61RS0005-01-2025-007037-40

2-3883/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

18 декабря 2025 года

Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в составе:

председательствующего судьи Соломахиной Е.А.

при секретаре Бурцевой П.Д.

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика ФИО2 П.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" о взыскании убытков, судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчику о взыскании убытков, судебных расходов, ссылаясь на то, что 16.02.2022г. между ФИО3 и ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" был заключен договор купли-продажи 

<

...>Р/22, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 

<

...>, расположенную на 16 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: 

<

...>, пер. Амет-Хана Султана, 

<

...>.

Истец указал, что условие договора об оплате квартиры выполнено в полном объеме, стоимость объекта составляет 4455611,10 руб.

Согласно п. 4.2 Договора гарантийный срок на квартиру составляет 2 года.

Истец, указал, что в процессе эксплуатации квартиры были выявлены дефекты. Согласно заключения ИП ФИО4 №Р/22 стоимость устранения недостатков в 

<

...> составляет 155075,59 руб.

На основании изложенного, истец просил взыскать с ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" убытки в размере 155075,59 руб., расходы по оплате досудебного исследования в размере 37 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.

В последующем истец уточнил исковые требования в порядке ст. 39 ГПК РФ и просил суд взыскать с ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» в свою пользу убытки в размере 133668,33 руб., расходы по оплате досудебного исследования в размере 37 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.

Представитель истца в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Представитель ответчика в судебном заседании уточненные исковые требования не поддержал, просил отказать, поскольку истцом на момент предъявления искового заявления пропущен, установленный п. 4.2. договора купли-продажи 

<

...>Р/22 от 16.02.2022г. двухлетний гарантийный срок на квартиру. Также указал, что сумма удовлетворенных требований не может превышать 3% от цены договора, то есть не более 133668,33 руб., ссылаясь на ст. 10 Федерального закона N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Суд, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами, это означает, что субъекты гражданского права самостоятельно, по своей воле определяют, заключать ли им договор, а если они принимают решение о его заключении, то самостоятельно определяют, когда, с кем, какой договор заключать и на каких условиях.

В соответствии с ч. ч. 1, 2 ст. 469 Гражданского Кодекса РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о защите прав потребителей продавец (исполнитель) обязан передать потребителю товар (выполнить работу, оказать услугу), качество которого соответствует договору.

В силу ч. 2 ст. 12 Федерального закона "О защите прав потребителей", продавец (исполнитель), не предоставивший покупателю полной и достоверной информации о товаре (работе, услуге), несет ответственность, предусмотренную пунктами 1 - 4 статьи 18 или пунктом 1 статьи 29 настоящего Закона, за недостатки товара (работы, услуги), возникшие после его передачи потребителю вследствие отсутствия у него такой информации.

В судебном заседании установлено, что 16.02.2022г. между ФИО3 и ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" был заключен договор купли-продажи 

<

...>Р/22, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель приобрел в собственность 

<

...>, расположенную на 16 этаже в многоэтажном жилом доме по адресу: 

<

...>, пер. Амет-Хана Султана, 

<

...>.

По условиям договора купли-продажи ответчику в полном объеме (4455611,10 руб.) оплачена стоимость объекта - 

<

...> по адресу 

<

...>, пер. Амет-Хана Султана, 

<

...>.

Установлено, что 16.02.2022г. между ФИО3 и ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" подписан передаточный акт к договору купли-продажи квартиры – 

<

...> расположенной по адресу 

<

...>, пер. Амет-Хана Султана, 

<

...>

Из материалов дела, усматривается, что в процессе эксплуатации квартиры были выявлены дефекты. Согласно заключения ИП ФИО4 №Р/22 стоимость устранения недостатков в 

<

...> составляет 155075,59 руб.

В силу статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными, обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца, в том числе, соразмерного уменьшения покупной цены.

В соответствии со ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Согласно п. 2 ст. 477 ГК РФ если на товар не установлен гарантийный срок или срок годности, требования, связанные с недостатками товара, могут быть предъявлены покупателем при условии, что недостатки проданного товара были обнаружены в разумный срок, но в пределах двух лет со дня передачи товара покупателю либо в пределах более длительного срока, когда такой срок установлен законом или договором купли-продажи.

В силу п. 1 ст. 479 ГК РФ если договором купли-продажи предусмотрена обязанность продавца передать покупателю определенный набор товаров в комплекте (комплект товаров), обязательство считается исполненным с момента передачи всех товаров, включенных в комплект.

Согласно п. 2 указанной статьи, если иное не предусмотрено договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства, продавец обязан передать покупателю все товары, входящие в комплект, одновременно.

В силу п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ).

В соответствии с п. 5 ст. 454 ГК РФ к отдельным видам договора купли-продажи (розничная купля-продажа, поставка товаров, поставка товаров для государственных нужд, контрактация, энергоснабжение, продажа недвижимости, продажа предприятия) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров.

Согласно ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

В соответствии со статьей 483 ГК РФ покупатель обязан известить продавца о нарушении условий договора купли-продажи о количестве, об ассортименте, о качестве, комплектности, таре и (или) об упаковке товара в срок, предусмотренный законом, иными правовыми актами или договором, а если такой срок не установлен, в разумный срок после того, как нарушение соответствующего условия договора должно было быть обнаружено исходя из характера и назначения товара.

В соответствии с п. 1 ст. 18 Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребитель в случае обнаружения в товаре недостатков, если они не были оговорены продавцом, по своему выбору вправе:

- потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);

- потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;

- потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;

-потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;

-отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.

Из указанной нормы следует, что право выбора требования, предъявляемого к ответчику в связи с нарушением прав, принадлежит истцу.

Истец, реализуя права, предусмотренные Законом РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", обратился в суд с требованием о взыскании убытков в счет стоимости расходов на устранение недостатков.

Давая оценку доводам истца и возражениям ответчика, суд исходит из требований статьи 56 ГПК РФ, в силу которых каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, принимая во внимание результаты экспертного исследования ИП ФИО4 №Р/22, суд считает, что ответчиком некачественно выполнены работы указанные в договоре купли-продажи №Р/22 от 16.02.2022г. по адресу: 

<

...>, пер. Амет-Хана Султана, 

<

...>, что явилось причиной образования недостатков в жилой 

<

...> принадлежащей истцу, а также учитывая, что ответчиком не представлено доказательств позволяющих освободить его от ответственности по устранению недостатков квартиры.

При этом исследованные судом доказательства с достоверностью указывают на то, что выявленные истцом в пределах гарантийного срока строительные недостатки возникли по вине ответчика.

Таким образом, тот факт, что работы были выполнены ответчиком с недостатками, подтверждается заключением специалиста и не оспорены сторонами.

С учетом изложенного, принимая во внимание требования истца в данной части в уточненной редакции, положения ст. 196 ГПК РФ, согласно которой суд не вправе выйти за пределы заявленных требований, суд считает необходимым взыскать с ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» в пользу истца убытки в счет стоимости устранения недостатков в размере 133668,33 руб.

Довод представителя ответчика о том, что к спорным правоотношениям не применяются положения Закона "О защите прав потребителей" признается судом несостоятельным, ввиду следующего.

В соответствии с преамбулой Закона РФ от ... г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" данный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при продаже товаров (выполнении работ, оказании услуг), устанавливает права потребителей на приобретение товаров (работ, услуг) надлежащего качества и безопасных для жизни, здоровья, имущества потребителей и окружающей среды, получение информации о товарах (работах, услугах) и об их изготовителях (исполнителях, продавцах), просвещение, государственную и общественную защиту их интересов, а также определяет механизм реализации этих прав.

В рассматриваемой ситуации правоотношения между сторонами возникли из договора купли-продажи квартиры. Истец приобрел у покупателя (собственника) - ответчика ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" готовый объект недвижимости, а потому к ним применяются положения Закона "О защите прав потребителей".

При этом, само по себе наличие у продавца статуса специализированного застройщика не позволяет применять при разрешении настоящего спора, возникшего из договора купли-продажи квартиры, строительство которой было завершено до заключения такого договора, нормы Федерального закона от ... г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и Постановления Правительства РФ от ... г. N 326, предмет правового регулирования которых ограничен конкретным видом договоров, заключаемых застройщиками - договорами участия в долевом строительстве.

Доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности и гарантийного срока обнаружения недостатков, об отсутствии права истца требовать их устранения подлежат отклонению, поскольку ответчик, являясь застройщиком спорного объекта недвижимости, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение 5 летнего срока.

Основание данного вывода следующее.

В ходе рассмотрения дела установлено, что многоквартирный жилой 

<

...> по адресу: 

<

...>, пер. Ахмет-Хана Султана, введен в эксплуатацию не позднее 2021г., поскольку из п. 1.3 договора следует, что квартиры принадлежит продавцу на праве собственности, о чем в ЕГРН 14.10.2021г. сделана запись регистрации №.

Из содержания положений статьи 755 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 29 Закона о защите прав потребителей следует, что приобретя право собственности на квартиру по договору купли-продажи, покупатель приобретает (как потребитель) и право требования к застройщику (подрядчику) об устранении выявленных в квартире недостатков при их обнаружении в течение гарантийного срока, а при его отсутствии в пределах пяти лет (в отношении объекта недвижимости), поскольку гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы в случае отчуждения объекта недвижимости третьим лицам сохраняются.

Поскольку дом был введен в эксплуатацию не позднее 2021 года, договор купли-продажи заключен в 2022г., а строительные недостатки истцом были выявлены в 2025 году, то есть в пределах пяти лет, гарантийный срок на результат работ ответчика как застройщика не истек.

Вопреки позиции ответчика, не истек и срок исковой давности по данному делу, поскольку с момента обнаружения истцом недостатков в квартире иск был предъявлен в пределах трех лет.

Ответчик, как застройщик многоквартирного дома, несет гарантийные обязательства в отношении качества жилых помещений в течение пятилетнего срока со дня передачи объекта первому собственнику. Сам по себе факт отчуждения жилого помещения застройщиком по договору купли-продажи после ввода дома в эксплуатацию не сокращает срок ответственности застройщика за качество жилых помещений. В противном случае приобретатели одних и тех же объектов недвижимости от застройщика по договору участия в долевом строительстве, либо по договорам купли-продажи после завершения строительства будут поставлены в неравное положение относительно сроков гарантии на жилые помещения.

Иное толкование привело бы к тому, что собственники жилых помещений, расположенных в одном многоквартирном доме и приобретшие права собственности по разным основаниям имеют в период гарантийного срока различный объем прав требований по отношению к застройщику. Застройщик в свою очередь, в гарантийный период несет большее бремя ответственности перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору купли-продажи, чем перед собственниками, приобретшими право собственности на жилое помещение по договору о долевом участии в строительстве.

Поскольку квартиры в доме по указанному выше адресу предназначались для реализации в рамках Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, и лица, приобретшие жилые помещения по договору участия в долевом строительстве и лица, приобретшие жилые помещения в том же доме, как у застройщика, так и у иных лиц по договору купли-продажи, вправе предъявить требования по возмещению стоимости устранения недостатков к застройщику в течение пяти лет с момента приема-передачи жилого помещения.

Суд также отмечает, что в силу ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Поэтому гарантийные обязательства застройщика (подрядчика) на результат работы не поставлены в зависимость от личности собственника (участник долевого строительства или последующий приобретатель жилого (нежилого) помещения).

При установленных судом обстоятельствах, пятилетний гарантийный срок для предъявления истцом требований к застройщику не истек.

Доказательств, свидетельствующих о том, что недостатки товара возникли после передачи товара потребителю по его вине, а также в результате действий третьих лиц, или непреодолимой силы продавцом не представлено.

Таким образом, из установленных судом обстоятельств следует, что в приобретенном истцом товаре выявлены недостатки, о которых продавец покупателя не уведомил, в связи с чем суд и пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований и удовлетворил их в полном объеме, так как заявленная ко взысканию стоимость устранения недостатков не превышает установленных трех процентов от цены договора, установленных п. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

В силу п. 6 ст. 13 Закона "О защите прав потребителей" при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В силу разъяснений п. 2 Постановления Верховного Суда РФ от 28.06.2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

В соответствии с п. 46 указанного Пленума при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает в пользу потребителя с ответчика штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Из разъяснений, содержащихся в п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" следует, что суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду.

Исходя из смысла указанных разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации штраф, предусмотренный п. 6 ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей" следует рассматривать как предусмотренный законом способ обеспечения исполнения обязательств (ст. 329 ГК РФ) в гражданско-правовом смысле этого понятия (ст. 307 ГК РФ).

Исходя из положений приведенных правовых норм и разъяснений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", основанием для взыскания штрафа является неудовлетворение законных требований потребителя в добровольном порядке.

Применительно к данным правоотношениям отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа, поскольку, как следует из материалов дела, согласно передаточного акта к договору купли-продажи квартиры, подписанному сторонами 16.02.2022г., истец принял квартиру в степени готовности и с качеством согласно проекту и условиям договора без каких-либо замечаний. Следовательно, ответчику не было известно о наличии каких-либо претензий потребителя к качеству принятого объекта. Не направив претензию ответчику по качеству принятого объекта, истец лишила ответчика возможности урегулировать спор в добровольном порядке.

Учитывая изложенное, по мнению суда, отсутствуют правовые основания для взыскания штрафа с ответчика в пользу истца.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований. С ответчика в пользу ФИО3 подлежат взысканию расходы по проведению строительно-технической экспертизы №Р/22 проведенной ИП ФИО4 в размере 37 000 руб., которые подтверждены документально, а именно квитанцией от 27.10.2025г.

Доводов опровергающих оплату экспертных услуг сторонами не представлено.

По мнению суда в соответствии со ст. 100 ГПК РФ необходимо взыскать понесенные истцом судебные расходы в разумных пределах, поскольку суду представлены письменные доказательства.

Суд, учитывает средний уровень оплаты аналогичных услуг, при этом суд учитывает степень сложности гражданского дела, цену иска, а также принимает во внимание объем проведенной представителями по делу работы и количество судебных заседаний, в которых представитель принимал участие.

Таким образом, с учетом конкретных обстоятельств дела, суд признает судебные расходы на представителя заявителя в размере 25 000 руб. соответствующими степени сложности гражданского дела, цене иска и т.д., в связи с чем, полагает, необходимым взыскать с ответчика в пользу истца судебные расходы на представителя в размере 25 000 руб., которые подтверждаются договором на оказание юридической услуги от 29.10.2025г. и квитанцией от 29.10.2025г.

Суд также считает необходимым взыскать с ответчика в порядке ст.98 ГПК РФ расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб., которые подтверждены документально, поскольку из представленной в материалы дела доверенности от 20.10.2025г. (л.д.33) выданной истцом на представление его интересов усматривается, что данная доверенность выдана для участия в конкретном деле.

Истец в силу закона освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче иска, поэтому в силу ч.1 ст.103 ГПК РФ издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований, то есть, с учетом требований ст.333.19 НК РФ, с ответчика подлежит взыскании в доход местного бюджета государственная пошлина в размере 5010 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 к ООО СЗ "КраснодарИнвестСтрой" о взыскании убытков, судебных расходов – удовлетворить.

Взыскать с ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в пользу ФИО3 (... г. года рождения, место рождения: 

<

...>, паспорт гражданина РФ ...) убытки в размере 133668,33 руб., расходы по оплате досудебного исследования в размере 37 000 руб., расходы по оплате услуг представителя в размере 25 000 руб., расходы по оформлению нотариальной доверенности в размере 2 200 руб.

Взыскать с ООО СЗ «КраснодарИнвестСтрой» (ИНН 

<

***> ОГРН 

<

***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 5010 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ростовского областного суда через Октябрьский районный суд г.Ростова-на-Дону в течение месяца, со дня изготовления в окончательной форме.

Судья

Решение в окончательной форме изготовлено 22 декабря 2025 года