Дело №

61RS0№-90

ЗАОЧНОЕ 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 июня 2024 года 

<

адрес>

Первомайский районный суд 

<

адрес>

в составе:

председательствующего судьи Щедриной Н.Д.,

при секретаре ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2ФИО2, третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по 

<

адрес> о расторжении договора купли-продажи, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратилась в суд с настоящим иском, ссылаясь на то, что 15.12.2015г. между ней и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п.2.2 Договора, стоимость объектов недвижимости определена сторонами в 2430000 руб. В соответствии с п.2.1 Договора, основной договор должен быть заключен в срок до 20.01.2016г. На момент осмотра и подписания указанного договора, жилой дом был в периоде строительства: не возведены крыша, межэтажные перекрытия, не установлены металлопластиковые окна и входная дверь, отсутствует ж/б монолитная лестница между 1 и 2 этажами, не подведены системы газоснабжения, водоснабжения, электроснабжения, не проведена система отопления с установкой и подключение отопительного прибора. 24.12.2015г. между ней и ФИО2 заключен основной договор купли-продажи земельного участка и жилого дома по адресу: 

<

адрес>. В соответствии с п.3 Договора, продавцу была передана сумма в размере 499000 руб. С учетом того, что жилой дом имел существенные недоделки, требующие возведение капитальных стен, лестницы, проведение всех систем коммуникаций, ФИО2 получил от нее 1 931 000 руб. в виде стоимости неотделимых улучшений в строении. Ответчик обязался за указанную сумму устранить недоделки. В тот же день, 24.12.2015г. между ней и ФИО2 подписано Дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома, согласно которому ответчик обязался провести строительные работы по устранению недоделок: возвести межэтажное перекрытие, установить металлопластиковые окна и входную дверь, завести в дом электричество, питьевую воду и газ, выполнить работы по заливке из ж/б монолитную лестницу между 1 и 2 этажами, сделать разводку отопления по всему дому с установкой радиаторов отопления и с подключением котла, спилить дерево. 17.03.2016г. между ней и ФИО2 подписано Дополнительное соглашение к договору купли-продажи земельного участка и жилого дома от 24.12.2015г., согласно которому указанные выше недоделки должны быть устранены до 26.05.2016г. Истец также указала, что 10.10.2016г. между ней и ФИО7 был заключен договор купли-продажи земельного участка с КН № и расположенного на нем жилого дома с КН №, по адресу: 

<

адрес>. Стоимость имущества составила 499000 руб. В ходе подготовительных работ по черновой отделке жилого дома выяснилось, что несущие конструкции, в том числе фундамент, имеют существенные отступления от строительных норм и правил – СНИП. В соответствии с выводами заключения ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО» №-З от 03.06.2020г., несущие конструкции жилого дома не соответствуют строительным правилам и нормам, ГОСТам, состояние определено как «ветхое, аварийное», объект угрожает жизни и здоровью граждан. 19.04.2021г. 

<

адрес> составлен Акт проверки №, которым установлено, что сорный объект является самовольной постройкой, расположенной в водоохранной зоне. Апелляционным определением Ростовского областного суда от 18.05.2022г. отменено Решение Первомайского районного суда 

<

адрес> от 22.11.2021г. по делу №, и удовлетворены исковые требования 

<

адрес> об обязании снести жилой дом. 22.07.2022г. судебным приставом-исполнителем возбуждено исполнительное производство №-ИП об обязании ФИО7, ФИО8, ФИО5 снести жилой дом с №, по адресу: 

<

адрес>. Таким образом, ответчик скрыл существенную информацию о состоянии жилого дома, который находился в аварийном состоянии. Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от 05.12.2023г. по делу №, договор купли-продажи от 10.10.2016г., заключенный между ней и ФИО7 расторгнут, с возвращением сторон в первоначальное положение. Ответчику было направлено уведомление о расторжении договора купли-продажи и договора оказания услуг, с требованием возврата полученных денежных средств. Однако требование ответчиком не исполнено. 

На основании изложенного истец просила суд признать Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 15.12.2015г., заключенный между ФИО2 и ФИО1 расторгнутым; взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 499000 руб. неосновательного обогащения по договору купли-продажи от 15.12.2015г., 1931 000 руб. неосновательного обогащения по расписке от 24.12.2015г. 

Истец ФИО1 и ее представитель ФИО6 в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом, просили рассмотреть дело в их отсутствие. 

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещался судом надлежащим образом.

Согласно ч. 1 ст.233 ГПК РФ, в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

Учитывая, что надлежащим образом извещенный о времени и месте судебного заседания ответчик не представила суду доказательств уважительности причин не явки и не просила о рассмотрении дела в ее отсутствии, суд считает возможным рассмотреть дело в порядке заочного производства.

Представитель 3-го лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в судебное заседание не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом. 

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

Статья11ГКРФпредусматривает, что в судебном порядке осуществляется защита нарушенных либо оспоренных гражданских прав.

Защита гражданских прав может осуществляться путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;признаниянедействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления (ст.12ГКРФ).

Из положений п. 1 ст.454ГК РФ следует, что подоговорукупли-продажиодна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Согласно ст.549ГК РФ, по договорукупли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В соответствии сост.557ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующийдоговору.

Согласно ст.469ГКРФ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствуетдоговорукупли-продажи. При отсутствии вдоговорекупли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключениидоговорабыл поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Проверка качества товара производится в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно применяемыми условиями проверки товара, подлежащего передаче по договору купли-продажи(п. 2 ст.474ГКРФ).

Пунктом 1 статьи475ГК РФ установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст.476ГКРФ).

Судом установлено, что 15.12.2015г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка и жилого дома, в соответствии с которым ответчик обязался продать, а истец обязалась купить земельный участок площадью 215 кв.м. с КН № и дом общей площадью 121,4 кв.м. с КН №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.2.1 Договора, стороны обязались заключить основной договор купли-продажи в срок до 20.01.2016г.

В соответствии с п.2.2 Договора, стоимость объектов недвижимости определена сторонами в размере 2430000 руб., из которых 50000 руб. покупатель оплачивает в день подписания договора в качестве задатка, а остальную сумму в размере 2380 000 руб. в момент заключения основного договора купли-продажи.

Согласно п.2.5 договора, продавец обязался возвести межэтажное перекрытие, установить металлопластиковые окна и входную дверь, завести в дом электричество, питьевую воду и газ, выполнить работы по заливке из ж/б монолитную лестницу между 1 и 2 этажом, сделать разводку отопления по всему дому с установкой радиаторов отопления и с подключением котла, спилить дерево на участке.

24.12.2015г. между ФИО2 и ФИО1 был заключен Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества, в соответствии с которым ответчик продал, а истец купил земельный участок, категория земель – земли населенных пунктов - дачный земельный участок, площадью 215 кв.м. с КН № и Дом, назначение – жилое, общей площадью 121,4 кв.м. с КН №, расположенные по адресу: 

<

адрес>.

В соответствии с п.3 Договора, указанную недвижимость по взаимному соглашению сторон, продавец продал покупателю за 499000 руб., в том числе: земельный участок за 200000 руб., жилой дом за 299000 руб. 

Расчет произведен полностью до подписания договора. 

В день заключения между сторонами основного договора купли-продажи, т.е., 24.12.2015г. между ФИО2 и ФИО1 заключено Дополнительное соглашение к договору купли-продажи, согласно которому ответчик обязался провести (доделать) следующие работы: возвести межэтажное перекрытие, установить металлопластиковые окна и входную дверь, завести в дом электричество, питьевую воду и газ, выполнить работы по заливке из ж/б монолитную лестницу между 1 и 2 этажом, сделать разводку отопления по всему дому с установкой радиаторов отопления и с подключением котла, спилить дерево на участке. 

Как следует из дополнительного соглашения, Покупатель в момент заключения основного договора купли-продажи оплатила полную стоимость указанных работ, которые продавец обязался сделать до 31.01.2016г.

Согласно Расписки от 24.12.2015г., подписанной ФИО2, за произведенные и неотделимые улучшения в строении (жилом доме), расположенном на земельном участке по адресу: 

<

адрес>, ответчик получил от ФИО1 денежную сумму в размере 1931000 руб. 

17.03.2016г. между ФИО2 и ФИО1 подписано Дополнительное соглашение, согласно которому стороны условились, что жилой дом передается покупателю в состоянии пригодном для постоянного проживания в нем, в том числе: подведено электричество к жилому дому с оформлением в компетентных органах необходимой документации по вводу в эксплуатацию электрофикации дома; полностью сделать разводку отопления по всему дому с установкой радиаторов отопления и с подключением котла, оформлением в компетентных органах необходимой документации по вводу в эксплуатацию системы отопления и газификации при установленных газовых приборах в доме; сделан подвод воды и газа к жилому дому с оформлением в компетентных органах всей необходимой документации по вводу в эксплуатацию систем водо- и газоснабжения дома; обеспечить нормальное функционирование кровельного покрытия жилого дома, исключающее его протекание, промерзание и т.д. Соглашение действует до исполнения стороной продавца всех принятых на себя обязательств, но не позднее 20.05.2016г. 

10.10.2016г. между ФИО1 и ФИО7 был заключен договор купли-продажи, в соответствии с условиями которого истец продала покупателю спорные земельный участок с КН № и расположенный на нем жилой дом с КН №, по адресу: 

<

адрес>, стоимостью 499000 руб.

Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от 22.11.2021г. по делу № отказано в удовлетворении исковых требований администрации 

<

адрес> к ФИО7, выступающей также в качестве законного представителя несовершеннолетних ФИО5 и ФИО8, о сносе объекта капитального строительства – самовольно возведенного строения – жилого дома по адресу: 

<

адрес>. 

Апелляционным определением Судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18.05.2022г. Решение Первомайского районного суда 

<

адрес> от 22.11.2021г. по делу № отменено, по делу принято новое решение – суд обязал ФИО7, и ФИО5, ФИО8 в лице законного представителя ФИО7, снести жилой дом с КН №, площадью 121,4 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> в течение трех месяцев.

В рамках вышеуказанного гражданского дела проведена экспертиза. Согласно выводов экспертов ООО «Экспертиза «ЮФОСЭО», изложенных в заключении №-З от 03.06.2020г., спорный жилой дом находится в ветхом, аварийном состоянии, несущие способности его конструктивных элементов исчерпаны, в результате чего он создает угрозу жизни и здоровью граждан, что исключает для ответчиков возможность проживать в нем. 

Решением Первомайского районного суда 

<

адрес> от 05.12.2023г. по делу №, вступившим в законную силу, расторгнут договор купли-продажи недвижимого имущества от 10.10.2016г., заключенный между ФИО1 ФИО11). Я.Ю., погашены регистрационные записи в отношении жилого дома с КН №, и земельного участка с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>; с ФИО1 в пользу ФИО9 взыскано неосновательное обогащение в размере 499000 руб. 

В силу ч.2 ст.61 ГК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебнымпостановлениемпо ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Вышеуказанными судебными актами установлено, что спорный жилой дом площадью 121,4 кв.м., расположенный на земельном участке по адресу: 

<

адрес> является самовольной постройкой, расположен в водоохранной зоне, а также не соответствует строительным и иным действующим правилам и нормам, его состояние определено как «ветхое, аварийное», объект угрожает жизни и здоровью граждан.

Заявляя исковые требования к ФИО2, истец ФИО1 указала, что в состоянии непригодном для проживания, спорный жилой дом был получен ею в собственность на основании договора купли-продажи от 24.12.2015г., заключенного с ответчиком. При этом уплаченные ею в пользу ответчика денежные средства в размере 499000 руб. и 1931 000 руб. являются его неосновательным обогащением. 

Разрешая спор, суд приходит к выводам о том, что доводы истца являются обоснованными, а исковые требования подлежат удовлетворению по следующим основаниям. 

В соответствии с ч.2 ст.450ГКРФпо требованию одной из сторондоговорможет быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами илидоговором. Существенным признаетсянарушениедоговораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора.

Согласно п.1 ст.451ГКРФ, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключениидоговора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотренодоговоромили не вытекает из его существа.

При этом, изменение обстоятельствпризнаетсясущественным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть,договорвообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно п. 3 ст.451ГКРФ, при расторжениидоговоравследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжениядоговора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этогодоговора.

Статьей475ГКРФдопускается возможность отказаться от исполнениядоговоракупли-продажии потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы, в случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков).

Таким образом, для удовлетворения иска по делу необходимо установить существенные нарушениядоговораодной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключениидоговора.

Согласно ст. ст.56,195,196 ГПКРФ, суд разрешает дело в пределах заявленных истцом требований и по основаниям, им указанным, основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. В условиях состязательности процесса каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается, как на основания своих требований.

Согласно ст.15ЖКРФ, жилойдомиспользуется для целей проживания.

Материалы дела ни содержат сведений о том, что ответчик при заключении договора поставил покупателя в известностьонепригодности дома для постоянного проживания. Доказательств об обратном, как это предусмотрено ст.56 ГПКРФ, суду не представлено.

Поэтому ответчик обязан был передать истцу жилоепомещение пригодное для использования в соответствии именно с этими целями, то естьжилоепомещение пригодное для постоянного проживания, отвечающее установленным строительным, пожарным, санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.

Проанализировав доказательства в совокупности, с учетом выводов вышеуказанных судебных актов, а также принимая во внимание, что подписываядоговоркупли – продажис ФИО2, ФИО1 не могла предвидеть наступление в отношении нее неблагоприятных последствий в виде сноса указанного объекта недвижимости, являющегося самовольной постройкой, состояние которого определено как «ветхое, аварийное» и угрожающее жизни и здоровью граждан; расторжения заключенного ею, как продавцом, договора купли-продажи; заявленные истцом требования о расторжении договора купли-продажи подлежат удовлетворению. 

При этом то обстоятельство, что при заключениидоговоракупли-продажиистец замечаний к состояниюжильяне имела, и после покупки использовала по назначению - для проживания в нем, а впоследствии распорядилась им, не могут являться основанием для отказа в иске, поскольку принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора купли-продажи недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнениедоговора.

Кроме того, сам по себе факт осведомленности истца о наличии в объекте недвижимости недостатков на момент заключения основного договора купли-продажи, не свидетельствует о ее осведомленности о несоответствии жилого дома установленным требованиям, поскольку действующее законодательство относит решение вопроса о признании жилыхпомещений непригодными для проживания, аварийными и подлежащими сносу или реконструкции к исключительной компетенции специалистов межведомственной комиссии.

Поскольку судом принято решениеоб удовлетворении требований о расторжении договора купли-продажи, суд приходит к выводу о погашении записи о регистрации права собственности ФИО1 на указанныйжилойдоми земельный участок в Едином государственном реестре недвижимости, взыскании с ответчика в пользу истца денежных средств в размере 499 000 рублей, уплаченные по договору купли-продажи.

Кроме того, согласно ст.1102 ГК РФлицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей1109 ГК РФ.

Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц, или произошло помимо их воли.

Под правовым основанием обогащения должна пониматься экономическая цель имущественного предоставления, легитимированная соответствующим юридическим фактом или вытекающая непосредственно из закона. Одновременное наличие этих двух элементов - соответствия обогащения экономической цели предоставления и юридического факта (норма закона), легитимирующих эту цель, - является необходимым для того, чтобы обогащение одного лица за счет другого считалось основательным и правомерным.

В силу положений ч. 1 ст.1102 ГК РФ,для подтверждения факта возникновения обязательства из неосновательного обогащения истец должен доказать: сбережение имущества (неосновательное обогащение) на стороне приобретателя; возникновение убытков на стороне потерпевшего, являющихся источником обогащения приобретателя (обогащение за счет потерпевшего); отсутствие надлежащего правового основания для наступления указанных имущественных последствий. Недоказанность хотя бы одного из перечисленных обстоятельств, влечет отказ в удовлетворении иска о взыскании неосновательного обогащения.

Согласно ст. 1107 ГК РФ лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

При таких обстоятельствах, поскольку судом установлено, что в день заключения между сторонами договора купли-продажи 24.12.2015г. ФИО1 оплачена стоимость работ, направленных на приведение жилого дома в надлежащее состояние, пригодное для проживания, в размере 1931000 руб., указанная сумма подлежит взысканию с ответчика. 

Руководствуясь ст.ст.12, 233-235 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Расторгнуть Договор купли-продажи объектов недвижимого имущества от 24.12.2015г., заключенный между ФИО2 и ФИО1. 

Погасить записи о регистрации права собственности ФИО1 на жилой дом с КН № и земельный участок с КН №, расположенных по адресу: 

<

адрес>.

Взыскать с ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженца 

<

адрес> (паспорт гр.РФ №) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженки 

<

адрес> (паспорт гр.РФ №) денежные средства в размере 2430 000 руб. 

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Заочное решение суда может быть обжаловано сторонами также в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Первомайский районный суд 

<

адрес> в течение месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Полный текст заочного решения составлен ДД.ММ.ГГГГ. 

Судья: