Дело № 2-1846/2017

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Верхняя Пышма 05 сентября 2017 года

Верхнепышминский городской суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Колесовой Ю.С. 

при секретаре Зотовой С.А., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Дзержинец», Обществу с ограниченной ответственностью «Мансарды Челябинска» о признании права собственности на квартиру, 

установил:

истец обратился в суд с иском к жилищно-строительному кооперативу «Дзержинец», ООО «Мансарды Челябинска» о признании права собственности на жилое помещение квартиру №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. 

В обоснование иска указал, что ДД.ММ.ГГГГ между ним и ФИО2 заключен договор уступки права требования, согласно которого ФИО2 уступила ему права и обязанности по индивидуальному графику № внесения паевых взносов членом ЖСК «Дзержинец» от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру под №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Цена уступаемого права на квартиру определена сторонами в 1 150 000 рублей. ФИО2 полностью выполнены обязательства по выплате вступительного, членского, целевого и паевого взносов, согласно индивидуальному графику. 

До настоящего времени объект в виде дома не введен в эксплуатацию по причине того, что ответчик не предоставляет в установленном законом порядке документы на ввод дома, но объект фактически выстроен, его (истца) квартира имеет кадастровый номер, с разрешения ответчика он (истец) проживает в квартире, заключил договоры на поставку коммунальных услуг.

В судебном заседании истец и его представитель ФИО3 иск поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлен6ии.

Представители ответчиков в судебное заседание не явились, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, посредством направления извещения простым письмом за время достаточное для подготовки и обеспечению явки в судебное заседание, а также путем публичного размещения информации о дате, времени и месте рассмотрения дела на официальном сайте Верхнепышминского городского суда в сети интернет: http://www.verhnepyshminsky.svd.ru. 

Представитель третьего лицо администрации ГО Среднеуральск в судебное заседание не явился, представили письменный отзыв, в котором выразили согласие с исковыми требованиями истца.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Свердловской области в судебное заседание не явился, извещены о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, причины не явки не сообщили.

Суд с согласия истца определил рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Заслушав истца, его представителя, изучив материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований истца по следующим основаниям.

Согласно статьям 130, 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 17, 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», как объекты оконченные строительством, так и объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимости и объектами прав. Соответственно права на них подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Как видно из материалов дела и установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, являющейся членом кооператива ЖСК «Дзержицнец» заключен договор уступки права требования, согласно которого ФИО2 уступила ему права и обязанности по индивидуальному графику № внесения паевых взносов членом ЖСК «Дзержинец» от ДД.ММ.ГГГГ на квартиру под №, расположенную по адресу: 

<

адрес>. Цена уступаемого права на квартиру определена сторонами в 1 150 000 рублей. ФИО2 полностью выполнены обязательства по выплате вступительного, членского, целевого и паевого взносов, предусмотренные индивидуальным графиком внесения паевых взносов. 

Согласно указанному графику ЖСК «Дзержинец» принял обязательство в виде возврата паевого взноса передать в собственность пайщика жилое помещение – квартиру, характеристики которой предусмотрены пунктом 1.5 настоящего графика (

<

адрес> Сроки окончания строительных работ и предъявления инвестиционного объекта для получения разрешения на ввод в эксплуатацию застройщиком: этап общестроительных работ – ДД.ММ.ГГГГ года, этап благоустройства территории – ДД.ММ.ГГГГ года. Пайщик принял обязательство внести в ЖСК паевые взносы в порядке, и размере, предусмотренном настоящим графиком. Согласованная сторонами базовая стоимость квартиры (пая) на момент заключения графика составила 764 750 рублей (пункт 2.1 графика).

В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 заключен договор уступки прав по индивидуальному графику №.12 внесения паевых взносов членом ЖСК «Дзержинец» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому права требования, в отношении спорной квартиры №, переходят к истцу.

По условиям договора от ДД.ММ.ГГГГ за уступаемое право цессионарий оплатил цеденту 1 150 000 рублей в соответствии с договором от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, истцом доказан, а ответчиком не оспорен факт исполнения истцом данного обязательства. 

При сопоставлении представленного графика, других материалов дела, установлено, что указанный объект реконструкции, в состав которого входит спорная квартира, имеет адрес: 

<

адрес>. 

На основании технического паспорта жилого помещения по данным обследования СОГУП «Областной Центр недвижимости» филиал «Верхнепышминское БТИ и РН» на ДД.ММ.ГГГГ установлено, что спорная квартира № по окончании реконструкции объекта имеет общую площадь 

<

данные изъяты> кв. м. (л.д.26-32).

