Дело №2-302/2025 (2-2201/2024)

УИД 69RS0037-02-2024-003853-64

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

20 августа 2025 года город Тверь

Калининский районный суд Тверской области 

в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощниками судьи 

ФИО1, ФИО2,

с участием:

прокурора отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Тверской области Захаровой Я.А.,

представителя ответчика администрации Калининского муниципального округа Тверской области - ФИО3,

представителя ответчика ФИО4 - ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО4 о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, признании объекта самовольной постройкой и его сносе, применении последствий недействительности ничтожных сделок,

установил:

Заместитель прокурора Тверской области обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц с приведенными выше требованиями, указав о том, что решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020 признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, а также заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (далее - ООО «Город-Сад») договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года. 

Поскольку в период рассмотрения указанного спора земельный участок с кадастровым номером № был снят с регистрационного учета и произведено его межевание, образовано 26 земельных участков, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, на ООО «Город-Сад» была возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

Названное решение Арбитражного суда Тверской области вступило в законную силу 6 мая 2021 года.

С целью исполнения вышеуказанного судебного акта между администрацией и ООО «Город-Сад» был подписан акт приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, образованных из земельного участка с кадастровым номером №. При этом дата подписания акта отсутствует.

Как следует из указанного акта приема-передачи, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером № в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером №, были переданы в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок с кадастровым номером № на момент передачи его ООО «Город-Сад», а именно, без каких-либо объектов недвижимости. 

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером №. 

В дальнейшем между ООО «Город-Сад» и ФИО4 заключен договор субаренды земельного участка, сведения о расположении на земельном участке объекта незавершенного строительства на дату заключения договора субаренды отсутствовали.

В последующем ФИО4 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, площадью 52,2 кв.м, степенью готовности 8%.

30 сентября 2022 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ФИО4 заключен договор аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства. 

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 30 декабря 2022 года №239 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО4» между администрацией и ФИО4 заключен договор купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2022 года №64.

Учитывая, что судом были признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № и договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, ФИО4, по мнению прокурора, злоупотребила своим правом на регистрацию объекта незавершенного строительства в период вступления решения суда в законную силу, в связи с чем у администрации отсутствовали основания для заключения с ФИО4 договора аренды земельного участка от 30 сентября 2022 года в соответствии с пунктом 10 статьи 39.6 ЗК РФ, а у ООО «Город-Сад» отсутствовали основания для предоставления спорного участка в субаренду. 

Ссылаясь на изложенные выше обстоятельства, нарушение ответчиками публичных интересов и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, заместитель прокурора просил признать недействительными (ничтожными) сделками: 

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад»;

- договор субаренды земельного участка с кадастровым номером 69:10:0260501:841 от 12 января 2021 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО4;

- договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №21а/22 от 30 сентября 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ФИО4;

- договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером № от 30 декабря 2022 года №64, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО4

- признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 30 декабря 2022 года №239 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО4». 

- признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым номером №, обязать ФИО4 осуществить его снос в течение 10 дней со дня вступления решения суда в законную силу;

- применить последствия недействительности ничтожной сделки, возложив на ФИО4 обязанность возвратить в первоначальном состоянии администрации Калининского муниципального округа земельный участок с кадастровым номером № в течение 15 дней со дня вступления в законную силу судебного акта.

В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: Государственное казенное учреждение Тверской области «Центр управления земельными ресурсами Тверской области», Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области, Федеральное агентство водных ресурсов в лице Московско-Окского бассейнового водного управления Федерального агентства водных ресурсов, Муниципальное казенное учреждение Территориальный отдел «Юго-Восточный» Калининского муниципального округа Тверской области. 

Ответчиком ФИО4 представлены письменные возражения, в которых выражается несогласие с доводами искового заявления, указано о том, что ответчик является добросовестным приобретателем.

Договор субаренды земельного участка от 12 января 2021 года заключен по согласованию с администрацией сельского поселения, на дату регистрации договора субаренды в ЕГРН отсутствовали какие-либо сведения об обременениях в отношении спорного земельного участка. Уведомление о планируемом строительстве жилого дома с проектируемой площадью 143,69 кв.м было подано ООО «Город - Сад» 11 декабря 2020 года.

29 марта 2022 года администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области обратилась в Арбитражный суд Тверской области с заявлением о разъяснении решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в удовлетворении которого отказано определением от 12 апреля 2022 года, следовательно, участки были переданы администрации по акту уже после вынесения данного определения.

Право собственности ответчика на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № зарегистрировано 9 сентября 2021 года.

Договор аренды земельного участка с администрацией заключен 30 сентября 2022 года на срок - до окончания строительства жилого дома.

Жилой дом, площадью 94,2 кв.м, поставлен на кадастровый учет после завершения строительства 22 ноября 2022 года, после чего на основании постановления администрации №239 от 30 декабря 2022 года, договора купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка №64 от 30 декабря 2022 года спорный земельный участок был предоставлен в собственность ФИО4 по выкупной цене 72 216 рублей 90 копеек.

Никаких ограничений на регистрацию права собственности ответчика на объекты недвижимости не было.

С учетом изложенного, ФИО4 полагает, что исковые требования прокурора являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

В судебном заседании прокурор отдела по обеспечению участия прокуроров в гражданском и арбитражном процессе прокуратуры Тверской области Захарова Я.А. поддержала исковые требования в полном объеме, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО4, допущенная к участию в деле по устному ходатайству, ФИО5 просила отказать в удовлетворении исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление. Дополнительно на вопросы суда пояснила, что на момент передачи земельного участка в субаренду он был свободен от построек. ФИО4 возвела на земельном участке и поставила на кадастровый учет объект незавершенного строительства, что позволило в дальнейшем заключить с администрацией договор аренды для завершения строительства. Разрешительную документацию на строительство жилого дома ФИО4 не получала, возведенный на участке жилой дом не соответствует разрешительной документации на строительство, которая была выдана ООО «Город-Сад». По окончании строительства жилого дома, ФИО4 смогла выкупить земельный участок. Таким образом, принадлежащий ответчику жилой дом не может быть признан самовольной постройкой. На момент рассмотрения дела в данном жилом доме никто не зарегистрирован и не проживает. Технологическое присоединение не осуществлялось в связи с наличием спора в суде.

Представитель ответчика - администрации Калининского муниципального округа Тверской области ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований о признании самовольной постройкой объекта недвижимости с кадастровым номером № и возложении на ФИО4 обязанности осуществить его снос. В остальной части не возражала против удовлетворения исковых требований.

Остальные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства. 

МКУ ТО «Юго-Восточный» Калининского муниципального округа Тверской области, Министерство имущественных и земельных отношений Тверской области ходатайствовали о рассмотрении дела в отсутствие своих представителей.

В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.

Выслушав прокурора, представителей ответчиков, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 45 ГПК РФ прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, прокурор указал на нарушение действиями ответчиков прав неопределенного круга лиц в связи с допущенным нарушением принципа публичности при приобретении прав на земельный участок, находящийся в муниципальной собственности. 

В соответствии с Конституцией Российской Федерации и пунктом 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с названным Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Передача земельного участка из государственной или муниципальной собственности в собственность либо в аренду юридических, физических лиц возможна только в случаях и на основаниях предусмотренных действующим законодательством.

При этом, соблюдение общеправового принципа законности применительно к данным правоотношениям, в силу особой значимости земли как пространственного базиса соответствующих территорий, имеет первоочередное значение.

Согласно пункту 1 статьи 39.1 ЗК РФ земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован статьями 39.11, 39.12 ЗК РФ.

Так, согласно пункту 1 статьи 39.11 ЗК РФ решение о проведении аукциона по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, принимается уполномоченным органом, в том числе по заявлениям граждан или юридических лиц.

В соответствии с пунктом 18 статьи 39.11 ЗК РФ организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах трех процентов начальной цены предмета аукциона.

Согласно пунктам 19, 20, 21 статьи 39.11 ЗК РФ извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона.

В соответствии с пунктом 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

В материалы настоящего гражданского дела представлена копия решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, в ходе рассмотрения которого установлены следующие обстоятельства.

20 декабря 2018 года администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области издано распоряжение №31 «О создании комиссии по проведению аукциона».

12 марта 2019 года Советом депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области принято решение №25 «О проведении открытого аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка».

13 марта 2019 года администрацией издано постановление №61 «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории», в соответствии с которым постановлено организовать и провести открытый по составу участников аукцион на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка из земель населенных пунктов, общей площадью 110 276 кв.м, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, под комплексное освоение территории. 

Заявки на участие в данном аукционе подали ООО «Центр новых технологий» и ООО «Город-Сад».

Протоколом от 10 апреля 2019 года заявка ООО «Центр новых технологий» отклонена, заявка ООО «Город-Сад» допущена к участию.

Протоколом от 15 апреля 2019 года аукцион признан несостоявшимся ввиду наличия только одной заявки, проект договора аренды направлен в адрес ООО «Город-Сад».

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №.

29 апреля 2019 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор о комплексном освоении территории.

В соответствии с пунктом 7 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» в целях осуществления деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории утвержденные правила землепользования и застройки должны быть приведены в соответствие с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции названного Федерального закона) в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, и применительно к таким территориям расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности соответствующих территорий объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателей максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в срок до 1 июля 2017 года.

В силу прямого указания пункта 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ после 1 июля 2017 года заключение договоров о комплексном освоении территории при отсутствии в правилах землепользования и застройки отображения территорий, в границах которых возможно осуществление деятельности по комплексному развитию, не допускается.

В нарушение приведенных требований закона администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области данная обязанность не была исполнена, правила землепользования и застройки ни до 01 июля 2017 года, ни в последующем не были приведены в соответствие с требованиями градостроительного законодательства в части установления территорий, в границах которых допускается осуществление деятельности по их комплексному и устойчивому развитию, что не оспаривалось в ходе рассмотрения Арбитражным судом Тверской области дела №А66-11547/2020.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд пришел к выводу о том, что торги в форме аукциона, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 12 марта 2019 года №25, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, являются недействительными как противоречащие части 5.1 статьи 30 ГрК РФ, пунктам 7 - 8 статьи 9 Федерального закона от 3 июля 2016 года №373-ФЗ, что, в свою очередь, влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 13 сентября 2021 года, признаны недействительными торги в форме аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № под комплексное освоение территории, проведенные на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 13 марта 2019 года №61, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года и договор о комплексном освоении территории от 29 апреля 2019 года, заключенные между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад».

Применены последствия недействительности договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, обязательны для суда при рассмотрении настоящего гражданского дела, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию лицами, являвшимися участниками спора, разрешенного арбитражным судом.

Из материалов настоящего гражданского дела следует, что постановлением администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №86 от 8 июня 2020 года утвержден проект планировки и межевания территории «

<

адрес>», на основании которого земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 110 276 кв.м, относящийся к землям населенных пунктов, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», расположенный по адресу: 

<

адрес>, размежеван на 26 земельных участков.

В числе прочих образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 730 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства».

1 сентября 2020 года между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад» заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № на срок с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года.

Названный договор, как следует из его содержания, был заключен на основании решения Совета депутатов Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на заключение права аренды под комплексное освоение земельного участка» №25 от 12 марта 2019 года, постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области «О проведении аукциона на право заключения договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка под комплексное освоение территории» №61 от 13 марта 2019 года, протокола определения участников торгов на право заключения договора аренды земельного участка от 10 апреля 2019 года, протокола проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка от 16 апреля 2019 года, договора аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка от 29 апреля 2019 года, договора комплексного освоения территории от 29 апреля 2019 года, в связи с разделением земельного участка с кадастровым номером № площадью 110 276 кв.м на 26 участков в соответствии с утвержденным проектом планировки территорий.

Таким образом, договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года заключен на основании документов о проведении торгов от 2019 года в отношении земельного участка с кадастровым номером №, которые признаны недействительными вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, причем на дату заключения оспариваемого в рамках настоящего дела договора аренды от 1 сентября 2020 года, заключенного между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ООО «Город-Сад», прокурором уже было подано и определением от 1 сентября 2020 года принято к производству арбитражного суда исковое заявление об оспаривании результатов вышеуказанных торгов, предъявленное к участникам данной сделки.

Более того, в ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде Тверской области ООО «Город-Сад», являясь участником спора о признании недействительными результатов торгов, на основании договора субаренды земельного участка от 12 января 2021 года передало земельный участок с кадастровым номером № в субаренду ФИО4 за плату, размер которой составил 1 000 рублей за каждый квартал.

В пункте 1.2 договора субаренды отражено, что земельный участок передан арендатору на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года. 

На момент передачи земельного участка в субаренду ФИО4 он был свободен от каких-либо построек, что следует из текста договора и акта приема-передачи к нему.

Как следует из материалов реестровых дел в отношении объектов недвижимости с кадастровыми номерами №, № документы на регистрацию договора субаренды спорного земельного участка от 12 января 2021 года были переданы в регистрирующий орган 7 июня 2021 года, то есть уже после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, которым на ООО «Город-Сад» возложена обязанность в течение одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу передать администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №.

За разрешением на предоставление спорного земельного участка в субаренду ООО «Город-Сад» обратилось 22 декабря 2020 года, то есть уже в ходе судебного разбирательства в Арбитражном суде Тверской области, соответствующее согласие дано администрацией 12 января 2021 года. 

Таким образом, на момент регистрации договора субаренды ООО «Город-Сад» не имело права распоряжаться спорным земельным участком и передавать его в субаренду, однако на регистрацию были представлены документы без учета решения Арбитражного суда Тверской области.

9 сентября 2021 года ФИО4 на основании декларации об объекте недвижимости от 24 августа 2021 года зарегистрировала право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № площадью 52,2 кв.м, степенью готовности 8%, расположенный в границах земельного участка с кадастровым номером №

Как следует из декларации об объекте недвижимости от 24 августа 2021 года, в качестве правоустанавливающего документа на земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, указан договор аренды от 1 сентября 2020 года и договор субаренды от 12 января 2021 года.

При регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № к вышеуказанной декларации об объекте недвижимости от 24 августа 2021 года была приложена копия выписки из ЕГРН №99/2021/412274043 от 21 августа 2021 года на земельный участок с кадастровым номером №, в которой указано, что данный земельный участок находится в собственности муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и передан в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года сроком действия с 1 сентября 2020 года по 28 апреля 2024 года, а также в субаренду ФИО4 на основании договора субаренды от 12 января 2021 года на срок до 28 апреля 2024 года. 

Таким образом, при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № ФИО4 были предоставлены в регистрирующий орган документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения Арбитражного суда Тверской области.

Из материалов реестрового дела в отношении объекта недвижимости с кадастровым номером № следует, что ООО «Город-Сад» 14 декабря 2020 года обратилось в администрацию Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области с уведомлением о планируемом строительстве, согласно которому на земельном участке с кадастровым номером № предполагался к строительству двухэтажный индивидуальный жилой дом, площадью 143,69 кв.м, высотой 7,130 м.

Вместе с тем, еще до обращения ООО «Город-Сад» в администрацию за получением разрешительной документации на строительство, а именно 2 ноября 2020 года в Арбитражном суде Тверской области состоялось предварительное судебное заседание по делу №А66-11547/2020, в котором, как следует из определения от 2 ноября 2020 года, принимали участие представители администрации (ФИО6) и ООО «Город-Сад» (ФИО7), до предварительного судебного заседания (22 и 26 октября 2020 года) ответчиками представлены дополнительные документы и отзыв на исковое заявление. 

По результатам предварительного судебного заседания дело назначено к слушанию на 17 декабря 2020 года.

Таким образом, достоверно зная о наличии судебного спора, в рамках которого оспаривается правомерность предоставления ООО «Город-Сад» в аренду исходного земельного участка с кадастровым номером № а также предъявлены требования о возложении на ООО «Город-Сад» обязанности передать администрации земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером №, к числу которых относится спорный участок, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области, ООО «Город-Сад», предприняли последовательные действия, направленные на оформление разрешительной документации на строительство, предоставление спорного земельного участка в аренду, субаренду. 

Изложенное, по убеждению суда, свидетельствует о недобросовестном поведении администрации, выдавшей уведомление о соответствии планируемого строительства в ходе судебного разбирательства в арбитражном суде, по итогам которого были признаны недействительными результаты торгов и договор аренды земельного участка с кадастровым номером № от 29 апреля 2019 года, ООО «Город-Сад», передавшего земельный участок в субаренду, так и самой ФИО4, представившей при регистрации договора субаренды земельного участка, а в дальнейшем при регистрации права собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № документы в подтверждение законности владения земельным участком без учета решения арбитражного суда.

Таким образом, передача спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов в преимущественном порядке перед неопределенным кругом лиц на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года является незаконной, а ссылка в договоре на его заключение по результатам проведения торгов несостоятельна, поскольку данные торги признаны недействительными вышеуказанным решением арбитражного суда.

В связи с незаконной передачей земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» на основании договора аренды от 1 сентября 2020 года, незаконной является и передача данного земельного участка в субаренду ФИО4 на основании договора субаренды от 12 января 2021 года, поскольку арендатор, не имея законных прав на земельный участок, не вправе был распоряжаться данным объектом и передавать его в субаренду.

Принимая во внимание, что объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном в аренду ООО «Город-Сад» в установленном законом порядке, и соответственно, не предоставленном в субаренду ФИО4 в установленном законом порядке, данный объект является самовольно возведенной постройкой, в связи с чем у собственника такого объекта не возникло право на заключение договора аренды земельного участка в порядке, предусмотренном подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

Также следует отметить, что согласно акту приема-передачи находящихся в муниципальной собственности земельных участков, подписанному директором ООО «Город Сад» ФИО8 и Главой Эммаусского сельского поселения ФИО9 во исполнение вступившего в законную силу решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, земельные участки, образованные из земельного участка с кадастровым номером № в том числе спорный, на момент их передачи в муниципальную собственность, находятся в том состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент его передачи в аренду ООО «Город Сад». Дата подписания в акте отсутствует.

Из изложенного следует, что земельный участок с кадастровым номером № был возвращен в муниципальную собственность свободным от каких-либо построек и объектов незавершенного строительства.

Согласно уведомлению Управления Росреестра по Тверской области заявление о прекращении обременения в виде аренды с приложением решения Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года по делу №А66-11547/2020, постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2021 года и акта приема-передачи земельных участков в отношении земельного участка с кадастровым номером № поступило 19 июля 2022 года, дата прекращения аренды - 20 июля 2022 года.

Таким образом, с учетом регистрации права собственности ФИО4 на объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на основании декларации об объекте недвижимости от 24 августа 2021 года, суд приходит к выводу, что либо акт приема-передачи, представленный администрацией в Управление Росреестра по Тверской области 19 июля 2022 года, содержит недостоверные сведения о том, что возвращаемые в муниципальную собственность земельные участки передаются в том же состоянии, в котором находился исходный земельный участок на момент передачи его в аренду ООО «Город Сад», либо объект незавершенного строительства с кадастровым номером № на спорном земельном участке не возводился и право собственности на него зарегистрировано на основании не соответствующей действительности документации. 

30 сентября 2022 года, то есть спустя два месяца после регистрации прекращения права аренды ООО «Город Сад» в отношении спорного земельного участка на основании договора от 1 сентября 2020 года, администрация Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области заключает с ФИО4 договор аренды земельного участка на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №21а/22, по условиям которого в аренду ФИО4 был передан земельный участок из земель населенных пунктов, площадью 3 730 кв.м, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес> (пункт 1.1 договора).

В пункте 1.2 договора отражено, что на передаваемом в аренду земельном участке располагается незавершенный строительством объект с кадастровым номером №, представляющий собой незавершенное строительство жилого дома, принадлежащий арендатору на праве собственности, запись о регистрации от 9 сентября 2021 года.

Согласно пункту 1.3 договора земельный участок предоставляется арендатору для окончания строительства объекта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка, являющемся приложением и неотъемлемой частью указанного договора.

Вместе с тем, приведенными выше доказательствами (акт приема-передачи земельных участков, информационное письмо Управления Росреестра по Тверской области о дате предоставления данного акта) опровергается факт существования на спорном земельном участке какого-либо объекта незавершенного строительства, фактически этот объект был лишь задекларирован документально.

При изложенных выше обстоятельствах возведение объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № на спорном земельном участке, предоставленном в аренду ООО «Город Сад» и в субаренду ФИО4 без законных к тому оснований, не порождало у ФИО4 преимущественного права (как у собственника расположенного на земельном участке объекта недвижимости) на заключение с администрацией договора аренды земельного участка для завершения строительства расположенного на нем объекта. 

22 ноября 2022 года ФИО4 на основании декларации об объекте недвижимости от 1 ноября 2022 года, технического плана здания от 2 ноября 2022 года, подготовленного кадастровым инженером ФИО10, зарегистрировано право собственности на объект недвижимости - одноэтажный, каркасно-обшивной жилой дом, площадью 94,2 кв.м, с кадастровым номером №

Одновременно снят с кадастрового учета объект незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Согласно заключению кадастрового инженера технический план здания выполнялся на основании декларации об объекте недвижимости; площадь здания составляет 94,2 кв.м, при этом в заключении кадастрового инженера отсутствуют сведения о том, что данное здание образовано в ходе преобразования ранее учтенного объекта незавершенного строительства с кадастровым номером № в связи с окончанием строительства. 

На основании постановления администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области №239 от 30 декабря 2022 года земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 730 кв.м, из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства» предоставлен в собственность ФИО4 в преимущественном порядке без проведения торгов как правообладателю жилого дома, расположенного на данном земельном участке, по выкупной цене 72 216 рублей 90 копеек (при его кадастровой стоимости, учтенной для установления выкупной цены, - 2 407 230 руб. 10 коп.).

В этот же день между администрацией и ФИО4 заключен договор купли-продажи №64 от 30 декабря 2022 года в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №

Право собственности ФИО4 на спорный земельный участок зарегистрировано 28 января 2023 года. 

Как следует из акта осмотра земельного участка №304 от 22 ноября 2024 года и фото-таблицы, приобщенных к материалам дела по ходатайству администрации Калининского муниципального округа Тверской области, земельный участок с кадастровым номером № не огорожен, в границах указанного земельного участка расположен одноэтажный каркасно-обшивной жилой дом на свайном фундаменте, площадью 94,2 кв.м, с кадастровым номером №, принадлежащий на праве собственности ФИО4, обладающий признаками объекта капитального строительства.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Статьей 168 ГК РФ установлено, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 84 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно абзацу второму пункта 3 статьи 166 ГК РФ допустимо предъявление исков о признании недействительной ничтожной сделки, если истец имеет законный интерес в признании такой сделки недействительной.

Под лицом, заинтересованным в предъявлении иска о признании недействительной ничтожной сделки, следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в данном деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участниками сделки либо за лицами, чьи права и интересы прямо нарушены оспариваемой сделкой. Заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов.

В данном случае иск прокурора направлен на защиту прав, законных интересов неопределенного круга лиц на равный доступ к приобретению земельных участков из земель населенных пунктов, которыми распоряжаются органы местного самоуправления, которое он полагает нарушенным в связи с необоснованным предоставлением земельного участка в аренду определенному лицу в преимущественном порядке без законных к тому оснований. 

Правом на обращение с таким иском прокурор наделен в соответствии со статьями 27, 35 Федерального закона от 17 января 1992 года №2202-I «О прокуратуре Российской Федерации» и частью 1 статьи 45 ГПК РФ, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества и государства, когда нарушены права и свободы значительного числа граждан, неопределенного круга лиц, либо в силу иных обстоятельств нарушение приобрело особое общественное значение.

Из приведенных выше положений закона следует, что для возникновения у лица права на заключение договора аренды земельного участка является проведение муниципальным органом аукциона в виде торгов, результат проведения торгов. Без проведения торгов заключение договора аренды предусмотрены положениями статьи 39.6 ЗК РФ.

Как установлено судом, торги на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, из которого образован спорный земельный участок с кадастровым номером №, и последующий договор аренды земельного участка с кадастровым номером № признаны недействительными решением Арбитражного суда Тверской области от 16 февраля 2021 года, вступившим в законную силу 6 мая 2021 года.

Таким образом, у ООО «Город-Сад» не возникло право на приобретение в 2020 году в аренду земельного участка с кадастровым номером №, поскольку договор аренды от 1 сентября 2020 года был заключен с нарушением требований земельного и гражданского законодательства без проведения торгов в отношении спорного земельного участка.

Изложенное позволяет сделать вывод о незаконной передаче спорного земельного участка в аренду ООО «Город-Сад» без проведения торгов, то есть в преимущественном перед неопределенным кругом лиц порядке. 

Договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 января 2021 года, заключенный между ООО «Город-Сад» и ФИО4, является ничтожной сделкой, поскольку право распоряжения данным земельным участком у ООО «Город-Сад» не возникло.

Поскольку объект незавершенного строительства с кадастровым номером № был возведен на земельном участке с кадастровым номером №, не предоставленном в аренду ООО «Город-Сад» в установленном порядке и не предоставленном в субаренду ФИО4 в установленном законом порядке, при этом право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ФИО4 уже после вступления в законную силу решения арбитражного суда, которым признан недействительным договор аренды земельного участка от 29 апреля 2019 года, на основании которого был заключен оспариваемый в рамках настоящего дела договор аренды земельного участка от 1 сентября 2020 года, данный объект является самовольно возведенной постройкой.

При таких обстоятельствах все последующие сделки по предоставлению и отчуждению земельного участка с кадастровым номером № в связи с наличием на нем объекта незавершенного строительства являются ничтожными.

Наличие самовольной постройки не может порождать преимущественное право приобретения земельного участка без проведения торгов.

При изложенных выше обстоятельствах, установленных судом, сделка по предоставлению органом местного самоуправления земельного участка с кадастровым номером № в аренду ФИО4 на основании договора №21а/22 от 30 сентября 2022 года, в связи с наличием на указанном земельном участке объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, является ничтожной и посягает на публичные интересы, поскольку нарушает принцип распоряжения земельными участками из земель населенных пунктов государством в лице уполномоченных им органов (пункт 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).

В соответствии с положениями статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (пункт 1 статьи 222 ГК РФ).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Использование самовольной постройки не допускается.

Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 данной статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (пункт 2 статьи 222 ГК РФ).

Как установлено судом, объект незавершенного строительства с кадастровым номером № являлся самовольной постройкой, поскольку был возведен на земельном участке, который не был предоставлен собственнику данного объекта в установленном законом порядке, следовательно, ФИО4 не имела права осуществлять строительство на спорном земельном участке.

Объект незавершенного строительства с кадастровым номером № снят с кадастрового учета, за ФИО4 зарегистрировано право собственности на жилой дом с кадастровым номером № площадью 94,2 кв.м, расположенный на спорном земельном участке.

Согласно данным ЕГРН жилой дом с кадастровым номером № образован из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №.

Учитывая, что объект незавершенного строительства является самовольной постройкой, образованный из данного объекта жилой дом с кадастровым номером № также является самовольной постройкой. 

Помимо отсутствия права на земельный участок, на котором возведено спорное строение, суд учитывает и отсутствие разрешительной документации на строительство здания с кадастровым номером №.

Так, согласно ответу Главного управления архитектуры и градостроительной деятельности Тверской области от 18 апреля 2025 года разрешительная документация на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства на земельном участке с кадастровым номером №, не выдавалось, обращение за получением разрешительной документации на строительство объекта капитального строительства на данном земельном участке не поступало.

При этом уведомление о планируемом строительстве от 11 декабря 2020 года, с которым ООО «Город-Сад» обратилось в администрацию Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области 14 декабря 2020 года,

не может быть расценено как разрешительная документация на строительство объекта с кадастровым номером № ввиду существенных отличий в характеристиках планируемого к возведению двухэтажного объекта, проектной площадью 143,69 кв.м, и поставленного на кадастровый учет на основании декларации об объекте недвижимости объекта незавершенного строительства с кадастровым номером №, площадью 52,2 кв.м, а также несоответствия указанным в уведомлении о планируемом строительстве характеристикам поставленного на кадастровый учет жилого дома с кадастровым номером № площадью 92,4 кв.м.

Поскольку объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером №, является самовольной постройкой, постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 30 декабря 2022 года №239 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО4» и договор купли-продажи №64 от 30 декабря 2022 года, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО4 в отношении находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером №, являются недействительными в силу ничтожности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 29 апреля 2025 года №1095-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы общества с ограниченной ответственностью «Галеос» на нарушение его конституционных прав рядом положений Гражданского кодекса Российской Федерации и Земельного кодекса Российской Федерации», платность использования земли является одним из основных принципов земельного законодательства и должна обеспечить эффективность землепользования, в том числе земли, находящейся в публичной собственности, которая образует источник доходов соответствующих бюджетов; предоставление же земельного участка (прав аренды) на конкурсной основе обеспечивает справедливое и открытое распределение объектов публичной собственности (Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 20 ноября 2014 года №2603-О, от 19 июля 2016 года №1549-О, от 31 января 2023 года №125-О, от 25 апреля 2023 года №863-О и др.), а также позволяет привлечь максимально широкий круг участников и получить наибольшую цену. На достижение указанных целей направлены положения Земельного кодекса Российской Федерации, последовательно предусматривавшие необходимость распределения земельных участков публичной собственности в целях строительства на торгах (аукционах) за рядом исключений.

С учетом изложенного, предоставление без проведения торгов земельных участков лицам, не имеющим соответствующего права и законных оснований, прямо противоречит действующему законодательству, нарушает законные интересы граждан, обладающих первоочередным или внеочередным правом приобретения земельных участков, а также права неопределенного круга лица на равный доступ к приобретению прав на земельные участки.

В пункте 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что применительно к статьям 166 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ). Само по себе несоответствие сделки законодательству или нарушение ею прав публично-правового образования не свидетельствует о том, что имеет место нарушение публичных интересов. 

В рассматриваемом случае в результате цепочки неправомерных сделок, последовательно заключенных между администрацией Эммаусского сельского поселения, ООО «Город-Сад» и ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером №, произошло отчуждение данного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, в преимущественном порядке без проведения торгов. Действия сторон оспариваемых сделок нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц - участников земельных правоотношений, поскольку были совершены для обхода публично-правовых процедур, содержащихся в земельном законодательстве, вопреки смыслу, целям и задачам земельного законодательства. 

С учетом предмета настоящего спора и обстоятельств, установленных судом, оспариваемое постановление и договоры посягают на публичные интересы, поскольку нарушают принцип распоряжения находящимися в муниципальной собственности земельными участками государством в лице уполномоченных им органов.

Формально правомерные действия сторон оспариваемых сделок в данном случае нарушили права и охраняемые законом интересы неопределенного круга лиц, подобные действия являются злоупотреблением правом, что прямо запрещено законом (статья 10 ГК РФ).

Также следует отметить, что площадь спорного земельного участка, предоставленного ФИО4 в собственность без проведения торгов в преимущественном порядке как собственнику расположенного на данном земельном участке объекта недвижимости, ничем не обусловлена и превышает площадь постройки почти в 40 раз (3 730 / 94,2). 

При этом сам земельный участок, предоставленный ФИО4 в субаренду еще в 2021 году, а в собственность - в 2022 году, как видно из акта его осмотра от 22 ноября 2024 года и фототаблицы, не огорожен, фактически не используется, не ухожен и по всей площади зарос сорняковой растительностью, что свидетельствует об отсутствии у ответчика интереса в использовании земельного участка, имеющего достаточно большую площадь, требующую ухода, предоставленного в преимущественном порядке за незначительную плату, несоразмерную его кадастровой стоимости. 

Такое поведение не может быть расценено как добросовестное, поскольку противоречит основополагающим принципам эффективного и рационального использования земель.

Пунктом 2 статьи 167 ГК РФ предусмотрено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных требований о применении последствий недействительности ничтожных сделок путем возложения на ответчика ФИО4 обязанности возвратить спорный земельный участок в муниципальную собственность в распоряжение органа местного самоуправления.

Доводы ФИО4 о том, что она является добросовестным приобретателем земельного участка, подлежат отклонению ввиду следующего.

В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что согласно пункту 3 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. В силу пункта 4 статьи 1 ГК РФ никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ).

По смыслу статьи 10 ГК РФ, отказ в защите права лицу, злоупотребившему правом, означает защиту нарушенных прав лица, в отношении которого допущено злоупотребление.

Таким образом, непосредственной целью указанной санкции является не наказание лица, злоупотребившего правом, а защита прав потерпевшей стороны.

Следовательно, для защиты нарушенных прав потерпевшего суд может не принимать доводы лица, злоупотребившего правом, обосновывающие соответствие своих действий по осуществлению принадлежащего ему права формальным требованиям законодательства (пункт 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 ноября 2008 года №127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации»).

Установленные по делу фактические обстоятельства указывают на то, что исходный земельный участок с кадастровым номером № выбыл из состава муниципальных земель в нарушение требований земельного законодательства. 

Такие действия следует рассматривать как совершенные со злоупотреблением правом применительно к сфере гражданских правоотношений, поскольку они совершены во вред публичным интересам с использованием предусмотренных гражданским законодательством механизмов для придания видимости законности сделок.

Кроме того, в соответствии со статьей 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Высший Арбитражный Суд Российской Федерации в пункте 1 Информационного письма от 30 ноября 2008 года №126 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанных с истребованием их чужого незаконного владения» указал, что законом предусмотрены специальные последствия недействительности сделок, в связи с чем правила об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статьи 301, 302 ГК РФ) к отношениям сторон применению не подлежат.

Следовательно, оценка добросовестности приобретателя имущества возможна не при рассмотрении дела о признании недействительной сделки и применении последствий недействительности, а в деле по иску собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

По данному делу заявлены требования о признании недействительными (ничтожными) цепочки последовательных сделок по отчуждению земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожных сделок.

Поскольку требование об истребовании земельного участка из чужого незаконного владения не предъявлялось, с учетом приведенных выше разъяснений, довод стороны ответчика о добросовестном приобретении земельного участка правового значения не имеет.

В соответствии с пунктом 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 года №44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке» ответчиком по иску о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями является лицо, осуществившее самовольное строительство. При возведении (создании) самовольной постройки с привлечением подрядчика ответчиком является заказчик как лицо, по заданию которого была осуществлена самовольная постройка.

Таким образом, снос самовольно возведенной постройки - объекта недвижимости с кадастровым номером № следует возложить на его собственника ФИО4

В соответствии с частью 1 статьи 206 ГПК РФ, принимая решение, обязывающее ответчика совершить определенные действия, в случае, если указанные действия могут быть совершены только ответчиком, суд устанавливает срок, в течение которого решение суда должно быть исполнено.

Определяя срок исполнения ответчиком ФИО4 обязательства по осуществлению сноса признанного судом самовольной постройкой объекта недвижимости с кадастровым номером №, расположенного на спорном земельном участке, учитывая фактические обстоятельства дела, суд полагает достаточным и разумным срок, составляющий 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, поскольку испрашиваемого прокурором десятидневного срока может оказаться недостаточно для демонтажа здания, площадью 94,2 кв.м.

В этой связи суд устанавливает тот же срок (30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу) для исполнения ФИО4 обязательства по возврату в первоначальном состоянии по акту приема-передачи в распоряжение администрации Калининского муниципального округа Тверской области земельного участка с кадастровым номером №.

Пропуск срока исковой давности судом не установлен. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 181 ГПК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

В ходе судебного разбирательства прокурором были даны пояснения о том, что о неисполнении обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» решения Арбитражного суда Тверской области стало известно в 2023 году, когда в ходе проведения проверки при поступлении выписок из ЕГРН, было установлено, что за ООО «Город-Сад» зарегистрированы объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках, которые были образованы путем раздела земельного участка с кадастровым номером №.

Исковое заявление подано в суд 2 октября 2024 года, то есть в пределах трехлетнего срока исковой давности. 

В соответствии с частью 1 статьи 103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований.

В данном случае от уплаты государственной пошлины освобожден прокурор, обратившийся в суд с иском в интересах неопределенного круга лиц (подпункт 9 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ), а также администрация Калининского муниципального округа Тверской области как орган местного самоуправления, выступающий в настоящем споре в качестве ответчика (подпункт 19 пункта 1 статьи 333.36 НК РФ). 

К ответчику ООО «Город-Сад» удовлетворены требования о признании недействительными (ничтожными) двух сделок: договора аренды земельного участка от 1 сентября 2020 года и договора субаренды земельного участка от 12 января 2021 года, следовательно, с названного ответчика подлежит взысканию государственная пошлина в размере 20 000 рублей (по 1/2 доли от государственной пошлины по двум требованиям неимущественного характера (20 000 руб.х2)/2).

К ответчику ФИО4 удовлетворены требования о признании недействительными (ничтожными) трех сделок: договора субаренды земельного участка от 12 января 2021 года, договора аренды земельного участка от 30 сентября 2022 года №21а/22, договора купли-продажи земельного участка от 30 декабря 2022 года №64 (1/2 доли от государственной пошлины по двум требованиям неимущественного характера (3 000 руб.х2)/2) + 2 000 руб. (1/2 доли исходя из цены договора купли-продажи), требование о признании объекта самовольной постройкой и его сносе (3 000 руб.).

Таким образом, с ответчика ФИО4 подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 000 рублей (3 000 + 3 000 + 2 000). 

Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования заместителя прокурора Тверской области, действующего в интересах неопределенного круга лиц, к обществу с ограниченной ответственностью «Город-Сад», администрации Калининского муниципального округа Тверской области, ФИО4 о признании недействительными договоров аренды, субаренды, купли-продажи земельного участка, признании незаконным постановления администрации о предоставлении земельного участка в собственность, признании объекта самовольной постройкой и его сносе, применении последствий недействительности ничтожных сделок удовлетворить.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 1 сентября 2020 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад».

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор субаренды земельного участка с кадастровым номером № от 12 января 2021 года, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Город-Сад» и ФИО4.

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения его строительства №21а/22 от 30 сентября 2022 года, заключенный между администрацией Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области и ФИО4.

Признать незаконным постановление администрации Эммаусского сельского поселения Калининского района Тверской области от 30 декабря 2022 года №239 «О предоставлении в собственность земельного участка под объектом недвижимого имущества ФИО4». 

Признать недействительной (ничтожной) сделкой договор купли-продажи находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером № от 30 декабря 2022 года №64, заключенный между администрацией муниципального образования «Эммаусское сельское поселение» Калининского района Тверской области и ФИО4.

Признать самовольной постройкой объект недвижимости с кадастровым номером №, обязать ФИО4 осуществить его снос в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Применить последствия недействительности ничтожных сделок, возложив на ФИО4 обязанность в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи в муниципальную собственность Калининского муниципального округа Тверской области в распоряжение администрации Калининского муниципального округа Тверской области земельный участок с кадастровым номером №, площадью 3 730 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Город-Сад» (ИНН 

<

***>) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 20 000 рублей.

Взыскать с ФИО4 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, паспорт №) в доход бюджета Калининского муниципального округа Тверской области государственную пошлину в размере 8 000 рублей. 

Настоящее судебное решение после вступления в законную силу является основанием для регистрации органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственной регистрации прекращения права собственности ФИО4 на объекты недвижимости с кадастровыми номерами №, № и для снятия с государственного кадастрового учета объекта недвижимости с кадастровым номером №.

Обеспечительные меры, принятые определением от 2 октября 2024 года, в виде запрета Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области совершать регистрационные действия в отношении земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем объекта недвижимости с кадастровым номером № отменить по вступлении решения суда в законную силу.

Решение может быть обжаловано путем подачи апелляционной жалобы (апелляционного представления прокурора) в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.С. Бабанова

Мотивированное решение составлено 19 сентября 2025 года.

Судья А.С. Бабанова