63RS0019-01-2025-000375-28

Судья: Лопутнев В.В. гр. дело № 33-741/2026 (33-12012/2025)

(дело № 2-232/2025)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 января 2026 года г. Самара

Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:

председательствующего: Панковой М.А.,

судей: Голубевой О.Н., Ивановой Е.Н.,

при секретаре Васильеве И.О.,

при участии прокурора Атяскиной О.А.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о признании сделки купли-продажи недействительной

по апелляционной жалобе ФИО2 на решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 11.09.2025.

Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Панковой М.А.,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о регистрации перехода права собственности. В обоснование заявленных требований указал, что при содействии агентства недвижимости «Титан» 15.04.2025 заключил с ФИО2 договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>, деньги, за которые в сумме 2 350 000 руб., переданы в полном объеме, в подтверждение чего выдана расписка. ФИО2 должна была сняться с регистрационного учета до 25.04.2025. 15.04.2025 стороны обратились в МФЦ для регистрации сделки, документы были приняты, однако, 17.04.2025 ФИО2 подала заявление о прекращении регистрации права и возврате документов, в связи чем, Росреестром вынесено уведомление о приостановлении регистрации до 18.07.2025. Как стало известно, ФИО2 после совершения сделки и подписания документов в результате мошеннических действий перевела деньги неизвестным лицам, в связи с чем, решила расторгнуть договор. В связи с этим, просил суд вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, взыскать расходы по уплате госпошлины.

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском, в котором просила признать указанный договор купли-продажи недействительным по тем основаниям, что она была введена в заблуждение неизвестными лицами, не понимала характера своих действий. Цель сделки была направлена не на отчуждение квартиры, а на ее сохранность от черных риэлторов. Была убеждена, что участвует в оперативных мероприятиях под руководством ФСБ и сделка имеет фиктивный характер. Отправляя деньги, считала, что сотрудники ФСБ вернут их продавцам, оставив ей квартиру.

Решением Нефтегорского районного суда Самарской области от 11.09.2025 постановлено:

«Иск ФИО1 (паспорт №) удовлетворить.

Зарегистрировать переход права собственности от ФИО2 к ФИО1 на квартиру по адресу 

<

адрес> кадастровый номер № на основании договора купли-продажи от 15.04.2025 года.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 3000 (три тысячи) рублей в счет возврата госпошлины.

Встречный иск ФИО2 (паспорт №) оставить без удовлетворения».

В апелляционной жалобе ФИО2 просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, принять новое решение которым удовлетворить встречные исковые требования.

В судебном заседании представитель истца ФИО3 возражала против удовлетворения апелляционной жалобы ответчика, просила оставить решение суда без изменений.

Представитель ответчика ФИО4 доводы апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям.

Прокурор Атяскина О.А. в судебном заседании полагала доводы апелляционной жалобы необоснованными, решение суда законным, не подлежащим отмене.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещались надлежащим образом.

В силу требований ст.ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.

Суд апелляционной инстанции в силу ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: 1) неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; 2) недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; 3) несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; 4) нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Проверив материала дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, проверив в соответствии со ст. 330 ГПК РФ правомерность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального законодательства, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда, считая его законным и обоснованным.

Из материалов дела, что между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) 15.04.2025 был заключен договор купли-продажи, по которому продавец продал, а покупатель купил в собственность квартиру по адресу: 

<

адрес> (кадастровый номер №). Стоимость ее определена в 2 350 000 руб., которую покупатель оплатил продавцу до подписания данного договора, о чем имеется соответствующая расписка ФИО2 Договор содержит ссылку на то, что продавец заключает его не вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, на крайне невыгодных для себя условиях и договор не является для нее кабальной сделкой. Договор составлен в 2-х экземплярах для обеих сторон. Документы для регистрации сделки сданы через МФЦ 15.04.2025. Росреестром 17.04.2025 вынесено уведомление о приостановлении регистрации перехода права собственности до 18.07.2025.