До настоящего времени в установленном законом порядке ответчиком объект реконструкции не введен в эксплуатацию.

Согласно статье 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» инвесторы имеют равные права, в том числе, на владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений.

Спорные правоотношения также подпадают под действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, поскольку действующее законодательство не исключает создание многоквартирного дома как путем строительства нового здания, так и путем проведения реконструкции уже существующего объекта, хотя Градостроительный кодекс Российской Федерации и различает понятия «строительство» и «реконструкция» объектов капитального строительства. Закон об участии в долевом строительстве не содержит ни прямого указания на применение его положений в случае создания многоквартирного дома или иного объекта недвижимости путем реконструкции уже существующего объекта недвижимости, ни прямого запрета на их применение в названном случае.

При этом положения Закона об участии в долевом строительстве, регулируя отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, направлены на установление гарантий защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Законом предусмотрены специальные повышенные требования к застройщикам, а также к содержанию и оформлению договора участия в долевом строительстве, в частности установлено требование о его государственной регистрации.

Имея своей целью обеспечить защиту прав и законных интересов участников долевого строительства, Закон определяет специальные требования, касающиеся привлечения денежных средств граждан для строительства, и устанавливает запрет на их привлечение в нарушение закрепленных требований. Так, в соответствии с пунктом 22 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения этих денежных средств не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только одним из трех указанных способов:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Как следует из материалов дела, на подлежащий реконструкции объект недвижимости в виде многоквартирного жилого дома № в г. 

<

адрес> было зарегистрировано право собственности в установленном порядке, а сам объект, хотя и подлежал реконструкции, являлся объектом, строительство которого было завершено, и который был введен в эксплуатацию.

Вместе с тем результатом предстоящей реконструкции данного объекта должно было стать создание многоквартирного дома с жилыми помещениями, не существовавшими в объекте недвижимости до его реконструкции; созданный в результате реконструкции многоквартирный дом подлежал вводу в эксплуатацию.

При таких обстоятельствах привлечение кооперативом денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, создаваемом в результате реконструкции ранее существовавшего объекта недвижимости и еще не введенном в эксплуатацию в этом качестве, могло осуществляться только способами, перечисленными в пункте 2 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве, в том числе на основании договоров участия в долевом строительстве.

Согласно части 2 статьи 27 данного закона, поскольку разрешение на реконструкцию объекта недвижимости, в составе которого находится спорное помещение, выдано после вступления указанного закона в действие. Заключенный сторонами спора индивидуальный график внесения паевых взносов по сути является договором участия в долевом строительстве, согласно которому одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 1 статьи 4).

В силу части 2 статьи 12 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 

Факт надлежащего исполнения истцом предусмотренной вышеназванным графиком внесения паевых взносов обязанности по оплате строительства спорного объекта в виде квартиры № установлен, и на основании установленных судом обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что истец в силу положений статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004 приобрел право собственности на спорное помещение в виде однокомнатной квартиры №, а до окончания строительства объекта право собственности на данное помещение по статусу не оконченного строительством объекта.

Вместе с тем, при разрешении спора суд учитывает следующие положения Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» № 214-ФЗ от 30.12.2004, применимые к спорным правоотношениям:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором (часть 1 статьи 6). 

Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (часть 1 статьи 8). Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2 статьи 8).

После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока (часть 3 статьи 8). 

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12).

Сторонами не оспаривается факт передачи ответчиком истцу спорного помещения. Однако поскольку факт передачи состоялся ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, нельзя признать тот факт, что ответчиком надлежаще исполнено обязательство по указанному графику (договору) перед истцом.

Право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства подлежит государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и настоящим Федеральным законом (часть 1 статьи 16).

Основанием для государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства являются документы, подтверждающие факт его постройки (создания), - разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (часть 2 статьи 16).

Застройщик передает разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или нотариально удостоверенную копию этого разрешения в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для государственной регистрации прав собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства не позднее чем через десять рабочих дней после получения такого разрешения (часть 3 статьи 16).

Участник долевого строительства или его наследники вправе обратиться в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства, построенный (созданный) за счет денежных средств такого участника долевого строительства в соответствии с договором, после подписания застройщиком и участником долевого строительства или его наследниками передаточного акта либо иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 4 статьи 16).

Согласно частям 1, 10 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, и является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. Именно данный документ подтверждает момент создания объекта недвижимости, с показателями, соответствующими требованиям градостроительных и строительных норм и правил, а также устанавливает возможность его эксплуатации (использования) в соответствии с целевым назначением. 

На основании представленных доказательств, а также пояснениям истца и представителя истца, судом установлено, что реконструкция здания, в котором находится спорный объект в виде квартиры, фактически завершена, квартира имеет кадастровый паспорт с обозначением кадастрового номера помещения, однако до настоящего времени объект не введен в эксплуатацию в установленном законом порядке. Поскольку разрешение на его ввод в эксплуатацию ответчиком не получено, документы, подтверждающие факт его постройки (создания) (разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, в состав которых входит спорный объект, и передаточный акт или иной документ о передаче объекта реконструкции) в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, - ответчиком не представлены. 

Факт ненадлежащего исполнения ответчиком принятых на основании вышеуказанного графика обязанностей по сдаче объекта реконструкции государственной комиссии в установленный договором срок, соответственно, по проведению его регистрации в соответствии с действующим законодательством, по передаче истцу необходимых документов для оформления ее права собственности на спорную квартиру судом установлен.

Данные обстоятельства дают основания полагать, что права истца на спорное помещение могут быть ущемлены. Истец до надлежащего исполнения ответчиком обязательств по вводу объекта в эксплуатацию, по представлению предусмотренных законом документов в регистрирующий орган, лишен возможности государственной регистрации прав на недвижимое имущество, осуществлению своих прав собственника в отношении спорного объекта. 

Истцом при разрешении спора представлено заключению специалистов независимой строительной экспертизы, которыми установили, что по результатам обследования конструкций и элементов здания, проведенной с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ при проведении об следования строительных конструкций жилого помещения, расположенного по вышеуказанному адресу, был установлен состав помещения, соответствующий санитарно-гигиеническим требованиям, в квартире функционирует централизованная система отопления, централизованная система подачи и отвода горячей и холодной воды, установлены индивидуальные счетчики учета потребления холодной и горячей воды, конструкции системы отопления подлежат эксплуатации, элементы и конструкции здания по своему техническому состоянию не могут создавать угрозу здоровью и безопасности, находящимся в нем людям и третьим лицам, жилое помещение соответствует требованиям СП 54.13330.2016 «Здания жилые многоквартирные», жилое помещение подходит для круглогодичного проживания людей.

Согласно пояснениям истца, он с разрешения ответчика без передаточного акта вселился в квартиру № дома № 

<

адрес> как видно из материалов дела, истец заключил с поставщиками коммунальных услуг договоры на оказание этих услуг, проживает в квартире №

Таким образом, право истца подлежит судебной защите в порядке статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом положений статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании изложенного, для защиты оспариваемого права истца суд признает за истцом право на получение в собственность спорной квартиры №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., (по результатам технической инвентаризации объекта), согласно условиям индивидуального графика (договора).

Частью 1 статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закреплены основания для государственной регистрации прав, одним из которых являются вступившие в законную силу судебные акты.

Часть 1 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания. 

Документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию согласно части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса.

Поскольку ответчик в установленном законом части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса не принимает мер для получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, право собственности на спорное имущество за истцом может быть зарегистрировано на основании решения суда при представлении в регистрирующий орган предусмотренных законом документов, подтверждающих факт создания спорного объекта. 

На основании изложенного исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению.

Руководствуясь статьями 194-199, Главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к Жилищно-строительному кооперативу «Дзержинец», Обществу с ограниченной ответственностью «Мансарды Челябинска» о признании права собственности на жилое помещение квартиру №, общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м., расположенной по адресу: 

<

адрес> - удовлетворить.

Признать за ФИО1 право собственности на однокомнатную квартиру № (третий подъезд мансардный этаж), общей площадью 

<

данные изъяты> кв.м. (по данным технического паспорта, составленного СОГУП «Областной Центр недвижимости» Филиал «Верхнепышминское БТИ и РН» от ДД.ММ.ГГГГ), в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>.

Решение является основанием для регистрации права собственности в установленном законом порядке.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения. К заявлению прилагаются доказательства, свидетельствующие об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, о которых он не имел возможности своевременно сообщить суду, а также доказательства, которые могут повлиять на содержание решения суда.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в Свердловский областной суд в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении того заявления с подачей апелляционной жалобы через Верхнепышминский городской суд Свердловской области. 

Заочное решение изготовлено в окончательной форме 10.09.2017

Судья Ю.С. Колесова.