РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

12 ноября 2018 г. город Ивантеевка

Ивантеевский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Колчиной М.В.,

при секретаре Гвоздевой О.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-825/2018 по иску акционерного общества Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество,

УСТАНОВИЛ:

Истец акционерное общество Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» (далее по тексту – АО КБ «МИА», банк, кредитор) обратился 07 августа 2018 г. в суд с требованиями к ответчику ФИО1 об обращении взыскания на предмет залога – квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес> (далее по тексту – спорное жилое помещение).

В обоснование первоначальных исковых требований представитель истца указал, что 01 июля 2013 г. между АО КБ «МИА» и ФИО1 заключён кредитный договор 

<

***>/0712ф на получение целевого кредита. В соответствии с условиями договора сумма кредита составила 2950000 рублей со сроком возврата в течение 15 лет, проценты за пользование кредитом были установлены в размере 13,75% годовых. Целевой кредит предоставлялся с целью приобретения прав требования по Договору уступки прав требования № 1/4 от 01 июля 2013 г., возникших из договора № 4 участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 19 декабря 2011 г., заключённому между ООО «Негреско» и ответчиком (далее по тексту – Договор уступки прав). Предметом Договора уступки прав являлось право на получение в собственность после завершения строительства спорного жилого помещения. В связи с ненадлежащим исполнением ответчиком взятых по кредитному договору обязательств решением суда от 15 декабря 2015 г. с ответчика в пользу истца взыскана задолженность в размере 3665673 рубля 88 копеек и судебные расходы в размере 32528 рублей 37 копеек. Также указанным решением, с целью исполнения установленного решением суда обязательства, обращено взыскание на предмет залога – права требования ответчика по Договору уступки прав путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4072422 рубля 48 копеек. 03 мая 2017 г. решением суда с ответчика в пользу истца дополнительно были взысканы проценты на общую сумму 513068 рублей 12 копеек и расторгнут кредитный договор с 23 декабря 2016 г. В рамках исполнения указанных судебных актов 24 января 2017 г. были возбуждены исполнительные производства по взысканию задолженности и обращению взыскания на права требования. Вместе с тем 31 января 2017 г. истцу от застройщика стало известно, что ещё 25 декабря 2014 г. спорное жилое помещение было предано ответчику по акту приёма-передачи. В связи с чем, 20 октября 2017 г. судебный пристав-исполнитель прекратил исполнительное производство по обращению взыскания на предмет залога в связи с утратой возможности его исполнения, а именно в связи прекращением права требования на спорное жилое помещение.

До настоящего времени ответчик не обращается в регистрирующий орган для регистрации своего права на спорное жилое помещение, чем нарушает права истца и лишает его права на обращение взыскания непосредственно на спорное жилое помещение. В вязи с чем, представитель истца просил признать за ответчиком право собственности на спорое жилое помещение, признать за АО КБ «МИА» право обременения (ипотеки) в силу закона на данное помещение, произвести регистрацию права собственности и обременения (ипотеки) и обратить взыскание на заложенное имущество путём реализации жилого помещения с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 5556000 рублей, а также возместить судебные расходы.

Представитель ответчика против заявленных требований возражала и пояснила, что право требования на спорное жилое помещение было реализовано путём подписания акта приёма-передачи спорного жилого помещения. Таким образом предмет залога по кредитному договору прекратил своё действие. Равно как и расторжение кредитного договора в судебном порядке привело к прекращению обеспеченных залогом обязательств. В связи с чем, требования о признании за АО КБ «МИА» ипотеки в силу закона и обращении взыскания на отсутствующий залог неправомерно. Обращение взыскания на принадлежащее ответчику имущество может быть произведено после регистрации права собственности в установленном порядке и по общим нормам обращения взыскания на имущество, принадлежащее должнику, а не в рамках законодательства об ипотеке. То есть истец не обладает преимущественным правом на обращение взыскания, вытекающее из ипотеки. Также пояснила, что регистрация права является правом, но не обязанностью участника долевого строительства. Тогда как истец не может ставить вопрос о регистрации данного права. Кроме того представитель ответчика не согласилась со стоимостью спорного жилого помещения, определённого истцом на основании отчёта. В случае удовлетворения требований истца представитель ответчика просила предоставить отсрочку исполнения решения суда до 01 июля 2019 г. с целью реализации спорного жилого помещения по рыночной стоимости.

В судебном заседании представитель истца уточнил заявленные требования и пояснил, что в процессе рассмотрения дела по заявлению ответчика была произведена государственная регистрация права собственности на спорное жилое помещение. Одновременно с регистрацией права собственности была произведена регистрация обременения – залог в силу закона. В связи с чем, представитель истца просил обратить взыскание на спорное жилое помещение путём продажи с публичных торгов, обратив взыскание на заложенное имущество с установлением начальной продажной цены в размере 4444800 рублей, что составляет 80% рыночной стоимости, определённой на основании отчёта оценщика.

Представитель ответчика против уточнённых требований также возражала, так как обременение не зарегистрировано.

Представитель третьего лица, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, надлежащим образом извещённый о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явился, об отложении слушания дела не просил, возражений не представил.

Суд рассмотрел дело в отсутствие представителя третьего лица в порядке статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Выслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, суд находит заявленные истцом требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Материалами дела установлено, что 19 декабря 2011 г. между ООО «Негреско» (застройщиком) и ООО «Компания Оргстройинвест» (участником долевого строительства) был заключён договор № участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался передать участнику долевого строительства после завершения строительства жилые и нежилые помещения общей площадью 4328,3 кв.м. согласно приложению, в том числе 

<

адрес>.

01 июля 2013 г. между ООО «Компания Оргстройинвест» (первоначальным участником) и ФИО1 (новым участником) был подписан договор уступки прав требования № 1/4 по договору от 19 декабря 2011 г., согласно которому к истцу перешло право требования после завершения строительства 

<

адрес> общей проектной площадью 80,1 кв.м., с учётом летних помещений 84,0 кв.м. Цена договора составила 3822 000 рублей.

В соответствии с кредитным договором 

<

***>/0713ф, заключённым между АО КБ «МИА» и ФИО1 01 июля 2013 г., заёмщику на условиях срочности, возвратности и платности был предоставлен целевой кредит в размере 2950000 рублей на приобретение в собственность жилого помещения, указанного в Договоре уступки прав.

В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору ФИО1 передала кредитору в залог:

- до регистрации права собственности на квартиру – залог (ипотека) прав требования по Договору участия в долевом строительстве;

- после регистрации права собственности залогодателя на квартиру – ипотека (залог недвижимости) квартиры. Ипотека как обеспечение исполнения обязательства заёмщика по кредитному договору возникает в силу закона с момента государственной регистрации ипотеки квартиры. При регистрации права собственности залогодателя на квартире, одновременно подлежит государственной регистрации её залог (ипотека) (пункты 1.6.1. и 1.6.2. кредитного договора).

По акту приёма-передачи объекта долевого строительства от 25 декабря 2014 г. застройщиком ООО «Негреско» ФИО1 передано спорное жилое помещение на основании Договора уступки прав требования.

Решением Мещанского районного суда гоорда Москвы от 15 декабря 2015 г., вступившим в законную силу 28 сентября 2016 г., с ФИО1 в пользу АО КБ «МИА» взыскана задолженность по кредитному договору от 01 июля 2013 г. по состоянию на 27 октября 2015 г. в размере 3665673 рубля 88 копеек, в том числе просроченный основной долг проценты, пени и штрафы, 32528 рублей 37 копеек судебные расходы.

Также указанным решением обращено взыскание на предмет залога – права требования ФИО1 как участника долевого строительства по Договору уступки прав от 01 июля 2013 г., путём продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 4072422 рубля 48 копеек.

Решением Мещанского районного суда гоорда Москвы от 03 мая 2017 г. с ФИО1 в пользу АО КБ «МИА» взыскана задолженность по процентам по кредитному договору от 01 июля 2013 г. по состоянию на 22 декабря 2016 г. в размере 513068 рублей 12 копеек. Также указанным решением кредитный договор от 01 июля 2013 г. расторгнут.

Постановлением судебного пристава-исполнителя Пушкинского РОСП УФССП России по Московской области от 20 октября 2017 г. исполнительное производство в части обращения взыскания на права требования ФИО1 по Договору уступки прав требования прекращено ввиду подписания акта приёма-передачи спорного жилого помещения и отсутствия у должника имущества в виде права требования на спорную квартиру.

18 октября 2018 г. в Едином государственном реестре недвижимости была произведена регистрация права собственности ФИО1 на спорное жилое помещение, имеющее кадастровый №.

В соответствии с пунктом 1 статьи 819 Гражданского кодекса Российской Федерации по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заёмщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заёмщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на неё.

В силу пункта 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

На основании статьи 337 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объёме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

В силу пункта 1 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства.

Оценив представленные и исследованные в судебном заседании доказательства в их совокупности и правовой связи, руководствуясь принципом состязательности сторон, суд усматривает основания для удовлетворения требований истца об обращении взыскания на заложенное имущество – спорное жилое помещение.

Из материалов дела с достоверностью усматривается, а именно установлено судом по ранее рассмотренному делу с участием сторон, что ответчиком ненадлежащим образом исполнялись обязательства по возврату кредита и уплате процентов по кредитному договору от 01 июля 2013 г. В связи с чем, с ответчика досрочно взыскана задолженность по кредитному договору по основному долгу, а также проценты, неустойка и штрафы по состоянию на 27 октября 2015 г. Впоследствии проценты были взысканы по состоянию на 22 декабря 2016 г.

В связи с чем, суд нашёл обоснованными требования кредитора об обращении взыскания с целью исполнения обязательства по досрочному возврату кредита за счёт заложенного имущества – прав требования на спорное жилое помещение по Договору уступки прав требования.

Указанные факты, как указано выше, установлены судебными актами и имеют преюдициальное значение как для сторон по настоящему делу, так и для суда.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что после передачи объекта долевого строительства по Договору уступки прав требования ответчику, с учётом прекращения самого права требования, предметом залога в силу пункта 1.6.2. кредитного договора становится непосредственно спорное жилое помещение. При том, что ипотека возникает в силу закона и подлежит одновременной регистрацией с регистрацией права собственности.

Доводы представителя ответчика о том, что предмет залога прекратил своё действие с момента прекращения права требования на объект долевого строительства судом отклоняются как необоснованные и прямо противоречащие пункту 1.6. кредитного договора. Тогда как изменение (трансформация) предмета залога в данном случае полностью соответствует целевому назначению кредитного обязательства, обеспеченного данными видами залога и не противоречит общим нормам гражданского законодательства в части залоговых отношений, а именно в силу пункта 1 статьи 345 Гражданского кодекса Российской Федерации по соглашению залогодателя и залогодержателя предмет залога может быть заменен другим имуществом.

Подпунктом 1 пункта 2 указанной статьи предусмотрено, что независимо от согласия на это залогодателя или залогодержателя считается находящимся в залоге новое имущество, которое принадлежит залогодателю и создано либо возникло в результате переработки или иного изменения заложенного имущества.

Не может быть принята во внимание и ссылка представителя ответчика на то, что залог прекращён ввиду расторжения кредитного договора решением суда от 03 мая 2017 г.

Так, пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены случаи прекращения залога, в том числе с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что само по себе расторжение кредитного договора на будущее, не влечёт автоматического прекращения залога, поскольку на момент его расторжения должник имеет перед кредитором задолженность, обеспеченную залогом, которая может быть взыскана путём обращения взыскания на заложенное имущество.

При этом суд также принимает во внимание, что обращение взыскания на предмет залога в прежнем его виде (прав требования) не было реализовано и не может быть реализовано в настоящий момент ввиду прекращения данного права.

Напротив суд усматривает в действиях ответчика злоупотребление своими правами. При этом суд учитывает, что ни в одном судебном процессе (в стадии обжалования первоначального решения, и в стадии рассмотрения дела по существу по второму судебному разбирательству) ею не было доведено ни до кредитора, ни до суда информация о прекращении права требования по Договору уступки прав требования ввиду подписания с застройщиком акта приёма-передачи спорной квартиры.

Таким образом, по мнению суда, действия ответчика привели к принятию решения суда, которое являлось заранее неисполнимым и повлекло для кредитора убытки в виде невозврата денежных средств, обеспеченных предметом залога в виде права требования. Тогда как ответчик взяла на себя обязательство письменно информировать кредитора в течение 10 рабочих дней об иных обстоятельствах, способных повлиять на исполнение обязательств по кредитному договору (пункт 5.1.9. кредитного договора), к чему нельзя не отнести подписание с застройщиком акта приёма-передачи объекта долевого строительства, влекущее прекращение права требования на такой объект и прекращение предмета залога в виде такого права.

В силу пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

Пунктом 2 указанной статьи предусмотрено, что в случае несоблюдения требований, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд с учётом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.

Таким образом суд считает, что имеются основания для удовлетворения требований истца, в том числе в связи со злоупотреблением правом со стороны ответчика по изложенным выше основаниям.

Не могут служить препятствием для удовлетворения требований истца и возражения ответчика в той части, что при регистрации права собственности ответчика на спорное жилое помещение не была произведена регистрация обременения виде ипотеки.

Так, со стороны истца представлена выписка из Единого государственного реестра недвижимости, из которой усматривается, что 18 октября 2018 г. одновременно с регистрацией права была произведена регистрация обременения – залог в силу закона в пользу истца. Сомневаться в достоверности данного документа у суда оснований не имеется.

Вместе с тем суд принимает во внимание, что в том случае, если на день принятия настоящего решения или его вступления в законную силу в Едином государственном реестре недвижимости будет отсутствовать запись об ипотеке в пользу истца, истец не будет лишён возможности обратиться в регистрирующий орган с заявлением о произведении такой записи либо обжаловать действия регистрирующего органа в случае отказа в таковом.

При этом суд учитывает, что как установлено судом выше, запись об ипотеке в пользу истца в силу закона подлежит одновременной регистрации с регистрацией права собственности ответчика на спорное жилое помещение, и оснований для признания залога прекратившим своё действие настоящим решением суда не установлено.

При рассмотрении спора со стороны третьего лица не предъявлено каких-либо доводов либо возражений относительно регистрации ипотеки в пользу истца.

Таким образом, требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество в виде спорного жилого помещения основано на нормах закона и условиях заключенного с ответчиком договора, в связи с чем подлежат удовлетворению.

При определении размера начальной продажной стоимости предмета залога суд соглашается с размером, заявленным представителем истца.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 сттаьи 54 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчёта оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчёте оценщика.

В соответствии с отчётом № Ж-18/385 от 05 июля 2018 г. об оценке спорного жилого помещения, составленным оценщиком ООО «2К – Оценка активов», рыночная стоимость жилого помещения составляет 5556000 рублей.

В настоящем судебном заседании представитель ответчика не возражала против данного отчёта, поскольку по результатам судебной экспертизы, назначенной и проведённой по её ходатайству, рыночная стоимость была определена в меньшем значении

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что начальная продажная цена спорного жилого помещения должна быть установлена в размере 4444800 рублей.

Оценивая заявление ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда до 01 июля 2019 г., суд не усматривает оснований для такой отсрочки.

В силу пункта 2 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации при обращении взыскания на заложенное имущество в судебном порядке суд по просьбе залогодателя, являющегося должником по обязательству, при наличии уважительных причин вправе отсрочить продажу заложенного имущества с публичных торгов на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, процентов и неустойки.

В обоснование своего заявления представитель истца указала, что предоставление отсрочки даст возможность самостоятельно реализовать спорное жилое помещение по наиболее выгодной цене.

Вместе с тем суд учитывает, что спорное жилое помещение обременено ипотекой в силу закона в пользу кредитора. В связи с чем, продажа заложенного имущества возможна только с его согласия. При этом настоящим решением суда обращение взыскания на заложенное имущество путём продажи с публичных торгов произведено с установлением начальной продажной цены, которая определена на основании именно рыночной стоимости спорного жилого помещения. В связи с чем, продажа спорного жилого помещения с торгов не нарушает права должника.

Иных заслуживающих внимания уважительных причин для предоставления отсрочки суд не усматривает, при том, что, как указывает сама ответчик, спорное жилое помещение не является для неё единственным пригодным местом жительства и местом регистрации.

В связи с тем, что уточнённые требования истца удовлетворены, суд, руководствуясь статьёй 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, взыскивает с ответчика судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей.

Руководствуясь статьями 195-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования акционерного общества Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» к ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество удовлетворить.

Обратить взыскание на предмет залога – квартиру, кадастровый №, расположенную по адресу: 

<

адрес>, корпус №, 

<

адрес>, принадлежащую ФИО1, посредством продажи с публичных торгов, установив начальную продажную стоимость в размере 4444800 рублей (четыре миллиона четыреста сорок четыре тысячи восемьсот рублей).

Взыскать с ФИО1 в пользу акционерного общества Коммерческий банк «Московское ипотечное агентство» судебные расходы по уплате государственной пошлины в размере 6000 рублей (шесть тысяч рублей).

Решение может быть обжаловано в Московский областной суд путём подачи апелляционной жалобы в Ивантеевский городской суд в течение одного месяца со дня его составления в мотивированной форме.

Председательствующий Колчина М.В.