Дело № 2-2131/2024 (УИД № 74RS0017-01-2024-002469-60)

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 мая 2024 года г. Златоуст Челябинская область

Златоустовский городской суд Челябинской области в составе:

председательствующего Куминой Ю.С.

при секретаре Бурцевой К.Е.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о погашении регистрационной записи об ипотеке и снятии обременения, 

у с т а н о в и л:

ФИО4 обратилась в суд с иском к ФИО5, ФИО6, в котором просит снять обременение в виде ипотеки в силу закона на жилое помещение – комнату, площадью 31,0 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ под №, с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (л.д.4-5).

В обоснование заявленных требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО5, ФИО6, с одной стороны, и ФИО4, действующей за себя и от имени своей малолетней дочери ФИО2, ФИО1, с другой, был заключен договор купли-продажи комнаты, расположенной по адресу: 

<

адрес>. Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Росреестра ДД.ММ.ГГГГ, о чем сделаны записи регистрации. Регистрация прошла с обременением права в виде ипотеки. Согласно договору купли-продажи, стоимость объекта определена в 430 000 рублей. Расчет по договору производился в два этапа: 18 227,48 рублей – во время подписания договора, 411 772,52 рублей – оплачены в соответствии с порядком погашения Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал МК-1 №, выданного на имя ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ ГУ – Управлением Пенсионного фонда РФ в городе Златоуста Челябинской области на основании решения Управлением Пенсионного фонда РФ в городе Златоусте Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №. Обязательства со стороны покупателей выполнены в полном объеме, расчет произведен. Заявление о погашении регистрационной записи в виде ипотеки в силу закона подано не было, в связи с чем, обременение на объект недвижимости не снято до настоящего времени.

Определением Златоустовского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора привлечены ФИО1, ФИО2 (л.д.1оборот).

Истец ФИО4 в судебное заседание после объявленного перерыва не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом. Будучи допрошенной ранее, на удовлетворении заявленных требований настаивала в полном объеме по основаниям, изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что обременение не было снято в связи с пандемией, в настоящее время без судебного решения снять обременение с квартиры не получится, поскольку ФИО3 умерла.

Ответчик ФИО6 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещался надлежащим образом (л.д.192). Согласно телефонограмме секретаря судебного заседания, с исковыми требованиями согласен в полном объеме, просил рассмотреть дело в его отсутствие (л.д.197).

Ответчик ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом (л.д.194). Согласно телефонограмме секретаря судебного заседания, с исковыми требованиями согласна в полном объеме, просила рассмотреть дело в ее отсутствие (л.д.197).

Третьи лица ФИО1, ФИО2 в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещались надлежащим образом (л.д.189-191, 193). 

Представитель третьего лица Управления Росреестра по Челябинской области в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил дело рассматривать без его участия (л.д.195).

Руководствуясь положениями ст.ст.2,61,167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГПК РФ), в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения настоящего дела, учитывая право сторон на судопроизводство в разумные сроки, суд полагает возможным рассмотреть данное гражданское дело в отсутствие неявишихся лиц.

Заслушав истца, исследовав письменные материалы дела, суд полагает требования ФИО4 подлежащими удовлетворению на основании следующего.

В соответствии со ст.8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иных правовых актов, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или иными такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в частности, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с п.2 ст.218 ГК РФ, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст.219 ГК РФ).

В силу п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ч.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст.130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.550 ГК РФ).

В соответствии со ст.556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Согласно п.1 ст.488 ГК РФ в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со ст.314 настоящего Кодекса. 

Договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Согласно п. 5 ст. 488 ГК РФ товар, проданный в кредит, находится в залоге у продавца с момента передачи его покупателю и до оплаты, если иное не предусмотрено договором. Ипотека в силу закона подлежит обязательной государственной регистрации (п. 2 ст. 20 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

Из материалов дела следует, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, ФИО5, ФИО6 (продавцы) и ФИО4, действующей за себя и в соответствии со ст.28 Гражданского кодекса Российской Федерации, как законный представитель от имени своей малолетней дочери ФИО2, ФИО1 (покупатели) был заключен договор купли-продажи (л.д.54), по условиям которого продавцы обязуются передать в общую долевую собственность покупателей, а покупатели обязуются принять в общую долевую собственность – в 1/3 доле каждый, жилое помещение – две комнаты, находящиеся по адресу: 

<

адрес>, площадью 31 кв. м. (п.1 Договора).

В соответствии с п.5 Договора стороны оценивают вышеуказанное недвижимое имущество в сумму 430 000 рублей. Согласно п.6 Договора денежные средства за отчуждаемое недвижимое имущество в сумме 430 000 рублей уплачиваются покупателями одному из продавцов – ФИО3 в следующем порядке: 18 227,48 рублей – во время подписания договора, 411 772,52 рублей – в соответствии с порядком погашения Государственного сертификата на материнский (семейный) капитал МК-1 №, выданного на имя ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ ГУ – Управлением Пенсионного фонда РФ в городе Златоусте Челябинской области на основании решения Управлением Пенсионного фонда РФ в городе Златоусте Челябинской области от ДД.ММ.ГГГГ №.

Стороны подтвердили, что расчет в сумме 18 227,48 рублей покупателями произведен при подписании договора. 

В обеспечение обязательств по настоящему договору, комната считается находящейся в залоге у Продавцов в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости. При этом залогодержателями по данному залогу являются продавцы. Стороны определили, что комната с момента государственной регистрации перехода прав Покупателей по настоящему договору и до момента полной оплаты будет находиться в залоге у Продавцов. После окончательных расчетов стороны обязуются в течение 7 дней обратиться в Единый государственный реестр недвижимости, в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, и совершить все действия, необходимые для прекращения залога в отношении комнаты (п.7 договора). Стороны достигли соглашение по всем существенным условиям договора, что подтверждается личными подписями сторон. 

Договор купли-продажи оформлен нотариально, зарегистрирован в реестре за №.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ст.551 ГК РФ).

Право общей долевой собственности ФИО4, ФИО2, ФИО1, по 1/3 доли в праве собственности каждого на комнату, площадью 31кв.м., по адресу: 

<

адрес> было зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, о чем в ЕГРН внесены соответствующие записи (л.д.57-63).

Согласно ст.2 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее по тексту – Закон от 16.07.1998 года № 102-ФЗ) ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В силу ст.11 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРН записи о возникновении ипотеки в силу закона (абз.2 п.1). Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки (п.2). Предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРН, если иное не установлено федеральным законом (п.3).

В соответствии со ст.19 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ ипотека подлежит государственной регистрации в ЕГРН в порядке, установленном настоящим ФЗ и Федеральным законом от 13.07.2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее по тексту – Закон от 13.07.2015 года № 218-ФЗ).

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в ЕГРН сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство (п.2 ст.20 Закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ).

Аналогичные данные об осуществлении государственной регистрации ипотеки содержатся в ст.53 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (п.5 ст.488 ГК РФ).

Учитывая, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была предусмотрена с рассрочкой платежа, в отношении спорного недвижимого имущества – комнаты по адресу: 

<

адрес> возникло обременение – ипотека в силу закона в пользу продавцов ФИО3, ФИО5, ФИО6

Обременение прав в виде ипотеки в силу закона в пользу ФИО3, ФИО5, ФИО6 в отношении указанного недвижимого имущества зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.57-63).

Как установлено судом из письменных материалов дела, решением ГУ – Управление Пенсионного фонда РФ в городе Златоуста Челябинской области № от ДД.ММ.ГГГГ удовлетворено заявление ФИО4 о распоряжении средствами материнского капитала на оплату приобретаемого жилого помещения в размере 411 772,52 рублей, согласно которому получателем является ФИО3, срок перечисления денежных средств – не позднее ДД.ММ.ГГГГ (л.д.49-50).

Денежные средства в размере 411 772,52 рубля за счет средств материнского капитала ФИО4 на основании платежного поручения № от ДД.ММ.ГГГГ перечислены ФИО3 (л.д.20). 

Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением, ФИО4 указала, что до настоящего времени обременение в виде ипотеки с жилого помещения не снято. 

Судом установлено, что ФИО3 умерла ДД.ММ.ГГГГ (копия свидетельства о смерти – л.д.9, копия записи акта о смерти – л.д.42).

Погашение регистрационной записи об ипотеке по совместному заявлению залогодержателей и залогодателей стало невозможно по причине смерти одного из продавцов.

Согласно пункту 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Согласно п.11 ст.53 Закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ, а также по основаниям, предусмотренным настоящим ФЗ.

В силу абзаца 9 пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.

В абзаце 4 пункта 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В силу ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии собычаямиили иными обычно предъявляемыми требованиями.

Согласно п.1 ст.408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.

В судебном заседании достоверно установлено, что обязательства по оплате выполнены покупателями в полном объеме.

Регистрационная запись об ипотеке спорного недвижимого имущества ограничивает установленное право истца по владению и распоряжению своим имуществом.

Принимая во внимание изложенное, учитывая, что покупателями обязательства по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ исполнены надлежащим образом, у залогодателей и залогодержателей отсутствует возможность обратиться в регистрирующий орган с совместным заявлением о прекращении ипотеки, в связи со смертью одного из продавцов, требования истца о прекращении ипотеки подлежат удовлетворению.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст.ст.12,198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

р е ш и л:

Исковые требования ФИО4 к ФИО5, ФИО6 о погашении регистрационной записи об ипотеке и снятии обременения – удовлетворить.

Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона на жилое помещение – комнату, площадью 31,0 кв.м., кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, зарегистрированное Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ под №, с погашением записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Челябинского областного суда в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через суд, принявший решение.

Председательствующий: Ю.С. Кумина

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.