РЕШЕНИЕ

ИФИО1

28 июня 2018 года ...

Ангарский городской суд ...

в составе председательствующего судьи Мишиной К.Н.,

при секретаре ФИО7, 

с участием истца (по первоначальному иску) ФИО2,

представителя истца (по первоначальному иску) ФИО2 – ФИО8,

ответчика ФИО3,

представителя ответчика ФИО3 – адвоката ФИО9,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №

по иску ФИО2 к ФИО3 о признании прекратившим право пользования квартирой,

по встречному иску ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Первоначально с иском в суд обратился ФИО2, указав в его обоснование, что ** между ФИО3 и им заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: ..., ..., .... 

Пунктом 5 договора установлено, что ответчик гарантирует, что на момент подписания договора он является полноправным и законным собственником объекта, объект не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду (найм) не сдан, возмездное или безвозмездное пользование не передан, не обременен правами третьих лиц, право собственности продавца никем не оспаривается Лиц, сохраняющих в соответствии с законом, право пользования объектом после государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю не имеется.

На момент заключения договора купли-продажи в квартире был зарегистрирован ФИО3, который обязался сняться с регистрационного учета до **.

В настоящее время каких-либо договорных отношений между ним и ответчиком не существует, ответчик не является членом его семьи и никогда не являлся, совместное хозяйство он с ним никогда не вел.

Регистрация ответчика в принадлежащей ему на праве собственности квартире ограничивает его права, поскольку он сам планирует проживать в приобретенном жилом помещении.

Считает, что с момента возникновения у него права собственности на квартиру, у ответчика ФИО3 прекратилось право пользования.

В связи с чем, истец по первоначальному иску ФИО2 просит суд признать ФИО3 прекратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: ..., ... .... 

Не согласившись с первоначальным иском, ответчик ФИО3 обратился в суд со встречным иском, указав в его обоснование, что он на основании договора купли-продажи от ** являлся собственником квартиры, расположенной по адресу: ..., ... .... 

В квартире он проживал и проживает один. В настоящее время он утратил право собственности на указанную квартиру, поскольку стал жертвой действий ответчика и третьего лица, не имея на то своего волеизъявления.

В ** он познакомился с ФИО21, который работал водителем такси, со временем у него с ним сложились доверительные отношения, поскольку ФИО21 периодически помогал ему довозить продукты до дома и проходил в его квартиру, поскольку в силу 3 группы инвалидности ему самому тяжело носить тяжести.

** ФИО21 узнал, что он является единственным собственником квартиры. 

ФИО21 проживал в его квартире до апреля 

<

данные изъяты> в связи с конфликтом в своей семье. В ** ФИО21 начал говорить о жизненных трудностях, просил его дать в долг денежные средства. 

Поскольку у него таких денежных средств для передачи в займ не было, то ФИО21 стал говорить ему, что его знакомая ФИО4 может выдать займ под залог квартиры. ФИО21 ему при этом пояснил, что сам он взять займ не может, поскольку у него плохая кредитная история, обещал погасить данный займ.

В ** он в присутствии ФИО21 встретился с ФИО4, которая пояснила, что оформит займ под залог его квартиры, но залогодержателем будет являться другой человек.

** он подписал с ФИО4 договор займа, в соответствии с которым он получает ФИО25 под залог квартиры.

После подписания указанного договора, они вместе с ФИО21 приехали в отделение ФИО34 через некоторое время туда же приехал ФИО2, которого ФИО4 представила как человека, в пользу которого будет наложено обременение.

На приеме у специалиста ФИО35 он подписал документы, в том числе и какой-то договор, который он не читал, потому как думал, что это договор залога квартиры по займу.

Выйдя из ФИО36, ФИО4 передала ФИО21 сумму займа.

Придя домой, и внимательно изучив документы, он понял, что подписал не договор залога, а купли-продажи своей квартиры.

В скором времени ФИО21 съехал с его квартиры, перестал выходить с ним на связь, займ не погашал, не вернул его и до настоящего времени.

