Дело № 3а–386/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Ставрополь 03 августа 2017 года 

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Задорневой Н.П.,

при секретаре судебного заседания Гапонова В.А.

с участием представителя административного истца - ООО «Стройцентр» - ФИО1,

представителя заинтересованных лиц – администрации г. Невинномысска, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска - ФИО2, 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стройцентр» к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил :

ООО «Стройцентр» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143, из земель населенных пунктов, адрес (местоположение) : местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира : 

<

...>, площадью 14733 кв.м., разрешенное использование – земельный участок под промышленными объектами, в размере равном его рыночной стоимости - 6617310 руб. по состоянию на 01.01.2015. 

В обоснование заявленных требований административный истец сослался на то, что является арендатором указанного земельного участка по договору аренды № 14 от 27.01.2010, заключенного между управлением муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и директором ООО «Стройцентр», дополнительного соглашения к нему № 2 от 16.09.2014, согласно которому срок аренды установлен - до 19.11.2058. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015.

В соответствии с кадастровой справкой о кадастровой стоимости объекта недвижимости, по состоянию на 01.01.2015 кадастровая стоимость указанного земельного участка составила – 18621628,02 руб. 

Из отчета об оценке № 238/01/16 от 06.10.2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, выполненного Торгово-Промышленной палатой Ставропольского края следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 составляет - 6617 310 руб. на дату оценки – 01.01.2015. 

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет № 3554/2016 от 07.12.2016.

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 25.11.2016 заявление административного истца отклонено. 

Согласно ч. 1 ст. 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица вправе обратиться в суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Административный истец имеет правовой интерес в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, поскольку арендная плата за указанный земельный участок исчисляется из кадастровой стоимости недвижимого имущества.

В судебное заседание не явились представители : административных ответчиков - Министерство имущественных отношений Ставропольского края, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, заинтересованные лица: ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю в судебное заседание не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом. 

В письменных возражениях на иск административный ответчик - Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю с требованиями административного иска не согласилось, полагало, что оснований к изменению кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца не имеется. Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества затрагивает права и законные интересы муниципального образования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости объекта недвижимости может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет арендных платежей, размер которых исчисляется из кадастровой стоимости. Управление также ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие их представителя. 

В соответствии с ч. 4 ст. 247 КАС РФ суд, с учетом мнения лиц, участвующих в деле, полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся в судебное заседание административных ответчиков, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом. 

В судебном заседании представитель административного истца - ФИО1 уточнил заявленные в административном иске требования, с учетом выводов повторной судебной оценочной экспертизы, просил установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости - 10750 000 руб. 

Представитель заинтересованных лиц – администрации г. Невинномысска, комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска - ФИО2 просила в удовлетворении административного иска отказать в полном объеме, полагала, что оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельного участка, указанных в административном иске, не имеется. Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка, находящегося в аренде у административного истца приведет к снижению арендных платежей, поступающих в бюджет города. 

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 согласно выводам повторной судебной оценочной экспертизы по следующим основаниям.

В силу ст. 65 Земельного Кодекса Российской Федерации кадастровая стоимость земельного участка устанавливается для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (пункт 5).

В соответствии с п. 2 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельного участка проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных п. 3 настоящей статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В целях упорядочения организации работ по государственной кадастровой оценке земель на территории Российской Федерации постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 № 316 утверждены Правила проведения государственной кадастровой оценки земель.

В соответствии с п.п. 2, 4, 10 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения, государственная кадастровая оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования, а ее результаты по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации.

Государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости (пункт 5 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель).

По смыслу приведенных положений действующего законодательства, кадастровая стоимость, по своей природе, является рыночной стоимостью. Однако особенности ее определения при проведении государственной кадастровой оценки с помощью метода массовой оценки не обеспечивают ее точное соответствие реальной рыночной стоимости.

В связи с этим, п. 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Пунктом 1 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации предусмотрено, что рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности.

Положениями ст. 24.18 Федерального Закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусмотрена возможность оспаривания правообладателем или иными заинтересованными лицами результатов кадастровой оценки соответствующего земельного участка. Результаты определения кадастровой стоимости земельного участка могут быть оспорены в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости путем подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости. Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

В настоящее время определение кадастровой стоимости образуемых земельных участков осуществляется в соответствии с Методическими указаниями по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка, утвержденными приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 12.08.2006 года № 222. 

Пункт 3 ст. 66 Земельного Кодекса Российской Федерации, как в прежней, так и в действующей редакции допускает не только определение кадастровой стоимости в порядке, предусмотренном нормативно-правовыми актами, но и установление рыночной стоимости земельного участка, а также возможность определения кадастровой стоимости земельного участка исходя из его рыночной стоимости. 

Таким образом, законодательство не содержит запрета на возможность определения кадастровой стоимости земельного участка, внесенной в государственный кадастр недвижимости, посредством указания его рыночной стоимости, причем сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются. Права заявителя, нарушенные несоответствием внесенной в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости спорного земельного участка его рыночной стоимости, могут быть защищены лишь посредством внесения изменений в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости спорного земельного участка. 

Из материалов административного дела следует, что постановлением администрации г. Невинномысска от 21.01.2010 № 69 ООО «Стройцентр» передан в аренду земельный участок, относящийся к категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером 26:16:020201:143, расположенный по адресу : 

<

...>, площадью 14733 кв.м., сроком на 5 лет, для целей – земельный участок под промышленными объектами (т. 1 л.д. 29).

27.01.2010 между ООО «Стройцентр» и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска заключен договор аренды № 14, зарегистрированный в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 02.03.2010, по которому в аренду Общества передан земельный участок с кадастровым номером 26:16:020201:143 по ул. Монтажная, 1-Б г. Невинномысска, для целей – земельный участок под промышленными объектами. Срок аренды установлен – с 20.11.2009 по 19.11.2014 (т. 1 л.д. 30-40). 

Из расчета арендной платы, являющегося приложением к договору аренды № 14 следует, что расчет арендной платы за пользование указанным земельным участком осуществляется из удельного показателя кадастровой стоимости земли (т. 1 л.д. 41).

Постановлением администрации г. Невинномысска от 03.09.2014 № 2742 внесены изменения в постановление № 69 от 21.01.2010 в части срока аренды, который установлен до 19.11.2058 года ( т. 1 л.д. 44).

16.09.2014 между управлением муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска и директором ООО «Стройцентр» заключено дополнительное соглашение в части срока аренды, а также расчета арендной платы в случае изменения кадастровой стоимости земельного участка (т. 1 л.д. 45-46), которое зарегистрировано в установленном законом порядке в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним 29.10.2014. 

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27.11.2015 года № 1380 «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых производилась по состоянию на 01.01.2015. 

Из кадастровой справки от 03.10.2016 следует, что кадастровая стоимость указанного земельного участка установлена в размере - 18621628,02 руб. по состоянию на 01.01.2015.

Из отчета об оценке № 238/01/16 от 06.10.2016 рыночной стоимости земельного участка, выполненного Торгово-Промышленной палатой Ставропольского края следует, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 составляет 6617 310 руб. на дату оценки – 01.01.2015 (т. 1 л.д. 51-165).

На данный отчет об оценке получено положительное экспертное заключение Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков» Экспертный Совет № 3554/2016 от 07.12.2016, в соответствии с которым отчет соответствует законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки (т. 1 л.д. 167-204). 

В порядке досудебного урегулирования спора Общество обратилось 11.11.2016 с заявлением об изменении кадастровой стоимости указанного земельного участка в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю. Решением комиссии от 25.11.2016 заявление административного истца отклонено (т. 1 л.д. 48-50). 

По ходатайству административного истца судом назначена и проведена судебная оценочная экспертиза. По заключению судебной экспертизы № 028/ЭО-17 от 31.03.2017, выполненной экспертом ООО «ЭКСПЕРТПРОФИ», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 из земель населенных пунктов, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира : 

<

...>, площадью 14 33 кв.м., разрешенное использование – земельный участок под промышленными объектами, по состоянию на 01.01.2015 определена в размере - 488 071 руб. (т. 2 л.д. 1-48).

Определением Ставропольского краевого суда от 17.05.2017 по делу назначена повторная судебная оценочная экспертиза (т. 2 л.д. 114-118).

По заключению повторной судебной оценочной экспертизы № О/036/17 от 30.06.2017 года, выполненной экспертом ООО «Ставропольский экспертный центр», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 из земель населенных пунктов, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира : 

<

...>, площадью 14733 кв.м., разрешенное использование – земельный участок под промышленными объектами, по состоянию на 01.01.2015 года определена в размере 10750 000 руб. (т. 2 л.д. 127-188). 

Согласно ч. 13 ст. 49 КАС РФ на основании проведенных исследований и с учетом их результатов эксперт дает заключение в письменной форме и подписывает его, если иное не установлено настоящим Кодексом. Если экспертиза проводится в судебном заседании, эксперт может дать устное заключение. Заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы.

В соответствии с ч. 1 и ч. 3 ст. 84 КАС РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Заключение эксперта оценивается судом в совокупности с другими доказательствами по делу (п. 8 ст. 82 КАС РФ). 

Из материалов дела следует, что заключение повторной оценочной экспертизы № О/036/17 от 30.06.2017 подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, и соответствует требованиям указанного Федерального Закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативному правовому регулированию оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности, в связи с чем, ставить указанное экспертное заключение под сомнение оснований не имеется. 

Проанализировав данное экспертное заключение в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает его как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 из земель населенных пунктов, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира : 

<

...>, площадью 14733 кв.м., разрешенное использование – земельный участок под промышленными объектами, по состоянию на 01.01.2015 в размере 10750 000 руб. 

Поскольку противоречия в выводах эксперта или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствует, оснований не доверять заключению повторной судебной оценочной экспертизы не имеется. 

Выводы, содержащиеся в отчете № 238/01/16 об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143, опровергаются заключением повторной судебной оценочной экспертизы.

Из данного экспертного заключения следует, что экспертом проанализированы все необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объектов оценки. При этом в экспертном заключении проведен анализ рынка объекта оценки, приведена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости земельного участка. При определении рыночной стоимости экспертом применен сравнительный подход – метод прямого сравнительного анализа продаж. В заключении имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов. 

Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования, приведен анализ сегмента рынка, к которому принадлежит объект исследования, фактических данных о ценах предложений к продаже земельных участков, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленные в судебном определении вопросы. 

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями действующего законодательства, в том числе Федерального закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки. Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется.

Из материалов дела следует, что объектом оценки является земельный участок категории : земли населенных пунктов – для размещения промышленных объектов, транспортная доступность хорошая, участок ровный, на земельном участке имеются объекты капитального строительства, характер окружающей застройки – коммерческая недвижимость (торгово-офисная, общественно-деловая, производственная). В соответствии с принятыми классификационными признаками исследуемый объект соответствует следующим сегментам : по функциональному назначению – коммерческая недвижимость; по состоянию застройки земельного участка – затроенный земельный участок; по характеру полезности – доходный; по степени представленности – широко распространенный; по экономической активности рынка – не активный рынок; по категории земель – земли населенных пунктов (для размещения промышленных объектов). Объекты-аналоги для сравнения с объектом оценки экспертом отобраны по принципу сопоставимости. Основными факторами отбора являлись : площадь, целевое использование, местоположение, имущественные права, наличие коммуникаций. 

Для определения рыночной стоимости данного земельного участка экспертом подобраны 4 объекта-аналога, 3 из которых расположены в г. Невинномысске, как и объект оценки, 1 – в с. Кочубеевское, рядом с Черкесской трассой. Все объекты-аналоги имеют хорошую транспортную доступность.

Корректировки значений единиц сравнения для объектов-аналогов произведены экспертом на условия рынка, на расположение относительно крупной автодороги. Отказ от применения корректировок экспертом мотивирован в заключении. 

Доводы возражений администрации г. Невинномысска и комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска относительно выводов повторной оценочной экспертизы их представителем не высказывались. Вместе с тем, представитель не согласился с оценкой рыночной стоимости земельного участка, установленной повторной судебной оценочной экспертизой, настаивая на обоснованности установленной кадастровой оценки оцениваемого земельного участка, находящегося в аренде у административного истца. 

Иных доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость спорного земельного участка является иной, чем отражено в заключении судебной оценочной экспертизы, сторонами, заинтересованными лицами по делу суду не представлено.

Доводы возражений административного ответчика – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю об отсутствии оснований к определению кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, поскольку правовых оснований к уменьшению кадастровой стоимости земельных участков находящихся в аренде у административного истца, не имеется и уменьшение кадастровой стоимости недвижимости затрагивает права и интересы муниципального образования, может привести к финансовым потерям муниципального бюджета, пополняемого за счет налоговых платежей, размер которых исчисляется из установленной кадастровой стоимости, по мнению суда, удовлетворению не подлежат по следующим основаниям. 

В силу положений Земельного Кодекса Российской Федерации, Налогового Кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральный законодатель, вводя государственную кадастровую оценку объектов оценки для целей налогообложения и рассчитываемых в зависимости от кадастровой стоимости размера арендных платежей, одновременно не исключает установление кадастровой стоимости объекта оценки, равной его рыночной стоимости. При этом указанные нормы не содержат условий, ограничивающих право физических и юридических лиц на установление рыночной стоимости объектов в зависимости от обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости либо размера арендных платежей или налоговых платежей, поступающих в соответствующий бюджет.

С учетом изложенного, подлежат удовлетворению требования административного истца об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143 в размере его рыночной стоимости, установленной повторной судебной оценочной экспертизой. 

Настоящее решение является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного земельного участка.

Руководствуясь ст.ст. 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд 

решил :

административные исковые требования ООО «Стройцентр» к Управлению Росреестра по Ставропольскому краю, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, Министерству имущественных отношений Ставропольского края об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости - удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143, из земель населенных пунктов, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира : 

<

...>, площадью 14 733 кв.м., разрешенное использование – земельный участок под промышленными объектами, по состоянию на 01 января 2015 года в размере - 10750 000 рублей.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 26:16:020201:143. 

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости земельного участка считать – 11 ноября 2016 года. 

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме путем подачи жалобы в судебную коллегию по административным делам Ставропольского краевого суда.

Судья Задорнева Н.П.