в лице конкурсного управляющего ФИО11 о признании обременения отсутствующим - удовлетворить.

Признать отсутствующим обременение в виде:

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО2 (запись о регистрации от );

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО3, ФИО4 (запись о регистрации от );

- дополнительного соглашения № от к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО3, ФИО4 (запись о регистрации от );

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО5 (запись о регистрации от );

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9 (запись о регистрации от );

- договора участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО10 (запись о регистрации от ); 

- дополнительного соглашения от к договору участия в долевом строительстве № от , заключенного между ООО фирма «Юкон» и ФИО10 (запись о регистрации от ).

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Тамбовский областной суд через Советский районный суд г. Тамбова в течение месяца со дня вынесения в окончательной форме.

Судья: Елохова М.В. 

Решение в окончательной форме изготовлено 11 мая 2018 г.

Судья: Елохова М.В.