Поняв, что стал жертвой мошенников, он обратился с заявлением в полицию. Считает, что лишился своего права на жилое помещение в связи с совершением ФИО2, ФИО21, ФИО4 в отношении него преступления, предусмотренного частью 4 статьи 159 Уголовного кодекса РФ, а именно мошенничества.

** было возбуждено уголовное дело в отношении ФИО4, в рамках которого он был признан потерпевшим, а в отношении ФИО2 и ФИО21 в настоящее время организовано проведение дополнительной проверки в порядке статьи 144 УПК РФ.

По договору купли-продажи расчет не производился, ФИО2 на требование органа предварительного расследования не смог представить расписку о получении денежных средств за проданную квартиру.

Кроме того, он имеет 3 группу инвалидности по причине травмы головы, которая повлекла за собой частичную парализацию левой части его тела, а также отрицательно сказавшейся на его зрении. В силу указанных обстоятельств ему затруднительно изучать и читать сложные юридические документы.

Считает данную сделку купли-продажи квартиры притворной, нарушающую его права, поскольку он полагал, что оформляет договор залога (обременения) на спорную квартиру, тогда как фактически подписал договор купли-продажи.

В первоначальном иске истец ФИО3 просил суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... ..., заключенный ** между ФИО3 и ФИО2

Уточнив исковые требования в порядке статьи 39 ГПК РФ, истец ФИО3 в уточненном иске дополнительно указал, что он лишь от следователя узнал, что ФИО37 получил около года назад разрешение на отправку в Росреестр в электронном виде договоров купли-продажи недвижимости для их государственной регистрации. Ранее об этом факте он не знал и не подозревал, поскольку ответчик уверили его в другом. Он в общем и целом знает обычную процедуру оформления сделки купли-продажи квартир, так как сам ее приобретал по договору купли-продажи в **. Он поэтому не заподозрил ничего необычного в том, что документы, связанные с выдачей займа и сопутствовавшего залога оформлялись в отделении банка, поскольку речь шла о денежных средствах.

Все документы были подписаны в один день, ему пояснили, что он не прекратит быть собственником квартиры, по-прежнему будет проживать в ней.

Таким образом, договор купли-продажи не порождает никаких правовых последствий, является формальным, фиктивным, поскольку прикрывает договор займа с залогом. Денежных средств от продажи квартиры он не получал, намерений продавать свою квартиру он не имел.

С учетом уточненного иска ФИО3 просит суд признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... ..., заключенный ** между ФИО3 и ФИО2; применить последствия недействительности сделки – привести стороны по указанному договору купли-продажи в первоначальное положение.

В судебном заседании истец (по первоначальному иску) ФИО2 на предъявленном иске о признании ФИО3 прекратившим право пользования квартирой настаивал, против удовлетворения встречного иска возражал.

В судебном заседании представитель истца (по первоначальному иску) ФИО2 – ФИО8, действующая на основании доверенности, поддержала иск ФИО2, просила отказать в удовлетворении встречного иска.

В судебном заседании ответчик (по первоначальному иску) ФИО3 предъявленный к нему иск не признал, оспаривая договор купли-продажи квартиры, поддержал встречный иск.

В судебном заседании представитель ответчика (по первоначальному иску) ФИО3 – адвокат ФИО9, действующий на основании ордера № от **, предъявивший удостоверение адвоката №, выданное **, считал обоснованным и подлежащим удовлетворению встречный иск, тогда как в удовлетворении первоначального иска просил отказать.

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО4 не явилась, поскольку на момент рассмотрения спора содержалась в ФКУ СИЗО-6 ..., о дате и времени и рассмотрения дела была извещена надлежаще, о чем в материалах дела имеется расписка о получении судебного уведомления, возражений или письменных пояснений, отражающих ее позицию по делу, в адрес суда не направила.

Определением суда от ** к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен ФИО21

В судебное заседание третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, - ФИО21 не явился, о его дате и времени извещен надлежаще, возражений или письменных пояснений, отражающих его позицию по делу, в адрес суда не направил.

Выслушав пояснения и возражения лиц, участвующих в деле, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности, суд считает встречные исковые требования ФИО3 подлежащими удовлетворению, в то время как в удовлетворении первоначального иска ФИО2 надлежит отказать. Выводы суда основаны на следующем.

В силу статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Сделками согласно статье 153 ГК РФ признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Нормы Гражданского кодекса РФ (в редакции Федерального закона от ** №100-ФЗ) об основаниях и о последствиях недействительности сделок (статьи 166 - 176, 178 - 181) применяются к сделкам, совершенным после дня вступления в силу указанного Закона. Поэтому разрешая заявленные требования, суд руководствуется нормами ГК РФ, действовавшими в период возникновения спорных правоотношений, то есть законом (ГК РФ) в новой редакции.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что предметом спора является жилое помещение – квартира, состоящая из одной жилой комнаты, общей площадью 33,2 кв.м., расположенная на пятом этаже по адресу: ..., 22 микрорайон, ... (далее по тексту – спорная квартира, спорное жилое помещение).

ФИО3 являлся собственником указанной квартиры на основании договора купли-продажи от **, заключенного с ФИО10 Право собственности ФИО3 было зарегистрировано в установленном законом порядке **, что подтверждается сведениями в деле правоустанавливающих документов объекта недвижимости.

** между ФИО3 (по договору – продавец) и ФИО2 (по договору – покупатель) заключен договор купли-продажи спорной квартиры (далее по тексту – оспариваемый договор), согласно условиям которого, в собственность ФИО2 было передано жилое помещение по адресу: ..., 22 микрорайон, .... 

В настоящее время право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за ФИО2, о чем в Единый государственный реестр недвижимости внесена запись за № от **.

Согласно справке о составе семьи № от **, выданной ФИО38 в спорном жилом помещении зарегистрирован 1 человек – ФИО3, новый собственник квартиры ФИО11 на регистрационном учете не состоит.

ФИО2, обращаясь с первоначальным иском в суд, ссылался на прекращение права пользования ФИО3 спорной квартирой в связи с переходом права собственности к нему. При этом, истец по первоначальному иску ФИО2 ссылался на условия договора купли-продажи квартиры, а именно пункт 5, которым, действительно, предусмотрено, что в данный момент в квартире зарегистрирован ФИО3, ** года рождения, который обязуется сняться с регистрационного учета до **.

В силу пункта 2 статьи 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Из буквального толкования указанной нормы следует, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

В свою очередь, ФИО3, обратившись в суд со встречным иском, считал сделку купли-продажи с ФИО2 недействительной в связи с ее притворностью, а квартиру принадлежащей ФИО2 без законных к тому оснований.

Разрешая спор, суд исходил из следующего.

Согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна.

По смыслу пункта 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка - это сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях. Такая сделка является ничтожной. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В силу указанных положений закона, признаком притворности сделки является отсутствие волеизъявления на исполнение заключенной сделки у обеих ее сторон, а также намерение сторон фактически исполнить прикрываемую сделку. Притворная сделка совершается без намерения воспользоваться ее правовыми последствиями и прикрывает ту сделку, которая заключается с действительными намерениями породить гражданские права и обязанности. По сути, имеются две сделки: прикрываемая, которую стороны заключили с намерением воспользоваться порождаемыми ею правами и обязанностями, и прикрывающая, призванная скрыть подлинный характер правоотношения. Следовательно, в предмет доказывания по делам о признании недействительными притворных сделок входят факт заключения сделки, действительное волеизъявление сторон, обстоятельства заключения договора и доказательства несоответствия волеизъявления сторон их действиям.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. п. 87, 88 постановления Пленума Верховного Суда РФ от ** № «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях.

В соответствии со статьей 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 549 ГК РФ определено, что по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии с пунктом 1 статьи 334 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. По общему правилу залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в том числе неустойку (ст. 337 ГК РФ).

Согласно статье 339 ГК РФ в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. 

В подтверждение доводов встречного иска и позиции, изложенной в судебном заседании, ФИО3 представил суду письменные доказательства и свидетельские показания, оценивая которые в совокупности, суд признал заявленный им иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Установлено, что оспариваемой сделке купли-продажи спорной квартиры предшествовало заключение договора займа №, совершенного ** между ФИО4(по договору – залогодержатель, займодавец) и ФИО3 (по договору – залогодатель, заемщик).

В соответствии с условиями договора займа № залогодержатель (займодавец) ФИО4 предоставила залогодателю (заемщику) ФИО3 деньги в сумме ФИО26 под 5% в месяц на срок до **.

В целях надлежащего обеспечения обязательств по договору займа по возврату суммы займа залогодатель (заемщик) ФИО3 предоставил в залог квартиру по адресу: ..., 22 микрорайон, ... (пункт 1.2).

В пункте 4.6 договора займа предусмотрено, что в случае неисполнения обязательства, обеспеченного закладом, в полном объеме или частично в указанный срок, заемщик ФИО3 дает свое согласие на реализацию предмета заклада любым лицам и отказывается от права собственности на предмет заклада.

Из пояснений ФИО3 следует, что, заключая договор купли-продажи, он предполагал, что фактически заключает договор залога принадлежащей ему квартиры, как обеспечение по договору займа, поскольку ему так объяснили ФИО4 и ФИО21

Факт заключения договора займа с залогом спорной квартиры не оспорен его сторонами. В подтверждение его исполнения в материалы дела представлен акт приема-передачи от **, подписанный между ФИО4 и ФИО3, из содержания которого следует, что ФИО4 передала ФИО3 денежные средства в размере ФИО27. Указанную денежную сумму ФИО3 обязуется вернуть ФИО4 в срок до **, с уплатой процентов 15 числа каждого месяца в размере 5% в месяц (из расчета 30 дней).

Договор займа № от ** и акт приема-передачи от ** представлены ФИО12 в материалы дела и исследованы судом в судебном заседании в копиях, поскольку, ** подлинники указанных документов были изъяты у потерпевшего по уголовному делу ФИО3, что подтверждается протоколом выемки старшего следователя СО-3 СУ УМВД России по АМО.

Третье лицо ФИО4, будучи надлежаще извещенной о дате и времени рассмотрения дела, не оспорила факт предоставления ФИО3 займа на основании указанного выше договора.

В судебном заседании ФИО3 пояснял суду, что фактически денежные средства по договору займа в сумме ФИО28 получил ФИО21, а не он. Однако, данное обстоятельство правового значения для разрешения спора не имеет.

Помимо этого, установленные обстоятельства подтверждаются показаниями ФИО4, данными ею в рамках уголовного дела №, возбужденного в отношении нее по факту мошенничества, а также показаниями ФИО21, которые даны им в рамках отказного материала №. 

Из указанных материалов видно, что ** ФИО3 обратился в правоохранительные органы с заявлением о привлечении к уголовной ответственности лиц, неправомерно завладевших его квартирой.

** постановлением старшего следователя СО-3 СУ УМВД России по АГО ФИО3 признан потерпевшим.

** постановлением оперуполномоченного ОЭБиПК УМВД России по АГО в возбуждении уголовного дела по факту мошенничества в отношении ФИО3 было отказано в связи с отсутствием в действиях ФИО21, ФИО2 признаков состава преступления, предусмотренного ч. 4 ст. 159 Уголовного кодекса РФ.

На момент рассмотрения настоящего спора, указанное выше постановление об отказе в возбуждении уголовного дела отменено постановлением заместителя прокурора ..., как незаконное и необоснованное, заместителем прокурора даны указания о проведении дополнительной проверки по материалу.

ФИО4, которая была допрошена следователем СО-3 СУ УМВД России по АГО в качестве обвиняемой **, показала, что в ее офис на ... приехал ФИО5, в последующем выяснилось ФИО23, сказал, что у него дядя ФИО3 желает взять для него займ под залог своей квартиры, расположенной: ... что квартира ему в принципе не нужна такая, он хочет купить комнату или 1-комнатную с доплатой. Она пояснила, что может прокредитовать и найти покупателя, они с радостью согласились. Она дала им телефон ФИО2, он покупает квартиры и потом продает их чуть дороже. Так как денежные средства ФИО3 нужны были срочно, она согласилась дать ему займ ФИО29, при условии, что ее известят о том, где и когда будет происходить сделка купли-продажи квартиры ФИО3.

Из объяснений ФИО21, данных им ** в рамках отказного материала №, следует, что он знаком с ФИО3 примерно с начала **, у них сложились доверительные отношения. Пару месяцев, примерно с февраля по апрель 2017 года, он проживал дома у ФИО3 Примерно в апреле 2017 года, он обратился к ФИО3 с просьбой оформить займ на сумму ФИО30. Деньги нужны были ему и ФИО3. ФИО3 хотел сделать ремонт в квартире, а ему надо было отдать долг. ФИО3 согласился. Он по объявлению обратился в офис в 283 квартале, где выдавали займы. Он позвонил в офис по телефону и переговорил с женщиной, которую звали ФИО4, она пояснила, что может дать займ под залог недвижимости. Он предложил ФИО3 съездить туда, оформить займ под залог его квартиры, потому что у него самого в то время никакого имущества, которым он мог бы обеспечить займ, не было. ФИО3 согласился… Также ФИО24 пояснила, что данная сделка будет осуществляться в Сбербанке, причем необходимо будет оформить договор купли-продажи квартиры, принадлежащей ФИО3, на человека, который будет давать займ. Одновременно с договором купли-продажи квартиры ФИО3 будет оформлен и договор займа… В офисе Сбербанка находился парень, которого ФИО4 назвала Яшей, или Кешей, точное имя он не помнит. ФИО24 сказала, что это именно тот человек, на которого будет оформляться квартира на время займа… Договор займа ФИО24 подвезла на следующий день… Ему известно со слов ФИО3, что в договоре купли-продажи квартиры ФИО3 фигурировала сумма в ФИО31, якобы ФИО3 за эту сумму продал квартиру парню, с которым подписывал договор, но он знает со слов ФИО3, что этот парень эти деньги ему не передавал. ФИО24 пояснила, что это правильно, что в договоре должна быть прописана реальная стоимость квартиры. Так как ФИО23 и ФИО3 доверяли ФИО24, то ни тот, ни другой не придали значения данному факту (показания ФИО4 и ФИО13 изложены судом не полно, а только в части, имеющей отношение к рассматриваемому спору).

Суд учитывает, что показания обвиняемой ФИО4 написаны ею лично, подписаны собственноручно, зафиксированы в протоколе следователем СО-3 СУ УМВД России по АГО. Объяснение ФИО21 также было отобрано уполномоченным сотрудником правоохранительных органов, прочитаны ФИО21, каждый лист объяснений подписан им собственноручно. В связи с чем, не доверять показаниям данных лиц у суда оснований не имеется. Являясь участниками настоящего дела, будучи надлежаще извещенными о дате и времени рассмотрения дела, указанные лица иных пояснений по существу рассматриваемого дела суду не представили.

Сторонами сделки ФИО2 и ФИО3 при совершении оспариваемого договора купли-продажи не выполнены условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 556 ГК РФ, поскольку в действительности продавец квартиры ФИО3 не передавал спорную квартиру покупателю ФИО2, продолжает владеть и пользоваться ею по настоящее время, осуществляет полномочия собственника жилого помещения, производит за нее оплату.

Довод ФИО3 о том, что он до настоящего времени проживает в квартире, не оспаривался ФИО2 и его представителем.

В то же время в подтверждение довода о том, что ФИО3 до настоящего времени производит оплату за спорную квартиру, считая себя ее собственником, последним суду представлены чеки-ордера (квитанции) об оплате жилищно-коммунальных услуг, справка УПФ РФ о произведенных удержаниях из пенсии за услуги водоснабжения, горячего водоснабжения, электроэнергии и проч.

Таким образом, фактической передачи спорного жилого помещения покупателю ФИО2 не производилось, освобождение помещения от мебели, вещей, оборудования, принадлежащего ФИО3 не производилось, ключи от квартиры не передавались, оплату за квартиру до настоящего времени производит ФИО3, доказательств обратного ФИО2 суду не представлено. 

При таких обстоятельствах, оспариваемый ФИО3 договор следует признать притворной сделкой, а потому ничтожным, не порождающим правовые последствия, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, а следовательно, недействителен с момента его совершения, поскольку он прикрывает договор займа с залогом недвижимости от **. Из совокупности представленных доказательств, а также пояснений участвующих в деле лиц, суд приходит к выводу о том, что целью договора купли-продажи спорной квартиры являлась не ее купля-продажа, а обеспечение исполнения обязательств по договору займа с залогом недвижимого имущества (ипотеки).

Суд при этом учитывает, что договор займа и договор купли-продажи квартиры были заключены в один день **, а разные стороны данных сделок не свидетельствуют об отсутствии признаков притворности, поскольку взаимосвязь между собой данных сделок установлена на основании пояснений ФИО4, ФИО21, ФИО12, данных ими в рамках уголовного дела и приведенной проверки правоохранительными органами, а также показаний свидетеля ФИО17 

ФИО3 в подтверждение доводов, изложенных им во встречном иске, представил суду свидетельские показания ФИО15, ФИО14

Свидетель ФИО15 суду показал, что Чайко его коллега по работе. Он ему рассказывал, что в результате мошеннических действий его квартиру продали. Говорил, что собирался оформить залог квартиры, но произошла какая-то подмена документов. Он ему говорил обращаться в полицию, судиться. ФИО3 вообще никогда не высказывал намерений о продаже квартиры.

Допрошенный свидетель ФИО14 показал, что он в 80-х годах был начальником ФИО3, они поддерживают отношения до настоящего времени. В числах десятых ** к нему обратился ФИО3 с просьбой посмотреть документы. Он посмотрел договор купли-продажи с ФИО22 и договор займа с ФИО24. Проведя анализ данных документов, он пришел к выводу о том, что в отношении ФИО3 было мошенничество, так как сделка купли-продажи была безденежная. ФИО3 на него оформил доверенность, он обратился в отдел полиции в 205 квартале. ФИО3 ему рассказывал, что был знаком с ФИО21, который просил у него займ. Он думает, что здесь имеется сговор ФИО23, ФИО22, ФИО24 в отношении ФИО3. В момент подписания договора займа ФИО3 не соображал, что в отношении него творится. Он должен был подписать договор залога, так как речь шла о залоге, а подписал договор купли-продажи, то есть произошла подмена договора. В данной квартире проживал и до сих пор проживает ФИО3 У него никогда не было намерений продать квартиру. Ранее они служили с ФИО3 в органах, он получил ранение головы, употребляет психотропные лекарства, которые лишают его воли. Поэтому он не понимал, какой договор он подписывает.

Оценивая показания допрошенных в судебном заседании свидетелей со стороны ФИО3, суд признает их показания заслуживающими внимания, несмотря на то, что свидетели знают о фактах со слов истца (по встречному иску), поскольку их показания согласуются с пояснениями самого ФИО3, а также пояснениями ФИО16, ФИО21 Свидетели предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний.

Вместе с тем, по ходатайству ФИО2 и его представителя в судебном заседании в качестве свидетеля была допрошена ФИО17, которая суду пояснила, что она является менеджером ипотечного кредитования ПАО Сбербанк с ** по настоящее время. Она проводит электронную регистрацию сделок, набирает их в электронном виде, сканирует подписанные сторонами документы и направляет их в электронном виде в Росреестр на регистрацию. Стороны сделки она помнит, с ними была риелтор агентства недвижимости «Арбат» ФИО24. Позже из Интернета узнали, что этого человека осудили. Она сопровождала данную сделку, приглашала стороны в кабинет, оплачивала государственную пошлину и комиссию банка за оформление сделки. Вопросов у сторон сделки не было. Предварительно ФИО24 обратилась, спросила, есть ли свободное время для регистрации сделки. Она не видела, читал ли ФИО3 договор или нет, видела, что он держал договор в руках и подписывал его.

Свидетельские показания ФИО17 суд оценивает как достоверные, оснований сомневаться в ее показаниях у суда оснований не имеется. По-мнению суда, показания данного свидетеля подтверждают позицию ФИО3 о том, что займ предоставлялся с залогом его квартиры, поскольку ФИО4 являлась стороной, как договора займа, так и сопровождала заключаемый ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи, стороной которого не являлась. Суд считает, что не являясь стороной договора купли-продажи, ФИО4 не должна была иметь интереса в заключении данного договора, однако, ее действия при совершении данной сделки свидетельствуют об обратном.

Анализируя изложенное, суд соглашается с доводами ФИО3 о притворности договора купли-продажи, совершенного им с ФИО2, поскольку фактической цели, характерной для данной сделки, ее стороны (продавец и покупатель) не преследовали, реальной целью сторон оспариваемого договора было обеспечение исполнения заемного обязательства. Таким образом, суд приходит к выводу о том, что оспариваемый договор купли-продажи квартиры фактически прикрывает договор займа с залогом квартиры.

В судебном заседании ФИО3 пояснил, что побудительным мотивом заключения договора купли-продажи явилось не намерение продать жилое помещение, а обеспечить исполнение заемного обязательства, поскольку залог является условием предоставления займа.

Притворный характер сделки предполагает, что стороны, прибегая к той или иной договорной форме, реального намерения на исполнение такого договора не имеют, поскольку прикрывают данной сделкой иное обязательство, фактически имеющееся между сторонами.

Суд считает, что в рассматриваемом случае такие обстоятельства установлены.

О притворном характере оспариваемой сделке, по мнению суда, свидетельствует факт проживания ФИО3 в спорной квартире, несмотря на совершенную более года тому назад сделку по ее отчуждению, отсутствии сведений о вселении собственника ФИО2 в спорное жилое помещение. О таком же характере данной сделки свидетельствует также отсутствие регистрации сторонами ипотеки (залога) спорной квартиры в уполномоченном регистрационном органе.

Поскольку, в силу пункта 1 статьи 556 ГК РФ, существенным условием договора купли-продажи недвижимости является передача объекта недвижимости покупателю, суд приходит к выводу, что оспариваемый договор считается заключенным только в случае передачи квартиры, однако передача квартиры по оспариваемому договору фактически не производилась.

Следовательно, встречные исковые требования ФИО3 в части признания недействительным договора купли-продажи спорной квартиры обоснованы и подлежат удовлетворению.

Наряду с этим, истец по встречному иску ФИО3 просит суд применить последствия недействительности сделки, вернув стороны в первоначальное положение.

Разрешая требования встречного иска в указанной части, суд исходил из следующего.

Поскольку статьей 167 ГК РФ предусмотрена возможность реституции только между сторонами сделки. В данном случае, так как в настоящее время спорная квартира находится в собственности стороны сделки ФИО2, реституция может быть применена судом.

Однако, при разрешении настоящего спора подлежит применению односторонняя реституция, учитывая, что сделка купли-продажи признана судом притворной сделкой, которая фактически представляет собой договор займа с залогом квартиры.

В силу пункта 2 статьи 170 ГК РФ к сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

Учитывая правила ст.ст. 334-356 ГК РФ, по договору займа с обеспечением в виде залога обязанностью залогодателя является передача квартиры в обеспечение без уплаты по данному договору каких-либо денежных средств. Поскольку, указанный вид договора, который фактически прикрывает договор купли-продажи, не предполагает со стороны заемщика и залогодателя (ФИО12) предоставления займодавцу и залогодержателю (ФИО4) встречного денежного исполнения обязательства, суд признает, что заключенный между ФИО3 и ФИО2 договор купли-продажи являлся безденежным.

Пунктом 2 договора купли-продажи спорной квартиры предусмотрено, что цена квартиры составляет ФИО32, которую покупатель уплатил продавцу полностью до подписания настоящего договора. Данный договор признан судом недействительным полностью, следовательно, он не может подтверждать факт передачи денежных средств.

Однако, поскольку договор купли-продажи квартиры признан судом притворной сделкой, прикрывающей договор займа с залогом, не предполагающий оплату за предоставляемое в залог жилое помещение, а иных доказательств передачи денежных средств покупателем ФИО2 суду не представлено (расписки, акта передачи и проч.), учитывая пояснения ФИО3 о том, что денежные средства от продажи квартиры он не получал, суд приходит к выводу о том, что денежный расчет между указанными сторонами не производился.

Представленные ФИО2 доказательства оплаты им стоимости квартиры по оспариваемому договору купли-продажи в виде нотариальной доверенности, выданной ** ФИО18 на имя истца, договора купли-продажи от ** о продаже ФИО18 квартиры, договора аренды индивидуального сейфа, заключенного ** ФИО18 с ФИО39 ФИО19, акта от ** приема-передачи в использование индивидуального сейфа, не свидетельствуют о передаче денежных средств непосредственно ФИО2 по оспариваемому договору ФИО3 Сам по себе факт наличия у ФИО2 денежных средств от продажи иной недвижимости до заключения сделки с ФИО3 не свидетельствует о фактических денежных расчетах по оспариваемому договору. Кроме того, суд учитывает пояснения самого ФИО2, данные им в судебном заседании ** о том, что он скупает недвижимость по ..., квартиру ФИО3 он приобретал для того, чтобы в дальнейшем ее сдать в аренду.

Таким образом, последствием недействительности сделки в рассматриваемом деле может быть только передача в собственность ФИО3 спорной квартиры, расположенной по адресу: ..., 22 микрорайон, ..., без взыскания с него в пользу ФИО2 денежных средств по сделке в размере ФИО33.

В соответствии с абзацем 2 пункта 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда РФ № и Высшего Арбитражного Суда РФ № от ** «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Следовательно, решение суда по настоящему делу о признании сделки недействительной само по себе является основанием для внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Поскольку встречный иск ФИО3 о признании недействительной сделки купли-продажи спорной квартиры удовлетворен судом, квартира возвращена в собственность прежнего ее владельца ФИО3, то оснований для удовлетворения заявленного первоначального иска ФИО2 о признании прекратившим право пользования ФИО12 жилым помещением – квартирой по адресу: ..., 22 микрорайон, ... оснований не имеется.

Учитывая изложенное выше, суд пришел к выводу о том, что встречный иск ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности сделки надлежит удовлетворить в полном объеме, отказав в удовлетворении первоначального иска ФИО2 о признании прекратившим права пользования жилым помещением.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Встречные исковые требования ФИО3 к ФИО2 о признании недействительным договора купли-продажи, применении последствий недействительности договора купли-продажи, - удовлетворить.

Признать недействительным в силу ничтожности договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ..., ... ..., заключенный ** между ФИО3 и ФИО2.

Применить последствия недействительности сделки, передав в собственность ФИО3 квартиру, расположенную по адресу: ..., ... ....

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО3 о признании прекратившим право пользования квартирой, расположенной по адресу: ..., ... ..., - отказать.

Настоящее решение является основанием для прекращения записи регистрации в Едином государственном реестре недвижимости о праве собственности ФИО2 № от **. 

Решение может быть обжаловано в порядке апелляции в Иркутский областной суд через Ангарский городской суд в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме, то есть, начиная с **. 

Судья К.Н. Мишина