Дело № 3а-30/2021

УИД 68OS0000-01-2020-000333-11

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

4 марта 2021 года г. Тамбов

Тамбовский областной суд в составе:

председательствующего судьи Яковлевой М.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Деевой А.С., 

с участием представителя административного истца адвоката Симонян С.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области, Тамбовскому областному государственному бюджетному учреждению «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной стоимости, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Тамбовский областной суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости равной рыночной принадлежащих ему на праве собственности земельных участков с кадастровым номером 68:29:0302001:2355, площадью 359 кв.м, относящегося к категории земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования – коммунальное обслуживание, для иных видов использования, характерных для населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>; и земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2356, площадью 6719 кв.м, относящегося к категории земель населённых пунктов, с видом разрешенного использования –склады, для иных видов использования, характерных для населённых пунктов, расположенного по адресу: 

<

...>.

Административный истец полагал, что результаты государственной кадастровой оценки земельных участков завышены, чем нарушаются его права как плательщика земельного налога, размер которого исчисляется в зависимости от кадастровой стоимости. 

В обоснование заявленных требований сослался на отчёты оценщика ООО ОПЦ «Альтаир» ФИО2 № 2610/20 от 26.10.2020 года и № 2210/20 от 22.10.2020 года, в соответствии с которыми, определена рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2355 в размере 476 106 руб., участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2356 в размере 7 128 590 руб. по состоянию на 4 августа 2020 года.

Представитель административного истца адвокат Симонян С.А., заявленные требования полностью поддержала и с учётом измененных требований просила установить кадастровую стоимость земельных участков равную рыночной на основании проведённой судебной экспертизы, взыскав расходы за её производство в размере 44 134 руб. с Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости». 

Представитель административного ответчика Тамбовского областного государственного бюджетного учреждения «Центр определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее по тексту решения - ТОГБУ «ЦОКСОН») ФИО3 в письменных возражениях указала, что заявленные административные исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку величина рыночной стоимости, указанная оценщиком в отчётах, является заниженной. 

В письменном отзыве представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тамбовской области (далее по тексту решения – Управление Росреестра по Тамбовской области) также просил рассмотреть дело в своё отсутствие, ссылаясь на то, что данный орган не является надлежащим административным ответчиком по делу, поскольку не утверждал оспариваемые результаты кадастровой стоимости. Решение вопроса об удовлетворении заявленных требований в части установления кадастровой стоимости равной рыночной оставляет на усмотрение суда.

Директор ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Тамбовской области просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя данного учреждения.

Представитель заинтересованного лица администрации г. Тамбова Тамбовской области в судебное заседание не явился, извещён о времени и месте рассмотрения дела надлежаще.

Поскольку иные лица, участвующие в деле, кроме представителя административного истца в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, о причинах неявки не сообщили, об отложении судебного разбирательства не ходатайствовали, на основании положений статьи 150 и части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее по тексту решения - КАС РФ), суд полагает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Выслушав представителя административного истца адвоката Симонян С.А., проверив материалы административного дела, суд приходит к выводу об удовлетворении заявленных административных исковых требований к ТОГБУ «ЦОКСОН» и Управлению Росреестра по Тамбовской области по следующим основаниям.

В соответствии с частью 1 статьи 245 КАС РФ юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В силу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных данным кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Согласно пункту 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определённых пунктом 3 названной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

Согласно части 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

С 4 августа 2020 года административному истцу на праве собственности принадлежат земельные участки с кадастровыми номерами 68:29:0302001:2355 и 68:29:0302001:2356.

Соответственно, являясь плательщиком земельного налога, административный истец вправе оспаривать их кадастровую стоимость и обладает правом на обращение в суд с настоящим административным исковым заявлением.

Кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0302001:2355 и 68:29:0302001:2356 утверждена в размере 3 362 719,75 руб. и 15 951 107,57 руб. соответственно, по состоянию на 4 августа 2020 года актом определения кадастровой стоимости ТОГБУ «ЦОКСОН» от 13 августа 2020 года, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости 18 августа 2020 года, с датой начала применения - 4 августа 2020 года.

Юридически значимым обстоятельством для разрешения настоящего спора является определение величины рыночной стоимости спорных земельных участков по состоянию на 4 августа 2020 года. При этом, в соответствии с частью 1 статьи 62, частью 5 статьи 247 КАС РФ обязанность доказывания наличия оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости законодателем возложена на административного истца, тогда как на административного ответчика возлагается обязанность доказывания своих возражений.

В соответствии со статьёй 70 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки по основанию установления в отношении объекта оценки его рыночной стоимости, одним из письменных доказательств является отчёт независимого оценщика.

Согласно статье 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее по тексту решения Федерального закона № 135-ФЗ) отчёт об оценке является итоговым документом, который составляется по результатам определения стоимости объекта оценки.

Требования к отчёту об оценке установлены федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утверждённым приказом Министерства экономического развития РФ № 299 от 20 мая 2015 года.

В силу положений указанного федерального стандарта оценки отчёт об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет.

Обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности также являются федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 297 от 20 мая 2015 года, федеральный стандарт оценки"Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 298 от 20 мая 2015 года, а при оценке недвижимости и федеральный стандарт оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденный приказом Министерства экономического развития РФ N 611 от 25 сентября 2014 года.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Исследовав представленные отчеты оценщика, суд находит выводы об итоговой рыночной стоимости объектов оценки вызывающими сомнения. В целях правильного рассмотрения и разрешения дела, определением суда от 8 декабря 2020 года по делу назначена судебная экспертиза на предмет проверки представленных отчётов требованиям законодательства об оценочной деятельности и подтверждения рыночной стоимости земельных участков на дату оценки, учитывая наличие сомнений в правильности и обоснованности методики оценки, используемой оценщиком, в результате которой им получена рыночная стоимость оцениваемого объекта с кадастровым номером 68:29:0302001:2355 более чем в 7 раз меньше кадастровой стоимости, что является существенной разницей и не подпадает в приемлемый диапазон отклонений. 

Согласно заключению эксперта АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» ФИО4 от 10 февраля 2021 года № 41/50 отчёты об оценке объектов оценки № 2610/20 от 26 октября 2020 года и № 2210/20 от 22 октября 2020 года, составленные оценщиком ОПЦ «Альтаир» ФИО2 не соответствуют требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности» от 29.07.1998 года № 135-Ф, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности и стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0302001:2355 и 68:29:0302001:2356, определённая в вышеназванных отчётах не соответствует действительной рыночной стоимости земельных участков по состоянию на дату оценки. Как указано в экспертом заключении, рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2355 по состоянию на 4 августа 2020 года составляет 495 140 руб., земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2356 по состоянию на ту же дату составляет 7 664 632 руб. 

При оценке заключения эксперта ФИО4 в совокупности с другими доказательствами, суд приходит к выводу, что оно подготовлено лицом, обладающим правом на проведение данного исследования, имеющим высшее экономическое образование с присвоением степени магистра по специальности «Торговое дело», высшее экономическое образование с присуждением квалификации экономист по специальности «Финансы и кредит», имеющим квалификацию оценщика по специальности «Оценка стоимости предприятия (бизнеса)», сдавшего квалификационный экзамен, предусмотренный ст. 21.1 Федерального Закона № 135-ФЗ по направлению «Оценка недвижимости» квалификационный сертификат № 015022-1 от 05.10.2018 года, прошедшему сертификацию в системе добровольной сертификации «Консалтинг, аудит, экспертиза, оценка» по экспертным специальностям: «Судебная оценочная экспертиза», «Исследование промышленных (непродовольственных) товаров, в том числе с целью проведения их оценки», имеющему стаж работы экспертной работы с 2011 года, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статье 307 Уголовного Кодекса РФ. 

При исследовании экспертом отчётов независимого оценщика установлено, что отчёты об оценке, составленные в форме электронного документа не подписаны усиленной квалифицированной электронной подписью (ст. 11 Федерального закона № 135-ФЗ).

По итогам проведенной судебной экспертизы также выявлено нарушение п. 8 «д» ФСО № 3 в разделе «сведения о заказчике оценки и об оценке (оценщиках)», поскольку отсутствует информация обо всех привлечённых к проведению оценки и подготовки отчёта об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки. 

Применение сравнительного подхода оценщиком в отчётах выполнено методологически неверно, поскольку в нарушение п. 22 «в» ФСО № 7 оценщиком не обосновано использование в расчётах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов. 

При проведении расчётов методом сравнения продаж, оценщиком в представленных отчётах использован объект-аналог № 1 (земельный участок, расположенный по адресу: 

<

...>. Согласно тексту объявления данный земельный участок застроен, однако, данное обстоятельство оценщиком не учтено и не введена корректировка на наличие строения, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки. 

Кроме того, согласно описанию объектов оценки, и материалов фото-фиксации земельные участки имеют асфальтированное покрытие, вместе с тем, оценщик указывает, что у оцениваемых объектов покрытие отсутствует, вводя понижающую корректировку, что привело к искажению итоговой рыночной стоимости. 

Также оценщик, применяя ценообразующий фактор «расположение относительно автомагистралей» указывает, что под данным понятием понимается крупная автодорога с интенсивным транспортным потоком и достаточно большой шириной дорожного полотна, что не отождествляется с понятием «автомагистраль» в соответствии с правилами Правила дорожного движения Российской федерации. При этом, оценщиком не отражены такие идентифицирующие факторы как степень интенсивности транспортного потока, количественное выражение ширины дорожного полотна, степень приближенности земельного участка к автодороге. Так, отсутствие данных факторов не позволяет идентифицировать и разделить автодороги г. Тамбова на крупные и не крупные, а также степень близости к ним земельных участков. Таким образом, введение оценщиком данной корректировки не обоснованно, и также привело к искажению итоговой рыночной стоимости объектов оценки. 

При проведении расчета и внесении корректировки к объектам-аналогам оценщиком указано, что объект оценки с кадастровым номером 68:29:0302001:2356 имеет свободный доступ, что не соответствует сведениям публичной кадастровой карты.

