Дело № 2-2041/2023

УИД: 29RS0014-01-2022-008113-94

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Архангельск 19 декабря 2023 года

Ломоносовский районный суд города Архангельска в составе председательствующего судьи Тучиной Ю.А.

при секретаре Семеновой Т.В.,

с участием представителя ответчика ФИО1, 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании отсутствующей задолженности по арендной плате, 

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании отсутствующей задолженности по арендной плате. В обоснование заявленных требований указала, что по результатам проведения Администрацией 

<

Дата> года аукциона по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков, между сторонами были заключены следующие договоры аренды земельных участков:

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 

<

№> площадью 1200 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома;

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года в отношении земельного участка с кадастровыми номерами 

<

№> площадью 1200 кв.м. с разрешенным использованием – для строительства индивидуального жилого дома. Размер годовой арендной платы за пользование участками был определен в ходе аукциона и составил: за аренду участка с кадастровым номером 

<

№> – 399700 рублей в год, за аренду участка с кадастровым номером 

<

№> – 513100 рублей в год. На полученных земельных участках были построены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном порядке 20.01.2021 года и 26.07.2021 года, соответственно. В связи с достижением цели заключения указанных договоров аренды – строительство индивидуальных жилых домов – обязательства истца по данным договорам прекратились, в том числе и обязанность по внесению арендной платы, размер которой определен на основании аукциона. Для продолжения арендных отношений с Администрацией по использованию указанных участков, но уже в целях эксплуатации возведенных домов и на иных условиях о размере арендной платы, ФИО2 обратилась с заявлениями о заключении договоров аренды. Департамент муниципального имущества Администрации направил в адрес ФИО2 проекты договоров с указанием надлежащей цели использования земельных участков и арендной платы с 12 ноября 2021 года. Данные договоры были подписаны истцом с разногласиями, в которых предложила применять условия договоров к отношениям, возникшим с момента регистрации права собственности на построенные дома, то есть с 20 января 2021 года и с 26 июля 2021 года соответственно. Письмом от 24 февраля 2022 года в подписании договоров с протоколом разногласий истцу отказано. По мнению истца, согласовав с департаментом муниципального имущества предмет и существенные условия договора аренды имущества в виде арендной платы, были заключены иные договоры аренды земельных участков с новой целью их использования (для эксплуатации индивидуальных жилых домов), что влечет за собой перерасчет арендной платы. На основании изложенного, истец просит признать отсутствующей задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 

<

№> в размере 996789 руб. 13 коп. за период с 21 января 2021 года по 31 декабря 2022 года и за пользование земельным участком с кадастровым номером 

<

№> в размере 575248 руб. 09 коп. за период с 27 июля 2021 года по 31 декабря 2022 года.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО1 с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. 

Истец, представитель третьего лица в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. 

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся лиц. 

Выслушав объяснения истца и его представителя, изучив материалы дела, материалы гражданского дела № 2-3653/2023, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему. 

Судом установлено, что между истцом и ответчиком на основании проведенных конкурсных процедур заключены договоры аренды:

- 

<

№> от 02 сентября 2020 года на аренду участка с кадастровым номером 

<

№>, площадью 1200 кв.м, расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ..., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома, регистрация договора аренды произведена 16 сентября 2020 года; 

- договор 

<

№> от 02 сентября 2020 года на аренду участка с кадастровым номером 

<

№>, площадью 1200 кв.м, расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ... категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – для строительства индивидуального жилого дома; регистрация договора аренды произведена 17 сентября 2020 года. 

На земельных участках истцом были построены индивидуальные жилые дома, право собственности на которые было зарегистрировано в установленном порядке в Управлении Росреестра по Архангельской области и НАО: на индивидуальный жилой дом на земельном участке 

<

№> – 20.01.2021 года, на индивидуальный жилой дом на земельном участке 

<

№> – 26.07.2021 года. 

21.10.2021 года ФИО2 обратилась к ответчику с заявлениями о предоставлении земельных участков для эксплуатации индивидуальных жилых домов в аренду на 49 лет с момента регистрации права собственности на жилые дома (с 20.01.2021 с кадастровым номером 

<

№> и с 26.07.2021 с кадастровым номером 

<

№>).

На основании заявлений о предоставлении указанных земельных участков в аренду для эксплуатации построенных индивидуальных жилых домов со ставкой арендной платы, соответствующей виду разрешенного использования участков «для размещения индивидуальной жилой застройки» (0,3 % от кадастровой стоимости 1 кв. м), Департамент муниципального имущества направил истцу для подписания проекты договоров аренды участков с указанием данного вида разрешенного использования участков и данной ставки арендной платы с 12 ноября 2021 года, то есть с даты вынесения Главой ГО «Город Архангельск» распоряжений о предоставлении ей обоих участков для эксплуатации построенных на них индивидуальных жилых домов.

Истец подписала данные договоры, представив протоколы разногласий, согласно которым, просила изложить условия в другой редакции, указать точную цель использования земельного участка – для эксплуатации индивидуального жилого дома, исчислять срок действия договоров 49 лет - с момента регистрации права собственности на построенные индивидуальные жилые дома, условия договоров применять к отношениям, возникшим с момента регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома; начислять арендную плату по ставке 0,3 % от кадастровой стоимости за 1 кв.м с момента регистрации права собственности; предложила оплатить до 31.12.2021 по ставке 0,3 % от кадастровой стоимости за 1 кв.м периоды аренды с момента регистрации права собственности на индивидуальные жилые дома; предыдущие договоры аренды считать прекратившими свое действие с момента регистрации права собственности на жилые дома.

В подписании договоров аренды в редакции протоколов разногласий отказано, о чём сообщено истцу письмом от 24.02.2022.

Полагая, что внесенная арендная плата является неосновательным обогащением на стороне Администрации, ФИО2 обратилась в суд за ее взысканием. 

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 июля 2022 года по делу № 2-1932/2022 в удовлетворении исковых требований ФИО2 к Администрации о взыскании неосновательного обогащения отказано.

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года 

<

№> решение Ломоносовского районного суда города Архангельска от 12 июля 2022 года отменено, принято новое решение об удовлетворении исковых требований. С Администрации в пользу ФИО2 взыскано неосновательное обогащение за период с 02.09.2020 по 31.12.2021 в сумме 125622 руб. 24 коп., расходы по оплате государственной пошлины 3862 руб.

Определением Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 12 апреля 2023 года 

<

№> апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года отменено, оставлено в силе решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 12 июля 2022 года. 

Принимая определение, суд кассационной инстанции пришел к выводу об отсутствии совокупности оснований, свидетельствующих о наличии у Администрации неосновательного обогащения, поскольку денежные средства были получены на основании подписанного сторонами договора аренды. 

Письмом от 01 февраля 2023 года Администрация направила в адрес ФИО2 для подписания договоры аренды земельных участков с указанием о распространении их действия на правоотношения, возникшие до их заключения, то есть с 20 января 2021 года и 26 июля 2021 года соответственно. 

Данными договорами предусмотрено прекращение договоров аренды земельных участков от 02 сентября 2020 года 

<

№> и 

<

№> с 27 июля 2021 года и с 21 января 2021 года соответственно, а также начисление арендной платы с указанных дат в порядке, установленном Постановлением Правительства Архангельской области от 15.12.2009 № 190-пп «Об утверждении порядка определения размера арендной платы и платы по соглашениям об установлении сервитутов за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в государственной собственности Архангельской области». 

Договоры были подписаны истцом, направлены в Администрацию для регистрации 10 апреля 2023 года, получены адресатом 11 апреля 2023 года, однако до настоящего времени их регистрация не произведена.

В письменных пояснениях по делу от 03 мая 2023 года Администрация указала, что принятие решения о возможности осуществления государственной регистрации в ЕГРН договоров аренды земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№>, подготовленных с учетом позиции, изложенной в апелляционном определении Архангельского областного суда от 29 ноября 2022 года 

<

№>, до момента вступления в законную силу определения Третьего кассационного суда общей юрисдикции, не представляется возможным. После вступления в законную силу судебного акта суда кассационной инстанции уточненные расчеты арендной платы к договора аренды от 02 сентября 2020 года 

<

№> и 

<

№> подлежат отмене. 03 мая 2023 года ФИО2 обратилась в суд с требованием о государственной регистрации договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между ФИО2 (арендатор) и Администрацией (арендодатель) в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 

<

№> и 

<

№> площадью 1200 кв.м. каждый для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома) на срок 49 лет на условиях, указанных в подписанных сторонами договорах (исковые требования в редакции от 06 июня 2023 года). 

Решением Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 06 июля 2023 года по делу 

<

№> исковые требования ФИО2 удовлетворены. 

Принято решение о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 11 апреля 2023 года между администрацией городского округа «Город Архангельск», как арендодателем, и ФИО2, как арендатором, в отношении аренды сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 

<

№> категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома), расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ..., а также о государственной регистрации договора аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, заключенного 11 апреля 2023 года между администрацией городского округа «Город Архангельск», как арендодателем, и ФИО2, как арендатором, в отношении аренды сроком на 49 лет земельного участка общей площадью 1200 кв.м. с кадастровым номером 

<

№>, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для индивидуального жилищного строительства (для эксплуатации индивидуального жилого дома), расположенного в Соломбальском территориальном округе г. Архангельска ....

Апелляционным определением Архангельского областного суда от 24 октября 2023 года 

<

№> решение Ломоносовского районного суда г. Архангельска от 06 июля 2023 года отменено, которым принято новое решение, которым в удовлетворении требований ФИО2 отказано. 

Сведений о регистрации договоров аренды, являющихся предметом решения суда, в материалах дела не имеется.

Указанные обстоятельства подтверждаются материалами дела, никем не оспариваются, в связи с чем, суд полагает их установленными. 

Как предусмотрено частью 1 статьи 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно части 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен, в частности, в виде платежей, вносимых периодически или единовременно, а также может предусматриваться сочетание различных способов определения арендной платы (ч. 2 ст. 614 ГК РФ).

Согласно пп. 3 п. 1 ст. 39.1 ЗК РФ, одним из оснований предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, является договор аренды в случае предоставления земельного участка в аренду. 

Пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

В связи с тем, что основания для предоставления спорных земельных участков без проведения торгов отсутствовали, ответчиком проведены торги в форме аукциона. 

В соответствии с абз. 1 п. 2 ст. 39.7 ЗК РФ, в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок двадцать лет в случае предоставления гражданину земельного участка для индивидуального жилищного строительства или земельного участка в границах населенного пункта для ведения личного подсобного хозяйства (пп. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). 

Арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов (п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ).

Внесение изменений в заключенный по результатам аукциона или в случае признания аукциона несостоявшимся с лицами, указанными в пункте 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в части изменения видов разрешенного использования такого земельного участка не допускается (п. 17 ст. 39.8 ЗК РФ).

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона. Не допускается заключение указанных договоров ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте (п. 20 ст. 39.12 ЗК РФ). 

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 настоящей статьи (п. 14 ст. 39.11 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент заключения договоров аренды). 

Итоговый размер арендной платы определен победителем аукциона, предложившим наибольший размер, сданным лицом заключены договоры. 

По условиям договоров аренды арендная плата начисляется с момента подписания договоров. Годовая арендная плата определена по результатам аукционов и вносится ежегодно не позднее 15 ноября текущего года. Внесенный для участия в аукционе задаток засчитывается в счет арендной платы.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 425 ГК РФ, договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 ГК РФ). 

В силу п. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения, а в случае изменения или расторжения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными или прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора, если этим решением не предусмотрена дата, с которой обязательства считаются соответственно измененными или прекращенными (ст. 453 ГК РФ).

Поскольку соглашение о расторжении либо изменении договора аренды в установленном законом порядке сторонами не заключено, оснований полагать договоры аренды измененными с 21 января 2021 года и с 27 июля 2021 года, что освобождало бы ФИО2 от уплаты арендных платежей в изначально установленном размере и влекло за собой изменение арендной платы, не имеется.

При таких обстоятельствах основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют. 

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований ФИО2 к администрации городского округа «Город Архангельск» о признании отсутствующей задолженности по арендной плате отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Архангельский областной суд через Ломоносовский районный суд города Архангельска в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение будет изготовлено в течение пяти дней со дня окончания разбирательства дела. 

Председательствующий Ю.А. Тучина

Верно: Судья Ю.А. Тучина 

Мотивированное решение изготовлено 26 декабря 2023 года