№ 2-1256/2020

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2020 года Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего Шукшиной Л.А.

при секретаре Бунине Р.Д.,

с участием:

помощника прокурора Советского района г. Томска Богдановой Н.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа с прекращением права собственности,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к муниципальному образованию «Город Томск» в лице администрации Города Томска о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение, адрес: ..., площадь ... кв. м., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив размер выкупной цены, и взыскании 2 702 200 руб. (с учетом уточнения исковых требований в соответствии со статьей 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В обоснование требований указано, что истцу на основании договора передачи № 3222 от 27.07.20209, заключенного с администрацией Ленинского района, принадлежит на праве собственности квартира по адресу: .... Согласно заключению межведомственной комиссии № 1731 от 17.02.2016 многоквартирный дом № ... по ... признан аварийным и подлежащим сносу. 20.02.2016 принято постановление администрации Города Томска № 119 «О реализации решений межведомственной комиссии для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда», которым указанный дом признан аварийным и подлежащим сносу. 25.05.2016 истцу от администрации Лениного района г. Томска направлено требование о необходимости произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома. При этом от сноса многоквартирного дома за счет собственных сил и средств собственники квартиры отказались, требование в установленный законом срок не исполнили. 18.07.2018 администрацией Города Томска принято постановление № 621 «Об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу, по адресу: ...». 25.05.2020 истец обратился к ответчику с просьбой выплатить возмещение за спорное жилое помещение. До настоящего времени жилое помещение у истца не выкуплено. В ответе от 11.03.2020 сообщено, что подготавливаются необходимые документы для организации проведения оценки. Просит установить выкупную стоимость спорного жилого помещения в размере 2 702 200 руб.

Администрация Города Томска представила отзыв на исковое заявление, согласно которому считает требования истца (до уточнения размера исковых требований) завышенными и просит провести независимую оценку рыночной стоимости объекта недвижимости, расположенного по адресу: ....

Лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, своих представителей не направили, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В заявлении об уточнении исковых требований истец просил провести судебное заседание в его отсутствие и в отсутствие его представителя.

В соответствии со статьей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Исследовав материалы дела, доводы искового заявления, заключение прокурора, полагавшего иск подлежащим удовлетворению, оценив представленные доказательства по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает, что исковые требования ФИО1 подлежат удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.

В силу статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом (часть 1); никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Предоставление возмещения за часть жилого помещения допускается не иначе как с согласия собственника. В зависимости от того, для чьих нужд изымается земельный участок, выкуп жилого помещения осуществляется на основании решения уполномоченного федерального органа исполнительной власти, исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации).

Согласно части 10 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации признание в установленном Правительством Российской Федерации порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3,5 - 9 настоящей статьи.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что ФИО1 является собственником спорного жилого помещения (...) на основании договора передачи квартиры в собственность, зарегистрированного администрацией Ленинского района г. Томска рег. № 3222 от 27.07.2009, что подтверждается договором передачи от 27.07.2009, сведениями из Единого государственного реестра недвижимости.

При этом сведения о правах на земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости отсутствуют.

Заключением межведомственной комиссии № 1731 от 16.02.2016 выявлены основания для признания многоквартирного дома № ... по ... аварийным и подлежащим сносу на основании пункта 33 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 № 47 (ухудшение в связи с физическим износом (65%) в процессе эксплуатации здания в целом, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований).

Постановлением администрации Города Томска № 119 от 20.02.2016 многоквартирный дом № ... по ... признан аварийным и подлежащим сносу.

Администрацией Города Томска вынесено постановление № 621 от 18.07.2018 об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирном доме, признанном аварийном и подлежащим сносу по адресу: ..., согласно приложению к постановлению. В перечне жилых помещений, изымаемых для муниципальных нужд, содержится указание в том числе на спорное жилое помещение.

Администрацией Ленинского района Города Томска в адрес истца направлено требование от 25.05.2016 № 1428/04, в соответствии с которым предложено в течение 6 месяцев со дня получения настоящего требования произвести совместно с другими собственниками снос многоквартирного жилого дома по адресу: ..., в котором расположено принадлежащее истцу на праве собственности жилое помещение № .... 

В установленный срок снос жилого дома произведен не был.

25.02.2020 истцом в адрес администрации Ленинского района Города Томска направлено заявление с просьбой произвести выкуп жилого помещения, расположенного по адресу: ..., за денежную сумму в размере 2 946 500 руб.

Также направлено заявление с просьбой сообщить, когда в жилом доме № ..., расположенном по адресу: ..., производился капитальный ремонт и производился ли он вообще.

