Судья: Милько Г.В. УИД 39RS0002-01-2025-000669-65

Дело № 2-2750/2025

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

 

№ 33-5289/2025

17 декабря 2025 года

г. Калининград

Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:

председательствующего судьи Яковлева Н.А.

судей Филатовой Н.В., Мамичевой В.В.

при помощнике судьи Маринченко А.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки, по апелляционной жалобе ФИО1 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 12 августа 2025 года.

Заслушав доклад судьи Филатовой Н.В., пояснения представителя ФИО1 – ФИО3, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ФИО2 – ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, указав, что ответчик на основании договора купли-продажи 16.03.2022 приобрела у продавцов П. и К. квартиру по адресу: 

<

адрес>. Истец, будучи наследником П. и К., умерших в 2023 году, считал такой договор купли-продажи жилого помещения недействительным.

Ссылался на то, что указанная в договоре стоимость объекта недвижимости – 4 500 000 руб. – являлась заниженной, поскольку рыночная стоимость квартиры составляла 8 800 000 руб. Полагал, что денежные средства по договору фактически не передавались, так как после смерти его родителей они обнаружены не были.

Обращал внимание на то, что после заключения договора К. и П. продолжили проживание в спорном жилом помещении, хотя условиями договора не была предусмотрена передача квартиры в будущем. Сам истец до сих пор не снят с регистрационного учета по названному жилому помещению.

Ссылаясь на изложенное, полагая договор купли-продажи от 16.03.2022 мнимой сделкой, с учетом изменения оснований иска (т. 2 л.д. 10-12), ФИО1 просил признать недействительным договор от 16.03.2022 купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, и отменить запись о государственной регистрации права собственности на основании указанного договора.

Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 12.08.2025 заявленные исковые требования ФИО1 оставлены без удовлетворения.

В апелляционной жалобе ФИО1 в лице представителя ФИО3 просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новое судебное постановление об удовлетворении иска в полном объеме.

Ссылается на то, что ему не было разъяснено право ходатайствовать о назначении по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы с целью установления способности наследодателей понимать значение своих действий.

Считает необоснованным отказ суда в удовлетворении ходатайства об истребовании доказательств о наличии в банках денежных средств на счетах супругов ФИО1 после заключения оспариваемого договора, поскольку такие доказательства подтвердили бы доводы стороны истца о безденежности сделки.

Полагает, что судом не была дана надлежащая правовая оценка представленной им справке относительно рыночной стоимости спорной квартиры, что, по мнению заявителя, подтверждает факт занижения стоимости объекта недвижимости в договоре купли-продажи и может являться основанием для признания такой сделки мнимой.

В целом считает, что судом не была исследована совокупность признаков, являющаяся основанием для признания договора мнимой сделкой, а именно – отсутствие передачи имущества покупателю, заниженная стоимость имущества и отсутствие доказательств фактической передачи денежных средств продавцам.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО2 в лице представителя ФИО4 просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Истец и ответчик в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены надлежаще, в связи с чем судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в их отсутствие.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение суда подлежащим оставлению без изменения.

Как установлено судом и подтверждено материалами дела, супругам К. и П. на праве общей долевой собственности (по 1/2 доле) принадлежала квартира площадью 73,1 кв.м, расположенная по адресу: 

<

адрес>.

16.03.2022 между К., П. (продавцами) и ФИО2 (покупателем) заключен договор купли-продажи указанной квартиры, стоимость которой по соглашению сторон определена в размере 4 500 000 руб., и такая сумма получена в полном объеме П., что подтверждено ее собственноручной распиской и подписью в договоре.

Договор купли-продажи составлен нотариусом М., временно исполняющим обязанности нотариуса Калининградского нотариального округа Л., на бланке для совершения нотариальных действий серии 39 АА № 2438115, подписан сторонами лично и нотариально удостоверен.

17.03.2022 на основании указанного договора купли-продажи произведена государственная регистрация права собственности покупателя ФИО2 на приобретенный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ умерла П. ДД.ММ.ГГГГ умер К.

Наследником по закону первой очереди после смерти ФИО1 является их сын ФИО1, который 20.11.2023 обратился к нотариусу Ф. с заявлениями о принятии наследства после смерти обоих родителей, заведены наследственные дела № (к имущество П.) и № (к имуществу К.).

При этом обращение ФИО1 с заявлением о принятии наследства после смерти матери – П. – имело место за пределами установленного законом шестимесячного срока. Сведения о восстановлении срока либо о фактическом принятии наследства истцом не представлены.

Обращаясь в суд с настоящим иском, ФИО1 просил признать договор купли-продажи от 16.03.2022 недействительной сделкой, ссылаясь на то, что она являлась мнимой – была совершена без намерений создать соответствующие правовые последствия, цена сделки занижена и не оплачена покупателем, квартира из владения продавцов не выбывала.

Разрешая спор и отказывая в иске, суд первой инстанции, полно и правильно установив обстоятельства, имеющие правовое значение для разрешения возникшего спора, оценив в совокупности представленные сторонами доказательства по правилам ст.ст. 12, 56, 67 ГПК РФ, пришёл к обоснованному выводу об отсутствии правовых оснований к удовлетворению исковых требований и признания оспариваемого договора купли-продажи мнимой сделкой, поскольку сторонами сделки были совершены все необходимые действия, направленные на создание соответствующих договору правовых последствий, произведена государственная регистрация перехода права собственности.

Судебная коллегия полагает выводы суда первой инстанции законными и обоснованными в силу следующего.

На основании п.п. 1, 2 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно п. 2 ст. 1 ГК РФ граждане (физические лица) приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Как указано в ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В силу ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

На основании ч. 1.1 ст. 42 ФЗ РФ от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 166, 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такового признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы, для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, характерные для сделок данного вида. В обоснование мнимости необходимо доказать, что при заключении сделки подлинная воля сторон не была направлена на создание тех правовых последствий, которые наступают при ее совершении. Мнимая сделка не порождает никаких правовых последствий, и, совершая мнимую сделку, стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения.

Доводы истца о мнимости оспариваемой сделки судом были проверены и своего подтверждения не нашли.

Судом установлено, что стороны по делу – ФИО1 и ФИО2 – приходятся друг другу двоюродными братом и сестрой, истец длительное время проживает за пределами Российской Федерации, ответчик проживает в г. Калининграде и до смерти К. и П. поддерживала с ними семейные отношения.

Допрошенный судом в качестве свидетеля З. – сын истца ФИО1 – показал, что его бабушка и дедушка высказывались о намерении продать квартиру своей племяннице ФИО2, которая оказывала им помощь. За несколько месяцев до смерти К. узнал от него о продаже квартиры ответчику. После смерти бабушки дедушка решил не оставаться в спорной квартире и переехал к своим племянницам – ФИО2 и Ж., которые осуществляли за ним уход.

Свидетель Н. – близкая подруга семьи К. и П. – подтвердила суду намерение супругов продать квартиру своей племяннице ФИО2 с возможностью последующего проживания в ней. Со слов П. знала, что их сын З. помощи им не оказывал, в связи с чем они решили продать квартиру своей племяннице для получения денежных средств на дожитие. Указала, что ФИО2 и ее сестра Ж. отказывали супругам Б-вым помощь, заботились о них, а впоследствии взяли на себя организацию их похорон.

Свидетель Ж. – племянница К. и П., сестра ФИО2 – показала, что с самого детства с семьей ФИО1 у них были близкие семейные отношения. С начала пандемии короновируса она с сестрой оказывала им помощь. Оформить сделку предложили сами супруги ФИО1, которые после заключения договора купли-продажи передали ФИО2 ключи от квартиры и по договоренности с ней остались проживать в квартире.

Кроме того, все указанные свидетели, а также свидетель стороны истца Д., подтвердили, что К. находился в здравом уме, оснований полагать, что он не осознавал последствий своих действий, не имелось, его заболевание «болезнь Паркинсона» выражалось лишь в треморе рук и не влияло на его психическое состояние и умственные способности.

Как следует из содержания оспариваемого договора купли-продажи, он прочитан нотариусом вслух и содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета договора. Сторонами подтверждено, что они получили все разъяснения по заключаемой сделке, никаких дополнений и изменений не имеют, понимают разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки, условия сделки соответствуют их действительным намерениям. Договор продавцами подписан лично.

При этом до совершения указанной сделки, 15.03.2022, П. и К. были освидетельствованы комиссией врачей-психиатров, выдавших продавцам заключения о том, что они под диспансерным наблюдением по поводу психического расстройства не находятся, понимают характер совершаемой сделки и ее последствия.

29.04.2022 К. был осмотрен неврологом, установлен диагноз «болезнь Паркинсона, без нарушений высшей нервной деятельности».

Таким образом, представленными суду доказательствами были опровергнуты утверждения истца об отсутствии у сторон оспариваемого договора воли на создание тех правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки.

Отклоняя довод ФИО1 о безденежности оспариваемого договора купли-продажи, суд правомерно указал на то, что неисполнение покупателем обязательств по оплате цены договора купли-продажи в силу закона недействительность сделки не влечет.

Кроме того, получение продавцами денежных средств подтверждено собственноручной распиской П. в договоре купли-продажи, и при жизни данное обстоятельство ею не оспаривалось.

Ссылка истца на то, что после смерти П. и К. денежные средства в сумме, указанной в договоре, обнаружены не были, при указанных выше обстоятельствах о безденежности договора не свидетельствует.

Обоснованно суд не усмотрел оснований для признания оспариваемой сделки мнимой по мотиву продажи квартиры по заниженной цене, поскольку цена подлежит определению исключительно по усмотрению сторон (п.п. 1, 4 ст. 421, п. 1 ст. 424 ГК РФ).

При этом, вопреки доводам стороны истца, и в случае несоответствия стоимости квартиры, указанной в договоре, ее рыночной стоимости, само по себе данное обстоятельство мнимость сделки не влечет.

Сам по себе факт проживания продавцов в квартире после заключения договора купли-продажи, как верно указано судом, обусловлен родственными отношениями сторон сделки и о ее мнимости также не свидетельствует.

Предусмотренная п. 1 ст. 170 ГК РФ норма направлена на защиту от недобросовестности участников гражданского оборота. Мнимость сделок вызвана расхождением воли и волеизъявления, а поэтому объектом мнимой сделки являются правоотношения, которых стороны стремятся избежать. Целью мнимой сделки является создание видимости перед третьими лицами возникновения реально не существующих прав и обязанностей. Данная норма подлежит применению в том случае, если все стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения.

Между тем доказательств того, что оспариваемый договор был заключен сторонами лишь для вида, без намерения создать соответствующие ему правовые последствия, истцом не представлено, как и доказательств иной воли участников сделки.

Оснований полагать, что, заключая оспариваемую сделку, ее стороны действовали недобросовестно и преследовали какие-либо иные цели, отличные от последствий договора купли-продажи, из материалов дела не усматривается. Сделка сторонами исполнена, переход права собственности от продавцов к покупателю зарегистрирован в установленном законом порядке.

Справедливо судом отмечено и то обстоятельство, что истец ФИО1, требуя признания сделки мнимой, ссылается на безденежность договора и одновременно заявляет о продаже квартиры по заниженной цене, то есть фактически признает оплату цены договора.

С учетом установленных по делу фактических обстоятельств суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении заявленных ФИО1 исковых требований по указанным им основаниям, отклонив как несостоятельные и не имеющие правового значения приведенные им доводы.

Соглашаясь с выводами суда первой инстанции и оценкой представленных сторонами доказательств, судебная коллегия считает необходимым отметить, что в рассматриваемой правовой ситуации ФИО1, не являясь стороной сделки, наделен правом ее оспаривания исключительно как наследник продавцов в порядке универсального правопреемства (ст. 1110 ГК РФ), но только при условии принятия им наследства.

Вместе с тем, как установлено по делу, срок приятия наследства после смерти матери П. истцом пропущен и в установленном законом порядке не восстанавливался. Доказательства фактического принятия наследства ФИО1 не представлены.

В такой ситуации правом оспаривания договора купли-продажи в части 1/2 доли квартиры, принадлежащей П., истец, не ставший ее правопреемником, не обладает.

В п. 73 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» разъяснено, что наследники вправе обратиться в суд после смерти наследодателя с иском о признании недействительной совершенной им сделки, в том числе по основаниям, предусмотренным ст.ст. 177, 178, 179 ГК РФ, если наследодатель эту сделку при жизни не оспаривал, что не влечет изменения сроков исковой давности, а также порядка их исчисления.

Согласно ст. 166 требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной (п. 3).

По смыслу приведенных норм закона и разъяснений наследники стороны сделки не могут быть отнесены к третьим лицам, права и охраняемые законом интересы которых нарушены совершенными сделками.

Разрешая спор, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства. Установленные судом обстоятельства подтверждены материалами дела и исследованными судом доказательствами, которым суд дал надлежащую оценку. Выводы суда соответствуют установленным обстоятельствам.

Довод апелляционной жалобы о необходимости проведения по делу судебной психолого-психиатрической экспертизы, исходя из заявленного истцом предмета и основания иска – оспаривание сделки по п. 1 ст. 170 ГК РФ – является необоснованным.

Юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требований о признании сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение заключить соответствующую сделку с целью создать желаемые правовые последствия и реально исполнить эти намерения. Данное обстоятельство судом установлено.

При этом истец по своему выбору изменил основание иска – с оспаривания сделки по п. 1 ст. 177 ГК РФ на ее оспаривание по п. 1 ст. 170 ГК РФ.

По смыслу ст.ст. 11, 12 ГК РФ во взаимосвязи с п. 4 ч. 2 ст. 131 ГПК РФ выбор способа защиты нарушенного права и, соответственно, определение предмета иска принадлежит лицу, обратившемуся в суд за такой защитой, то есть истцу.

Истец вправе изменить основание или предмет иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований либо отказаться от иска (ч. 1 ст. 39 ГПК РФ).

Данное положение корреспондирует ч. 3 ст. 196 ГПК РФ, в соответствии с которой суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.

В абз. 2 п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» установлено, что выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

В п. 2 этого же постановления разъяснено, что решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (ч. 1 ст. 1, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ).

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.06.2008 № 11 «О подготовке гражданских дел к судебному разбирательству» предусмотрено, что при определении закона и иного нормативного правового акта, которым следует руководствоваться при разрешении дела, и установлении правоотношений сторон следует иметь в виду, что они должны определяться исходя из совокупности данных – предмета и основания иска, возражений ответчика относительно иска и иных обстоятельств, имеющих юридическое значение для правильного разрешения дела.

Таким образом, приведенные нормы действующего законодательства наделяют истца исключительным правом определения способа защиты его нарушенного права, данный способ не может быть изменен судом по своему усмотрению.

Деятельность суда заключается в даче правовой оценки заявленным требованиям истца, обратившегося за их защитой, и в создании необходимых условий для объективного и полного рассмотрения дела.

Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты. Иное означало бы нарушение важнейшего принципа гражданского процесса – принципа диспозитивности.

По настоящему делу истец, изменив основание иска, просил признать договор купли-продажи мнимой сделкой (п. 1 ст. 170 ГК РФ).

Применительно к заявленным требованиям, а также с учетом фактических обстоятельств дела и представленных доказательств, правовых оснований для назначения по делу посмертной психолого-психиатрической экспертизы, вопреки доводам апелляционной жалобы, не имелось.

Доводы подателя жалобы относительно безденежности оспариваемой сделки, занижения стоимость предмета договора, сохранения продавцами права пользования квартирой являлись основанием процессуальной позиции истца, были приведены в ходе разбирательства дела, исследованы судом. Мотивы отклонения таких доводов подробно изложены в обжалуемом постановлении, оснований не согласиться с ними у судебной коллегии не имеется, так как выводы суда первой инстанции полностью соответствуют обстоятельствам данного дела, и спор по существу разрешен верно.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст.ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Центрального районного суда г. Калининграда от 12 августа 2025 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Мотивированное определение изготовлено 24 декабря 2025 года.

Председательствующий:

Судьи: