Дело №3а-180/2021

РЕШЕНИЕ

 

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

10 марта 2021 года г. Красногорск

Московская область

Московский областной суд в составе: 

председательствующего судьи Палагиной А.А., 

при ведении протокола секретарем Румянцевым М.С., 

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело №3а-180/2021 по административному исковому заявлению ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 (далее – административный истец) обратился в Московский областной суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости принадлежащего ему на праве собственности объекта недвижимости. Просил установить кадастровую стоимость жилого здания, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 3 июля 2019 года.

В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО2 поддержала административные исковые требования, не согласилась с выводами судебной оценочной экспертизы. 

Представитель административного ответчика Министерства имущественных отношений Московской области по доверенности в судебное заседание не явился, выразил согласие с выводами эксперта, решение оставил на усмотрение суда.

Представитель административного ответчика ГБУ МО «Центр кадастровой оценки» по доверенности в судебное заседание не явился, выразил согласие с выводами эксперта, решение оставил на усмотрение суда.

Иные лица, участвующие в деле, будучи надлежаще извещенными о дате и времени судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. 

Суд, руководствуясь статьей 150 КАС РФ, рассмотрел дело в отсутствии неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела. 

Выслушав объяснения представителя административного истца ФИО2, показания эксперта ФИО3, исследовав материалы дела и ходатайства неявившихся в зал судебного заседания участников процесса, дав оценку имеющимся в материалах дела письменным доказательствам, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что административному истцу на праве собственности принадлежит жилое здание с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1273,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>, что подтверждается выпиской из ЕГРН, имеющейся в материалах дела.

Согласно Выписке о кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, кадастровая стоимость жилого здания на дату оценки – на 3 июля 2019 г. составляет 34 182 302,45 рублей, утверждена Актом об утверждении кадастровой стоимости 147 04.07.2019.

В силу статьи 3 Закона об оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

При этом, рыночная стоимость в силу прямого указания цитируемого закона может быть установлена в результате оценочной деятельности, направленной на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.

В силу требований части 1 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно положениям части 7 статьи 22 Закона о государственной кадастровой оценке результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Оспаривая установленную кадастровую стоимость, административный истец представил суду отчет об оценке рыночной стоимости жилого здания №08-03/20, выполненный ООО «Академия оценки», согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 3 июля 2019 года составляет 27 000 000 рублей.

С учетом положений ст. 59 КАС РФ при разрешении дел об оспаривании результатов кадастровой оценки одним из допустимых доказательств является отчет независимого оценщика, который подлежит оценке на предмет соответствия требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ и Федеральных стандартов оценки.

Согласно ст. 11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки. Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности. Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В связи с противоречиями в представленных сторонами доказательствах, устранение которых требовало специальных знаний в области оценочной деятельности, и выявленным отличием рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке представленном административным истцом, от кадастровой стоимости объекта недвижимости, определением суда по делу была назначена судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено ООО «Независимый центр оценки и экспертиз», эксперту ФИО3

Согласно выводам судебной оценочной экспертизы оценщиком при составлении отчета об оценке указанного выше объекта недвижимости допущено нарушение требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требований Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, предъявляемых к форме и содержанию отчета, к описанию объекта оценки, к методам расчета рыночной стоимости объекта недвижимости и иные нарушения, которые могли повлиять на определение итоговой величины его рыночной стоимости.

В соответствии с выводами судебной оценочной экспертизы, рыночная стоимость спорного объекта недвижимости составляет 32 754 175 рублей на 3 июля 2019 года. 

Данные выводы экспертом в заключении судебной экспертизы мотивированы со ссылками на положения федеральных стандартов оценки, в связи с чем при разрешении требований об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере равном его рыночной стоимости, суд руководствуется заключением судебной экспертизы, отклонив представленный административным истцом отчет об оценке и признав его недостоверным доказательством.

Таким образом, суд, исследовав заключение эксперта по правилам статьи 168 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, при отсутствии со стороны административного ответчика представленных доказательств, опровергающих заключение эксперта, считает его достоверным доказательством, полученным по вопросу о действительной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Не доверять выполненному экспертом ФИО3 заключению судебной оценочной экспертизы оснований не имеется.

Из содержания экспертного заключения следует, что экспертом были изучены как материалы административного дела, так и представленный на экспертизу отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости.

По форме и содержанию заключение эксперта соответствует положениям статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Проверка отчета об оценке и исследование рыночной стоимости объекта недвижимости выполнено экспертом, отвечающим требованиям Закона № 73-ФЗ и приказа Минтруда России от 26 ноября 2018 года № 742н «Об утверждении профессионального стандарта «Специалист в оценочной деятельности», имеющим значительный стаж работы в области оценки, являющимся действующим членом СРО СФСО, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по статьи 307 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Выводы и расчеты эксперта мотивированы, подробны, обоснованы, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме, на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности.

В заключении экспертизы имеются ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. Кроме того, экспертом приведены не только расчеты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов.

Экспертное заключение полностью соответствует положениям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, пунктов 10, 12 - 14 ФСО №1, приведенные в заключении выводы не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение.

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФИО3 подтвердил свое заключение и опроверг доводы возражений, представленные представителем административного истца.

Опровергая доводы возражений, поступивших со стороны административного истца относительно заключения судебной оценочной экспертизы, эксперт в судебном заседании пояснил, что поскольку копии материалов, на основании которых оценщиком рассчитана стоимость оцениваемого объекта, не содержат данных о дате размещения или обновления объявлений, а также ссылки на источники не являются активными, то проверить актуальность информации на дату оценки не представляется возможным. Таким образом, сделать вывод о том, что данные копии являются архивными и актуальными на дату оценки невозможно. Эксперт в данном случае правильно отметил, что оценщиком был нарушен п. 11 ФСО №3, который предписывает в тексте отчета об оценке указывать ссылки, позволяющие сделать выводы об источнике полученной информации и дате ее подготовки.

В п. 2 на стр.7 заключения эксперт указывает на недостаточность проведения анализа локального местоположения объекта оценки в рамках отчета об оценке. Данный вывод подтверждается подобранными экспертом объектами-аналогами, расположенными в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект. При этом использованные экспертом объекты-аналоги размещены в открытом доступе, были доступны при проведении оценки в рамках отчета об оценке в апреле 2020 г. Таким образом, эксперт верно отметил, что оценщиком был проведен недостаточный локальный анализ рынка жилой недвижимости в районе оцениваемого объекта.

Также эксперт пояснил, что приведенные истцом данные справочника ABN Group Москва говорят о сегменте рынка земельных участков под коттеджную застройку. Исследуемый объект является жилым домом, в связи с чем, указанные данные не могут отражать динамику изменения стоимости объектов-аналогов по отношению к объекту оценки в зависти от удаления от МКАД. Оценщиком на стр. 65 отчета об оценке указано, что корректировка на местоположение не применялась, поскольку объекты-аналоги подобраны максимально близко к расположению оцениваемого объекта и находятся дальше 100 км от МКАД. Данный вывод, как указано на стр. 8 заключения, не обоснован, объекты-аналоги расположены на расстоянии 79-95 км от МКАД, оцениваемый объект находится на расстоянии 100 км от МКАД с учетом траектории движения. Поскольку все объекты, подобранные оценщиком, имеют различное удаление от МКАД, требуется введение корректировки по данному фактору. Таким образом, эксперт обосновал необходимость применения корректировки по данному вопросу.

Эксперт указал, что данные сборника УПВС на 1970 г. являются общедоступными. Однако, оценщик не указал ни номер сборника, ни номер таблицы, ни номер столбца и другие данные. Найти использованный оценщиком аналог не представляется возможным. УПВС на 1970 г. имеет более 50 сборников. Таким образом, эксперт правильно заметил, что отсутствие полноценной ссылки на источник информации нарушает п. п. 5, 11 ФСО №3.

В таблице 5.1 «Расчет стоимости строительства и стоимости замещения» отчета об оценке (стр.55-56) в строке «Учет прибыли предпринимателя» стоит значение коэффициента 1,09 соответствующий 9%. Данное значение не обосновано, ссылок на источник информации не имеется. Прибыль предпринимателя в размере 6,9% рассчитана на основании экспертного мнения и не проанализирована на соответствие рыночным данным. Данные обстоятельства нарушают п.п. 5, 11, 13 ФСО №3.

На стр. 14-15 заключения указаны полные, активные ссылки на источники информации, на основании которых проведен анализ рынка. Данные ссылки открываются посредством Интернет-браузера. Представленные аналитические данные имеют дату размещения. Таким образом, принцип проверяемости, изложенной информации, экспертом при составлении заключения соблюден.

Также эксперт указал, что в таблице 1 на стр. 17 экспертного заключения указаны ссылки на источники информации, на основании которых сделан вывод о диапазоне цен предложений на сопоставимые объекты-аналоги. При этом на стр. 24 заключения приведены объекты-аналоги, расположенные в том же населенном пункте, что и оцениваемый объект, актуальные на дату оценки, входящие в представленный диапазон цен. Таким образом, эксперт дал обоснованный ответ на замечание представителя административного истца.

Дополнительно эксперт сообщил, что указанная истцом информация приведена на стр. 18 Справочника ABN GROUP для земельных участков под индустриальную застройку, в связи с чем, данная информация не может быть использована для расчетов стоимости исследуемого объекта, относящегося к другому сегменту рынка. На стр. 28 заключения указано, что экспертом были проанализированы данные кадастровой стоимости земельных участков на соответствие рыночным данным. Кроме того, экспертом принята во внимание судебная практика Московского областного суда по оспариванию кадастровой стоимости земельных участков. На основании чего, экспертом сделан вывод, что рыночная стоимость земельного участка под объектом экспертизы соответствует его кадастровой стоимости. Таким образом, эксперт обоснованно использовал величину стоимости земельного в размере кадастровой. 

Данные из Сборника корректировок, указанного истцом и примененного в рамках отчета об оценке, не может являться обоснованием доли земельного участка в составе БОН, поскольку изначально данный Справочник составлен с целью «факторного анализа рынка оценщиком при применении метода сравнения продаж и при применении метода корректировок в соответствии с п. 22 ФСО № 7 для г.Омска и Омской области. Таким образом, эксперт верно отметил, что данные из Сборника, указанного истцом не отражают реалий рынка жилой недвижимости на территории Московской области.

По последнему замечанию эксперт отметил, что в материалах дела отсутствует документация, позволяющая сделать вывод о том, что исследуемый объект на дату оценки имел существенные признаки износа. Вывод о том, что объект, имеющий фактический возраст на дату оценки около трех месяцев, имеет существенный износ, не обоснован.

Оценщиком на стр. 57 отчета об оценке указан типичный срок экономической жизни группы капитальности КС-1 в размере 150 лет. Фактический возраст объекта определяется как разница в количестве лет между датой приобретения объекта или датой ввода объекта в эксплуатацию и датой определения стоимости, округленная до целого значения в большую сторону, то есть, учитывая информацию истца и материалов дела, фактический возраст объекта составляет 3 месяца. Примененная оценщиком методика расчета физического износа исследуемого объекта некорректна, в материалах дела отсутствует подтвержденная информация по увеличению величины физического износа в первые месяцы постройки исследуемого объекта.

Согласно данным справочника «MarshallValuationService» размер износа согласно фактическому возрасту и группе капитальности исследуемого объекта составляет 0%. Таким образом, эксперт верно отметил, что учет физического износа для нового объекта без обоснованной информации некорректен.

Дополнительно эксперт пояснил, что представленная информация по ценам на строительство домов «под ключ» приведена для г. Москвы и не учитывает транспортные затраты при строительство объектов в Московской области на расстоянии 100 км от МКАД, в связи с чем, не может являться подтверждением стоимости строительства аналогичной недвижимости.

Кроме того, указанная стоимость строительства «под чистовую отделку» - 24 000 руб. за 1 кв.м, при материалах строительства керамический блок с облицовочным кирпичом, коррелирует с полученной экспертом удельной стоимостью.

Оценив собранные по делу доказательства и учитывая, что доказательств, опровергающих изложенные в указанном заключении экспертизы выводы, а также содержащих сведения об иной рыночной стоимости вышеуказанного объекта недвижимости, лицами, участвующими в деле, представлено не было, суд полагает требования административного истца подлежащими удовлетворению на основании заключения судебной экспертизы.

С учетом системного толкования приведенных законов и нормативных актов, подлежащих применению в настоящем деле, а также представленных по делу доказательств, оцененных судом на предмет достаточности и допустимости, исходя из того, что заключением судебной оценочной экспертизы установлена рыночная стоимость объекта недвижимости, которая ниже его кадастровой стоимости, а также с учетом п. 3 ст. 3 Налогового кодекса Российской Федерации, новая кадастровая стоимость объекта недвижимости, принадлежащего административному истцу на праве собственности, на дату установления его кадастровой стоимости судом определяется исходя из размера, установленного заключением судебной экспертизы.

Исходя из положений статьи 18 Федерального закона от 03.07.2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», в связи с изменением на основании судебного акта кадастровой стоимости объекта недвижимости в порядке, установленном статьей 22 настоящего Федерального закона, для целей внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости датой обращения следует считать административное исковое заявление административного истца, поданное 30 сентября 2020 года в Московский областной суд.

Руководствуясь ст. ст. 177, 178, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ФИО1 об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, поданное в Московский областной суд 30 сентября 2020 года, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость жилого дома с кадастровым номером 

<

данные изъяты>, площадью 1273,1 кв.м., расположенного по адресу: 

<

данные изъяты>, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 3 июля 2019 года, в размере 32 754 175 (тридцать два миллиона семьсот пятьдесят четыре тысячи сто семьдесят пять) рублей.

Настоящая кадастровая стоимость действует до даты установления новой кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов недвижимости.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Московский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья А.А. Палагина 

Мотивированное решение изготовлено 24 марта 2021 года.