Исследуя заключение эксперта ФИО4 по проведенной проверке на соответствие представленных ему отчётов оценщика, суд приходит к выводу, что экспертом проведена проверка на соответствие отчетов требованиям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, федеральных стандартов оценки, исходя из методики экспертного исследования отчётов, подробно изложенной в заключении. Экспертом проверялись установленные законодательством требования к форме и содержанию каждого отчёта, к методам расчёта рыночной стоимости, к описанию представленных объектов оценки, а также иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины рыночной стоимости земельных участков.

В экспертном заключении подробно описан процесс, подходы и методы оценки, правильно определен сегмент рынка, к которому принадлежат участки, и факторы, влияющие на их стоимость.

Кроме того, экспертом указана информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении рыночной стоимости, авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии распечаток объявлений, размещенных в сети «Интернет».

Достоверность изложенных в заключении сведений, как об объектах оценки, так и об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства не опровергнута.

Рыночная стоимость объектов оценки определялась экспертом сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим основным характеристикам сопоставимы с объектами оценки.

При этом экспертом обоснованно были проведены также корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий ценнообразующих факторов с объектом оценки.

В экспертном заключении приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость полученных выводов и результатов, а также мотивы отказа от использования при оценке доходного и затратного подходов.

Доказательств недостоверности заключения эксперта об определении рыночной стоимости земельных участков в материалы дела не представлено.

Исходя из разъяснений, содержащихся в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года №28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Проанализировав экспертное заключение в совокупности с другими по делу доказательствами, учитывая наличие в отчетах оценщика вышеуказанных недостатков, суд считает возможным определить кадастровую стоимость земельных участков в размере их рыночной стоимости, определенной экспертом в своем заключении, удовлетворив административные исковые требования к ТОГБУ «ЦОКСОН» и Управлению Росреестра по Тамбовской области.

Поскольку Комитет по управлению имуществом Тамбовской области не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, соответственно, в удовлетворении требований к данному административному ответчику следует отказать.

Доводы Управления Росреестра по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащим административным ответчиком по делу, являются несостоятельными и противоречащими положениям части 3 статьи 6 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», статям 13, 17 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», статье 3 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которым именно данный государственный орган осуществляет функции по государственной кадастровой оценке, и соответственно в силу части 2 статьи 247 КАС РФ является надлежащим административным ответчиком.

Согласно положениям части 3 статьи 178 и пункта 4 части 6 статьи 180 КАС РФ при принятии решения суд также решает вопрос о распределении судебных расходов, о чем должно быть указано в резолютивной части решения.

В материалах административного дела имеется заявление экспертного учреждения АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» о возмещении расходов за производство экспертизы в сумме 44 134 руб., которые не были оплачены.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд приходит к следующему.

Глава 10 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относит к судебным расходам издержки, которые связаны с рассмотрением административного дела, включая суммы, подлежащие выплате экспертам и специалистам (статьи 103 и 106 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

В силу части 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Согласно пункту 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости" вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 10 КАС РФ с учетом того, что главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости.

Исходя из правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. N 20-П "По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки Н.Б. Слободяник и федерального государственного бюджетного учреждения "Российский сельскохозяйственный центр", вопрос о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости должен рассматриваться с учетом того, укладывается ли допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений, что в противном случае свидетельствует об ошибке, приводящей вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Материалами дела установлено, что оспариваемая кадастровая стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 68:29:0302001:2355 и 68:29:0302001:2356 превышает их рыночную стоимость, установленную судом в качестве кадастровой по состоянию на ту же дату в 6,07 и 2,08 раза соответственно, что не укладывается в приемлемый диапазон отклонений и свидетельствует о нарушении прав административного истца при утверждении оспариваемой кадастровой оценки.

Соответственно, неоплаченные расходы по судебной экспертизе, предъявленные экспертным учреждением к возмещению на сумму 44 134 руб., следует отнести на ТОГБУ «ЦОКСОН» как на орган, утвердивший результаты оспариваемой кадастровой стоимости.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время ЕГРН) и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, в резолютивной части решения указывается дата подачи соответствующего заявления.

Из материалов дела следует, что в суд с настоящим административным исковым заявлением административный истец обратился 18 ноября 2020 года, что подлежит указанию в резолютивной части судебного решения.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО1, поданное в Тамбовский областной суд 18 ноября 2020 года, удовлетворить в части требований, предъявленных к ТОГБУ «ЦОКСОН» и Управлению Росреестра по Тамбовской области.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2355 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 августа 2020 года в размере 495 140 руб. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером 68:29:0302001:2356 равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 4 августа 2020 года в размере 7 664 632 руб. 

В удовлетворении требований, предъявленных к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области - отказать.

Взыскать с ТОГБУ «ЦОКСОН» в пользу АНКО «Тамбовский центр судебных экспертиз» расходы за производство судебной экспертизы в размере 44 134 руб.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме через Тамбовский областной суд.

Мотивированное решение изготовлено 10 марта 2021 года.

Судья М.В. Яковлева