№ 3а-91/2017

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Оренбург 23 октября 2017 года

Оренбургский областной суд в составе:

судьи Оренбургского областного суда Селютиной И.Ф.,

при секретаре Плешивцевой К.Г.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Сити» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Оренбургской области, администрации г.Оренбурга об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Общество «Альянс-Сити» обратилось в суд с вышеназванным административным исковым заявлением, указав, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: участок находится примерно в 50 м от ориентира по направлению на запад, почтовый адрес ориентира: (адрес) 

Установленная кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере 23 871 026,62 рублей значительно превышает его рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в размере 11 614 098 рублей. Данное обстоятельство нарушает права и законные интересы истца, поскольку влечет увеличение арендных платежей. 

Административный истец просил суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере 11 614 098 рублей по состоянию на 01 января 2016 года. 

В дальнейшем административный истец уточнил заявленные требования, просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта №05-2017 от 21 сентября 2017 года. 

Определением Оренбургского областного суда от 07 июля 2017 года к участию в деле в качестве административных соответчиков привлечены Управление Росреестра по Оренбургской области, администрация г.Оренбурга, в качестве заинтересованного лица привлечено Министерство природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области.

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1, действующая на основании доверенности, заявленные требования поддержала и просила установить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта.

Представители административных ответчиков ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управления Росреестра по Оренбургской области, администрации г. Оренбурга, представитель заинтересованного лица Министерства природных ресурсов, экологии и имущественных отношений Оренбургской области в судебное заседание не явились, о явке в суд извещены надлежащим образом.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд вынес определение о рассмотрении дела в отсутствие не явившихся лиц. 

Изучив материалы дела, выслушав участников процесса, принимая во внимание представленные отзывы на административное исковое заявление, суд приходит к следующим выводам.

Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются нормами статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, главой III.1 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон «Об оценочной деятельности») и относятся к сфере публичных правоотношений, поскольку одной из сторон этих отношений являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в статье 24.18 предусматривает, что физические и юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости земельного участка затрагивают их права и обязанности, вправе оспорить их в суде или комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на основании отчета об определении рыночной стоимости данного земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость.

Аналогичные положения содержатся в пункте 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Постановлением администрации г.Оренбурга от 29 ноября 2016 года №3698-п утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель, входящих в состав МО г.Оренбург, по состоянию на 01 января 2016 года. 

Из материалов дела следует, что ООО «Альянс-Сити» является арендатором земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), что подтверждается договором аренды земельного участка №16/л-188юр от 12 мая 2016 года. 

Согласно представленной выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 19 июня 2017 года кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № определена по состоянию на 01 января 2016 года в размере 24 871 026,62 рублей.

Заявленное в настоящем деле требование по существу имеет своим предметом изменение внесенной в государственный кадастр недвижимости органом кадастрового учета кадастровой стоимости земельного участка на его рыночную стоимость. При этом сами по себе достоверность кадастровой стоимости земельного участка и законность нормативного акта о ее утверждении предметом оспаривания в этом случае не являются.

В соответствии с абзацем 1 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка устанавливается, в том числе, для целей выкупа, расчёта арендной платы и налогообложения в соответствии с нормами земельного и гражданского законодательства.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

В подтверждение доводов к административному исковому заявлению приложен отчет № 012-56-17ю от 14 февраля 2017 года об оценке рыночной стоимости земельного участка, выполненный экспертом-оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» Т, являющимся членом общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков». 

Указанным отчётом по состоянию на 01 января 2016 года определена рыночная стоимость вышеуказанного земельного участка в размере 11 614 098 рублей.

ООО «Альянс-Сити» с соблюдением требований статьи 24.18 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» 22 мая 2017 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Оренбургской области (далее – Комиссия) с заявлениями о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. 

Решениями Комиссии от 16 июня 2017 года №277 отказано в удовлетворении заявления.

Основанием для отказа, как указано в решении Комиссии, стало то, что оформление и содержание отчета об оценке не соответствует требованиям статьи 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки.

Для устранения возникших сомнений в правильности отчётов, учитывая имеющиеся в деле замечания к отчетам, определением Оренбургского областного суда от 16 августа 2017 года назначена судебная экспертиза, производство которой поручено эксперту индивидуальному предпринимателю С.. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

В соответствии с Заключением эксперта № 05-2017 от 21 сентября 2017 года представленный в материалы дела отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка № 012-56-17ю от 14 февраля 2017 года, выполненный экспертом-оценщиком ООО «Центр оценки и экспертиз» Т.., не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации в области оценочной деятельности. 

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 56:44:0206001:32, по состоянию на 01 января 2016 года экспертом определена в размере 11 566 282 рубля.

Заключение судебной экспертизы никем не оспаривалось, составлено лицом, обладающим правом на проведение судебных экспертиз в данной области, содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного участка, содержит подробное описание проведенного исследования, приведены выводы, и на основании этого исследования даны ответы на поставленный вопрос. Оценщик руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Закона об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости земельного участка эксперт применил метод сравнения продаж, провел изучение рынка земельных участков в г. Оренбурге, подбор и сравнительный анализ аналогов, с учётом корректировок и ценообразующих факторов, влияющих на стоимость объектов оценки.

Согласно статье 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив заключение эксперта от 31 августа 2017 года по правилам, установленным в статье 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд соглашается с изложенными в нем выводами.

Существенное завышение кадастровой стоимости земельного участка над его рыночной стоимостью влечет для административного истца увеличение размера арендных платежей, что нарушает его права.

Согласно пункту 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» при проведении государственной кадастровой оценки датой определения кадастровой стоимости является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (далее - Перечень), сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости (абзац второй статьи 24.15 Закона об оценочной деятельности).

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена его кадастровая стоимость (абзац четвертый статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Суд считает обоснованными и подлежащими удовлетворению заявленные административные исковые требования, поскольку рыночная стоимость земельного участка определена на дату определения его кадастровой стоимости.

Согласно положениям абзаца пятого статьи 24.20 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

В соответствии с пунктом 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Законом об оценочной деятельности для юридических лиц, органов государственной власти и органов местного самоуправления установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, в связи с этим датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в Комиссию.

Поскольку общество обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости 22 мая 2017 года, датой подачи заявления следует считать 22 мая 2017 года.

В силу пункта 5 части 2 статьи 14 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются, в том числе, вступившие в законную силу судебные акты.

Таким образом, установление судом рыночной стоимости объектов недвижимости является основанием для органа регистрации права внести такую стоимость в качестве новой кадастровой стоимости в Единый государственный реестр недвижимости.

На основании изложенного, руководствуясь статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Альянс-Сити» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии», Управлению Росреестра по Оренбургской области, администрации г.Оренбурга об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: (адрес), равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2016 года в размере 11 566 282 рубля на период с 01 января 2017 года и до даты внесения сведений о кадастровой стоимости, определенной в рамках проведения очередной государственной кадастровой оценки, в Единый государственный реестр недвижимости.

Датой подачи заявления считать 22 мая 2017 года. 

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Оренбургского областного суда в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья Оренбургского

областного суда И.Ф. Селютина