УИД 61OS0000-01-2021-000188-55 

дело 3а-222/2021

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

29 сентября 2021 года г. Ростов-на-Дону

Ростовский областной суд в составе председательствующего судьи Журба О.В.,

при ведении протокола помощником судьи Штукарь А.В., 

представителя административного ответчика Правительства Ростовской области ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Ростовского областного суда административное дело по административному иску ФИО2 об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной стоимости, 

у с т а н о в и л :

ФИО2 обратился в суд с административным исковым заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной, указав, что получил в наследство после смерти 27 сентября 2020 г. его отца - Гарри Е.А., имущество, состоящее из нежилого помещения 1-й этаж здания АБК Красносулинского шахтоуправления, комнаты №1-34, с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН расположенное по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН. Не регистрируя право собственности, в день получения свидетельства - 31 марта 2021 г., продал объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН согласно договору купли-продажи за 400 000 руб. Кадастровая стоимость указанного объекта недвижимости установлена по состоянию на 10 марта 2020 г. в размере 8 624 514 руб., что существенно превышает рыночную стоимость, определенную в отчете об оценке в сумме 800 000 руб. Указанное нарушает его права как плательщика НДФЛ от продажи объекта недвижимого имущества. 

С учетом уточнений, поданных в предусмотренном статьей 46 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (КАС РФ) порядке, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: Ростовская АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН по состоянию на 10 марта 2020 г. в размере 800 000 руб.

Административный истец Гарри Е.А. и его представитель адвокат Миронова Ж.А. в судебное заседание не явились, в поданных заявлениях указали, что согласны с выводами проведенной по делу судебной экспертизы, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие.

В качестве административных ответчиков к участию в деле привлечены Правительство Ростовской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» филиал по Ростовской области, в качестве заинтересованных лиц – Управление Росреестра по Ростовской области, Администрация Красносулинского городского поселения, ФИО3, ФИО4

Представитель Правительства Ростовской области ФИО1, действующий по доверенности, в судебном заседании пояснил, что возражений против установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в соответствии с заключением судебной экспертизы административный ответчик не имеет, поскольку она отражает рыночную стоимость данного объекта с учетом его технического состояния и индивидуальных особенностей на дату оценки. 

Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестр» по Ростовской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела уведомлен. 

Представитель ФГБУ «ФКП Росреестр» ФИО5, действующий по доверенности, в порядке предварительной подготовки представил письменный отзыв, указав, что 20 марта 2014 г. в ЕГРН внесены сведения об объекте недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН как о ранее учтенном, права на который зарегистрированы в ЕГРН, но сведения о котором отсутствовали в государственном кадастре недвижимости. Кадастровая стоимость определена по состоянию на 10 марта 2020 г. в размере 8 624 514,84 руб. с учетом постановления Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881, и внесена в сведения ЕГРН 10 марта 2020 г. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя.

Представитель Управления Росреестра по Ростовской области в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом. 

Представитель Управления Росреестра ФИО6, действующая по доверенности, в возражении на административное исковое заявление указала, что прав административного истца Управлением не нарушено. Управление не являлось стороной государственного контракта на оказание услуг по определению кадастровой стоимости земель населенных пунктов в границах муниципальных районов, в соответствии со ст.8 Закона о регистрации вносило в кадастр недвижимости результаты государственной кадастровой оценки, не изменяя поступившие сведения. Просила о рассмотрении дела в отсутствие представителя Управления.

Представитель администрации Красносулинского городского поселения в судебное заседание не явился. О времени и месте рассмотрения дела надлежаще уведомлен.

Заинтересованные лица ФИО3, ФИО4 в судебное заседание не явились, надлежащим образом уведомлены. Согласно поступивших заявлений, просили рассмотреть дело в их отсутствие, удовлетворить требования административного истца.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений об их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации об этом на официальном сайте суда (часть 8 статьи 96 КАС РФ) и отсутствие оснований для отложения судебного разбирательства, предусмотренных статьями 150, 152 КАС РФ. 

Выслушав представителя административного ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии. Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным. 

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости может являться установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В силу статьи 3 названного Федерального закона, под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, перечисленные в этой статье.

Под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 упомянутого Федерального закона.

В соответствии с положениями статей 399, 400, 401 Налогового кодекса Российской Федерации физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения, в том числе на нежилое здание, являются плательщиками налога на имущество физических лиц. 

Согласно статье 402 Налогового кодекса Российской Федерации налоговая база в отношении объектов налогообложения определяется исходя из их кадастровой стоимости, если субъектом Российской Федерации принято соответствующее решение.

Областным законом Ростовской области от 27 июля 2017 г. № 1174-ЗС «Об установлении единой даты применения на территории Ростовской области порядка определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» определена единая дата начала применения кадастровой стоимости для исчисления налоговой базы по налогу на имущество физических лиц – 1 января 2018 г.

Действующие результаты определения кадастровой стоимости объектов капитального строительства (зданий, сооружений) утверждены постановлением Правительства Ростовской области от 27 декабря 2016 г. № 881 по состоянию на 1 января 2016 г.

Кадастровая стоимость влияет и на величину налога на доходы физических лиц при отчуждении имущества (глава 23 НК РФ).

Судом установлено, что Гарри Е.А., согласно свидетельства о праве на наследство по закону от 31 марта 2021 г., являлся собственником объекта недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, состоящего из нежилого помещения 1-й этаж здания АБК Красносулинского шахтоуправления комнаты №1-34 расположенное по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН.

Согласно договору купли-продажи от 31 марта 2021 г. административный истец продал объект недвижимости с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН за 400 000 руб. ФИО7 (ФИО7 умер 18 апреля 2021 г., открыто наследственное дело по заявлению ФИО4) и ФИО3

Изложенное подтверждает право Гарри Е.А. оспаривать результаты определения кадастровой стоимости данных объектов недвижимости по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Административный истец представил отчет об оценке №НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН от 10 августа 2021 г. оценщика ООО «Центр экспертно-правовых услуг» ФИО12 (л.д.212 том 1), в котором сделаны выводы о том, что по состоянию на 10 марта 2020 г. рыночная стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН составила 800 000 руб.

Учитывая разъяснения, содержащиеся в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» и поступившие возражения относительно достоверности указанного отчета, судом была назначена экспертиза для определения рыночной стоимости спорного объект, проведение которой было поручено эксперту СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО13

По заключению судебной экспертизы от 16 сентября 2021 г. НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, выполненной экспертом СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» ФИО13, рыночная стоимость объекта экспертизы с учетом его индивидуальных особенностей по состоянию на дату определения кадастровой стоимости 10 марта 2020 г. составляла 1 599 213,34 руб.

Возражения, замечания на заключение экспертизы лицами, участвующими в деле, не представлены. 

Оценивая экспертное заключение по правилам статьи 168 КАС РФ суд учитывает, что экспертиза проведена лицом, обладающим специальными знаниями, имеющим соответствующую квалификацию, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, в установленном процессуальным законом порядке. 

Экспертом в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, проанализировано местоположение объекта оценки, определено, что он расположен на окраине города, в непосредственной близости от крупной автодороги города – ул. Шоссейная. Объект исследования не эксплуатируются в соответствии со своим прямым назначением. Сегмент рынка, к которому относится исследуемый объект – объекты недвижимости свободного назначения. 

Рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитана на основе доходного и сравнительного подходов. От применения затратного подхода эксперт мотивированно отказался.

Применяя сравнительный подход, эксперт в качестве объектов-аналогов отобрала три объекта, характеристики которых максимально приближены к характеристикам оцениваемого объекта недвижимости. В силу действующего законодательства выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта, обладающего специальными знаниями. Сведения об объектах проанализированы экспертом с учетом всех ценообразующих факторов, состав аналогов, использованный в заключении, суд признает экономически обоснованным. 

По выявленным отличиям объектов-аналогов и объекта экспертизы были применены корректировки на обстоятельства совершения сделки, состояние рынка, на местоположение, состояние отделки, техническое состояние здания, возможность парковки, на площадь, наличие коммуникаций, установлен размер рыночной стоимости в рамках сравнительного подхода в размере 2 467 768,53 руб. (таблица 21).

В рамках доходного подхода эксперт оценивал объект недвижимости на основании определения ожидаемых доходов от коммерческого использования оцениваемого имущества, для чего проведен мониторинг цен предложений к аренде нежилых встроенных помещений преимущественно свободного назначения в г.Красный ФИО8. Осуществив выборку с учетом условий однородности и нормального распределения, эксперт отобрал три объекта-аналога по основным ценообразующим факторам, применив корректировки на обстоятельства совершения сделки, состояние рынка, на местоположение, этажность, наличие отдельного входа, состояние отделки, возможность парковки, площадь, наличие коммуникаций в помещении, установлен размер стоимости права пользования объектом исследования на условиях аренды в течение одного платежного периода (месяц) по состоянию на 10 марта 2020 г. (таблица 35), определены расходы на содержание объекта (таблицы 50,51), ставка капитализации (таблица 52) и определена рыночная стоимость объекта оценки в рамках доходного подхода в сумме 730 658,14 руб. 

Распределив процент приоритетности подходов одинаково, эксперт согласовал результат стоимости объекта (таблицы 55, 56), придя к выводу о его рыночной стоимости на заданную дату.

В заключении содержатся таблицы, расчеты и пояснения к ним, подробное обоснование необходимости применения или неприменения конкретных корректировок, что соответствует требованиям федеральных стандартов оценки. 

С учетом изложенного, суд признает экономически обоснованным размер рыночной стоимости объекта недвижимости, определенный в заключении судебной экспертизы и считает возможным установить кадастровую стоимость объектов равной этому размеру, поскольку его выводы, по сравнению с выводами, содержащимися в отчете об оценке №СЭ-167-21 от 10 августа 2021 г. являются более аргументированными и убедительными, соответствует требованиям, предъявляемым статьей 82 КАС РФ. 

Настоящее решение является основанием для внесения сведений об установленной судом кадастровой стоимости объектов недвижимости в государственный реестр недвижимости. При этом подлежит учету, что с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости административный истец обратился в суд 25 июня 2021 г.

Разрешая вопрос о судебных расходах, суд руководствуется положениями статей 103, 106 КАС РФ и исходит из следующего.

В пункте 31 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30 июня 2015 г. № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что главой 23 ГПК РФ, главой 25 КАС РФ не установлено каких-либо особенностей распределения судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в этой связи вопрос о судебных расходах, понесенных заявителем, административным истцом, заинтересованным лицом, административным ответчиком, разрешается в соответствии с правилами главы 7 ГПК РФ, главы 10 КАС РФ.

При удовлетворении требований об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости судебные расходы взыскиваются с органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости.

Вместе с тем в случаях, когда удовлетворение таких требований сводится к реализации в судебном порядке права заявителя, административного истца на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое не оспаривается привлеченным к участию в деле заинтересованным лицом, административным ответчиком ни по основаниям возникновения, ни по содержанию (в том числе размеру рыночной стоимости), судебные расходы относятся на заявителя, административного истца, поскольку решение суда по соответствующему делу не может расцениваться как принятое против заинтересованного лица, административного ответчика, не имеющего противоположных с заявителем, административным истцом юридических интересов.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П «По делу о проверке конституционности положений статьи 111, части 5 статьи 247 и пункта 2 части 1 статьи 248 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, частей 1 и 2 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с жалобами гражданки ФИО9 и федерального государственного бюджетного учреждения «Российский сельскохозяйственный центр» указал, что возмещение судебных расходов осуществляется той стороне, в пользу которой вынесено решение суда, и на основании того судебного акта, которым спор разрешен по существу; при этом процессуальное законодательство исходит из того, что критерием присуждения судебных расходов является вывод суда о правомерности или неправомерности заявленного истцом требования; данный вывод, в свою очередь, непосредственно связан с содержащимся в резолютивной части судебного решения выводом о том, подлежит ли иск удовлетворению, поскольку только удовлетворение судом требования подтверждает правомерность принудительной реализации его через суд и влечет восстановление нарушенных прав и свобод, что в силу статей 19 (часть 1) и 46 (части 1 и 2) Конституции Российской Федерации и приводит к необходимости возмещения судебных расходов. Возложение на самих налогоплательщиков бремени несения судебных расходов, связанных с установлением кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере, равном его рыночной стоимости, если в результате массовой кадастровой оценки она была определена ошибочно, не только сужает реальную доступность правосудия, но и способно финансово обесценить значение соответствующего судебного решения с точки зрения соотношения бремени судебных расходов с ожидаемыми налоговыми выгодами в связи с возможным изменением налоговой базы по соответствующему налогу на недвижимое имущество. Вместе с тем этими выводами не исключается учет при решении вопросов о распределении судебных расходов по делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости того обстоятельства, что допущенное при установлении кадастровой стоимости ее расхождение с рыночной стоимостью может укладываться в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, не является свидетельством ошибки, приводящей - вопреки объективному экономическому содержанию отношений, связанных с формированием налоговой базы по земельному и иным имущественным налогам, - к нарушению конституционных прав и свобод граждан, организаций как налогоплательщиков.

Как следует из обстоятельств дела расхождение между установленной кадастровой стоимостью земельного участка (8 624 514,84 руб.) и установленной судом кадастровой стоимостью объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (1 599 213,34 руб.) составляет 81 %, а в денежном выражении – 7 025 301,50 руб. Указанное является существенным для административного истца, не укладывается в приемлемый с точки зрения существующих стандартов государственной кадастровой оценки диапазон отклонений и, соответственно, является свидетельством ошибки, которая привела к нарушению прав ФИО2

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии правовых оснований для взыскания стоимости услуг по проведению судебной оценочной экспертизы с Правительства Ростовской области как органа, утвердившего результаты определения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

СЧУ «Ростовский центр судебных экспертиз» представило в суд экономическое обоснование стоимости услуг в отношении объекта недвижимости с учетом этапов экспертизы, количества рабочих часов и объема работы. Стоимость услуг по определению рыночной стоимости помещения составила 48 589,24 руб.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности, объема проделанной работы, и времени, объективно необходимого для проведения экспертных исследований и составления заключения.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 КАС РФ, суд 

р е ш и л :

установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером НОМЕР ОБЕЗЛИЧЕН, расположенного по адресу: АДРЕС ОБЕЗЛИЧЕН, равной рыночной по состоянию на 10 марта 2020 г. в сумме 1 599 213,34 руб. 

Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости считать 25 июня 2021 г. 

Взыскать с Правительства Ростовской области в пользу специализированного частного учреждения «Ростовский центр судебных экспертиз» денежные средства за проведенную судебную оценочную экспертизу в размере 48 589,24 руб.

На решение могут быть поданы апелляционные жалобы в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 30 сентября 2021 г.

Судья О.В.Журба