Дело № 2-308/2017

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

16 мая 2017 года г. Лабытнанги 

Лабытнангский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего: судьи Словакевич Л.В.,

с участием старшего помощника прокурора г. Лабытнанги Петровой О.А.,

при секретаре судебного заседания Тачитдиновой Д.Ф.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета, по встречному иску ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи, признании право собственности на жилое помещение, обязывании совершить действия по оформлению документов и регистрации перехода права собственности, 

установил:

ФИО1 и ФИО2, от имени которого по доверенности от 12 ноября 2016 года действует ФИО1 (л.д. 26), обратились в суд с иском, с учетом уточненных требований (л.д. 93), к ФИО3 и ФИО4 о признании прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: г. Лабытнанги, ..., выселении без предоставления другого жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании расходов по уплаченной госпошлины, мотивируя тем, что истцы являются долевыми собственниками указанной квартиры. По устной договоренности с ответчиками истцы переехали проживать в принадлежащую ФИО3 и ФИО4 (матери ФИО1 и ФИО3) квартиру по адресу: г. Лабытнанги, ... а ответчики в квартиру истцов. В настоящее время истцы намерены продать принадлежащую им жилплощадь, однако, ответчики отказываются в добровольном порядке ее освободить.

ФИО3 и ФИО4 через своего представителя ФИО5 (л.д. 70, 71) обратились в суд со встречным иском, с учетом дополнительных требований (л.д. 96), к ФИО1 и ФИО2 об обязывании последних к заключению договора купли-продажи квартиры по ..., совершении действий по его регистрации, признании расписки ФИО1 договором купли-продажи квартиры по ..., признании за ФИО3 право собственности на указанное жилое помещение, обязывании ФИО1 и ФИО2 совершить действия по оформлению документов и регистрации права собственности на жило помещение по ... на ФИО3 и ФИО4, мотивируя тем, что фактически между сторонами сложились правоотношения, основанные на договоре купли-продажи ФИО3 спорного жилья у ФИО1, подтвержденные распиской от 4 декабря 2005 года. Поэтому С-вы в декабре 2005 года вселились в квартиру ФИО6 и ФИО2, зарегистрировались по месту жительства, а последние переехали в квартиру по ... где также зарегистрировались по месту жительства. До настоящего времени договор купли-продажи не заключен, в связи с уклонением ФИО1 от его оформления. При этом денежные средства по расписке в сумме 550 000 рублей ФИО1 от ФИО3 получены 4 декабря 2005 года, возвращены последнему не были. Со дня вселения С-вы открыто и добросовестно владеют и пользуются квартирой по ... оплачивают жилищно-коммунальные услуги, налоги. Однако, ФИО1 отказывается совершить действия по оформлению договора купли-продажи и переходу право собственности к ФИО6.

В судебном заседании ФИО1, представитель истцов ФИО7, действующая по ордеру (л.д. 36), на уточненных исковых требованиях настаивали, пояснив, что в декабре 2005 года между сторонами фактически был заключен договор безвозмездного пользования жилым помещением по ..., без определения его срока, поэтому 24 января 2017 года ФИО6 и ФИО2 направили в адрес С-вых уведомление об освобождении квартиры, однако, последние отказались освобождать квартиру добровольно. Проживание С-вых в квартире нарушают права собственника, не имеющего возможности распорядиться принадлежащим ему имуществом. Расписка от 4 декабря 2005 года признаками предварительного (основного) договора купли-продажи не обладает, существенные условия в себе не содержит, государственную регистрацию не прошла. Уплата денежных средств, владение и пользования квартирой более 11 лет не являются основанием приобретения права собственности на недвижимость, либо заключения договор купли-продажи. В этой связи просили в удовлетворении встречного иска отказать.

ФИО3, представитель ответчиков ФИО5, на встречных исковых требованиях настаивали, в иске ФИО6 и ФИО2 просили отказать, приведя доводы, изложенные в иске.

ФИО2, ФИО4, представитель отдела по вопросам миграции ОМВД России по г. Лабытнанги участия в судебном заседании не принимали, извещены.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, заслушав заключение прокурора, полагавшего в иске о выселении С-вых отказать, приходит к следующему.

В соответствии со ст. 35 Конституции РФ право частной собственности охраняется законом. Каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда.

Согласно п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).

В силу ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Статья 235 ГК РФ гласит, что право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, приведенных в п. 2 настоящей статьи.

ФИО1 и ФИО2 на основании договора приватизации от 8 апреля 2005 года являются долевыми собственниками квартиры по ..., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18 мая 2005 года сделана запись регистрации (л.д. 8, 9).

В материалы дела ФИО3 представлена расписка от 4 декабря 2005 года, которая, по его мнению, является договором купли-продажи квартиры по ....

Из текста расписки усматривается, что ФИО1 получила от ФИО3 550 000 рублей наличными за трехкомнатную квартиру, расположенную по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, м-н Обская, .... Стоимость квартиры окончательная, в полном объеме.

В соответствии с п. 1 ст. 549, 550 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Согласно ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В силу п. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.

Кроме того, п. 2 ст. 558 ГК РФ предусмотрено, что договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Указанные требования норм права сторонами не соблюдены, договор купли-продажи в простой письменной форме не заключался, государственную регистрацию не проходил. Передаточный акт, подписанный сторонами, суду не представлен. Расписка от 4 декабря 2005 года не может являться договор купли-продажи либо документом, свидетельствующим о передаче жилого помещения.

Согласно п. 1 ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

По правилам п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Кроме того, согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Представленная расписка от 4 декабря 2005 года признаками договора купли-продажи недвижимости не обладает, предварительным договором согласно ст. 429 ГК РФ он также не является.

Более того, судом установлено, что на момент написания ФИО1 указанной расписки, второй собственник спорного жилья ФИО2 являлся несовершеннолетним.

В соответствии с частями 3 и 4 ст. 60 СК РФ ребенок имеет право собственности на имущество, полученное им в дар (в данном случае по договору приватизации). Право ребенка на распоряжение принадлежащим ему на праве собственности имуществом определяется статьями 26 и 28 Гражданского кодекса Российской Федерации. При осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации). Ребенок не имеет права собственности на имущество родителей, родители не имеют права собственности на имущество ребенка. 

Согласно п. 1 ст. 26 ГК РФ несовершеннолетние в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет совершают сделки, за исключением названных в пункте 2 настоящей статьи, с письменного согласия своих законных представителей - родителей, усыновителей или попечителя.

В то же время, п. 2 ст. 37 ГК РФ гласит, что опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению.

Таким образом, ФИО1 не могла распорядиться долей в праве несовершеннолетнего ФИО2, а также дать согласие на отчуждение его доли без разрешения органа опеки и попечительства.

При установленных обстоятельствах, встречные исковые требования С-вых не подлежат удовлетворению в полном объеме, так как основания, при которых наступает право собственности на объект недвижимости, отсутствуют.

Более того, суд не вправе понудить собственника жилья совершить действия по отчуждению его имущества, поскольку таким правом, гарантированным Конституцией РФ, обладает исключительно собственник. В данном случае собственники ФИО6 и ФИО2 действий, направленных на отчуждение жилого помещений, путем оформления соответствующих закону сделок, их регистрации, передачи имущества согласно договору купли-продажи, не произвели, что не позволяет суду применить положения п. 3 ст. 551 ГК РФ, поскольку фактически сделка купли-продажи недвижимости между сторонами не совершена.

При этом свидетельские показания не могут быть положены в основу доказательства заключения договора купли-продажи недвижимости.

Судом установлено, что С-вы с декабря 2005 года проживают по ... с 22 декабря 2005 года значатся зарегистрированными по месту жительства. 

ФИО6 и ФИО2 с указанного времени проживали по ..., в квартире, принадлежащей на праве долевой собственности ФИО3 и ФИО4, умершей ДД/ММ/ГГ (л.д. 19-21), 4 октября 2005 года по указанному адресу зарегистрировались по месту жительства.

Как указано выше, п. 2 ст. 37 ГК РФ запрещает опекуну без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечителю - давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем (в аренду), в безвозмездное пользование.

Разрешение органа опеки и попечительства на сдачу 1/2 доли в праве собственности ФИО2 внаем (в аренду), в безвозмездное пользование ФИО6 не давалось. 

Тем не менее, жилое помещение по ..., ФИО6 было передано в пользование семье ФИО3, сделка ФИО2 не оспорена, стороны признать ее недействительной не требуют. Таким образом, между сторонами сложились правоотношения, основанные на договоре найма жилого помещения, без облачения их в письменную форму.

Доводы ФИО1 о том, что правоотношения, возникшие между ней и С-выми, регулируются положениями ст. 689 ГК РФ, суд находит ошибочными, основанными на неверном толковании норм права.

В соответствии с п. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Согласно п. 1 ст. 674 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается в письменной форме.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.

В данном случае отсутствие письменного договора найма жилого помещения не влечет его недействительность, поскольку факт проживания семьи ФИО3 в квартире по ... не оспаривается, последний с 22 декабря 2005 года за свой счет оплачивает жилищно-коммунальные услуги, что подтверждено письменными доказательствами и не отрицалось ФИО1 (л.д. 47, 50, 51).

Учитывая длительность проживания семьи ФИО6 по указанному адресу, суд приходит к выводу, что договор найма жилого помещения между сторонами был заключен на срок пять лет (ст. 683 ГК РФ).

В соответствии со ст. 684 ГК РФ не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Отказ от продления договора найма жилого помещения от наймодателей в адрес нанимателей С-вых поступил 28 января 2017 года (л.д. 25), при этом срок действия договора истекает в декабре 2020 года, следовательно, С-вы должны освободить квартиру не позднее указанного срока.

Основания расторжения договора найма жилого помещения в судебном порядке по требованию наймодателя определены в п. 2 ст. 687 ГК РФ, к каковым относится: невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.

ФИО1 просит выселить С-вых по основанию необходимости отчуждения жилого помещения, которое не поименовано ни в п. 2, ни в п. 3 указанной статьи.

Как предусмотрено положениями ст. 688 ГК РФ, наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда, в случае расторжения договора найма жилого помещения.

Поскольку оснований для прекращения права С-вых пользования жилым помещением по ..., в судебном порядке по требованию наймодателя не возникло, исковые требования ФИО6 и ФИО2 не подлежат удовлетворению в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Иск ФИО1 и ФИО2 к ФИО3 и ФИО4 о признании прекратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения, снятии с регистрационного учета оставить без удовлетворения.

Встречный иск ФИО3 и ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о признании расписки договором купли-продажи, признании право собственности на жилое помещение, обязывании совершить действия по оформлению документов и регистрации перехода права собственности оставить без удовлетворения. 

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа через Лабытнангский городской суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 19 мая 2017 года.

Судья: