24RS0№-73

Дело № 2а-507/2019

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

29 января 2019 года г. Красноярск

Железнодорожный районный суд г.Красноярска в составе:

председательствующего судьи Каплеева В.А., 

при секретаре Вильмовой Т.А.,

с участием административного истца ФИО1,

представителя административного ответчика Управления Росреестра по Красноярскому краю – ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о признании действий, решений незаконными, возложении обязанностей,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю (Управление Росреестра по Красноярскому краю), Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края. Требования административного искового заявления мотивированы тем, что 11.09.2018 административный истец обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю через многофункциональный центр по предоставлению государственных услуг по Железнодорожному району г. Красноярска с заявлением о государственной регистрации заключенного договора участия в долевом строительстве № 22-К7 от 27.04.2018 с ООО «СК «Реставрация». Уведомлением от 08.10.2018 регистрирующий орган уведомил ФИО1 о приостановлении регистрации сделки, в связи с чем государственная регистрация договора участия в долевом строительстве произведена не была. В уведомлении Управление Росреестра по Красноярскому краю ссылается на уведомление Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ №. Заявления административного истца о возобновлении государственной регистрации оставлены без удовлетворения. 

Ссылаясь на необоснованность доводов административных ответчиков о наличии постановлений судебных приставов о запретах на совершение регистрационных действий, ссылаясь на то, что ООО «СК «Реставрация» еще не признано банкротом и не лишено права привлекать денежные средства участников долевого строительства, действия административных ответчиков нарушают права административного истца как участника долевого строительства, административный истец просит признать незаконным уведомление Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края исх. № от ДД.ММ.ГГГГ о признании застройщика ООО «СК «Реставрация» не соответствующим требованиям ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ; признать незаконными действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению регистрации договора участия в долевом строительстве №-К7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО1 и ООО «СК «Реставрация»; обязать Управление Росреестра по Красноярскому краю зарегистрировать в установленном законом порядке договор участия в долевом строительстве №-К7 от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 и ООО «СК «Реставрация».

В судебном заседании административный истец ФИО1 требования административного искового заявления поддержал. Дополнительно пояснил, что он действительно первоначально самостоятельно инициировал приостановление государственной регистрации, поскольку услышал в средствах массовой информации о финансовых проблемах застройщика ООО «СК «Реставрация», но после того, как убедился, что строительство дома продолжается, обратился с заявлением о возобновлнеии государственной регистрации. В качестве обоснования своих требований дополнительно пояснил суду, что полагает, что истец, как добросовестный участник долевого строительства, имеет право на регистрацию заключенного договора.

Представитель административного истца – адвокат Мунский Н.В. – в судебное заседание не явился, извещен о его дате и времени путем вручения судебной повестки.

Представитель административного ответчика – Управления Росреестра по Красноярскому краю – ФИО2 – против удовлетворения требований административного иска возражала по доводам, изложенным в возражениях на административное исковое заявление. Дополнительно в судебном заседании пояснила, что на момент рассмотрения административного дела имеется дополнительное основание приостановления государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и сделки об ограничении, обременении права – а именно уведомление Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 11.12.2018 № об отсутствии у ООО «СК «Реставрация» права привлекать денежные средства участников долевого строительства в связи с банкротством организации. 

Представители административного ответчика – Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края – в судебное заседание не явились, административный ответчик извещен о дате и времени судебного заседания надлежащим образом путем вручения судебной повестки уполномоченному представителю. На подготовке дела к судебному разбирательству представителем административного ответчика представлен отзыв на административное исковое заявление, согласно которому административный ответчик полагает, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют, ссылается как на наличие оснований для направления уведомления, так и на соблюдение процедуры проверки.

Заинтересованные лица – Отдел судебных приставов по Железнодорожному району г. Красноярска, ООО «СК «Реставрация», ФИО3 в судебное заседание не явились, при этом судебные извещения получены ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска и ООО «СК «Реставрация» (до признания банкротом), судебное извещение ФИО3 возвращено ввиду истечения срока хранения.

По смыслу ст. 14 Международного пакта о гражданских и политических правах лицо само определяет объем своих прав и обязанностей в гражданском процессе. Лицо, определив свои права, реализует их по своему усмотрению. Распоряжение своими правами является одним из основополагающих принципов судопроизводства. Поэтому неявка лица, извещенного в установленном порядке о времени и месте рассмотрения дела, является его волеизъявлением, свидетельствующим об отказе от реализации права на непосредственное участие в судебном разбирательстве, иных процессуальных прав.

В соответствии со ст.150 КАС РФ, принимая во внимание, что в силу ч.2 ст.289 КАС РФ неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, их представителей, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием к рассмотрению и разрешению административного дела, если суд не признал их явку обязательной, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав пояснения административного ответчика, заинтересованного лица, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

В силу ч.1 ст.218 КАС РФ, гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с ч.8 ст.226 КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд проверяет законность решения, действия (бездействия) в части, которая оспаривается, и в отношении лица, которое является административным истцом, или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление. При проверке законности этих решений, действий (бездействия) суд не связан основаниями и доводами, содержащимися в административном исковом заявлении о признании незаконными решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, и выясняет обстоятельства, указанные в частях 9 и 10 данной статьи, в полном объеме.

Согласно ч.9 ст.226 КАС РФ, если иное не предусмотрено КАС РФ, при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лица, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающие а) полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействие); б) порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; в) основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами.

В силу ч.11 ст.226 КАС РФ, обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 данной статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 данной статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенных государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В силу ч.ч. 1, 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ), по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. 

Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено данным Федеральным законом.

Согласно ст. 17 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, договор участия в долевом строительстве и соглашение (договор), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно ч.ч. 1, 3, 4, 6 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 ГК РФ. 

В силу ч.ч. 1, 4 ст. 48 данного Федерального закона государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства). Орган регистрации прав при государственной регистрации последующих договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не вправе истребовать документы, которые ранее представлялись на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и помещены в реестровое дело. 

Как следует из материалов гражданского дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ООО «СК «Реставрация» в лице представителя по доверенности ФИО4 подписан в письменной форме договор участия в долевом строительстве №-К7 (л.д. 122-125), согласно которого ООО «СК «Реставрация» приняло обязательство в предусмотренный договором срок построить на земельном участке с кадастровым номером 

<

адрес> объект капитального строительства «Многоэтажные жилые дома по 

<

адрес> – 

<

адрес> – 

<

адрес> – 

<

адрес>. Шестой этап строительства. Многоэтажный жилой 

<

адрес>» и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, являющийся предметом договора, а участник долевого строительства обязуется уплатить застройщику обусловленную договором цену в предусмотренный договором срок и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию принять объект долевого строительства. Согласно п. 1.2 договора объектом долевого строительства является однокомнатная 

<

адрес> общей площадью без учета площади открытых помещений – 40,60 кв.м. с учетом площади открытых помещений – 48,30 кв.м. 

11.09.2018 представителем ООО «СК «Реставрация» по доверенности ФИО5 подано заявление об осуществлении государственной регистрации прав (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве; с заявлением представлены 2 доверенности, договор участия в долевом строительстве от 27.04.2018, а также копия платежного поручения об оплате государственной пошлины 3000 руб. (л.д. 114-116). В свою очередь, ФИО1 11.09.2018 также подано заявление об осуществлении государственной регистрации прав (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером №, а также об осуществлении государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, с заявлением представлен договор участия в долевом строительстве, а также платежный документ об оплате государственной пошлины 175 руб. (л.д. 117-119). 

13.09.2018 ООО «СК «Реставрация» в лице генерального директора ФИО6 представило в Управление Росреестра по Красноярскому краю уведомление (л.д. 148) об отмене всех доверенностей, выданных прежним генеральным директором ФИО7, в котором содержится просьба не производить регистрационные действия в отношении сделок, представителями по которым выступают лица с доверенностями, выданными ФИО7

20.09.2018 представителем ООО «СК «Реставрация» ФИО5 представлены в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о приеме дополнительных документов копии доверенностей от 19.09.2018, выданных ФИО5 и ФИО4 ООО «СК «Реставрация» уже в лице генерального директора ФИО6 (л.д. 126-129).

Впоследствии ФИО1 по собственной инициативе 21.09.2018 обратился в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о приостановлении государственной регистрации в отношении земельного участка сроком до 26.09.2018 с указанием причины «предоставление дополнительных документов» (л.д. 130-131).

На основании заявления ФИО1 государственная регистрация по его заявлению была приостановлена, о чем были уведомлены ФИО1 и ООО «СК «Реставрация» (л.д. 137-138)

21.09.2018 Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края направлено за подписью заместителя руководителя Службы ФИО8 уведомление за исх. № (л.д. 81-82) в адрес Управления Росреестра по Красноярскому краю и филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Красноярскому краю, в котором указано, что Служба в соответствии с ч. 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уведомляет, что ООО «СК «Реставрация» не соответствует требованиям ст. 3 названного Федерального закона, в связи с чем у него отсутствует право на привлечение денежных средств участников долевого строительства. Уведомление мотивировано тем, что согласно отчетности об осуществлении деятельности за 2 квартал 2018 года у ООО «СК «Реставрация» нормативы финансовой отчетности не соответствуют установленным требованиям, также имеются неисполненные обязательства по передаче участникам долевого строительства по зарегистрированным договорам участия в долевом строительстве объектов долевого строительства в течение шести месяцев с момента наступления такой обязанности. В уведомлении также содержится информация о том, что в отношении застройщика подано заявление о признании его банкротом, строительство объектов не ведется. 

Кроме того, установлено, что 03.04.2018 судебным приставом-исполнителем ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска ФИО9 возбуждено исполнительное производство №-ИП в отношении ООО «СК Реставрация» в целях исполнения решения Октябрьского районного суда г. Красноярска по делу № в пользу ФИО3. 21.09.2018 в рамках указанного исполнительного производства судебным приставом-исполнителем ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска ФИО9 вынесено постановление об объявлении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении ряда объектов недвижимого имущества, в том числе земельного участка с номером № в отношении которого ФИО1 подано заявление о государственной регистрации

ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратился в Управление Росреестра по 

<

адрес> с заявлением о возобновлении государственной регистрации, ранее приостановленной по его заявлению (л.д. 132-133). 

Вместе с тем, государственная регистрация сделки об ограничении, обременении права по заявлениям ФИО1 и ООО «СК «Реставрация» вновь была приостановлена Управлением Росреестра по 

<

адрес> начиная с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ, о чем уведомлен ФИО1 уведомлением за № № от ДД.ММ.ГГГГ и ООО «СК «Рестраврация» уведомлением за № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 139-140).

Указанное уведомление, как следует из его содержания, мотивировано наличием в отношении земельного участка с кадастровым номером № записи об ограничения и обременениях, а именно о вышеуказанном запрете на совершение регистрационных действий, наложенном судебным приставом; также в заявлении указано на поступление вышеуказанного уведомления Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 21.09.2018.

12.10.2018 ФИО1 подано в Управление Росреестра по Красноярскому краю заявление в свободной форме (л.д. 12), в котором он выражает несогласие с приостановлением регистрации договора участия в долевом строительстве, указывает на то, что считает действия Отдела судебных приставов и Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края незаконными, просит возобновить регистрацию. 

18.10.2018 судебным приставом-исполнителем ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска ФИО9 по исполнительному производству 20575/18/24008-ИП вынесено постановление об отмене мер по запрету на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:50:0100412:1575 (л.д. 136).

Указанное постановление представлено ФИО1 18.10.2018 в Управление Росреестра по Красноярскому краю с заявлением о принятии дополнительных документов (л.д. 134). 

Вместе с тем, государственная регистрация договора долевого участия в строительстве и ограничения (обременения) в отношении земельного участка с кадастровым номером № после 18.10.2018 возобновлена не была. Как следует из представленных копий регистрационного дела, 20.11.2018 Управлением Росреестра по Красноярскому краю государственная регистрация вновь приостановлена до 09.01.2019 (л.д. 161), 26.12.2018 государственная регистрация приостановлена повторно. 

Как следует из объяснений представителя Управления Росреестра по Красноярскому краю и представленных документов, государственная регистрация подписанного административным истцом договора от 27.04.2018 не осуществлена и на момент рассмотрения дела; в отсутствие регистрации (и, следовательно, факта заключения) договора долевого участия в строительстве административный истец и усматривает нарушение своих прав.

При этом дополнительными основаниями, препятствующими государственной регистрации договора на настоящий момент служат: постановление судебного пристава-исполнителя МОСП по ИОИП ФИО10 от 26.10.2018 о запрете на совершение регистрационных действий в отношении имущества ООО «СК «Реставрация», в том числе земельного участка с кадастровым номером № (л.д. 152-159); дополнительное уведомление Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ исх. № о несоответствии ООО «СК «Реставрация» требованиям ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ и отсутствии права на привлечение денежных средств участников долевого строительства (которое мотивировано отсутствием у ООО «СК «Реставрация» счета в уполномоченном банке – л.д. 83); дополнительное уведомление Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ исх. № об отсутствии у ООО «СК «Реставрация» права на привлечение денежных средств участников долевого строительства, которое мотивировано признанием ООО «СК «Реставрация» банкротом Арбитражным судом Красноярского края. 

Вместе с тем, поскольку исходя из п.п. 4 ч. 9 ст. 226 КАС РФ предметом рассмотрения по административному делу является соответствие закона конкретного оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия), судом рассматривается в пределах предмета административного иска законность уведомления Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 21.09.2018 и вызванные им действия Управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению государственной регистрации, с учетом того, что уведомление от 21.09.2018 на момент рассмотрения дела не отозвано и продолжает препятствовать регистрации договора от 27.04.2018, стороной которого является административный истец.

При оценке законности издания и направления указанного уведомления судом учтено следующее.

Полномочия Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края в сфере рассматриваемых правоотношений определяются ст. 23 Федерального закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ, согласно которой государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в соответствии с настоящим Федеральным законом уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется данное строительство (далее - контролирующий орган).

В силу п. 1.1 Положения о службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края, утвержденного Постановлением Правительства Красноярского края от 03.04.2012 № 143-п, данная Служба является органом исполнительной власти Красноярского края, осуществляющим государственный контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Контролирующий орган осуществляет контроль за соблюдением застройщиком установленных частью 2 статьи 3 названного Федерального закона требований к застройщику; ежеквартально получает от застройщика отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении застройщиком примерных графиков реализации проектов строительства, своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства, а также промежуточную и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность, составленную в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; осуществляет контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 

Согласно п.п. 1.8 ч. 2 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ право на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве имеет застройщик, отвечающий следующим требованиям: застройщик соблюдает нормативы финансовой устойчивости.

В силу ч. 2.6 данной статьи уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации обязан направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов (в силу ч. 7 ст. 8 Федерального закона от 01.07.2018 № 175-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» норма ч. 2.6 ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ применяется для рассматриваемого случая в редакции Федерального закона от 03.07.2016 № 304-ФЗ без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 01.07.2018 № 175-ФЗ).

Согласно ч. 5 ст. 23 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ нормативы финансовой устойчивости деятельности застройщика устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Положение о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика утверждено Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233, согласно п. 4 указанного постановления расчет нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика производится застройщиком в соответствии с инструкцией, утверждаемой Федеральной службой по финансовым рынкам по согласованию с Министерством финансов Российской Федерации. Названным постановлением Правительства РФ утверждены нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика: норматив обеспеченности обязательств - не менее 1; норматив целевого использования средств - не более 1; норматив безубыточности - не менее 1.

В свою очередь, Инструкция о порядке расчета нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика утверждена Приказом ФСФР РФ от 30.11.2006 № 06-137/пз-н. Согласно п. 2.2 Инструкции норматив целевого использования средств рассчитывается по следующей формуле: Н2 = Ан/Д, где Ан – стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, включающая в себя сумму следующих показателей: внеоборотные активы, дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются более чем через 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), дебиторская задолженность (платежи по которой ожидаются в течение 12 месяцев после отчетной даты, в том числе покупатели и заказчики), краткосрочные финансовые вложения за вычетом стоимости активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа; Д - общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно п. 2 Правил представления застройщиками ежеквартальной отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 27.10.2005 № 645, застройщик ежеквартально представляет в уполномоченный орган исполнительной власти, на который в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации возложен контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчетность об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Из представленных Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края документов, следует, что 30.07.2018 ООО «СК «Рестраврация» сдана отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства (л.д. 40). В состав указанной отчетности входили сведения о размере собственных средств и нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, в которой указан размер норматива целевого использования средств – 0,98 (л.д. 70), а также в состав отчетности вошел бухгалтерский баланс на 30.06.2018 (л.д. 72-76).

Приказом службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 28.08.2017 № 448-п утвержден Административный регламент исполнения службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края государственной функции осуществления контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3.4 указанного Административного регламента при анализе отчетности застройщика устанавливается соблюдение застройщиком требований законодательства Российской Федерации в части соблюдения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.04.2006 № 233 «О нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», а также достоверности сведений, представленных в отчетности. 

Рассмотрение отчетности застройщика осуществляется должностным лицом Службы в течение 2 месяцев после наступления отчетной даты. Отчетная дата для I, II и III кварталов наступает по истечении 30 (тридцати) дней после окончания отчетного квартала, для IV квартала - по истечении 90 (девяноста) дней после окончания квартала.

Изложенные положения нормативных актов означают, что Служба строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края при оценке соблюдения застройщиком нормативов оценки финансовой устойчивости не ограничена тем значением норматива, которое указал сам застройщик в форме № 4, являющейся приложением к отчетности, и контрольный орган вправе проверять достоверность представленных сведений, в том числе о соблюдении данных нормативов; срок рассмотрения отчетности за II квартал 2018 года был установлен до 30.09.2018.

Судом дана оценка представленному Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края расчету, на основании которого определена недостоверность представленных ООО «СК «Реставрация» сведений о соблюдении нормативов финансовой устойчивости. Исходя из инструкции и представленному ООО «СК «Реставрация» бухгалтерскому балансу, показатель Ан (стоимость активов застройщика, не связанных со строительством, из раздела «актив») определяется следующим образом: внеоборотные активы 697 257 тыс. руб. (стр. 1100 баланса на л.д. 72) + дебиторская задолженность 608 974 тыс. руб. (стр. 1230 баланса) – стоимость активов незавершенного строительства (0 руб. – стр. 12311 баланса) – денежные средства участников долевого строительства, предоставленные с отсрочкой платежа (176 455 тыс. руб. – строка баланса, следующая за 12311) = 1 129 776 тыс. руб.

Показатель Д (общая сумма долгосрочных и краткосрочных обязательств застройщика, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве, из раздела «пассив») определяется следующим образом: долгосрочные обязательства 67 308 тыс. руб. (стр. 1400 баланса – л.д. 74) + краткосрочные обязательства 3 404 098 тыс. руб. (стр. 1500 баланса) – целевое финансирование 2 346 590 тыс. руб. (стр. 15301 баланса, согласно справке главного бухгалтера ООО «СК «Рестраврация» вся сумма 2 346 590 тыс. руб. относится к договорам долевого участия – л.д. 71) = 1 124 816 тыс. руб.

Таким образом, показатель целевого использования средств по формуле: Н2 = Ан/Д будет равен 1 129 776 тыс. руб. / 1 124 816 тыс. руб. = 1,00441, что превышает норматив (1), установленный Постановлением Правительства РФ от 21.04.2006 № 233.

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу что по состоянию на 21.09.2018 Служба строительного надзора и жилищного контроля уполномочена была сделать вывод о том, что застройщик ООО «СК «Рестраврация» лишился в силу прямого указания Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ права на привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома на основании договора участия в долевом строительстве ввиду несоблюдения нормативов финансовой устойчивости, что повлекло для уполномоченного органа возникновение обязанности направить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, уведомление об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан.

Изложенные в административном исковом заявлении доводы ФИО1 о том, что на тот момент ООО «СК «Рестраврация» не признано банкротом, являлось работающей организации и не должно было лишаться со стороны государства права заключать договоры участия в долевом строительстве, суд признает необоснованными. 

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 12.12.2018 (резолютивная часть оглашена 05.12.2018) ООО «СК «Реставрация» признано банкротом, открыто конкурсное производство. При решении вопроса о признании застройщика банкротом, арбитражным судом, в том числе, установлено наличие неисполненных денежных требований к должнику на сумму свыше 45 млн. руб., превышение размера денежных обязательств и обязанностей по уплате обязательных платежей над стоимостью имущества, прекращение исполнения должником денежных обязательств, вызванное недостаточностью денежных средств (стр. 15 решения); установлено наличие задолженности по налогам, иным обязательным платежам и заработной плате на сумму более 15 млн. руб.; установлено выявление налоговым органом по результатам налоговой проверки дополнительной недоимки по налогам в размере 17,8 млн. руб. (стр. 17 решения). 

Суд полагает, что последующие выводы о финансовой несостоятельности ООО «СК «Реставрация», сделанные арбитражным судом вскоре (спустя 2,5 месяца) после направления контролирующим органом уведомления о несоблюдении нормативов финансовой устойчивости застройщиком, дополнительно подтверждают обоснованность выводов Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о том, что на 21.09.2018 застройщик перестал отвечать нормативам финансовой устойчивости, а именно нормативам целевого использования средств. Анализ представленной ООО «СК «Реставрация» бухгалтерской отчетности свидетельствует о том, что даже до выявления значительных сумм задолженности, не отраженных в бухгалтерском балансе (в том числе, до выявления недоимки по результатам выездной налоговой проверки согласно решения арбитражного суда), целевые обязательства перед участниками долевого строительства настолько превышали связанные с долевым строительством активы, что после вычета из общих показателей бухгалтерского баланса активы превысили финансовые обязательства, в результате чего частное от деления первого на второе и превысило 1. 

Таким образом, в отношении оспариваемого уведомления Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от 21.09.2018 судом установлено как наличие полномочий контролирующего органа на проведение проверки отчетности и на направление такого уведомления, так и соблюдение процедуры (в том числе сроков проверки), а также наличие правовых оснований для принятия оспариваемого решения, в связи с чем суд не усматривает оснований для удовлетворения требований ФИО1 о признании незаконным названного уведомления Службы.

При оценке доводов ФИО1 о незаконности действий Управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению государственной регистрации, которые он мотивирует, в том числе тем, что является добросовестным участником долевого строительства, выполнил со своей стороны все необходимые действия (подписал договор, уплатил государственную пошлину, представил заявление на регистрацию, приобрел права требования к ООО «СК «Реставрация» у иной организации), суд исходит из следующего. 

Публично-правовые ограничения для государственной регистрации договора (и, следовательно, для признания его заключенным) служат цели защиты прав граждан, которые вправе оплачивать цену договора участия в долевом строительстве только после его государственной регистрации (ч. 3 ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ) - то есть только после того, как регистрирующий (Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии) и надзорный (уполномоченный на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации) органы не выявят нарушений прав участника долевого строительства.

Исходя из разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» назначение государственной регистрации - обеспечение стабильности гражданского оборота, и, соответственно, защита гражданских прав и законных интересов всех его участников.

Законодательное закрепление необходимости государственной регистрации договора является, таким образом, признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности договорных прав конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (в том числе, пресекается заключение нескольких договоров в отношении одного объекта долевого строительства). 

С учетом изложенного, для государственной регистрации договора, с которой связывается момент его заключения, законодательством о государственной регистрации предусматриваются дополнительные требования и ограничения публично-правового характера, которые находятся за рамками вопроса о достижении соглашения сторонами договора по существенным условиям договора и получения акцепта оферентом, с чем, по общему правилу, гражданское законодательство связывает момент заключения договора.

Подобные препятствия для регистрации, предусматриваются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». 

В том числе, пунктом 54 части 1 статьи 26 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав приостанавливается по решению государственного регистратора прав в случае, если в орган регистрации прав поступило уведомление уполномоченного на осуществление государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство (создание) соответствующих многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (далее - контролирующий орган), об отсутствии у застройщика права привлекать денежные средства граждан - участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирных домов в случаях и порядке, которые предусмотрены Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Как установлено судом, подобное уведомление от 21.09.2018 № 09-11136 (которое признается судом законным и обоснованным) фактически издано Службой строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края и поступило в Управление Росреестра по Красноярскому краю, что является законным и безусловным основанием приостановления государственной регистрации как договора долевого участия от 27.04.2018, так и обременения прав на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, в пользу ФИО1

Кроме того, согласно п. 17 ч. 1 ст. 64 Федерального закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» судебный пристав-исполнитель вправе совершать иные действия, необходимые для своевременного, полного и правильного исполнения исполнительных документов; как разъяснено в п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 17.11.2015 № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», к числу таких действий относится установление запрета на распоряжение принадлежащим должнику имуществом (в том числе запрета на совершение в отношении него регистрационных действий).

Вышеуказанное постановление от 21.09.2018 судебного пристава-исполнителя ОСП по Железнодорожному району г. Красноярска ФИО9 об объявлении запрета на совершение регистрационных действий, действий по исключению из госреестра, регистрации ограничений и обременений в отношении земельного участка с номером № являлось действующим на момент оспариваемого приостановления 08.10.2018 государственной регистрации Управлением Росреестра по Красноярскому краю, что служило самостоятельным законным основанием принятия оспариваемого решения.

Суд отмечает, что одной из причин того, что подписанный ФИО1 и ООО «СК «Рестраврация» договор не был зарегистрирован в установленном законом порядке до того, как проблемы с финансовой устойчивостью застройщика повлекли предусмотренные законом правовые последствия, послужила несвоевременность действий сторон договора от 27.04.2018 по подаче заявлений о его регистрации (заявление подано только 11.09.2018), а также инициатива ФИО1 по приостановлению государственной регистрации, что находится за пределами ответственности административных ответчиков. 

При таких обстоятельствах, судом не выявлено со стороны Управления Росреестра по Красноярскому краю выхода за пределы собственных полномочий, нарушения процедуры государственной регистрации прав, также судом установлено наличие правовых оснований для совершения оспариваемых действий. С учетом изложенного, судом не установлены правовые основания для признания незаконными действий Управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также для возложения обязанности зарегистрировать указанный договор. 

При изложенных обстоятельствах суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленного административного иска. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. 175-180, 226 КАС РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении требований административного искового заявления ФИО1 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, Службе строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края о признании незаконным уведомления Службы строительного надзора и жилищного контроля Красноярского края от ДД.ММ.ГГГГ за исх. №, действий Управления Росреестра по Красноярскому краю по приостановлению регистрации договора участия в долевом строительстве №-К7 от ДД.ММ.ГГГГ, подписанного ФИО1 и представителем ООО СК «Реставрация», возложении обязанности зарегистрировать договор участия в долевом строительстве отказать. 

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Красноярский краевой суд через Железнодорожный районный суд г. Красноярска в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 05.02.2019.

Судья В.А. Каплеев