Дело № 2а-1964/2018 19 июля 2018 г.

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

МАГАДАНСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД

МАГАДАНСКОЙ ОБЛАСТИ

В составе:

председательствующего судьи Иванова М.А.,

при секретаре Власенко Н.С.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в городе Магадане в помещении Магаданского городского суда, административное дело по иску ФИО3 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>, возложении обязанности произвести государственную регистрацию права собственности на указанный дом, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в Магаданский городской суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу (далее – Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО), указав в его обоснование, что ответчиком незаконно отказано ей в регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом по адресу: 

<

адрес>. Данный дом приобретен истицей 04 апреля 2006 г. по договору купли-продажи у ООО «

<

данные изъяты>». 

При заключении договора продавцом истице были переданы все правоустанавливающие документы на дом, а также непосредственно сам жилой дом, в который она вселилась вместе со своей семьей и проживает в нём по настоящее время.

С 2006 года истица пыталась зарегистрировать право собственности на указанный дом в Управлении Росреестра по Магаданской области и ЧАО, однако ей было разъяснено, что для регистрации необходимо участие обеих сторон договора. При этом, выданной ей для указанных целей генеральным директором ООО «

<

данные изъяты>» доверенности на представление интересов общества в регистрирующем органе оказалось недостаточно.

В дальнейшем истице стало известно, что ООО «

<

данные изъяты>» ликвидировано.

В конце 2017 года ФИО3 вновь обратилась в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО с заявлением о государственной регистрации права собственности на вышеуказанный дом. Однако ответчиком в уведомлении от 07 марта 2018 г. было отказано истице в государственной регистрации права по мотиву того, что ранее возникшее право на спорный объект за ООО «

<

данные изъяты>» не зарегистрировано, в связи с чем необходимо заявление от Общества о регистрации ранее возникшего права. Кроме того, указано, что в договоре отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. Поэтому истице было предложено предоставить дополнительное соглашение к договору купли-продажи с описанием земельного участка, а также указано на необходимость подачи совместного заявления продавца и покупателя на государственную регистрацию сделки купли-продажи и перехода права собственности.

Вместе с тем ООО «

<

данные изъяты>» ликвидировано в 2011 году и не имеет правопреемников. В этой связи истица лишена возможности устранить вышеуказанные замечания ответчика и полагает, что отказ в государственной регистрации права нарушает её права, лишая её возможности зарегистрировать своё право собственности на жилой дом и распоряжаться им как собственным имуществом.

С учетом изложенного просила суд признать незаконным отказ Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО от 07 марта 2018 г. № 49/001/037/2017-018 в государственной регистрации права собственности на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес> и обязать ответчика произвести регистрацию права собственности на указанный жилой дом за ФИО3.

В судебном заседании административный истец участие не принимала. Извещена о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. 

Участвовавшая в судебном заседании представитель административного истца заявленные исковые требования поддержала. Ссылаясь на доводы, приведенные в иске и в дополнительных письменных пояснениях к нему, просила суд удовлетворить указанные исковые требования. Дополнительно суду пояснила, что оспариваемый письменный отказ ответчика получен истицей 20 марта 2018 г., в связи с чем, срок на обращение с административным иском ФИО3 не пропущен. 

Считает необоснованными требования административного ответчика относительно отсутствуя данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, поскольку из договора купли-продажи явно следует адрес и местонахождения земельного участка (по месту нахождения индивидуального жилого дома).

Участвовавший в судебном заседании представитель административного ответчика оставил на усмотрение суда разрешение вопроса относительно признания незаконным отказа в государственной регистрации права собственности истицы на жилой дом. При этом в части исковых требований о возложении на Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО обязанности произвести государственную регистрацию права собственности за истицей на указанный дом, просил отказать.

Привлеченное к участию в деле заинтересованное лицо – государственный регистратор Управления Росреестра по Магаданской области и ЧАО ФИО4 в судебном заседании участие не принимала. Извещена о времени и месте его проведения судом надлежащим образом. О причинах неявки суду не сообщила. Согласно представленной представителем административного ответчика в материалы дела копии приказа № 102-к/лс от 05 июня 2018 г. ФИО4 уволена с занимаемой должности 06 июня 2018 г.

Учитывая, что в соответствии с ч.6 ст. 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, суд определил, рассмотреть заявление в отсутствие неявившихся административного истца и заинтересованного лица.

Выслушав пояснения участников процесса, исследовав письменные доказательства по делу, суд приходит к следующему. 

В силу ч. 1 ст. 4, ч.1 ст. 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) гражданин может обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагает, что нарушены или оспорены его права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению его прав, свобод и реализации законных интересов или на него незаконно возложены какие-либо обязанности. 

Административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов (ч.1 ст. 219 КАС РФ).

Согласно ч.8 ст. 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом. При проверке законности этих решения, действия (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении.

По результатам рассмотрения административного дела, суд принимает решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными, если признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца (п.1 ч.2 ст. 227 КАС РФ).

По смыслу вышеприведенных положений закона, основанием для признания оспариваемого решения, действий (бездействия) незаконным является обязательное наличие двух условий: 

а) несоответствие оспариваемого решения или действий (бездействия) нормативным правовым актам; 

б) нарушение оспариваемым решением, действиями (бездействием) прав административного истца.

Согласно ст. 218 ГК РФ граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации. При этом, в силу ч.2 ст. 8.1, ст. 219 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, в том числе право собственности на здания, сооружения, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

В силу ч.1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст. 551 ГК РФ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, в силу п. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) - это юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества (далее - государственная регистрация прав).

Государственная регистрация права в Едином государственном реестре недвижимости является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное в Едином государственном реестре недвижимости право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке (ч.5 ст. 1 Закона о регистрации).

Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО в силу ч. 1 ст. 3 Закона о регистрации, Постановления Правительства РФ от 01 июня 2009 г. N 457 "О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии", а также Положения об Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу, утвержденного приказом Росреестра № п/0027 от 23 января 2017 г., является территориальным органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Магаданской области.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также последовательность действий должностных лиц органа, осуществляющего государственную регистрацию прав определен статьей 29 Закона о регистрации и предусматривает, в частности, прием документов, представленных для государственной регистрации прав, проведение правовой экспертизы документов на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав; внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных настоящим Федеральным законом сведений, необходимых для осуществления государственной регистрации прав, либо уведомление о приостановлении или об отказе государственной регистрации прав при наличии оснований, установленных настоящей главой; выдачу документов после осуществления государственной регистрации прав, либо после отказа в осуществлении государственной регистрации прав, либо после прекращения государственной регистрации прав.

Согласно ч.1 ст. 21 указанного закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, прекращение, ограничение права и обременение недвижимого имущества и представляемые для государственной регистрации прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре недвижимости. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права, в установленных законодательством Российской Федерации случаях должны быть нотариально удостоверены, заверены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством Российской Федерации должностных лиц.

Необходимые для осуществления государственной регистрации прав документы в форме документов на бумажном носителе, выражающие содержание сделки, являющейся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения права и обременения недвижимого имущества, в силу ч.3 ст. 21 указанного Закона представляются:

1) не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых возвращается правообладателю, второй помещается в реестровое дело, если такая сделка совершена в простой письменной форме;

2) не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) возвращается правообладателю, если такая сделка совершена в нотариальной форме или право на основании такой сделки возникло до вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (ст. 27 Закона о государственной регистрации).

Согласно ст. 26 Закона о государственной регистрации прав осуществление государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав, в том числе в случаях не представления документов, необходимых для осуществления государственной регистрации прав; либо, когда не представлены для осуществления государственной регистрации ранее возникшего права на объект недвижимого имущества заявление и документы, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после вступления в силу Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" перехода данного права, его ограничения или обременения либо совершенной после вступления в силу указанного федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (п.п.5, 44, ч.1 ст. 26).

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, 27 ноября 2017 г. ФИО3 обратилась в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества – жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>. (л.д. 41-42). В качестве оснований для регистрации, истцом в регистрирующий орган вместе с заявлением представлены: чек-ордер об уплате госпошлины за регистрацию в сумме 2000 рублей, договор купли-продажи указанного дома от 04 апреля 2006 г. заключенный между истицей (покупатель) и бывшим собственником – ООО «

<

данные изъяты>» в лице его генерального директора В.Н.Д. (продавец), копии правоустанавливающих документов ООО «

<

данные изъяты>», копия домовой книги дома 

<

адрес>, договор купли продажи указанного дома от 01 февраля 1999 г. между О.П.В. (продавец) и ООО «

<

данные изъяты>» в лице генерального директора В.Н.Д. (покупатель) (л.д. 43-74).

В ходе проведения правовой экспертизы представленных административным истцом документов, государственным регистратором ФИО4 установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) отсутствуют сведения о регистрации права собственности на указанный объект за продавцом – ООО «

<

данные изъяты>», а также его заявление о регистрации ранее возникшего права. В связи с этим, по мнению государственного регистратора, в Управление Росреестра по Магаданской области и ЧАО помимо покупателя (ФИО3) должен был обратиться продавец указанного недвижимого имущества с заявлением о регистрации ранее возникшего права.

Кроме этого, при проведении правовой экспертизы установлено, что в договоре от 04 апреля 2006 г. отсутствуют данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке. В связи с чем, необходимо внести изменения в указанный договор, дополнив его описанием земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, либо иным образом устранить данное препятствие к государственной регистрации. Также не представлены документы, подтверждающие полномочия генерального директора ООО «

<

данные изъяты>» В.Н.Д. на дату заключения вышеуказанного договора с административным истцом, а также не приложен ещё один экземпляр подлинника данного договора.

Помимо изложенного продавцу – ООО «

<

данные изъяты>» и покупателю ФИО3 необходимо было к заявлению о государственной регистрации договора купли-продажи приложить документ, подтверждающий уплату государственной пошлины 2000 рублей, разделенной на количество сторон договора.

В этой связи 07 декабря 2017 г. в адрес истца ответчиком было направлено уведомление о приостановлении государственной регистрации на основании п.п. 5, 44 ч.1 ст. 26 Закона о государственной регистрации и предложено в срок до 07 марта 2018 г. устранить вышеперечисленные препятствия в государственной регистрации, представив необходимые документы.

Поскольку заявителем в установленный срок не были устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации, то административным ответчиком на основании ст. 27 Закона о государственной регистрации принято решение об отказе истице в государственной регистрации права собственности на указанный дом, о чем 07 марта 2018 г. в адрес ФИО3 направлено соответствующее письменное уведомление № 49/001/037/2017-018. 

Данное письменное уведомление, по словам представителя административного истца, получено ФИО3 20 марта 2018 г., что также подтверждается представленным в материалы дела почтовым конвертом со штемпелем почтового отделения (л.д. 10-14, 99-10).

Не согласившись с указанным решением административного ответчика об отказе в государственной регистрации, административный истец 19 июня 2018 г. обратился в Магаданский городской суд с рассматриваемым административным исковым заявлением. 

Таким образом, установленный ч.1 ст. 219 КАС РФ трехмесячный срок для обращения в суд с административными исковыми заявлениями, истцом не пропущен.

Оценивая законность оспариваемых действий, суд приходит к следующему.

Как установлено в судебном заседании и не оспаривалось сторонами, ООО «

<

данные изъяты>» ликвидировано 18 мая 2011 г., что подтверждается, представленной в материалы дела выпиской из ЕГРЮЛ от 11 мая 2018 г. (л.д. 21-23).

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенным в п. 62 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее.

Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Из вышеизложенного следует, что обязательным условием для применения положений п. 62 Постановления является отсутствие иных препятствий для регистрации перехода права собственности к покупателю, кроме физической невозможности провести регистрацию ввиду ликвидации юридического лица (продавца).

Таким образом, поскольку правомочность требований о регистрации сделки после ликвидации продавца обусловливается лишь фактом невозможности выражения продавцом своего волеизъявления, следовательно, регистрация права собственности в данном случае должна осуществляться при безусловном соблюдении всех требований, предъявляемых при проведении правовой экспертизы, что включает в себя обязательность представления всех необходимых документов.

Согласно статье 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно представленной в материалы дела копии договора купли продажи от 04 апреля 2006 г. между ООО «

<

данные изъяты>» и ФИО3, жилой дом с общей площадью 41,4 кв.м., из них жилой площади 31.1. кв.м. и хозяйственными постройками, расположенный по адресу: 

<

адрес>, на земельном участке 598 кв.м. продан покупателю за 110 000 рублей, переданных при подписании настоящего договора (п.3). Административный истец согласно исковому заявлению после заключения договора вселилась в указанный дом со своей семьей и проживает в нём по настоящее время.

Ранее данный жилой дом был приобретен ООО «

<

данные изъяты>» у О.П.В. на основании договора купли продажи от 01 февраля 1999 г., удостоверенного нотариусом Магаданского городского нотариального округа и зарегистрированного в ОГБУ «МОУТИ» (л.д. 19, 75).

Вышеуказанный договор купли-продажи от 04 апреля 2006 г. между ООО «

<

данные изъяты>» и ФИО3 содержит данные об объекте недвижимости, его назначении, площади и расположении на соответствующем земельном участке, что не противоречит представленному в материалы дела кадастровому плану земельного участка и техническому паспорту на жилой дом (л.д. 24-31).

Доказательств не исполнения ООО «

<

данные изъяты>» обязанности по передаче жилого дома истице, а также неисполнения ФИО3 обязанности по оплате по договору купли-продажи от 04 апреля 2006 г. судом не установлено.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что сторонами договора купли-продажи от 04 апреля 2006 г. исполнены свои обязательства по передаче и оплате за приобретаемый жилой дом.

Доказательств, свидетельствующих о наличии сомнений в том, какое именно имущество является предметом сделки купли-продажи, у сторон, ее совершивших, материалы дела не содержат.

Как усматривается из дела, стороны сделки претензий друг к другу по поводу условий договора, его исполнения не имели, фактически спорное имущество передано покупателю, оплачено истицей, и она владеет им с 2006 года, притязаний на дом со стороны других лиц нет.

При этом, по мнению суда, в связи с ликвидацией ООО «

<

данные изъяты>», у ФИО3 отсутствует объективная возможность обеспечить совместное обращение с представителем продавца к административному ответчику с заявлением о регистрации права собственности на вышеуказанный жилой дом, равно как и обращение представителя ООО «

<

данные изъяты>» с заявлением о регистрации ранее возникшего права.

По этим же основаниям у истца отсутствует возможность внести изменения в указанный договор купли-продажи от 04 апреля 2006 г. с описанием земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости, либо иным образом устранить данное препятствие к государственной регистрации. 

Согласно ч.3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. 

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Поскольку в рассматриваемом случае установлено, что единственным препятствием к регистрации права собственности на жилой дом по ранее заключенному и фактически исполненному договору купли-продажи от 04 апреля 2006 г. является ликвидации юридического лица (продавца), то с учетом вышеприведенных положений закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенных в п. 62 постановления от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», суд приходит к выводу о том, что у административного ответчика отсутствовали правовые основания для отказа истице в государственной регистрации заявленного права.

При таких обстоятельствах административные исковые требования ФИО3 подлежат удовлетворению судом в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 175-180, 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Признать незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу в государственной регистрации права собственности ФИО3 на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

...>, оформленный уведомлением от 07 марта 2018 г. № 49/001/037/2017-018/.

Обязать Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Магаданской области и Чукотскому автономному округу зарегистрировать право собственности ФИО3 на индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: 

<

адрес>

Решение может быть обжаловано в Магаданский областной суд через Магаданский городской суд в течение одного месяца со дня, следующего за днем изготовления мотивированного решения.

Установить день изготовления мотивированного решения – 24 июля 2018 года.

Судья М.А. Иванов 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты> 

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>