Дело № 3а-27/2017

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

16 июня 2017 года город Иваново

Ивановский областной суд в составе 

председательствующего судьи Запятовой Н.А.

при секретаре Жаворонковой Е.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1, представителя административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» по доверенности ФИО2, представителя заинтересованного лица Администрации гор. Иваново по доверенности ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества и установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, являясь собственником нежилого помещения гаражного бокса с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, во дворе д. ***, бокс № *, площадью *** кв.м. обратилась в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, в котором просит установить кадастровую стоимость данного объекта недвижимого имущества равной его рыночной по состоянию на 18 октября 2013 года в размере *** рублей.

В обоснование иска административный истец ссылается на несоответствие кадастровой стоимости данного объекта недвижимости, утвержденной на основании акта органа кадастрового учета об утверждении кадастровой стоимости от 06 ноября 2013 года, в размере *** рублей ** копейки, его фактической рыночной стоимости, определенной отчетом о рыночной стоимости, в размере *** рублей, что нарушает её права как плательщика налога на имущество, рассчитываемого исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

При подготовке к судебному разбирательству судом к участию в деле привлечены в качестве административного соответчика Федеральное государственное бюджетное учреждение «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» (далее – ФГБУ «ФКП Росреестра»), в качестве заинтересованных лиц: Правительство Ивановской области и Администрация города Иваново.

Административный истец ФИО4 в судебное заседание не явилась, о времени и месте рассмотрения дела извещена надлежащим образом, ходатайств об отложении судебного заседания не поступило, просит рассмотреть дело в свое отсутствие. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержал административный иск, представитель административного ответчика ФГБУ «ФКП Росреестра» доверенности ФИО2 оставил решение спора на усмотрение суда, указал, что интереса в исходе дела не имеют. 

Представитель заинтересованного лица Администрации г. Иваново по доверенности ФИО3 в судебном заседании возражала против удовлетворения заявленных требований, полагала, что они не подлежат удовлетворению, поскольку представленный в обоснование требований отчет вызывает сомнения в его достоверности, ввиду некорректного выбора оценщиком объектов – аналогов.

Представитель административного ответчика Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области в судебное заседание не явился, возражений относительно заявленных требований не представил, в письменном отзыве от 14 июня 2017 года просил рассмотреть дело в свое отсутствие, в связи с тем, что требования ФИО4 не затрагивают интересы Управления.

В письменном отзыве Правительства Ивановской области от 14 июня 2017 года указано на отсутствие у Правительства возражений по существу требований ФИО4, сводящихся к реализации в судебном порядке права административного истца на установление кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере рыночной стоимости, а также заявлена просьба о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав имеющиеся в деле письменные доказательства и оценив их в совокупности, суд находит административное исковое заявление подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу статьи 1 Закона Ивановской области от 18 ноября 2014 года № 90-ОЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Ивановской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» с 1 января 2015 года порядок определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц установлен исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения.

Из материалов дела следует, что ФИО4 является собственником нежилого помещения гаража, общей площадью *** кв.метров, с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, во дворе дома № ***, гараж № * (л.д. 6).

Постановлением Правительства Ивановской области от 25 сентября 2012 года № *** утверждены результаты кадастровой стоимости объектов недвижимости (за исключением земельных участков) на территории Ивановской области.

Порядок определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в случае, если в период между датой проведения последней государственной кадастровой оценки и датой проведения очередной государственной кадастровой оценки осуществлен государственный кадастровый учет ранее не учтенных объектов недвижимости и (или) в государственный кадастр недвижимости внесены соответствующие сведения при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержден приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 18 марта 2011 года № 113 (далее - Порядок № 113).

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего ФИО4, было определена в соответствии с п. 2.1 указанного Порядка № 113 путем умножения среднего значения удельного показателя кадастровой стоимости объектов недвижимости соответствующего назначения (нежилые помещения) по кадастровому кварталу ***, утвержденному в размере *** руб. за кв.м., на его площадь и составила по состоянию на 18 октября 2013 года (дата постановки данного объекта недвижимости на кадастровый учет) *** рублей *** копейки. Указанные обстоятельства подтверждены кадастровой справкой об объекте недвижимости от 28 апреля 2017 года (л.д. 13).

