Р Е Ш Е Н И Е

от 10 ноября 2017 по делу № 2-2973/2017

Именем Российской Федерации

Советский районный суд г. Томска в составе:

председательствующего – 

судьи Советского районного суда г.Томска Панфилова С.Н.,

при секретаре Оленевой О.И., 

с участием:

представителя истца Арсентьева И.В.,

ответчика ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Томске гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 – ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств,

у с т а н о в и л :

ФИО3 – ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО1 (с учетом увеличения и изменений требований) о взыскании денежных средств в размере250 000 рублей, переданных на основании предварительного договора от 11.08.2016. 

В обоснование заявленного требования ФИО3 – ФИО4 в письменном исковом заявлении, заявлении об увеличении требований, а также представитель истца адвокат Арсентьев И.В., действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности № выданной на его имя 18.09.2017, в письменном заявлении об изменении требований, указали, что 11.08.2016 истцом и ответчиком был подписан предварительный договор купли-продажи имущества.По условиям данного договора стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: ..., которое к моменту заключения основного договора должно было быть переведено силами и за счет продавца в жилое помещение – квартиру. Во исполнение условий данного предварительного договора ФИО5 передала ФИО1 денежные средства частями в общей сумме 250 000 рублей, о чем имеются расписки. При исполнении договора у продавца ФИО1 возникли существенные сложности, в связи с чем, ему 28.02.2017 истцом направлялось претензионное письмо с предложением о расторжении договора и возврате полученных денежных средств. Затем 11.07.2017 ФИО1 вновь направлялось письмо с требованием возврата денежных средств, на которое ответ не был дан. Срок действия предварительного договора истек 31.08.2017.При этом ни одна из сторон не направила другой стороне предложения заключить основной договор, в связи с чем, принятые на себя сторонами обязательства прекратились. Поскольку предварительный договор прекращен в связи с истечением срока его действия, основной договор не заключен, считала, что удержание ответчиком полученных от истца денежных средств без встречного предоставления влечет за собой его неосновательное обогащение. Отказываясь возвращать денежные средства, ответчик действует недобросовестно. Оставляя правовую квалификацию существа сложившихся правоотношений между истцом и ответчиком за судом, настаивала на том, что при отсутствии действующих обязательств из предварительного договора у ответчика в любом случае отсутствуют основания для удержания полученных от истца денежных средств.

ФИО3 – ФИО4 извещенная о месте и времени рассмотрения дела в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении судебного разбирательства не представила. Суд в соответствии с положениями ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ счел возможным разрешить иск в отсутствие истца с участием её представителя. 

Представитель истца адвокат Арсентьев И.В. в судебном заедании заявленные ФИО3 – ФИО4 исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям изложенным в иске и дополнениях к нему. Пояснял, что сторона истца считает предварительный договор заключенным и прекратившим свое действия 01.09.2017.Ни одна из сторон к указанному сроку не направила другой стороне надлежащего предложения о заключении основного договора содержащего его условия.Настаивална том, что именно ответчик не исполнил свои обязательства по предварительному договору, поскольку у ФИО1 ни в какой момент действия предварительного договора, вплоть до его истечения срока его действия, не существовало объекта согласованного сторонами к продаже предварительным договором, а именно: жилого помещения площадью 156,78 м2 с учетом площади террас.Поскольку изначально у ответчика было нежилое помещение площадью 118,1 м2, после его перевода из нежилого в жилое площадь объекта стала 124,3 м2, а с учетом площади террас - 163,7 м2. Таким образом,ответчик фактически предлагал истцу купить не то, что было предусмотрено заключенным между ними предварительным договором, а то, что у него получилось в результате перевода помещения из нежилого в жилое, на что истец согласна не была. Предложений изменить условия предварительного договора от ответчика не поступало. 

Конфликтная ситуация между сторонами возникла вследствии того, что ФИО1, получив разрешение на перевод помещения из нежилого в жилое, передал все документы ФИО3 – ФИО4 и полагал, что таким образом взятые на себя обязательства по предварительному договору выполнил и все работы в помещении должна производить истец. В то время как ФИО3 – ФИО4 считала, что передаче по договору подлежит уже переведенное жилое помещение согласованной площадью. 

Оценивая условия предварительного договора в части заключённости соглашения о задатке в размере 250 000 рублей, считал его незаключенным. Поскольку данный договор по его мнению не позволяет однозначно определить, что именно обеспечивает задаток. Отмечал, что стороны поразному трактовали обязательства которые он обеспечивал. Кроме того договор содержит условие, при котором задаток трансформируется в авансовый платеж. 

Просил иск удовлетворить.

Ответчик ФИО1 предъявленный к нему иск не признал. Подтвердил факт заключения предварительного договора купли – продажи недвижимости с ФИО3 – ФИО4 и получение от нее 250 000 рублей в качестве задатка. Отмечал, что после получения им разрешения на перевод принадлежащего ему помещения из нежилого в жилое он до 01.01.2017 передал ФИО3 – ФИО4 все документы и ключи от него, и считал, что именно истец должна была заниматься осуществлением общестроительных работ необходимых для перевода помещения из нежилого в жилое. Однако истец к такими работам не приступила, а начала противодействие, предлагала расторгнуть договор. Придя к выводу о том, что ФИО3 – ФИО4 утратила интерес к сделке, был не против ее расторжения, но предлагал истцу вернуть ей деньги лишь после того, как продаст объект другому лицу. Истец не соглашалась. В связи с чем, он вынужден был осуществить перевод помещения из нежилого в жилое в существующем состоянии, т.е. без проведения общестроительных работ. Документы о принадлежности ему жилого помещения он получил в ... и обратился к ФИО3 – ФИО4 с предложением выплатить ему задолженность по предварительному договору и заключить основанной договор. Настаивал на том, что после перевода помещения из нежилого в жилое он получил именно тот объект, который оговаривался сторонами в предварительном договоре. При этом не отрицал, что ранее тамбур не входил в состав принадлежавших ему нежилых помещений, в том числе и в тот момент, когда он показывал их покупателю ФИО3 – ФИО4, и был отгорожен от помещения дверью. В последствии,при перерегистрации своих прав собственности на помещение как на жилое, он включил тамбур в состав помещения. Считал, что это не нарушает прав истца т.к. доплаты за увеличение площади образовавшегося жилого помещения он с покупателя не требовал.

Полагал, что является потерпевшей стороной, поскольку им были выполнены все условия предварительного договора, а именно: принадлежащее ему нежилое помещение переведено в жилое, при этом истец отказалась его покупать. Считал, что основной договор не заключен по вине истца, не выполнившей свои обязательства по предварительному договору, в связи с чем, полученные им от ФИО3 – ФИО4 в качестве задатка 250 000 рублей должны остаться у него. Просил в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО2, допущенный к участию в деле на основании устного ходатайства ФИО1, полагал иск ФИО3 – ФИО4 не подлежащим удовлетворению. Пояснял, что сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи помещения. При этом истец не могла не знать о том, что у ФИО1 нет и не может быть объекта площадью ...поскольку она видела документы на нежилое помещение и проект перевода его из нежилого в жилое. Согласно проекту существующая площадь помещения ..., площадь после перевода - ..., а с учетом террас - .... Подписывая предварительный договор, каждая сторона должна нести ответственность за свои действия. Настаивал на том, что ФИО1 выполнил все взятые на себя предварительным договором обязательства, а именно: он получил разрешение и перевел помещения из нежилого в жилое. При этом ФИО3 – ФИО4 свои обязательства по договору не выполнила. Так, после уплаты задатка в размере 250 000 рублей она должна была выплатить истцу аванс в размере 175 000 рублей, чего сделано не было. ФИО1, получив документы о праве собственности на квартиру, предложил ФИО3 – ФИО4 доплатить денежные средства в счет погашения образовавшейся у нее задолженности по авансовым платежам и заключить основной договор купли-продажи. Настаивал на том, что неуплата истцом авансовых платежей в согласованном сторонами размере, препятствовала заключению основного договора, поскольку без такой уплаты основной договор не мог быть заключен. Поскольку авансовые платежи не были уплачены ФИО3 – ФИО4, соответственно именно по ее вине основной договор и не был заключен. При этом отмечал, что расхождения площадей помещения,полученного ответчиком после его перевода из нежилого в жилое, с площадью согласованнойсторонами в предварительном договоре правового значения не имеет, поскольку после уплаты истцом авансовых платежей ФИО1 были бы приняты меры к тому, что бы площадь объекта соответствовала ранее согласованной, а кроме того, доплаты за увеличение площади ФИО1 с покупателя не требовал.

Настаивал на том, что соглашение о задатке, содержащееся в условиях предварительного договора, является заключенным. Считал, что данное соглашение обеспечивало исполнение всех условий предварительного договора. Полагал, что поскольку именно по вине истца-покупателя основной договор не был заключен, задаток должен остаться у ответчика-продавца. Просил в иске отказать. 

Суд, заслушав пояснения сторон, допросив свидетеля, изучив письменные документы,проанализировав все представленные сторонами доказательства в их совокупности, приходит к выводу о том, что исковые требования ФИО3 – ФИО4 подлежат удовлетворению. При этом суд исходит из следующего:

Согласно положениям ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

Стороной истца заявлены требования о взыскании с ответчика ранее переданных ей по договору денежных средств, поскольку дальнейшее их удержание является безосновательным.

Сторона ответчика, возражая против удовлетворения иска, ссылалась на то, что обстоятельство, что оспариваемая денежная сумма получена ею от истца качестве задатка по договору, и поскольку основной договор не был заключен исключительно по вине истца,задаток должен быть оставлен у ответчика.

В соответствии с положениями ст. 156-157 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

Согласно положениям ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из представленного суду предварительного договора от 11.08.2016 следует, что ФИО1 (продавец) и ФИО3 – ФИО4 (покупатель) обязались заключить договор купли-продажи нежилого помещения, назначение: ... которое (нежилое помещение) к моменту заключения договора купли-продажи должно было быть переведено силами и за счет продавца в жилое помещение – квартиру (п.1 договора). 

Срок действия договора – в течении месяца со дня продажи покупателем принадлежащей ему квартиры, расположенной по адресу: , однако не позднее 31.08.2017 (п.2 договора). 

Договор вступает в силу с момента его подписания, крайний срок действия предварительного договора – 31.08.2017 (п.3 договора). 

Цена недвижимого имущества – 5 000 000 рублей, является окончательной и не подлежит изменению (п.5 договора).

В п.6 договора предусмотрено, что 250 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в счет оплаты цены отчуждаемого недвижимого имущества за счет собственных средств после подписания договора следующим образом:125 000 рублей в качестве задатка не позднее 20.08.2016 (п.6.1.1 договора); 125 000 рублей в качестве задатка пятью частями по 25 000 рублей каждый месяц, начиная с сентября 2016 года, с 20-го по 30-е (31-е) число каждого месяца (п.6.1.2. договора); 175 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи семьи частями по 25 000 рублей с февраля по август 2017 года с 20-го по 30-е (31-е) число каждого месяца (п.6.2. договора); 4 575 000 рублей покупатель оплачивает продавцу в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества после подписания договора купли-продажи (п.6.3. договора).

До истечения срока действия предварительного договора продавец обязуется изменить назначение отчуждаемого недвижимого имущества с нежилого помещения на жилое помещение,т.е. предметом договора может быть только жилое помещение – квартира, образованная из нежилого помещения указанного в п.1 договора (п.7 договора). Общая площадь квартиры, образованной из нежилого помещения будет составлять ... м2 (с учетом площади террас),согласно проекту ...» перевод помещения творческой мастерской (нежилое) в в жилую квартиру заказ ... (п.7.1 договора). Продавец обязуется начать процесс перевода сразу после получения задатка в размере 125 000 рублей (п.7.2 договора). Продавец обязуется получить разрешение на перепланировку до 01.01.2017 (п.7.3. договора).

Если покупатель в срок действия настоящего договора по независящим от его воли обстоятельствам не сможет продать принадлежащую ему квартиру по адресу: , соглашение сторон о задатке, предусмотренное п. 6.1 договора прекращается и полученная продавцом сумма в размере 250 000 рублей признается сторонами авансовым платежом покупателя. В этом случае продавец обязан возвратить покупателю все полученные от покупателя в счет отчуждаемого недвижимого имущества, указанного в п.1 договора авансовые платежи в размере 425 000 рубле, но только после того, как продаст указанное в п.1 договора помещение другому лицу (п.8 договора).

Если договор не исполняет или исполняет ненадлежащим образом продавец, то он обязан возвратить покупателю двойную сумму задатка, указанную в п. 6.1 договора в течении пяти рабочих дней с момента неисполнения обязательств по договору. Если договор не исполняет или исполняет ненадлежащим образом покупатель, то сумма задатка остается у продавца (п.12 договора).

Обе стороны должны явиться для подписания и заключения основного договора купли – продажи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в течении срока действия предварительного договора (п.13. договора).

Договор содержит подписи сторон.

Факт подписания договора сторонами в судебном заседании не оспаривался.

При таких обстоятельствах, с учетом вышеприведенных положений ст. 429 ГК РФ, суд считает предварительный договор между ФИО1 и ФИО3 – ФИО4 заключенным.

Также из пояснений обеих сторон следует и ими не оспаривается, что ФИО3 – ФИО4 были переданы ФИО1 в счет исполнения обязательств по договору 250 000 рублей. 

Указанное помимо пояснений сторон подтверждается представленными суду расписками ФИО1 о получении от ФИО3 – ФИО4 денежных средств: 11.08.2016 в размере 125 000 рублей, 22.09.2016 в размере 25 000 рублей, 31.10.2016 в размере 25 000 рублей, 17.11.2016 в размере 25 000 рублей,20.12.2016 в размере 25 000 рублей и 31.01.2017 в размере 25 000 рублей.

В судебном заседании сторона истца полагала соглашение о задатке незаключенным, поскольку по ее мнению из договора невозможно сделать вывод о том, какое обязательство данный задаток обеспечивает. Сторона ответчика напротив считала соглашение о задатке заключенным и полагала, что задаток обеспечивает любое и каждое из обязательств, предусмотренных договором.

Согласно положениям ст. 380 гражданского кодекса РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме.

В случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного пунктом 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.

Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429).

Учитывая, что в вышеприведенных пунктах 6.1.1, 6.1.2 и6.2 предварительного договора стороны при его заключении предусмотрели, что сумма в 250 000 рублей является задатком, а 175 000 рублей – авансовым платежом, а также последствия неисполнения сторонами своих обязательств по предварительному договору (п.12 договора), суд приходит к выводу о том, что соглашение о задатке является заключенным, и в силу положений закона обеспечивает исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. 

При этом тот факт, что п. 8 предварительного договора предусматривает при определенных условиях трансформацию задатка в авансовый платеж, правового значения не имеет, поскольку в целом не влияет на заключенность соглашения о задатке.

Статья 381 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

В ходе рассмотрения дела по существу сторона истца настаивала на неисполнении обязательств по предварительному договору стороной ответчика. Поскольку согласованный сторонами объект недвижимости, обладающей определенной площадью, который должен был быть получен в результате перевода помещения из нежилого в жилое у ФИО1 отсутствовал, и соответственно исполнение договора было невозможным. При этом, предложений об изменений условий предварительного договора не поступало. Кроме того, ни одна из сторон не направила другой стороне предложение, обличенное в соответствующую форму, заключить основной договор.

Сторона ответчика настаивала на том, что именно истец не исполнила свои обязательства по договору, поскольку не уплатила авансовые платежи в согласованном сторонами размере, без которых заключение основного договора было невозможно. Полагала, что расхождение площадей помещения полученного в результате перевода и согласованного в предварительном договоре не нарушает прав истца, поскольку не влечет за собой необходимости доплаты за приобретаемый объект недвижимости, а кроме того, в случае уплаты авансовых платежей ФИО1 могли быть предприняты меры по приведению площади объекта к согласованной.

Суд, проанализировав положения договора, с учетом показаний свидетеля полагает, что вина истца в незаключении основного договора купли – продажи помещения отсутствует. 

Так, согласно положениям ст. 420 Гражданского кодекса РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Статья 421 Гражданского кодекса РФ предусматривает, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Из ст. 432 Гражданского кодекса РФ следует, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Из пояснений стороны истца прямо следует, что для ФИО3 – ФИО4 было важным условие о площади приобретаемого ею жилого помещения. Предварительный договор в п.7.1 содержит условие в соответствии с которым общая площадь квартиры, образованной из нежилого помещения, будет составлять ... м2 (с учетом площади террас).

В представленной суду выписки из ЕГРН от 14.06.2017 следует, что ФИО1 принадлежит на праве собственности жилое помещение - .... При этом в графической части выписки из ЕГРН отражено наличие трех помещений без указания площади.

Согласно представленному суду техническому плану помещения с кадастровым номером № выполненному по состоянию на 19.05.2017, квартира, расположенная по адресу: , имеет площадь ... м2. Согласно экспликации к поэтажному плану в состав жилого помещения - квартиры помимо прочего входит тамбур площадью ... м2и три террасы общей площадью ... м2. При этом площадь тамбура учитывается в составе общей площади квартиры, а площадь террас не учитывается. Из заключения кадастрового инженера, содержащегося в техническом плане, следует, что в ходе проведения кадастровых работ им было выявлено расхождение площади обследуемого объекта с площадью ... м2указанной в свидетельстве о государственной регистрации права серии № от 11.02.2010. Расхождение площадей связано с переводом нежилого помещения в жилое, присоединением к нему трех террас и противопожарного тамбура лестничной клетки. Общая площадь террас не входит в общую площадь жилого помещения, т.к. являются холодными. 

Таким образом, из представленных суду документов следует, что после перевода помещения из нежилого в жилое ФИО1 стала принадлежать на праве собственности квартира площадью ..., а с учетом площади террас – ... м2, что существенно отличается от площади указанной в предварительном договоре - ... м2 (с учетом площади террас).

Кроме того, из пояснений ФИО1 следует, что в состав принадлежавшего ему на праве собственности нежилого помещения тамбур не входил.Когда он показывал ФИО3 – ФИО4 предлагавшиеся к покупке помещения последние были отделены от тамбура лестничной клетки входной дверью. Террасы также не входили в состав нежилого помещения. При переводе помещения из нежилого в жилое, он включил в состав квартиры тамбур и террасы, поскольку именно так было изначально запланировано проектом. Отмечал, что ФИО3 – ФИО4 может застеклить террасы и он, как автор проекта, этому препятствовать не будет.

Допрошенный в качестве свидетеля Д. показал, что по просьбе ФИО3 – ФИО4 оказывал содействие ей и ФИО1 в заключении договора купли-продажи недвижимости, для чего неоднократно встречался с ними обоими. ФИО1 считал, что получив разрешение на перевод помещения из нежилого в жилое, полностью исполнил свои обязательства по предварительному договору с ФИО3 – ФИО4 и готов к заключению сделки, при этом последняя должна сама производить строительные работы необходимые для перевода помещения из нежилого в жилое. Он (Д.) пытался объяснить ФИО1, что только собственник может производить какие-либо работы в помещении, и что предметом договора может быть только квартира, а для этого необходимо осуществить сам перевод помещения из нежилого в жилое. Кроме того, для ФИО3 – ФИО4 важным являлась площадь помещения. У него (Д.) возникли сомнения относительно возможности получения площади помещения согласованной сторонами в предварительном договоре купли – продажи с фактически имеющимися у ФИО1 помещениями. Так, террасы не входили в состав помещений принадлежащих ФИО1 Более того, две из них имели лестницы для спуска на общую кровлю, т.е. являлись эвакуационными противопожарными выходами и по его (Д.) мнению относились к эксплуатируемой кровле, а значит к общему имуществу дома. ФИО1 настаивал, что он сам проектировал этот дом и помещения проектировал как террасы,относящиеся к принадлежащему ему нежилому помещению.Привводе дома в эксплуатацию он умышленного этого не указал, что бы уменьшить оплату и налоги. Он (Д.) порекомендовал два выхода из сложившейся ситуации, а именно: если действительно имеет место ошибка, то необходимо исправить акт ввода дома в эксплуатацию; если же ошибки нет, то возможно через общее собрание всех собственников дома попытаться решить вопрос об уменьшении общего имущества дома в виде террас и предоставлении его ФИО1 При этом все равно оставались вопросы расхождения в согласованной сторонами площади помещений и той, которая получится после перевода. Кроме того ФИО3 – ФИО4 говорила о наличии трех веранд, а ФИО1 о наличии трех веранд-террас. Причем, будучи архитектором ФИО1 не мог не понимать различие между верандами и террасами (открытые и закрытые помещения). Б.С.ВБ. утверждал, что ФИО3 – ФИО4 сможет самостоятельно установить на террасах конструкции и остеклить их, превратив таким образом террасы в веранды. Однако установка таких конструкций и их остекление без реконструкции дома невозможно, поскольку это является изменением фасада здания.Включение тамбура лестничной клетки в состав квартиры также является недопустимым. 

При разрешении спора по существу суд принимает во внимание вышеприведённые показания свидетеля, поскольку они последовательны и не противоречат другим представленным в дело доказательствам.

Из представленной суду сторонами переписки, факт направления и получения которой стороны подтвердили в судебном заседании, следует, что ФИО3 – ФИО4 направляла 27.02.2017 ФИО1 претензионное письмо, в котором в связи с возникшими трудностями предлагала расторгнуть предварительный договор купли-продажи и вернуть ей переданные продавцу денежные средства. 

ФИО1 в своем письме от 29.03.2017, указывая на то, что принимает меры к переводу помещения из нежилого в жилое и включению в него помещений террас и тамбура, в свою очередь сообщил, что готов расторгнуть предварительный договор при условии возврата полученных им от ФИО3 – ФИО4 денежных средств лишь после продажи помещений иному лицу.

В письме от 27.06.2017 ФИО1 сообщил ФИО3 – ФИО4 о получении документов на квартиру в состав которой вошли тамбур и террасы, общая площадь квартиры составила ..., а с учетом террас – ... м2; предложил доплатить образовавшуюся у той задолженность по авансовым платежам и заключить основной договор купли-продажи. 

В ответном письме от 11.07.2017 ФИО3 – ФИО4 указывала, что ФИО1 исходя из представленных им документов не имеет в собственности согласованного объекта недвижимости – квартиры площадью ... м2, выражала сомнения в законности включения помещений в состав квартиры и вновь предложила вернуть ей полученные от нее денежные средства в размере 250 000 рублей.

Из пояснений сторон следует и ими не оспаривается, что другими письмами стороны не обменивались. 

Таким образом, исходя анализа вышеприведенных доказательств, суд считает установленным, что к моменту истечения срока действия предварительного договора – 31.08.2017 ни одна из сторон не направила другой стороне надлежаще оформленного предложения по заключению основного договора купли – продажи квартиры, содержащего его основные условия, не пригласила вторую сторону для подписания и регистрации такого договора. Более того, сторона ответчика не обладала согласованным в предварительном договоре предметом договора – квартирой, образованной из нежилого помещения, площадью 156,78 м2, с учетом площади террас; при этом предложений об изменении условий предварительного договора либо о заключении основного договора на иных условиях, отличных от согласованных в предварительном договоре, сторонами также не направлялось.

Суд не может согласиться с доводами стороны ответчика о том, что ФИО1 были выполнены все принятые на себя предварительным договором обязательства, поскольку объекта недвижимости согласованной площади,подлежащего отчуждению истцу,он к моменту истечения срока действия предварительного договора не имел.

При этом суд не принимает довод стороны ответчика о том, что расхождение согласованной и полученной площади помещения не имеет значения, поскольку не нарушает права истца, т.к. доплата за увеличение площади от неё не требовалась. Поскольку условие о конкретной площади помещения, которое будет образовано в результате перевода из нежилого в жилое, сторонами было специального оговорено в предварительном договоре, а потому является существенным условием, что подтверждается пояснениями стороны истца.

Не принимает суд и довод стороны ответчика о том, что расхождение согласованной и полученной площади помещения не имеет значения, поскольку заключению договора препятствовало неисполнение ФИО3 – ФИО4 своих обязательств по предварительному договору в части уплаты авансовых платежей. Так, исходя из условий предварительного договора от 11.08.2016, возможность заключения основного договора не была поставлена сторонами в зависимость от исполнения покупателем своей обязанности по уплате авансовых платежей.Указание в п. 6.2 договора на обязательство покупателя по уплате 175 000 рублей в счет оплаты цены приобретаемого недвижимого имущества до подписания договора купли-продажи семью частями по 25 000 рублей с февраля по август 2017 года с 20-го по 30-е (31-е) число каждого месяца указывает лишь на то, что данный платеж является авансовым. Соответственно неуплата авансового платежа, вопреки доводам стороны ответчика, не являлась препятствием для заключения основного договора купли - продажи недвижимости. 

С учетом неисполнения ФИО1 своих обязательств по предварительному договору, заключение сторонами основного договора купли-продажи недвижимости на условиях предварительного договора было невозможным. 

Таким образом, поскольку основной договор купли-продажи имущества до истечения срока действия предварительного договора не был заключен не по вине ФИО3 – ФИО4, а в следствии неисполнения ФИО1 своих обязательств по предварительному договору и не направления сторонами друг другу предложения о заключении основного договора, в том числе на иных условиях, суд приходит к выводу о том, что удержание ФИО1 250 000 рублей полученных от ФИО3 – ФИО4 в счет исполнения ею своих обязательств по предварительному договору после истечения срока его действия является безосновательным, а отказ по его возврату – злоупотреблением правом, что в силу положений ст. 10 Гражданского кодекса РФ является недопустимым. 

При этом суд не принимает довод стороны ответчика о том, что указанные денежные средства должны быть оставлены ФИО1 в качестве задатка в связи с неисполнением ФИО3 – ФИО4 своих обязательств по предварительному договору,поскольку выше судом установлено отсутствие вины истца в незаключении основного договора.

При таких обстоятельствах, у счетом вышеприведенных норм права, суд приходит к выводу о том, что иск ФИО3 – ФИО4 подлежит удовлетворению в рамках заявленных требований. 

Согласно положениям ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. 

Часть 1 ст.98 ГПК РФ предусматривает, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. 

Размеры подлежащей уплате государственной пошлины определены в ст. 333.19 Налогового кодекса РФ.

Истцом уплачена государственная пошлина в размере 1 800 рублей, исходя из первоначально заявленных требований в размере 51 000 рублей, что подтверждается чеком-ордером Сбербанка России 12.09.2017.

В последствии сумма исковых требований была увеличена до 250 000 рублей. Государственная пошлина, исходя из указанных размеров требований, должна составлять 5700 рублей. При этом доплата государственной пошлины в соответствии с п. 10. ч. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса РФистцом не производилась.

Согласно положениям ч. 2 ст. 61.1 Бюджетного кодекса РФ в бюджеты муниципальных районов подлежат зачислению налоговые доходы от следующих федеральных налогов и сборов, в том числе налогов, предусмотренных специальными налоговыми режимами: государственной пошлины по нормативу 100 процентов по делам, рассматриваемым судами общей юрисдикции, мировыми судьями (за исключением Верховного Суда Российской Федерации).

Таким образом, учитывая, что выше судом исковые требования ФИО3 – ФИО4 к ФИО1 удовлетворены, суд считает, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 1 800 рублей в качестве возмещения понесенных ею по делу судебных расходов по уплате государственной пошлины, и в пользу бюджета муниципального образования «Город Томск» – 3 900 рублей в качестве части недоплаченной истцом государственной пошлины. 

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л :

исковые требования ФИО3 – ФИО4 к ФИО1 о взыскании денежных средств, - удовлетворить.

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, в пользу ФИО3 – ФИО4, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, 250 000 (двести пятьдесят тысяч) рублей уплаченных по предварительному договору купли - продажи от 11.08.2016, судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 1 800 (одна тысяча восемьсот) рублей. 

Взыскать с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ, рождения в пользу бюджета муниципального образования «Город Томск» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 900 (три тысячи девятьсот) рублей. 

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Томский областной суд через Советский районный суд г. Томска в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья 

Советского районного суда г. Томска С.Н. Панфилов