В ответе на первое обращение администрацией Ленинского района Города Томска сообщено, что с целью организации проведения оценки недвижимого имущества, подлежащего изъятию для муниципальных нужд, администрацией Ленинского района Города Томска на имя Мэра Города Томска И.Г. Кляйна направлено письмо от 05.09.2019 № 01-16/4061, в ответе на которое отказано в выделении бюджетных ассигнований в связи с предельным бюджетным дефицитом муниципального образования «Город Томск». Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества, а также земельного участка будет произведена с учетом требований Федерального закона от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд».

В ответе на второе обращение сообщено, что по имеющейся в администрации района информации капитальный ремонт жилого дома не проводился в период с 2012 года по настоящее время. Информация за более ранний период отсутствует.

До настоящего времени жилое помещение не изъято для муниципальных нужд, выкуп не произведен, соглашение об установлении выкупной цены между сторонами не достигнуто.

Истцом представлен Отчет № 4802/2020 от 21.02.2020 об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости: трехкомнатной квартиры (с учетом стоимости прав на земельный участок, компенсации за непроизведенный капитальный ремонт дома, а также убытков, причиненных собственником ее изъятием) общей площадью ... кв. м, расположенной по адресу: ..., составленный .... Согласно указанному отчету итоговая рыночная стоимость права собственности недвижимого имущества составляет 2 946 500 руб.

На основании части 6 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

В силу части 7 статьи 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный перечень возможных убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, не является исчерпывающим.

Подпунктом «з» пункта 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» установлено, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Согласно приведенным в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 года, разъяснениям, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. При определении выкупной цены изымаемого жилого помещения должна учитываться стоимость доли в праве собственности на общее имущество в подлежащем сносу доме, включая долю в праве собственности на земельный участок.

При возникновении спора о размере выкупной цены рыночная стоимость жилого помещения должна быть установлена по правилам, предусмотренным Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Для определения рыночной стоимости подлежащего изъятию имущества судом была назначена комплексная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» (далее – ООО «Бюро оценки «ТОККО»).

Согласно заключению эксперта ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 620-Э/2020 от 24.09.2020 рыночная стоимость жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ..., в том числе в предполагаемом праве аренды на земельный участок, по состоянию на дату проведения оценки составляет 1 614 000 руб., в том числе:

- стоимость недвижимого имущества – квартиры № ... по адресу: ..., составляет 917 000 руб.;

- стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, расположенный по адресу: ..., составляет 697 000 руб.

Размер потенциальных убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – квартиры № ... по адресу: ..., которые понесет собственник указанного недвижимого имущества, по состоянию на дату проведения оценки составляет 103 200 руб.

Стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – квартиры № ... по адресу: ..., составляет 985 000 руб.

Всего 2 702 200 руб.

Заключение эксперта содержит подробный анализ рынка жилья в г. Томске, на основе которого сделан вывод о рыночной стоимости изымаемого имущества, что дает основания суду для вывода о необходимости установления выкупной цены, подлежащей выплате собственнику квартиры, на его основе. Не доверять заключению эксперта у суда оснований не имеется. 

Учитывая, что заключение судебной экспертизы соответствует требованиям действующего законодательства, суд руководствуется данным заключением при определении выкупной стоимости изымаемого имущества.

При этом при решении вопроса о включении в выкупную цену жилого помещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, суд исходит из следующего.

Согласно статьям 6 и 7 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется уполномоченными собственниками указанных помещений, в том числе органами местного самоуправления, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения путем заключения договора передачи.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Если обязанность по производству капитального ремонта жилого дома возникла у наймодателя и уже на момент приватизации жилого помещения дом нуждался в проведении капитального ремонта, однако обязанность по производству капитального ремонта не была выполнена, следовательно, невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения, изымаемого у бывшего нанимателя жилья.

В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за 2 квартал 2007 года, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 разъяснено, что в соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 № 1541-1 обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и неисполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.

Как указал Конституционный Суд в постановлениях от 12.04.2016 № 10-П, от 26.04.2016 № 797-О, изменения, внесенные в правовое регулирование отношений в области организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах Федеральным законом от 25.12.2012 № 271-ФЗ, не затронули статью 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», которая не утратила силу и продолжает действовать, то есть обязывает прежних наймодателей жилых помещений (коими, как правило, выступали публично-правовые образования) надлежащим образом исполнять вытекающую из данной статьи публичную по своей правовой природе обязанность по проведению капитального ремонта нуждающихся в нем многоквартирных домов. Обязанность же по производству последующих капитальных ремонтов ложится на собственников жилых помещений, в том числе, на граждан, приватизировавших жилые помещения.

Приведенные нормативные положения и акты толкования в их системном единстве позволяют прийти к выводу о том, что нуждаемость изымаемого жилого помещения в капитальном ремонте, в том числе в связи с его несвоевременным проведением, должна рассматриваться как презумпция, подлежащая опровержению, коль скоро изъятие жилого помещения производится именно в связи с его аварийным состоянием. При этом выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт является убытками собственника и подлежит возмещению по правилам о компенсации убытков.

Как следует из материалов дела, изымаемое жилое помещение расположено в доме 1950 года постройки. Квартира истца, как и весь многоквартирный дом в целом по состоянию на 2009 год нуждались в капитальном ремонте, поскольку уже по состоянию на 1993 год физический износ здания составлял 48% (согласно техническому паспорту на жилой дом). В настоящее время величина физического износа жилого дома составляет 75 %, что подтверждается заключением судебной экспертизы ООО «Бюро оценки «ТОККО» № 620-Э/2020 от 24.09.2020.

При этом сведения о том, что капитальный ремонт дома производился, при рассмотрении дела не представлены.

В указанной связи, по мнению суда, невыполнение капитального ремонта способствовало снижению уровня надежности здания, и приведению его в аварийное состояние.

В связи с тем, что данные о выполненных работах по капитальному ремонту объекта отсутствуют, к числу убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, подлежащих учету при определении выкупной цены жилого помещения, относятся и суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

На основании изложенного, размер выкупной цены, подлежащей выплате истцу, составляет 2 702 200 руб., в том числе 917 000 руб. – стоимость жилого помещения, 697 000 руб. – стоимость доли в предполагаемом праве аренды на земельный участок, 103 200 руб. – размер потенциальных убытков, 985 000 руб. – стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения.

Кроме того, истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб., расходы по определению рыночной стоимости объекта недвижимости в размере 12 000 руб.

Согласно части 1 статьи 88 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

В силу части 1 статьи 98 процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце втором пункта 21 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.01.2016 № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела» (далее – Постановление № 1), положения процессуального законодательства о пропорциональном возмещении (распределении) судебных издержек (статьи 98, 102, 103 ГПК РФ, статья 111 КАС РФ, статья 110 АПК РФ) не подлежат применению при разрешении иска неимущественного характера, в том числе имеющего денежную оценку требования, направленного на защиту личных неимущественных прав (например, о компенсации морального вреда).

В пункте 10 Постановления № 1 указано, что лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием. Недоказанность данных обстоятельств является основанием для отказа в возмещении судебных издержек.

Согласно материалам дела при подаче иска ФИО1 оплачена государственная пошлина в размере 300 руб. по чеку-ордеру от 24.03.2020 № 324552, понесены расходы на проведение ... оценки рыночной стоимости спорной квартиры в размере 12 000 руб. согласно квитанции № 000165, данные расходы связаны с рассмотрением дела.

Учитывая, что судебные расходы в заявленном размере подтверждены и понесены истцом в связи с рассмотрением настоящего дела, исковые требования удовлетворены в полном объеме, с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО1 подлежит взысканию 12 300 руб. в счет возмещения понесенных судебных расходов, в том числе 300 руб. – расходы на оплату государственной пошлины, 12 000 руб. – расходы на оплату услуг по проведению оценки рыночной стоимости квартиры.

Директор ООО «Бюро оценки «ТОККО» ФИО2 вместе с заключением экспертизы направил ходатайство об оплате проведенной экспертным учреждением экспертизы. Согласно счету на оплату № 211 от 24.09.2020 и акту № 435 от 24.09.2020 стоимость судебной экспертизы составила 15 000 руб.

С учетом того, что определением суда от 31.07.2020 расходы по проведению экспертизы возложены на администрацию Города Томска и исковые требования удовлетворены, то с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» за проведенную экспертизу подлежит взысканию в пользу ООО «Бюро оценки «ТОККО» 15 000 руб.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 98, 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить. 

Обязать муниципальное образование «Город Томск» в лице администрации Города Томска изъять у ФИО1 для муниципальных нужд жилое помещение общей площадью ... квадратных метров – квартиру № ..., расположенную по адресу: ..., кадастровый номер ..., путем выкупа за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» с прекращением права собственности на указанное жилое помещение, установив выкупную стоимость в размере 2 702 200 рублей.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу ФИО1 12 300 рублей в счет возмещения понесенных судебных расходов, в том числе 300 рублей – расходы на оплату государственной пошлины, 12 000 рублей – расходы на оплату услуг по проведению оценки рыночной стоимости квартиры.

Взыскать с муниципального образования «Город Томск» в лице администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования «Город Томск» в пользу общества с ограниченной ответственностью «Бюро оценки «ТОККО» расходы на производство судебной экспертизы в размере 15 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца с момента изготовления решения суда в окончательной форме.

Судья: Л.А. Шукшина