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (абзац 3 части 11 статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Согласно части 5 статьи 247, пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 КАС РФ. Обязанность доказывания наличия оснований для установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, лежит на административном истце.

Распределяя бремя доказывания между лицами, участвующими в настоящем административном деле, суд принимает во внимание обязательные для применения разъяснения, приведенные в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» (далее – Постановление Пленума ВС РФ № 28), из которых следует, что по делам о пересмотре кадастровой стоимости обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, лежит на заявителе (административном истце). Если заинтересованное лицо (административный ответчик) возражает против удовлетворения заявления, оно обязано доказать достоверность сведений об объекте, использованных при определении его кадастровой стоимости, недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных заявителем, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы. 

Согласно представленному административным истцом Отчету об оценке рыночной стоимости нежилого помещения № *** от *** года (л.д. 14-81), подготовленному оценщиком ***, итоговая величина рыночной стоимости принадлежащего ФИО4 объекта недвижимого имущества по состоянию на 18 октября 2013 года составляет *** рублей.

19 января 2017 года ФИО4 обращалась в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области. Согласно протоколу заседания Комиссии от 09 февраля 2017 года (л.д. 7-10) поданное ею заявление об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения в размере его рыночной стоимости было отозвано ее представителем. В ходе заседания установлено несоответствие отчета об определении рыночной стоимости нежилого помещения от 09 января 2017 года требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности к содержанию отчета и описанию в нем информации об объектах оценки, используемой при проведении оценки. В представленном отчете выявлены нарушения статьи 11 ФЗ «Об оценочной деятельности», пункта 5 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 года, пунктов 10, 12 ФСО № 3, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 299 от 20 мая 2015 года, пункта 11 ФСО № 7, утвержденного приказом Минэкономразвития России № 611 от 25 сентября 2014 года.

При повторном рассмотрении 20 апреля 2017 года заявления ФИО5 от 13 марта 2017 года об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ивановской области вновь были выявлены несоответствия в содержании и оформлении представленного отчета об оценке (после внесенных в него оценщиком исправлений) требованиям федерального законодательства и установленным федеральным стандартам оценки, в связи с чем заявление было отклонено.

Лицами, участвующими в деле, не оспаривалось право административного истца на обращение в суд с настоящим иском о пересмотре кадастровой стоимости имеющегося у него в собственности недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости в порядке статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, согласно которой результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Проверяя представленный суду отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения на предмет его соответствия законодательству об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки, суд приходит к убеждению, что представленный ФИО4 отчет об определении рыночной стоимости нежилого помещения №*** от *** года полностью соответствует законодательству Российской Федерации об оценочной деятельности, предъявляемым как общим требованиям к понятию и подходам к проведению оценки, так и специальным требованиям к лицу, составившему отчет, к форме и содержанию отчета с учетом особенностей оценки недвижимости в части описания объекта оценки, применяемых подходов и методов.

Так, оценщик ***, составивший отчет об оценке № *** от *** года, отвечает требованиям, предъявляемым законодательством к оценщикам, так как является действительным членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков – ***, застраховавшим свою ответственность в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности в *** с лимитом ответственности в размере *** рублей. 

Ответственность *** как организации, с которой оценщик состоит в трудовых отношениях, застрахована в *** на сумму *** рублей, что соответствует положениям статьи 15.1 Закона об оценочной деятельности. 

По своему содержанию представленный отчет об оценке отвечает принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности, закрепленным в пункте 5 ФСО № 3, а также общим требованиям к проведению оценки, предусмотренным Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденным приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года №297 (далее – ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденным приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 года № 611 (далее – ФСО № 7), обязательным для применения при оценке недвижимости.

В отчете в соответствии с требованиями подпунктов «е», «ж» пункта 8 ФСО №3, пункта 8 ФСО № 7 имеется подробное описание объекта оценки в части его количественных и качественных характеристик, в том числе описание местоположения, сведений об износе и устаревания, функциональных характеристиках, сведения об имущественных правах и обремениях, а также о количественных и качественных характеристиках элементов, входящих в состав объекта недвижимости.

В отчете также приведена информация о текущем использовании и анализ наиболее эффективного использования спорного объекта недвижимости, что соответствует требованиям разделаVI ФСО № 7.

В ходе оценки оценщик в соответствии с требованиями подпунктом «з» пункта 8 ФСО № 3, раздела 5 ФСО № 7 провел анализ рынка производственных помещений Ивановской области, определил сегмент рынка, к которому относится объект оценки – помещения гаражно-складского назначения, произвел анализ рынка продаж за 2013 год объектов недвижимости из сегмента рынка в г. Иваново, к которому относится оцениваемый объект, и определил основные ценообразующие факторы. 

Выборка объектов недвижимости – гаражей без учета земельных участков для анализа рынка составлена в соответствии с характеристиками оцениваемого гаража, что удовлетворяет требованиям пункта 10 ФСО № 7. В итоге оценщиком установлена стоимость предложения 1 кв.метра недвижимости в виде гаражей без учета стоимости земельного участка в г. Иваново в пределах от *** рублей до *** рублей. 

В отчете оценщик указал на применение сравнительного и затратных подходов к оценке, а также обосновал свой отказ от применения доходного подхода, что полностью отвечает требованиям пункта 11 ФСО № 1, пункта 18 ФСО № 4, пунктов 22-24 ФСО № 7.

Применяя в рамках сравнительного подхода такой метод оценки как метод сравнения продаж, оценщик выбрал пять объектов – аналогов объекту оценки, предложенных к продаже 7-13 октября 2013 года, по принципу функциональной, конструктивной, параметрической и территориальной сопоставимости. 

Выбор объектов-аналогов обоснован оценщиком и произведен в соответствии с положениями 10 ФСО № 1 и подпункта «б» пункта 22 ФСО № 7. Подробное описание характеристик объектов – аналогов приведено в таблице № 17 отчета. 

В рамках данного метода оценщиком произведен сравнительный анализ объектов оценки и каждого объекта – аналога по всем элементам сравнения, введены корректировки значения единицы сравнения для объектов аналогов: на уторговывание, на местоположение, на площадь, на наличие инженерных коммуникаций. При этом обоснование введенных корректировок оценщиком *** подробно приведено в отчете. 

Оценщиком произведено согласование результатов корректировки значений единиц сравнения и расчет весовых коэффициентов для каждого объекта – аналога в зависимости от внесенных корректировок, по итогам которого средняя стоимость 1 кв. метра типичной недвижимости по состоянию на 18 октября 2013 года установлена в размере *** рублей за кв. метр площади, а рыночная стоимость объекта оценки в рамках сравнительного подхода к оценке определена в размере *** рубля.

В рамках затратного подхода оценщиком использовался метод оценки затрат на воспроизводство на основе укрупненных показателей стоимости строительства (УПВС), исходя из затрат на замещение объекта оценки, какие необходимы для создания аналогичного объекта с использование материалов и технологий, применяющихся на дату оценки, что соответствует положениям пункта 20 ФСО № 1 и пункта 24 ФСО № 7.

При расчете рыночной стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода рыночная стоимость объектов недвижимости определяется как разница между затратами на замещение/воспроизводство и совокупным устареванием, с учетом коэффициента предпринимательской прибыли и стоимости прав на земельный участок. В данном случае рыночная стоимость прав на земельный участок не рассчитывалась, поскольку объектом оценки является объект капитального строительства.

Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Расчет затрат на замещение оцениваемого недвижимого имущества (без учета износа) выполнен методом сравнительной единицы, с использованием справочников укрупненных показателей стоимости строительства, исходя из предполагаемого использования объекта. 

Методология оценки при применении данного метода приведена оценщиком в соответствующем разделе. Так, определение затрат на замещение зданий производилось на основе удельных стоимостных показателей на единицу объема (УПВС) в уровне сметных цен 1969г. с помощью сборников УПВС путем подбора аналога, максимально близкого к оцениваемому по функциональным и конструктивным признакам. Затем с помощью системы индексов эти показатели пересчитывались в уровень цен на дату оценки. 

При этом оценщиком использовались Постановление Госстроя СССР от 11 мая 1983 года № 94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для перерасчета сводных сметных расчетов (сводных смет) строек», Письмо Государственного строительного комитета СССР № 14-Д от 06 сентября 1990 года «Об индексации изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих работ и затрат в строительстве», Письмо № 1289-СК/08 «О рекомендуемых к применению в I квартале 2010 года индексах изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ, индексы изменения сметной ст. проектных и изыскательских работ, индексы изменения сметной ст.пр.работ и затрат», Приказ Департамента строительства и архитектуры Ивановской области от 07 августа 2016 года № 95 «Об индексах изменения сметной стоимости строительства, реконструкции и ремонта объектов капитального строительства на 3 квартала 2013 года (без НДС), а также Сборник УПВС для подбора объекта – аналога № 23. 

Далее оценщиком установлен общий износ здания исходя из физического износа, функционального и внешнего устаревания.

В итоге рыночная стоимость объекта оценки, произведенная в рамках затратного подхода по состоянию на 18 октября 2013 года, без учета стоимости земельного участка, с учетом НДС, определена в размере ***рублей. В отчете содержатся таблицы, описания расчетов по затратному подходу, сами расчеты и пояснения к ним.

После этого оценщик произвел согласование полученных значений и распределение весовых коэффициентов по каждой сумме, полученной в рамках сравнительного и затратных подходов (для затратного подхода вес определен в размере 0,25, для сравнительного подхода – 0,75), исходя из которых была рассчитана рыночная стоимость спорного объекта оценки в размере *** рублей.

Те недочеты в отчете об определении рыночной стоимости, которые выявлены Комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости на заседании 20 апреля 2017 года, были исправлены оценщиком в отчете об определении рыночной стоимости от 10 мая 2017 года, представленном административным истцом в суд. 

Доводы представителя заинтересованного лица Администрации г. Иваново о необъективности выбора объектов - аналогов, ввиду их территориальной удаленности от объекта оценки и несопоставимости по месторасположению не могут быть приняты во внимание судом, поскольку в рамках сравнительного подхода к оценке оценщиком сделаны поправки на местоположение аналогов объекта оценки экспертным путем, проведена ранжировка по десятибалльной шкале с присвоением максимального количества баллов каждому аналогу, имеющему оптимальные показатели относительно таких факторов как транспортная и пешеходная доступность объекта, качество ближайшего окружения, близость к центру, остановкам общественного транспорта, к ближайшей автодороге, а также престижность местоположения и удаленность от центра деловой активности. При этом самый высокий балл по такому критерию как удаленность от центра деловой активности присвоен оцениваемому объекту. Таким образом, по данному фактору произведена корректировка, и относительно объектов – аналогов введены повышающие коэффициенты. 

Необоснованны и ссылки представителя Администрации г. Иваново на то, что оценщик не учел сведения относительно иных гаражей, которые наиболее приближены к спорому объекту, поскольку все объекты-аналоги, используемые оценщиком, относятся к одному с объектом оценки сегменту рынка и имеют одинаковое фактическое использование, поэтому неиспользование иных похожих объектов не повлияло на определение рыночной стоимости исследуемого объекта.

Таким образом, суд считает, что предусмотренные пунктом 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года № 299, принципы обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности соблюдены. Обязательные требования к содержанию Отчета об оценке выдержаны, в связи с чем выводы, сделанные оценщиком *** о величине рыночной стоимости объекта оценки, суд признает обоснованными.

Административные ответчики и заинтересованные лица каких-либо мотивированных претензий к отчету об оценке не высказали. Доказательств иной рыночной стоимости спорных объектов недвижимости ими в суд не представлено.

Статья 12 Закона об оценочной деятельности устанавливает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Оценив в совокупности в порядке статьи 84 КАС РФ доказательства, представленные всеми лицами, участвующими в деле, суд полагает, что ФИО4 исполнена возложенная на неё законом обязанность доказать величину рыночной стоимости объекта недвижимости, устанавливаемой в качестве кадастровой, в то время как административными ответчиками и заинтересованными лицами не представлено доказательств недостоверности сведений о величине рыночной стоимости гаража, представленных административным истцом. 

При таких обстоятельствах суд считает возможным использовать данную величину для пересмотра в судебном порядке кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости путем удовлетворения в полном объеме административного искового заявления ФИО4

В соответствии с частями 5, 6 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление ФИО4 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ивановской области, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимого имущества и установления кадастровой стоимости недвижимого имущества в размере его рыночной стоимости удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения гаража с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: ***, во дворе д. ***, бокс *, площадью *** кв.м. по состоянию на 18 октября 2013 года в размере *** рублей.

Датой подачи заявления ФИО4 об установлении кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости считать 19 января 2017 года.

Данное решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ивановского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий Н.А. Запятова