КАЛИНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

Дело № 3а-227/2021

УИД 39OS0000-01-2021-000262-92

Р Е Ш Е Н И Е

 

Именем Российской Федерации

17 сентября 2021 года г. Калининград 

Калининградский областной суд в составе:

председательствующего судьи – Струковой А.А., 

при секретаре – Козловой Ю.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ООО «Балтийская птицеводческая компания» к Правительству Калининградской области, Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков с кадастровыми номерами №, №,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Балтийская птицеводческая компания» обратилось 13 августа 2021 года посредством ГАС «Правосудие» с административным иском к Правительству Калининградской области и Управлению Росреестра по Калининградской области об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельных участков:

с кадастровым номером № площадью 530 000 кв.м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — сельскохозяйственное использование, расположенного по адресу: 

<

адрес>, 

с кадастровым номером № площадью 1 960 000 кв.м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

Указанные земельные участки принадлежат ООО «Балтийская птицеводческая компания» на праве аренды на основании договоров аренды земельных участков, заключенных на срок соответственно по 1 сентября 2066 года и по 1 ноября 2038 года.

Постановлением Правительства Калининградской области от 18 ноября 2020 года № 829 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий земель сельскохозяйственного назначения, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов на территории Калининградской области» установлена кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2020 года земельного участка с кадастровым номером № – в размере 3 259 500 руб., земельного участка с кадастровым номером № – в размере 10 995 600 руб.

Сведения об установленной кадастровой стоимости внесены в Единый государственный кадастр недвижимости 19 января 2021 года (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) и 18 января 2021 года (в отношении земельного участка с кадастровым номером №). 

По утверждению административного истца, установленная кадастровая стоимость земельных участков существенно превышает их рыночную стоимость, которая согласно отчетам оценщика ООО «Стандарт Оценка» от 1 июня 2021 года № 039/2-1-05/2021 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) и от 31 мая 2021 года № 039/1-1-05/2021 (в отношении земельного участка с кадастровым номером №) по состоянию на ту же дату составляет соответственно 1 263 000 руб. и 4 399 000 руб., что свидетельствует о нарушении прав административного истца на определение арендной платы в экономически обоснованном размере.

С учетом изложенного административный истец просил установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года – 1 263 000 руб., земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2020 года – 4 399 000 руб.

К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены администрация Гурьевского городского округа и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области.

В судебном заседании представитель административного истца – ФИО1 административные исковые требования поддержал, изложив в их обоснование аналогичные доводы.

Представители административных ответчиков и заинтересованных лиц в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, ходатайств об отложении судебного заседания не представили.

ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калининградской области 30 августа 2021 года посредством почтовой связи подало ходатайство о рассмотрении дела в отсутствии представителя, возражений относительно заявленных исковых требований не представило.

Управлением Росреестра по Калининградской области 1 сентября 2021 года посредством ГАС «Правосудие» подано ходатайство, согласно которому административный ответчик не возражает против установления кадастровой стоимости земельных участков равной их рыночной стоимости, определение размера рыночной стоимости объектов оставляет на усмотрение суда.

Администрацией Гурьевского городского округа 17 сентября 2021 года посредством ГАС «Правосудие» представлена письменная позиция по делу, согласно которой разрешение спора оставлено на усмотрение суда, администрация муниципального образования не намерена заявлять ходатайство о назначении судебной экспертизы.

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Заслушав объяснения представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (п. 2 ч. 1 ст. 248 КАС РФ).

Из материалов дела следует, что ООО «Балтийская птицеводческая компания» принадлежат на праве аренды:

земельный участок с кадастровым номером № – с 10 октября 2017 года на основании договора № 506 аренды земельного участка,

земельный участок с кадастровым номером № – с 20 ноября 2018 года на основании договора № 453 аренды земельного участка (л.д. 14-23).

Согласно выпискам из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объектов недвижимости кадастровая стоимость земельных участков с кадастровым номером № и № установлена по состоянию на 1 января 2020 года постановлением Правительства Калининградской области от 18 ноября 2020 года № 829 в размере соответственно 3 259 500 руб. и 10 995 600 руб.

19 января 2021 года и 18 января 2021 года соответствующие сведения внесены в ЕГРН и не изменялись, дата начала применения установленной кадастровой стоимости – 1 января 2021 года (л.д. 8,9).

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пунктом 5 этой же статьи предусмотрено, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 названной статьи; государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Пунктом 3 статьи 66 ЗК РФ предусмотрено, что в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

По условиям договоров аренды земельных участков арендная плата за земельные участки с кадастровыми номерами № и № исчисляется, исходя из кадастровой стоимости, в связи с чем существенное несоответствие кадастровой стоимости указанных земельных участков их рыночной стоимости влечет нарушение прав административного истца в части взимания арендной платы в экономически обоснованном размере.

Таким образом, ООО «Балтийская птицеводческая компания» вправе обратиться в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости арендуемых земельных участков в размере их рыночной стоимости.

Как следует из текста постановления Правительства Калининградской области от 18 ноября 2020 года № 829 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе категорий земель сельскохозяйственного назначения, водного фонда, лесного фонда, особо охраняемых территорий и объектов на территории Калининградской области», определение кадастровой стоимости земельных участков в составе указанных категорий произведено в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" рассмотрение заявлений об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, поданных до даты, указанной в решении, или до завершения переходного периода, если высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решение не принималось, осуществляется в соответствии со статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке".

В силу части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (которая подлежит применению в срок до 1 января 2023 года или до принятия в течение переходного периода высшим исполнительным органом государственной власти Калининградской области решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 настоящего Федерального закона для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Таким образом, статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ, которая применима к спорным правоотношениям, не установлена обязательная досудебная процедура урегулирования спора.

Установленный частью 3 статьи 245 КАС РФ срок для подачи административного искового заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не пропущен.

Частью 1 статьи 62 КАС РФ предусмотрено, что лица, участвующие в деле, обязаны доказывать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основания своих требований или возражений, если иной порядок распределения обязанностей доказывания по административным делам не предусмотрен настоящим Кодексом. 

В обоснование административного иска ООО «Балтийская птицеводческая компания» представило отчеты оценщика ООО «Стандарт Оценка» ФИО2 от 1 июня 2021 года № 039/2-1-05/2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером № и от 31 мая 2021 года № 039/1-1-05/2021 в отношении земельного участка с кадастровым номером № о рыночной стоимости земельных участков по состоянию на 1 января 2020 года в размере 1 263 000 руб. и 4 399 000 руб. соответственно.

Кроме того, из материалов дела видно, что до обращения в суд ООО «Балтийская птицеводческая компания» обращалось 9 июля 2021 года с заявлениями о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области, представив в Комиссию эти же отчеты об оценке.

Решениями Комиссии от 5 августа 2019 года №№ 310, 311 заявления отклонены по мотиву несоответствия отчетов об оценке законодательству об оценочной деятельности (л.д.24-29).

Принимая такие решения, Комиссия указала, что в рамках сравнительного подхода оценщиком отобраны объекты-аналоги, расположенные в Зеленоградском и Гвардейском городских округах, где УПРЦ составляет соответственно 0,26 руб./кв.м и 0,88 руб./кв.м при том, что УПРЦ в Гурьевском городском округе составляет 2,34 руб./кв.м, в связи с чем в рамках отчета об оценке оценщику следовало обосновать критерии, по которым месторасположение объектов оценки и аналогов схоже. 

Также Комиссия посчитала ошибочным применение оценщиком корректировки на торг в размере 9,2% к начальной продажной цене объектов-аналогов, которая сформирована с соответствующей скидкой на торг, в связи с чем пришла к выводу о том, что данных состоявшихся торгов нельзя использовать в качестве прямых аналогов рыночных цен, и обратила при этом внимание на наличие в архиве «Авито» большого количества схожих с оцениваемыми земельных участков, расположенных в Гурьевском городском округе, рыночные данные которых существенно выше показателей торгов, представленных в отчетах об оценке (л.д. 24-67). 

Давая правовую оценку представленным административным истцом отчетам об оценке, суд исходит из следующего.

Из содержания отчетов об оценке видно, что рыночная стоимость оцениваемых земельных участков определена оценщиком в рамках сравнительного подхода методом сравнения продаж, при этом оценщик, обосновывая отбор аналогов, указал, что в сопоставимом временном интервале необходимое количество объектов-аналогов в непосредственной близости к объекту оценки в открытых источниках отсутствует, в связи с чем им была использована информация об объектах-аналогах, расположенных в равноудаленных от административной границы города Калининграда муниципальных образованиях, сведения о которых имелись в базе данных оценщика.

Оценщик отметил, что для более детального анализа рынка объектов оценки земельных участков сельскохозяйственного назначения, расположенные в Калининградской области на среднем удалении от административной границы города Калининграда, он использовал данные ряда сайтов агентств недвижимости, а именно: сайт «Риэлт-Финанс», сайт «Госриэлт Недвижимость», сайт «Новый Калининград», сайт «Из рук в руки», сайт «Калининградская автоматизированная база данных» и др., а также сайт http://torgi.gov.ru. 

Само по себе то обстоятельство, что оценщик не использовал архив сайта «Авито», не свидетельствует о недостоверности выводов оценщика, который Федеральными стандартами оценки не ограничен в использовании источников информации.

В качестве одного из ценообразующих факторов оценщик указал на расположение земельных участков на среднем удалении от границы города Калининграда и в этой связи отобрал объекты-аналоги, расположенные в Гвардейском и Зеленоградском административных районах Калининградской области, которые действительно находятся на схожем удалении от границы Калининграда и в которых средняя стоимость земельных участков схожего назначения на дату оценки составляет от 1,52 до 4,36 руб./кв.м.

Все три объекта-аналога сопоставимы с оцениваемыми участками по категории и виду разрешенного использования.

Выбор оценщиком данных публичных оферт также мотивирован ссылками на то, что в свободном доступе практически отсутствуют сведения о реальных ценах сделок, а данные публичных оферт, по мнению оценщика, наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи.

В этой связи суд обращает внимание на то обстоятельство, что Федеральными стандартами оценки не установлен запрет на использование в процессе оценки данных публичных оферт.

Оценщиком действительно проведены корректировки на торг (величина корректировки определена на уровне среднего значения для земельных участков сельскохозяйственного назначения - 9,2% в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016 под ред. ФИО3, а также на площадь (с учетом различия в площади оцениваемых участков и площади объектов-аналогов).

Откорректированная стоимость объекта-аналога, расположенного в Зеленоградском районе, в 6 раз превышает УПРЦ в Зеленоградском городском округе, а объектов-аналогов, расположенных в Гвардейском районе, (в том числе с учетом значительных понижающих корректировок на площадь – 22% и 16%), - в 2 раза ниже УПРЦ в Гвардейском городском округе.

Однако при этом удельная стоимость оцениваемых участков (2,24 руб./кв.м и 2,38 руб./кв.м) сопоставима с минимальным УПРЦ в Гурьевском городском округе (2,34 руб./кв.м) и соответствует сложившемуся диапазону цен на земельные участки сельскохозяйственного назначения площадью более 10000 кв.м в Гвардейском, Гурьевском и Зеленоградском районах (от 1,52 до 4,36 руб./кв.м).

Размер корректировок на физические характеристики объектов (площадь) определен оценщиком в соответствии со Справочником оценщика недвижимости-2016 под ред. ФИО3.

Изложенные в отчете сведения об оцениваемом объекте и объектах-аналогах проверяемы и достоверны.

Оценщик ФИО2 отвечает требованиям законодательства об оценочной деятельности, является членом саморегулируемой организации оценщиков, ответственность оценщика при осуществлении оценочной деятельности застрахована в установленном порядке.

Принимая во внимание вышеописанные фактические обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что бесспорных данных, которые могли бы свидетельствовать о действительном несоответствии отчетов об оценке, в том числе с учетом решений Комиссии от 5 августа 2021 года №№ 130 и 131, требованиям законодательства об оценочной деятельности, не представлено.

В силу ч. 5 ст. 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.

В ходе производства по административному делу, в том числе в определении от 16 августа 2021 года о принятии административного искового заявления к производству и судебных извещениях от 18 августа 2021 года, судом было разъяснено административным ответчикам и заинтересованным лицам право заявить ходатайство о назначении судебной экспертизы либо представить доказательства иной величины рыночной стоимости объекта.

Однако ни административные ответчики, ни заинтересованные лица таким правом не воспользовались.

С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что в нарушение ч. 1 ст. 62 КАС РФ заявленная административным истцом величина рыночной стоимости земельных участков не опровергнута.

При таких обстоятельствах суд полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению с установлением кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости согласно отчетам об оценке.

На основании ч. 4 ст. 6 Федеральный закон от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» сведения о кадастровой стоимости объекта недвижимости, которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости в результате оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в порядке, установленном статьей 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ "О государственной кадастровой оценке", применяются с 1 января года, в котором в суд или в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости подано заявление об оспаривании, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Исходя из этого в решении суда об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости на основании ст. 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ должна быть указана дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Заявление ООО «Балтийская птицеводческая компания», поданное в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Калининградской области 9 июля 2021 года и в суд 13 августа 2021 года, - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 530 000 кв.м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — сельскохозяйственное использование, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года - 1 263 000 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № площадью 1 960 000 кв.м, категория – земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование — для сельскохозяйственного производства, местоположение: 

<

адрес>, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2020 года - 4 399 000 руб. 

Настоящее решение после его вступления в законную силу является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельных участков в размере их рыночной стоимости в качестве новой кадастровой стоимости земельных участков.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Калининградский областной суд в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 22 сентября 2021 года.

Судья Калининградского

областного суда А.А. Струкова