УИД: 04RS0021-01-2025-006707-55

№ 2-3103/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

2 декабря 2025 года г. Улан-Удэ

Советский районный суд г. Улан-Удэ в составе председательствующего судьи Антоновой Е.Ю., при секретаре судебного заседания Шангиной Д.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело ... по исковому заявлению ООО «Лотос» к ФИО1 о признании реконструкции незаконной, признании незаконной и отмене записи в ЕГРП, возложении обязанности привести помещения в первоначальное состояние,

У С Т А Н О В И Л:

ООО «Лотос» в лице директора ФИО2 обратилось в суд с иском к ФИО1, в котором просило признать незаконной реконструкцию помещений квартир ... по ..., признать незаконной и отменить внесение записи в ЕГРП на помещение ... от ДД.ММ.ГГГГ, возложить обязанность наФИО1 привести помещения квартир и места общего пользования (коридора) в первоначальное состояние.

Заявленные требования мотивированы тем, что на ФИО1 открыты лицевые счета по квартирам ... в ... трех квартир ФИО1 составляет ...., соответственно. Между тем, в период голосования ФИО1 направлено в адрес управляющей компании ООО «Лотос» решение собственника ... от ДД.ММ.ГГГГ, где указана площадь квартиры – .... Изменения площади квартиры зарегистрированы в Росреестр ДД.ММ.ГГГГ на основании данных кадастрового инженера об объединении трех квартир и нежилого помещения. В ходе осмотра МКД обнаружен факт установки двери в коридоре общего пользования, относящегося к общему имуществу собственником МКД. Поскольку общее собрание собственников по данному вопросу не проводилось, ответчиком произведена незаконная реконструкция МКД, внесения изменений кгосударственный кадастр недвижимости внесены незаконно. Кроме того, нарушены положения п. 3.3.8 Договора управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому собственник обязан согласовать в установленном порядке проект перепланировки/переоборудования помещения Собственника, а также ставить в известность обслуживающую организацию о проведении ремонтных работ в помещении Собственника, влекущих за собой реконструкцию, переустройство, переоборудование или перепланировку. В нарушение п. ДД.ММ.ГГГГ договора управления МКД собственником не предоставлены данные о внесении изменений в технические характеристики квартиры. Объединение трех квартир и коридора общего пользования в МКД привело к реконструкции дома, поскольку уменьшилась площадь дома.

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия, Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, МУ «Комитет муниципального контроля Администрации г.Улан-Удэ», МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ», МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г.Улан-Удэ».

Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований привлечены - собственники квартир многоквартирного дома, расположенного по адресу: ..., а также кадастровый инженер ФИО28, ИП ФИО29

В судебном заседании представитель истца ФИО2 исковые требования поддержала, пояснив суду, что протокол общего собрания собственников МКД ... по ... в ... является неотносимым доказательством по делу, поскольку по указанному адресу находится парковка, а МКД, где расположены квартиры ответчика имеют адрес: .... Избранная счетная комиссия состоит не из собственников указанных в протоколе квартир, а из несуществующих людей. В спорном МКД имеется ... квартир, вместе с тем, протокол подписывает собственник ... – ФИО20 В протоколе неверно указано основание права собственности ответчика. Сведения об итогах голосования в нарушение действующего законодательства не размещены в системе ГИС ЖКХ, оригиналы не переданы в управляющую организацию. К протоколу не приложены бланки решений общего собрания собственников, уведомление о его проведении, реестр присутствующих. О проводимом собрании управляющая организация не знала. Процедура согласования перепланировки квартир нарушена, поскольку в соответствии с актом ... лицом, включенным в комиссию в качестве управляющей компании является ООО «Байкалстрой-1», которое никогда не являлось управляющей компанией данного дома. ООО «Лотос» наделено правом на подачу настоящего иска. Решением общего собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ, единственным тогда собственником МКД являлся застройщик - ООО «Бургражданстрой», управляющей компании передано правомочие по обращению в суд с требованиями о возврате в общую долевую собственность общедомовых помещений в МКД, с правом истребования имущества из чужого незаконного владения, пользования, а также признания права общей долевой собственности на такое имущество. Право на оспаривание решений общего собрания собственников МКД управляющей компании не передавалось.

