Дело № 2-732/2017

Именем Российской Федерации 

РЕШЕНИЕ

20 июня 2017 г. Северский городской суд Томской области в составе:

председательствующего Прохоровой Н.В.

при секретаре Толстиковой Н.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании денежной суммы,

установил:

истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением к ФИО2, ссылаясь на то, что 29.10.2015 между ним и ответчиком был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества – квартиры по [адрес], где он выступил в качестве покупателя, а ответчик – в качестве продавца. Во исполнение условий договора (п. 3.1) он передал ответчику в качестве задатка денежные средства в размере 100000 руб. Ответчик предоставил ему расписку в получении указанной суммы на конкретные цели, т.е. в счет исполнения договора купли-продажи жилого помещения. Согласно п. 1.2 договора, основной договор между ним и ответчиком должен быть заключен не позднее 31.12.2015. Однако, до указанной даты основной договор между ними заключен не был по вине ответчика. Все документы с его стороны были готовы, кредит одобрен; он ожидал когда ответчик соберет все справки, которые требовались с её стороны для заключения основной сделки. Однако 31.12.2015 заключение основной сделки не состоялось, поскольку ответчик прекратила всякое общение с ним, на телефонные звонки не отвечала, от заключения дополнительного соглашения и от заключения основного договора отказывалась. В дальнейшем выяснилось, что ответчик заключила предварительные договоры с несколькими покупателями, с каждого получила задаток, и потом умышленно уклонилась от сделки. Ей было известно, что органы опеки не одобрят продажу квартиры и реально продавать квартиру она не собиралась. Он и еще несколько обманутых ею граждан обратились в УМВД г. Северска. Некоторым было отказано в возбуждении уголовного дела, в некоторых случаях уголовные дела были возбуждены. До настоящего времени ответчик к уголовной ответственности не привлечена. Поскольку установленные договором сроки, а также разумные сроки прошли, деньги в размере 100000 руб. ему до настоящего времени не возвращены, договор по вине ответчика не исполнен, истец просил суд: взыскать с ответчика в его пользу денежную сумму в размере 200000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 5200 руб. 

В судебное заседание истец представил заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие, в дополнениях указал, что в судебном заседании установлено, что причиной отказа органов опеки на сделку между ним и ответчиком является несогласие отца несовершеннолетнего сына ответчика М. Считает ФИО2 способной на совершение противоправных действий и сомневается в чистоте сделки, в связи с чем, возражает против выдачи ей согласия на сделку. Такая характеристика ответчика явно свидетельствует о возможности совершения ею противоправных действий в отношении любых лиц, поскольку близкий человек уверен в её способности обмануть собственного ребенка. Кроме того, из материалов проверки УМВД следует, что ответчик одновременно заключила предварительные договоры не только с ним, но и с другими потенциальными покупателями, и с каждого взяла задаток. При таких обстоятельствах, очевидно, что ответчик имела намерение именно получить денежные средства, но в дальнейшем не собиралась продавать ему квартиру, поскольку уже заключила договор купли-продажи с другими лицами. Факт покупки им другой квартиры в короткие сроки после истечения срока предварительного договора является реализацией его права на приобретение другого жилья в связи с отказом ответчика исполнить свои обязательства по договору. Поведение ответчика (уклонялась от контакта, не отвечала на телефонные звонки) дало ему основания полагать, что она уклоняется от исполнения обязательств по сделке. В связи с чем, просил удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Ответчик в судебное заседание не явилась, была извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. 

Суд, изучив материалы дела, считает возможным удовлетворить исковые требования частично, исходя из следующего.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 1 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пункт 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации (введенный в действие с 01.06.2015 и действующий на момент возникновения спорных правоотношений) предусматривает, что если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Таким образом, как следует из вышеперечисленных норм закона, основная цель задатка - предотвратить неисполнение договора (ст. 329 Гражданского кодекса Российской Федерации). Кроме того, задаток служит доказательством заключения договора, а также способом платежа. При этом Гражданский кодекс Российской Федерации не исключает возможности обеспечения задатком предварительного договора (ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации), предусматривающего определенные обязанности сторон по заключению в будущем основного договора, и применения при наличии к тому оснований (уклонение стороны от заключения основного договора) обеспечительной функции задатка, установленной п. 2 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации и выражающейся в потере задатка или его уплате в двойном размере стороной, ответственной за неисполнение договора.

Как установлено в судебном заседании 29.10.2015 между ФИО2, действующей за себя и в силу закона за своего несовершеннолетнего сына, М., **.**.**** г. рождения, (Продавец) и ФИО3 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого выступало недвижимое имущество – трехкомнатная квартира, расположенная по [адрес] (п.1.1). 

Указанное недвижимое имущество продавец намеревался передать в собственность покупателю, а покупатель намеревался принять это недвижимое имущество и обязался уплатить за него денежную сумму, предусмотренную предварительным договором. Цена продаваемого недвижимого имущества была определена сторонами в 2000 000 руб. (п. 1.2).

Взаиморасчеты за имущество должны были производиться частями, следующим образом: при подписании предварительного договора купли-продажи покупатель обязуется оплатить продавцу 100000 руб. в счет оплаты стоимости недвижимого имущества, поименованную как задаток, который засчитывается в часть покупной цены объекта недвижимости; 1000000 руб. передается продавцу в день подписания основного договора купли-продажи, оставшаяся сумма в размере 900000 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет кредитных средств, полученных в Банке ВТБ не ранее дня государственной регистрации перехода права собственности объекта недвижимости в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Томской области.

По условиям предварительного договора в случае уклонения Покупателя от заключения основного договора купли-продажи, выданный задаток не возвращается. В случае уклонения Продавца от заключения основного договора купли-продажи, он должен будет вернуть Покупателю двойную сумму полученного задатка (п. 5.2, 5.3). 

Одновременно ФИО2 написала расписку из содержания которой следует, что ФИО2 получила от ФИО1 денежные средства в качестве задатка за передаваемую ею трехкомнатную квартиру, расположенную по [адрес] в размере 100000 руб. 

Оценив изложенные обстоятельства и доказательства, суд приходит к выводу о том, что денежная сумма в размере 100000 руб. по своей правовой природе является задатком, поскольку в настоящем случае обеспечивалось существующее из предварительного договора обязательство сторон, т.е. продавца ФИО2 и покупателя ФИО1 заключить основной договор - договор купли-продажи конкретного объекта недвижимости, на согласованных условиях о цене и в определенный срок до 31.12.2015.

Как установлено в судебном заседании в указанный в предварительном договоре от 29.10.2015 срок основной договор купли-продажи между сторонами заключен не был. При этом ни истец, ни ответчик не направляли друг другу предложение заключить этот договор либо соглашение о продлении срока, в связи с чем, предусмотренные предварительным договором обязательства сторон в силу положений п. 6 ст. 429 ГК РФ прекращены.

На основании п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен.

Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка (п. 2 ст. 381 ГК РФ).

Таким образом, для применения положений п. 2 ст. 381 ГК РФ необходимо наличие вины одной из сторон в неисполнении договора.

В соответствии с п. 1 ст. 416 ГК РФ обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Каких-либо относимых и допустимых доказательств, подтверждающих вину истца в не заключении договора купли-продажи квартиры, в судебном заседании не установлено.

12.01.2016, т.е. после прекращения обязательств сторон по предварительном договору от 29.10.2015, когда сторонам достоверно было известно о невозможности заключения основного договора купли-продажи квартиры по [адрес], истец заключил договор купли-продажи квартиры по [адрес].

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Л. суду пояснила, что она проживает одной семьей с истцом и они совместно решили приобрести квартиру. Они обратились в агентство и им предложили вариант покупки квартиры по [адрес]. Они внесли в счет приобретения квартиры 50000 руб., затем еще 50000 руб. Она лично возила ответчика в органы опеки, затем от риэлтора ей стало известно, что ответчику отказали в органах опеки продать долю, принадлежащую ребенку. Она позвонила ответчику и спросила, что они будут делать. Ответчик сказала, что возвратит деньги. Затем ответчик на связь не выходила. Они обращались к участковому, от которого стало известно, что это плохая семья. Кроме того, ей стало известно, что ответчик взяла деньги еще у каких-то людей. Она нашла этих людей и они вместе обратились в полицию. 10-12 января 2016 г. им предложили новый вариант приобретения квартиры. Поскольку в октябре они уже получили кредит на покупку квартиры, то сразу заключили договор купли-продажи, минуя предварительный договор. 

При этом в судебном заседании также установлено, что ответчик не отказывалась и не уклонялась от заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Так, в судебном заседании установлено, что 15.12.2015 ФИО2 обратилась в орган местного самоуправления с заявлением, в котором просила дать разрешение на совершение сделки купли-продажи квартиры по [адрес], принадлежащей несовершеннолетнему М., **.**.**** г. рождения с обязательством предоставить взамен указанного жилого помещения право собственности 4/5 доли в праве на квартиру по [адрес]. 

Как следует из протокола комиссии по рассмотрению спорных вопросов по организации и осуществлению деятельности по опеке и попечительству на территории ЗАТО Северск от 29.12.2015 и распоряжения Главы Администрации ЗАТО Северск №** от 25.01.2016 ФИО2 отказано в предоставлении государственной услуги «Дача разрешения родителям (иным законным представителям) несовершеннолетнего на совершение сделок по отчуждению имущества несовершеннолетнего, сдачи его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих несовершеннолетнему прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества». В качестве основания для отказа указано на возражение отца ребенка против продажи доли несовершеннолетнего. 

Возможность получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям, необходимость которого в рассматриваемом случае обусловлена положениями Федерального закона от 24.04.2008 года N 48-ФЗ "Об опеке и попечительстве", ст. 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации - это событие, которое не отвечает признакам неизбежности, так как не зависит от воли сторон предварительного договора купли-продажи.

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что причиной не заключения основного договора купли-продажи квартиры между сторонами, явилось отсутствие согласия на сделку органа опеки и попечительства, то есть лица, чье согласие на заключение договора купли-продажи, в целях соблюдения интересов несовершеннолетних собственников, является обязательным в силу прямого указания на то закона.

При этом препятствие в заключении договора купли-продажи по причине отказа в выдаче разрешения органа опеки на осуществление сделки купли-продажи нельзя расценивать как неисполнение договора стороной, получившей задаток, поскольку невозможность исполнения обязательства вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из сторон не отвечает.

Указанные обстоятельства свидетельствует об отсутствии вины ответчика, поскольку её действия были добросовестными и свидетельствовали о намерении продать квартиру, чего она не смогла сделать по причинам, от неё не зависящим.

При таких обстоятельствах и доказательствах, оснований для взыскания с ответчика полученного задатка в двойном размере не имеется.

Доводы стороны истца о том, что ответчик одновременно заключала предварительные договоры на продаваемую квартиру с другими потенциальными покупателями, что свидетельствует о намерении именно получить денежные средства и в дальнейшем не продавать квартиру, суд находит несостоятельной, поскольку какими-либо достоверными доказательствами не подтверждены, опровергаются исследованными в судебном заседании доказательствами. 

Ответчик, являясь собственником доли в недвижимом имуществе, вне зависимости от того, что был заключен предварительный договор о передаче имущества в будущем, не лишена права распорядиться им в силу ст. 209 ГК РФ. Гражданская правовая ответственность отказа от исполнения предварительного договора купли-продажи предусмотрена гражданским законодательством и условиями предварительного договора купли-продажи. 

В связи с чем, внесенная истцом сумма задатка в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ подлежит взысканию с ответчика в том размере, в котором она была передана, то есть в размере 100 000 руб.

Кроме того, в силу ст. 98 ГПК РФ, суд считает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца в счет возврата государственной пошлины, уплаченной истцом при подаче искового заявления в суд, пропорционально удовлетворенной части исковых требований в размере 3200 руб.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму 100000 руб., в возврат государственной пошлины 3200 руб. 

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Томский областной суд через Северский городской суд Томской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Н.В. Прохорова