Гр.дело №2-38/2018

Р Е Ш Е Н И Е

Именем российской Федерации 

27 июня 2018 года г. Мичуринск.

Мичуринский городской суд Тамбовской области в составе:

председательствующего судьи - Наговицыной О.Н.,

при секретаре - Кирилловой В.В.,

с участием истца - ФИО1, действующей в интересах председателя совета многоквартирного жилого дома ФИО2,

представителя ответчика - ФИО3, действующего в интересах ФИО4

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО5, действующего в интересах администрации ...,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску председателя совета многоквартирного жилого дома ФИО2 к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании частью подвального помещения многоквартирного дома, о возврате помещений в собственность собственников многоквартирного жилого дома, признании отсутствующим права на помещения, 

У С Т А Н О В И Л :

Председатель совета многоквартирного жилого дома ФИО2 обратилась с исковым заявлением к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании частью подвального помещения многоквартирного дома, признании помещений общим имуществом собственников многоквартирного дома, признании отсутствующим права на помещения.

В обоснование заявленных требований указала, что в многоквартирном жилом ... по ул.... расположено встроенно-пристроенное нежилое помещение площадью 658,9 кв.м, принадлежащее ФИО4 Согласно свидетельству о регистрации права ... от ... ответчице принадлежит «объект права»: нежилое строение (кафе) этаж 1 и подвал. Из технического паспорта ГУПТИ по ... и ...м ... площадь подвала составляет 341,7 кв.м. Указывает, что помещения подвала ... и ..., общей площадью 130,1 кв.м конструктивно связаны с помещениями многоквартирного жилого дома и не имеют самостоятельного назначения. Спорные помещения проектировались и сдавались в эксплуатацию как технический подвал многоэтажного жилого дома и предназначены для обслуживания более одного помещения в данном доме. Находящиеся там инженерные коммуникации и оборудование требуют постоянного и открытого доступа к ним для эксплуатации и контроля. Ответчики свободного входа не обеспечивают, тем самым нарушая права собственников других помещений вышеуказанного дома.

Истец в порядке ст. 39 ГПК РФ заявленные требования неоднократно уточнял, окончательно просит:

1) признать отсутствующим право собственности ФИО4 на часть подвального помещения (подвал) площадью 130,1 кв.м, в составе помещения ... площадью 61,4 кв.м и ... площадью 68,7 кв.м, расположенного по адресу : ул. ...;

2) возвратить часть подвального помещения площадью 130,1 кв.м, в составе помещения ... площадью 61,4 кв.м и ... площадью 68,7 кв.м, в состав общего имущества титульных собственников квартир и нежилых строений дома, расположенного по адресу : ул. ...;

3) признать недействительной и исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права ... от 13.05. 2008; 

4) устранить препятствия в пользовании частью подвального помещения площадью 130,1 кв.м, расположенного по адресу по адресу : ул. ..., обязав ФИО4 демонтировать металлическую дверь, установленную в спорном помещении подвала.

В судебное заседание истец - председатель совета многоквартирного жилого дома ФИО2 не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщила, воспользовалась правом вести дела через представителя.

Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, надлежащим образом извещена о дате, времени и месте рассмотрения дела, о причинах неявки суду не сообщила, воспользовалась правом вести дела через представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Наш дом-1» в судебное заседание не явился, надлежащим образом извещен о времени и месте рассмотрения дела, не ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие, не представил суду доказательств уважительности причин неявки. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть гражданское дело при имеющейся явке, в отсутствие неявившихся сторон.

Представитель истца ФИО1, действующая в интересах председателя совета многоквартирного жилого дома ФИО2, поддержала уточненные исковые требования по изложенным обстоятельствам и просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, действующий в интересах ФИО4, исковые требования не признал и представил письменные возражения на иск. Пояснил суду, что в период строительства данного многоквартирного дома помещение кафе строилось как отдельное изолированное от остального дома. Здание кафе является самостоятельным и не имеет общих помещений с многоквартирным домом и соответственно не входит в его состав. Имеется отдельный вход в передней части, в то время как подъезды расположены в задней части дома. Также кафе имеет самостоятельные коммуникации от собственников помещений многоквартирного жилого дома, в том числе индивидуальное отопление. Ссылаясь в качестве правового обоснования на положения ст. 17 и ст. 37 Конституции РФ, ст. 209 и ст. 218 ГК РФ, полагает, что истцом квартира была приобретена в 2011 году, а в суд с иском она обратилась ..., то есть почти через 6 лет. Полагает, что истцу в удовлетворении исковых требований следует отказать в связи с их незаконностью, а также в связи с истечением срока исковой давности. 

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ФИО5, действующий в интересах администрации ..., просил принять по делу законное и обоснованное решение.

Выслушав мнения сторон, изучив материала дела, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующим выводам.

Материалами дела установлено, что ФИО4 является собственником нежилого строения (кафе) площадью 658,9 кв.м, расположенного по адресу: ул. ..., что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от ... ...--... (л.д. ...).

Нежилое строение (кафе) представляет собой кирпичное строение с подвалом: общая площадь помещений кафе - 317,2 кв.м., общая площадь подвала - 341,7 кв.м.

В техническом паспорте на жилой ..., выполненном филиалом ГУПТИ по ..., Мичуринскому и ...м, по состоянию на ... имеется экспликация к поэтажному плану из которой видно, что подвальные помещения ... площадью 61,4 кв.м. и ... площадью 68,7 кв.м., относятся к помещениям «кафе» - Лит А- подвал (л.д...).

Как указывает ФИО2, спорные нежилые помещения ... и ... являются общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и предназначаются для обслуживания других помещений многоквартирного дома.

В обоснование права на подачу иска представлен протокол внеочередного общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: ул. ..., из содержания которого следует, что принято решение уполномочить председателя совета многоквартирного жилого дома ФИО2 на обращение в Мичуринский городской суд с соответствующим иском.

В соответствии со ст. 289 ГК РФ собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (ст. 290).

Согласно ст. 290 ГК РФ собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Статьей 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации.

В соответствии с ч.2 ст.3 Закона РСФСР от ... N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в РСФСР" (далее - Закон о приватизации жилищного фонда), которая с ... утратила силу в связи с введением в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда становились совладельцами инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

По смыслу указанных норм с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом «О приватизации жилищного фонда в РФ», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности. Поэтому правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

В то же время, если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникает. При этом остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, переходят в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Юридически значимыми и подлежащими установлению по делу являются обстоятельства, касающиеся того, когда была приватизирована первая квартира в многоквартирном доме, предназначен ли спорный подвал для обслуживания всего жилого дома, а также было ли на указанный момент спорное подвальное помещение многоквартирного дома предназначено (учтено, сформировано) для самостоятельного использования.

Многоквартирный жилой ... по ул. ... построен в 1990 году.

Как установлено судом, приватизация первой квартиры в названном доме состоялась ..., что подтверждается договором на передачу и продажу квартир (домов) в собственность граждан: ..., заключенного с П и З.И.

Помещение недостроенного кафе по ул. ... в ... перешло от застройщика Мичуринского птицекомбината в собственность первого владельца - П по договору купли-продажи строения от ... (л.д. ...).

Впоследствии собственником нежилого помещения (кафе) с подвалом стал Б на основании договора купли-продажи нежилого строения от ... ... (л.д....).

... между Б и ФИО4 был заключен договор купли-продажи этого же нежилого помещения (кафе) с подвалом (л.д....

Указанные сделки и переходы права собственности регистрировались в установленном законом порядке.

Исходя из предмета исковых требований и конкретных обстоятельств дела судом для оценки характера, статуса и назначения, дальнейшего определения имущественной принадлежности общедомовых или самостоятельных помещений по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза. 

Согласно заключению ... эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз и исследований» М, составленного ..., установлено следующее:

1. Принадлежащие ФИО4 подвальные помещения ..., площадью 61,4 кв.м и ... площадью 68,7 кв.м взаимосвязаны с общим имуществом многоквартирного жилого ... по ул..... 

2. Принадлежащие ФИО4 подвальные помещения ..., площадью 61,4 кв.м и ... площадью 68,7 кв.м не являются конструктивно и технически обособленными от многоквартирного жилого ... по ул..... 

3.Инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения в жилом многоквартирном ... по ул...., размещенные в этом доме застройщиком на этапе строительства в нежилых подвальных помещениях ... и ..., общей площадью 130,1 кв.м, имеются.

4.Многоквртирный жилой ... по ул...., не может эксплуатироваться без нежилых подвальных помещений ... и ..., общей площадью 130, 1 кв.м. 

Не доверять данному заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз и исследований» у суда оснований нет. Заключение имеет исследовательскую и мотивировочную части, выводы носят однозначный характер, сделаны на основе исследований материалов дела, нормативной документации и информационных источников. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, имеет соответствующую специальность и квалификацию, стаж и опыт работы в области исследования строительных объектов и территорий, кроме того, является независимым по отношению к сторонам судебного процесса, содержание заключения соответствует требованиям ст. 86 ГПК РФ.

Суд считает необходимым принять его в качестве допустимого и достоверного доказательства и поэтому основывает свои выводы на данном заключении эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз и исследований». Выводы экспертного заключения ответчиком не оспорены, каких-либо оснований сомневаться в достоверности содержащихся в нем сведений у суда не имеется. 

Не заслуживают внимания доводы ответчика о несогласии с выводами судебной экспертизы со ссылкой на то, что экспертом не была исследована проектная и иная техническая документация.

Вышеназванная судебная экспертиза проведена на основании представленных сторонами и имеющихся в материалах дела доказательств. В нарушение требований ст. 56 ГПК РФ стороной ответчика не представлялась какая-либо документация, которая, по его мнению, должна быть исследована экспертами при производстве экспертизы и подтверждала бы самостоятельное назначение спорных жилых помещений. При этом судом предприняты исчерпывающие меры в собирании и истребовании доказательств.

Оценивая исследованные доказательства, в том числе заключение ... эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз и исследований», составленного ..., суд приходит к выводу, что доводы истца о том, что спорные помещения являются общим имуществом, нашли свое подтверждение, поскольку первоначально их функциональное назначение связано с необходимостью обслуживания всех или нескольких помещений в здании, самостоятельного назначения они не имеют.

На основе анализа материалов дела суд приходит к выводу, что нежилые подвальные помещения ... и ..., общей площадью 130, 1 кв.м, которые находятся во владении ФИО4, относились к общему имуществу дома на дату приватизации первой квартиры в жилом многоквартирном ... по ул.....

Ответчиком заявлено о применении срока исковой давности.

По смыслу положений ранее действующей ч.2 ст.3 Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ», а также аналогичных ей по содержанию п.1 ст.290 ГК РФ, п.1 ч.1 ст. 36 ЖК РФ, каждому собственнику квартиры в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, оборудованные за пределами или внутри квартиры, обслуживающие более одной квартиры. Данное право общей долевой собственности принадлежит им в силу закона и регистрации в ЕГРП не требуется.

В абз.4 п.52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от ... "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

Отсутствие регистрационной записи о праве собственности на недвижимое имущество у лица, которому указанное право принадлежит в силу прямого указания закона и при этом не подлежит регистрации в ЕГРП, не может служить основанием для отказа такому лицу в иске о признании права отсутствующим, предъявленному к лицу, за которым право собственности на указанное имущество зарегистрировано в ЕГРП, поскольку в этой ситуации имеет место конкуренция равноценных доказательств наличия права на объект недвижимого имущества, которая не может быть устранена иными способами защиты гражданских прав.

В своем иске ФИО2, действуя в интересах собственников жилых помещений жилого многоквартирного дома, просит о признании зарегистрированного права недействительным, то есть фактически о применении того способа защиты, который указан выше.

Таким образом, поскольку на спорные помещения, которые в силу закона должны являться объектами общей долевой собственности, зарегистрировано право собственности ответчика, суд полагает, что наличие регистрации права личной (индивидуальной) собственности ответчика на данные помещения нарушает права истца. 

Наличие у истца препятствий в пользовании общим имуществом подтверждается материалами дела.

Довод представителя ответчика о том, что у ФИО4 имеется свидетельство о праве собственности, судом отклоняется, поскольку наличие свидетельства о праве собственности подтверждает лишь факт регистрации права, но не факт и основание его законного существования, таким образом, право собственности ответчика на спорное имущество, зарегистрированное в ЕГРП, не означает, что право собственности жильцов на общее имущество в многоквартирном доме прекратилось.

В соответствии со ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, имеющего собственника, может быть приобретено в результате сделки по его отчуждению правообладателем.

Собственники помещений многоквартирного дома общего имущества не отчуждали, согласия на его передачу не предоставляли. Оформление права собственности за ответчиком на спорные помещения в нарушение права собственности жильцов на общее имущество многоквартирного дома, не влияет на правовой режим спорного имущества, которое в силу закона относится к общему имуществу многоквартирного дома.

При этом, именно с целью реализации права на надлежащее содержание инженерных коммуникаций, обеспечивающих жизнедеятельность жилого дома, истцу необходимо восстановить титульное право общей долевой собственности.

В соответствии со ст. 208 ГК РФ на требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения не были соединены с лишением владения (ст. 304 ГК), исковая давность не распространяется.

В п.7 постановления Пленума Верховного Суда РФ ... от ... «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», указано, что исковая давность не распространяется на требования, прямо предусмотренные Гражданским кодексом. К их числу относятся требования собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, если эти нарушения не были соединены с лишением владения. На основании изложенного, исковая давность на требования о признании права недействительным не распространяется.

Следовательно, у суда не имеется оснований для отказа в удовлетворении исковых требований в связи с пропуском срока исковой давности.

Ссылка ответчика на то, что он приобрел право собственности на спорные помещения по договору купли-продажи от ..., не имеет правового значения для рассматриваемого спора и не может служить основанием к отказу в иске.

Исходя из взаимосвязанных положений ст.ст. 130,290,549 ГК РФи ст.36 ЖК РФ помещения, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, не могут быть объектом договора продажи недвижимости.

Также имеются основания для удовлетворения исковых требований об устранении препятствия в пользовании подвальными нежилыми помещениями ... и ....

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. 

Пунктом 45 Постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации ... от ... «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» предусмотрено, что в силу ст.ст. 304,305 ГК РФ иск об устранении нарушений прав, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушаются его право собственности или законное владение, такой иск подлежит удовлетворению и в том случае, когда истец докажет, когда имеется реальная угроза нарушения его права собственности или законного владения со стороны ответчика.

Факт установки ответчиком металлической двери на вход в спорные нежилые помещения подвала, в судебном заседании сторонами не оспаривается 

Таким образом, ответчик совершил действия, реально препятствующие собственникам жилых помещений многоквартирного дома выполнять деятельность по эксплуатации ... по ул. ... 108, владению, пользованию и в установленных законом пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме.

Самостоятельно устранить выявленные нарушения истец не имеет возможности.

Определяя сроки для устранения препятствий в пользовании спорными помещениями, суд исходит из того, что исполнение судебного решения должно обеспечить баланс прав и законных интересов должников и взыскателей, отвечать требованиям справедливости и обеспечить реальную защиту нарушенных прав или охраняемых законом интересов неопределенного круга лиц.

Исходя из объема выполнения работ, критериев разумности, суд считает необходимым установить срок 3 месяца со дня вступления решения в законную силу.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и считает их подлежащими удовлетворению в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования председателя совета многоквартирного жилого дома ФИО2 к ФИО4 об устранении препятствий в пользовании частью подвального помещения многоквартирного дома, о возврате помещений в собственность собственников многоквартирного жилого дома, признании отсутствующим права на помещения удовлетворить.

Признать отсутствующим право собственности ФИО4 на нежилое помещение ... площадью 61,4 кв.м и нежилое помещение ... площадью 68,7 кв.м, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ул. ....

Возвратить нежилое помещение ... площадью 61,4 кв.м и нежилое помещение ... площадью 68,7 кв.м, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ул. ..., в состав общего имущества титульных собственников квартир и нежилых строений дома. 

Признать недействительной и исключить из Единого государственного реестра недвижимости соответствующую запись о государственной регистрации права собственности ФИО4 на нежилое помещение ... площадью 61,4 кв.м и нежилое помещение ... площадью 68,7 кв.м, находящиеся в подвале многоквартирного жилого дома по адресу: ул. ....

Устранить препятствия в пользовании нежилым помещением ... площадью 61,4 кв.м и нежилым помещением ... площадью 68,7 кв.м, расположенными в подвале МЖД по адресу : ул. ..., обязав ФИО4 демонтировать металлическую дверь, установленную в спорном помещении подвала.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме в Тамбовский областной суд, через Мичуринский городской суд .... 

Мотивированное решение изготовлено .... 

Судья О.Н. Наговицына