В судебном заседании представитель ФИО1 – ФИО3 с исковыми требованиями не согласилась, возражала против удовлетворения иска, полагала, что ФИО1 на законных основаниях произведена перепланировка квартир. Решение общего собрания собственников квартир о перепланировке принято. Имеется решение председателя Комитета городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ о согласовании перепланировки, соответствующая техническая документация. Поскольку ни решение Комитета городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ, ни протокол общего собрания собственников МКД не оспорены, нет оснований для удовлетворения иска. ООО «Лотос» нарушило порядок оспаривания.

В судебном заседании представитель МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ» ФИО22 полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку процедура согласования перепланировки квартир соблюдена, приемочной комиссией работы по перепланировке, переустройству жилого помещения приняты, о чем Комитетом представлены документы.

В судебном заседании представитель Управления Росреестра по РБ ФИО23 полагала, что исковые требования не подлежат удовлетворению, поскольку из реестрового дела следует, что на постановку на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на помещение заявителем представлены все документы, необходимые для осуществления учетно-регистрационных действий в отношении указанного помещения после осуществления перепланировки.

Явившиеся в судебное заседание третьи лица ФИО30-Т.А., ФИО26, ФИО27 не возражали против произведенной ФИО1 перепланировки.

В судебное заседание ответчик ФИО1, будучи надлежаще извещенной о судебном заседании не явилась, просила о рассмотрении дела без ее участия.

В судебное заседание также не явились представители третьих лиц Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, МУ «Комитет муниципального контроля Администрации г.Улан-Удэ», МУ «Комитет по строительству Администрации г. Улан-Удэ», будучи надлежаще извещенными о судебном заседании. Филиал ППК «Роскадастр» по Республике Бурятия, направив письменный отзыв, просило о рассмотрении дела без участия представителя Филиала.

Иные третьи лица, собственники квартир, нежилых помещений МКД, а также кадастровый инженер ФИО28, ИП ФИО29 в судебное заседание не явились, будучи извещенными.

Изучив материалы дела, выслушав явившихся лиц, суд приходит к следующему.

В силу ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (статья 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (статья 196 ГК РФ). (п. 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

В соответствии с договором управления МКД от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лотос» является управляющей компанией МКД ..., ... в ....

Согласно ответу Республиканской службы государственного строительного и жилищного надзора на запрос суда от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Лотос» осуществляет управление МКД ..., ... в ... с ДД.ММ.ГГГГ.

Решением общего собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ (протокол ...), единственным собственником МКД застройщиком - ООО «Бургражданстрой», управляющей компании передано правомочие по обращению в суд с требованиями о возврате в общую долевую собственность общедомовых помещений в МКД, с правом истребования имущества из чужого незаконного владения, пользования, а также признания права общей долевой собственности на такое имущество.

Как следует из статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее ЖК РФ) во взаимосвязи со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), собственники жилого помещения вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и охраняемых законом интересов других лиц.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. (ч. 2 ст. 36 ЖК РФ).

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ).

Согласно ч. 2 ст. 40 ЖК РФ если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 141.4ГК РФ помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.

Согласно ч. 7 ст. 141.4 ГК РФ правила ГК РФ о помещениях подлежат применению к жилым помещениям, если иное не установлено Жилищным кодексом Российской Федерации.

В силу ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Порядок проведения переустройства и перепланировки помещений в многоквартирном доме установлен нормами главы 4 ЖК РФ.

В целях определения содержания понятий «переустройство» и «перепланировка» суд исходит из положений статьи 25 ЖК РФ, в соответствии с которыми переустройство помещения в многоквартирном доме представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в многоквартирном доме.

Перепланировка помещения в многоквартирном доме представляет собой изменение границ и (или) площади такого помещения, и (или) образование новых помещений, в том числе в случаях, предусмотренных статьей 40 настоящего Кодекса, и (или) изменение его внутренней планировки (в том числе без изменения границ и (или) площади помещения). В результате перепланировки помещения также могут быть изменены границы и (или) площадь смежных помещений. Перепланировка влечет за собой необходимость внесения изменений в сведения Единого государственного реестра недвижимости о границах и (или) площади помещения (помещений) или осуществления государственного кадастрового учета образованных помещений и государственной регистрации права на образованные помещения.

Понятие «реконструкция» установлено п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ) применительно к объектам капитального строительства, в соответствии с которым реконструкцией объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) является изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов.

Статьей 26 ЖК РФ установлено основание проведения перепланировки/ переустройства в МКД.

Так, согласно ч. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления на основании принятого им решения.

Для проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме собственник данного помещения или уполномоченное им лицо (далее в настоящей главе - заявитель) в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме непосредственно либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством Российской Федерации порядке соглашением о взаимодействии представляет: 1) заявление опереустройстве и (или) перепланировке по форме, утвержденной уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти; 2) правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение в многоквартирном доме (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме, а если переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме невозможны без присоединения к данному помещению части общего имущества в многоквартирном доме, также протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласии всех собственников помещений в многоквартирном доме на такие переустройство и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, предусмотренном частью 2 статьи 40 настоящего Кодекса; 4) технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения в многоквартирном доме. (ч. 2 ст. 26 ЖК РФ).

В силу ч. 5,6 ст. 26 ЖК РФ решение органа местного самоуправления о согласовании перепланировки /переустройства помещения является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 28 ЖК РФ (в редакции, действовавшей на дату составления акта приемочной комиссии ДД.ММ.ГГГГ) завершение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме подтверждается актом приемочной комиссии.

Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган регистрации прав. (ч. 2 ст. 28 ЖК РФ).

Судом установлено, что ФИО1 на основании договоров участия в долевом строительстве МКД от ДД.ММ.ГГГГ ..., ..., ... приобрела в собственность этаже в МКД, расположенном по адресу: .... Квартиры приняты ФИО1 по актам приема передачи от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности зарегистрировано на квартиры ДД.ММ.ГГГГ, согласно выпискам из ЕГРН.

На жилые помещения ... в ... в ... ДД.ММ.ГГГГ ООО «Бюро технических и Кадастровых работ» изготовлены технические паспорта жилого помещения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась с заявлением к председателю МУ «Комитет городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ» о согласовании перепланировки квартир ... в ..., представив соответствующую проектную документацию.

Решением председателя МУ «Комитет городского хозяйства Администрации ...» от ДД.ММ.ГГГГ ... перепланировка и переустройство жилого помещения (укрупнение) с присоединением мест общего пользования в соответствии с представленным проектом ИП ФИО29 по заявлению ФИО1 согласована. Установлен режим производства ремонтно-строительных работ с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

По завершении ремонтных работ по перепланировке ДД.ММ.ГГГГ на ... в ... ООО «Бюро технических и Кадастровых работ» изготовлен технический паспорт жилого помещения, согласно которого площадь квартиры составляет ....

Согласно протоколу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: ... от ДД.ММ.ГГГГ собственники единогласно приняли положительное решение по четвертому вопросу «Произвести присоединение мест общего пользования к ...».

Из акта приемочной комиссии ... от ДД.ММ.ГГГГ следует, что приемочной комиссией принято решение считать завершенными работы по перепланировке и переустройству жилого помещения (укрупнение) по адресу: ..., 185, 186.

Согласно выписке из ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 зарегистрировано право собственности на ....

Таким образом, суд приходит к выводу о соблюдении ответчиком процедуры перепланировки, переустройства спорной квартиры.

В соответствии с ч. 1 ст. 29 ЖК РФ самовольными являются переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме, проведенные при отсутствии основания, предусмотренного частью 6 статьи 26 настоящего Кодекса, или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса.

Из анализа частей 1 - 3 статьи 36, части 2 статьи 40 ЖК РФ следует, что согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущих уменьшение размера общего имущества. При условии его отсутствия нельзя признать такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку проведенными в соответствии с требованиями закона.

Основанием настоящего искового заявления ООО «Лотос» указывало отсутствие согласия собственников МКД на перепланировку.

Вопреки позиции управляющей компании указанное согласование перепланировки, переустройства ответчиком было получено надлежащим образом, при этом решение, которыми согласовано производство перепланировки, а также решение общего собрания собственников МКД не оспорены и незаконными не признаны. На оспаривание принятого решения собственников МКД, собственники управляющую компанию не уполномочивали.

Доказательств нарушения ответчиком проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося в соответствии с пунктом 3 части 2 статьи 26 настоящего Кодекса суду не представлялось, как самостоятельное основание иска управляющей компанией не заявлялось.

В силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доводы стороны истца о признании протокола общего собрания не относимым, ничтожным доказательством, отклоняются судом.

Согласно разрешению на ввод объекта в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: ..., строился как единый объект капитального строительства. Введен в эксплуатацию как корпус 1, корпус 2 и здание подземной парковки.

Общее собрание собственников помещений в МКД ... по ... проведено с участием всех собственников МКД ... (и блок 1, и блок 2) – 292 человека. Одновременно всеми собственниками решения принимались и по 1 блоку, и по 2 блоку. За принятие решения по квартире ответчика проголосовало 100% голосовавших. Таким образом, протокол общего собрания содержал согласие всех собственников помещений в МКД ... ... на перепланировку, переустройство квартиры ФИО1

Доводы представителя истца о том, что в нарушение Положения «О приемочной комиссии по приемке выполненных работ при переустройстве и (или) перепланировку помещения в многоквартирном доме, а также выполненных работ при переустройстве, и (или) перепланировке, и (или) иных работах при переводе жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение», утвержденного Постановлением Администрации г. Улан-Удэ от 30.01.2014 № 23, вместо управляющей компании ООО «Лотос», в комиссию по приемке перепланировки квартиры ФИО1 входил представитель ООО «Байкалстрой-1», не являются основаниями для признания акта приемочной комиссии недопустимым доказательством, поскольку акт подписан всеми членами комиссии, утвержден первым заместителем председателя Комитета городского хозяйства Администрации г. Улан-Удэ и никем не оспорен.

Доводы иска о нарушении ответчиком условий, изложенных в п 3.3.8 Договора управления МКД от 13.09.2021 г., согласно которому собственник обязан согласовать в установленном порядке проект перепланировки/переоборудования помещения Собственника, а также ставить в известность обслуживающую организацию о проведении ремонтных работ в помещении Собственника, влекущих за собой реконструкцию, переустройство, переоборудование или перепланировку, а также нарушение п. 3.3.13 договора управления МКД, о предоставление собственником данных о внесении изменений в технические характеристики квартиры основанием для удовлетворения иска не являются. К установленным законом условиям перепланировки, переустройства, несоблюдение которых влечет их незаконность, не относятся.

Исходя из вышеизложенного суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований, приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска ООО «Лотос» в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Исковые требования ООО «Лотос» (ОГРН ...) к ФИО1 (СНИЛС ...) о признании реконструкции незаконной, признании незаконной и отмене записи в ЕГРП, возложении обязанности привести помещения в первоначальное состояние - оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Бурятия в течение одного месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи апелляционной жалобы в Советский районный суд гор. Улан-Удэ.

Мотивированное решение изготовлено 12 декабря 2025 г.

Судья п/п Е.Ю. Антонова

Копия верна

Судья Е.Ю. Антонова

Секретарь: Д.А. Шангина

Подлинник решения Советского районного суда гор. Улан-Удэ

находится в административном деле № 2-3103/25