Стороной ответчика представлены аналогичные документы, а также акт выполненных работ ООО «Титан» от 15.04.2025 по поиску покупателей на квартиру по адресу: 

<

адрес>. Заказчиком являлась ФИО2, найденным покупателем является ФИО1

По ходатайству стороны ответчика по делу проводилась КСППЭ в отношении ФИО2 на предмет установления ее психического состояния.

Согласно экспертному заключению ГБУЗ «Самарская областная клиническая психиатрическая больница» от 15.07.2025 № №, ФИО2 обнаруживает клинические признаки смешанной тревожной и депрессивной реакции, обусловленной расстройством адаптации. Указанное психическое расстройство относится к категории «временных психических расстройств» и не соотносится по времени возникновения с исследуемым периодом времени (датой совершения договора купли-продажи от 15.04.2025 года).

В момент заключения договора купли-продажи от 15.04.2025 ФИО2 не страдала каким-либо психическим расстройством (в т.ч. хроническим психическим расстройством, временным психическим расстройством, слабоумием либо иным болезненным состоянием психики). По своему психическому состоянию ФИО2 на момент совершения сделки купли-продажи от 15.04.2025 могла правильно воспринимать имеющие значение обстоятельства, осознавать фактический характер своих действий и руководить ими.

ФИО2 понимала формальный характер совершаемой сделки, имела адекватное (правильное) представление о существе сделки. Потенциальная и актуальная способность к осознанной регуляции своих действий не нарушалась. Действовала без обычной или должной осмотрительности, хотя и могла ее проявить.

Индивидуально-психологические особенности ФИО2 нашли свое отражение в юридически значимой ситуации, однако, не оказывали существенного влияния на ее поведение, т.е. не ограничивали способность к выбору стратегии поведения и произвольной регуляции деятельности.

Согласно ст.218 ч.2 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственник, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества. При этом законодатель предусматривает обязательную регистрацию прав на недвижимое имущество, и по общему правилу именно датой регистрации определяется момент возникновения прав на имущество (п.2 ст.8.1 и п.2 ст.223 ГК РФ).

К недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения (ст.130 ч.1 ГК РФ).

В соответствии со ст.131 ч.1 ГК РФ, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (ст.164 ч.1 ГК РФ).

Согласно ст.165 ч.2 ГК РФ если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434), несоблюдение которой влечет его недействительность.

В соответствии со ст.551 ГК РФ, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством РФ об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

На основании ст.307 ГК РФ в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения обязанности.

Согласно ст.177 ч.1 ГК РФ сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Установленные по делу обстоятельства свидетельствуют о заключении между сторонами договора купли-продажи спорного недвижимого имущества в надлежащей форме, с включением в него всех предусмотренных законом существенных условий. Расчет по договору произведен и денежные средства получены продавцом. При этом усматривается, что заключению оспариваемого договора предшествовало обращение продавца в риэлторскую организацию по вопросу подыскания покупателя, что указывает на совершение действий, направленных на отчуждение имущества. Намерение регистрации сделки подтверждено поданными в регистрирующий орган соответствующими заявлениями.

Между тем, судом установлено, что регистрационные действия были приостановлены на основании заявления ФИО2 о прекращении регистрации и возврате документов. При этом, аналогичного заявления от ФИО1 в регистрирующий орган не поступало.

При установленных обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу об уклонении ФИО2 от регистрации сделки, что свидетельствует об обоснованности иска ФИО1 и возможности его удовлетворения с учетом положений ст.ст.165, 551 ГК РФ.

Тот факт, что ФИО2 распорядилась полученными от ФИО1 денежными средствами после заключения сделки ввиду совершения в отношении нее мошеннических действий неустановленными лицами и наличие возбужденного по этому факту уголовного дела, по которому она признана потерпевшей, не является основанием для признания самой сделки недействительной. По заключению КСППЭ она понимала характер совершаемой сделки и имела представление о ее существе, также значение своих действий и могла руководить ими в момент подписания договора купли-продажи, каким-либо психическим расстройством не страдала, ее психологические особенности не оказывали существенного влияния на ее поведение и давали возможность не совершать сделку при обычной или должной осмотрительности, которую она могла проявить. Установленное у нее экспертизой психическое расстройство относится к категории временных психических расстройств и не соотносится по времени возникновения с датой совершения договора купли-продажи от 15.04.2025 года.

Подвергать сомнению данное заключение у суда не имелось оснований, поскольку оно проведено в рамках судебной экспертизы, назначенной по инициативе стороны ответчика, с участием специалистов соответствующей квалификации в области психиатрии и психологии специализированного медицинского учреждения.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ФИО1 к ФИО2 о регистрации перехода права собственности.

Поскольку доводы встречного искового заявления ФИО2 не нашли своего подтверждения, суд обоснованно отказал последней в удовлетворении заявленных требований к ФИО1

При этом, на основании ст.98 ГПК РФ, суд правомерно взыскал с ФИО2 в пользу ФИО1 уплаченную им при подаче иска госпошлину в размере 3 000 руб.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции, оснований для иных выводов не имеется.

Доводы ФИО2 в апелляционной жалобе о заключении договора купли-продажи при отсутствии воли продавца на продажу спорной квартиры, так как истец находилась в заблуждении, являются несостоятельными.

Как установлено судом, ФИО2 выразила свою волю на заключение договора купли-продажи спорного недвижимого имущества с ФИО1, данный договор купли-продажи заключен между сторонами в надлежащей форме, доказательств, указывающих на то, что психическое состояние ФИО2 в момент заключения договора не позволяло ей понимать значение своих действий или руководить ими, в материалах дела не имеется, напротив, согласно заключению КСППЭ, ФИО2 понимала характер совершаемой сделки и имела представление о ее существе, также значение своих действий и могла руководить ими в момент подписания договора купли-продажи, каким-либо психическим расстройством не страдала.

При этом, ФИО1 исполнил свои обязательства по оплате стоимости квартиры в полном объеме, недобросовестного поведения с его стороны не установлено, ФИО2, в свою очередь, получив денежные средства от ФИО1, распорядилась ими по своему собственному усмотрению.

Заблуждение истца относительно мотивов, полагавшей, что она заключает договор купли-продажи квартиры с целью пресечения совершаемых в отношении неё мошеннических действий, равно как и заблуждение относительно последствий, то есть то, что совершенная сделка будет аннулирована, а право собственности на квартиру ей будет возвращено, в данном случае основанием для признания совершенной сделки купли-продажи недействительной являться не может.

Доводы ФИО2 в апелляционной жалобе о том, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права собственности подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества, однако, после подписания договора от 15.04.2025 истец в квартиру не вселялся, выражают субъективную позицию ответчика и отклоняются судебной коллегией как основанные на неправильном толковании норм действующего законодательства.

Согласно ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче, что и указано в подписанном истцом и ответчиком договоре купли-продажи: квартира передается от продавца ФИО2 к продавцу ФИО1, договор является актом приема-передачи (п.13 договора).

В соответствии с п.11 договора купли-продажи, стороны пришли к соглашению, что продавец и члены ее семьи обязуются освободить квартиру. Кроме того, продавец обязался сняться с регистрационного учета в течение 10 дней с момента подписания договора (п.3 договора). Указанное свидетельствует о том, что стороны при заключении договора купли-продажи обговорили условия передачи квартиры в собственность покупателю, при этом определили, что данный договор является актом приема-передачи жилого помещения. Данный договор подписан сторонами, что подтверждает согласованность действий по передаче и приему объекта недвижимости.

Ссылок на обстоятельства, которые могли бы привести к отмене судебного постановления, апелляционная жалоба ответчика не содержит.

Поскольку нарушений норм материального и процессуального права, повлекших вынесение незаконного решения, судом не допущено, обжалуемое решение следует признать законным и обоснованным, и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нефтегорского районного суда Самарской области от 11.09.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу ФИО2 - без удовлетворения.

Апелляционное определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Шестой кассационный суд общей юрисдикции через районный суд в течение трех месяцев.

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 05.02.2026.

Председательствующий:

Судьи: