Р Е Ш Е Н И Е

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Дело № 2-381/2020

г.Алагир

18 сентября 2020 года

Алагирский районный суд Республики Северная Осетия - Алания, в составе: 

председательствующего судьи – Черчесовой Л.А.,

при секретаре – Габолаевой Э.Р., 

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка, взыскании задолженности по арендной плате и истребовании земельного участка, 

У С Т А Н О В И Л:

АМС Алагирского района РСО-Алания обратилась в Алагирский районный суд РСО-Алания с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды земельного участка №81 от 30.08.2016 года, зарегистрированного в Управлении Росреестра от 02.09.2016 года; о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 454.149 рублей, пени 12.258 рублей, всего 466.407 рублей и об обязании ФИО1 привести земельный участок с кадастровым номером 15:07:0050794:24 в первоначальное состояние, вернув по акту приема-передачи АМС Алагирского района РСО-Алания.

Обосновав свои требования тем, что между АМС Алагирского района РСО-Алания и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка №81 от 30.08.2016 года, для строительства объектов придорожного сервиса, с кадастровым номером 15:07:0050794:24, площадью 8793 кв.м., сроком с 01.10.2016 года по 01.10.2026 года из земель категории – земли населенных пунктов, адрес земельного участка: РСО-Алания, Алагирский район, г.Алагир, ул.Ч.Басиевой, №2/19. В соответствии с п.3.2 договора ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально равными частями согласно договору путем перечисления на счет арендодателя. Согласно п.5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Пунктом 4.1.1 договора также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев. В нарушение указанных условий договора ответчиком допущена просрочка уплаты арендных платежей с 01.01.2017 года по 31.12.2019 года. Ответчику были направлены претензия №386 от 27.12.2019 года с предложением о погашении задолженности и о расторжении договора, которые оставлены без ответа с приложением квитанции с реквизитами и три экземпляра соглашения о расторжении договора. Однако ответчик, фактически пользуясь переданным ему в аренду земельным участком, не исполняет свои обязательства как арендатор, то есть не производит уплату арендных платежей, тем самым нарушает требования норм ст.614 ГК РФ. Расчет производился согласно Постановлению правительства РСО-Алания от 14.03.2017 года №115. При заключении договора истец рассчитывал на получение дохода в виде ежеквартальных арендных платежей, но ответчик в нарушение условий договора не вносит арендную плату и тем самым лишает истца законного дохода. 

Представитель истца - АМС Алагирского района РСО-Алания – ФИО2, действующая на основании постоянной доверенности, в судебном заседании требования и доводы, изложенные в исковом заявлении поддержала полностью, просила иск удовлетворить, по изложенным доводам. 

Ответчик – ФИО1 в судебное заседание не явился, поручил вести его дело представителю.

В силу ч.1 ст.48 ГПК РФ граждане вправе вести свои дела в суде через представителя.

В соответствии со ст.167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствии не явившегося ответчика. 

Представитель ответчика – ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании требования АМС Алагирского района не признал и пояснил, что действительно между АМС Алагирского района РСО-А и ФИО1 заключен договор аренды земельного участка от 30.08.2016года под строительство объектов придорожного сервиса с кадастровым номером 15:07:0050794:24 площадью 8793 кв.м, сроком с 01.10.2016 года по 01.10.2026 года из земли населенных пунктов, по ул.Ч.Басиевой,2/19 г.Алагир, РСО-Алания. 30.03.2017 года ФИО1 в АМС Алагирского района РСО-А было подано заявление о разделе данного земельного участка на 3 участка и отказа от аренды части земельного участка в размере 5545 кв.м и внесения соответствующих изменений в договор аренды. На данное заявление, арендодателем дан ответ от 16.08.2017 года №199, что на земельный участок кадастровым номером 15:07:0050794:24 площадью 8793 кв.м, установлены ограничения прав, так как он подпадает под реализацию проекта «Реконструкция федеральной автомобильной дороги Владикавказ-Алагир. Мостовой переход через реку Ардон на км. 33+500 РСО-Алания». Указанное обстоятельство означает, что на предоставленном в аренду ФИО1 земельном участке какое либо строительство объектов придорожного сервиса, как им планировалось, не представлялось возможным. Однако, АМС Алагирского района знавшей об имевшихся ограничениях прав и невозможности строительства на нем каких-либо объектов, ввел в заблуждение ответчика, не сообщив ему изначально об этом, и предоставил в аренду данный земельный участок, которым он не мог пользоваться в соответствии с условиями заключенного договора аренды. Более того, истец получал арендные платежи, уплачиваемые ответчиком во исполнение договора аренды, но при этом не предпринял никаких мер либо по расторжению данного договора аренды или изъятия части земельного участка, как того просил сам ответчик, либо предоставление ему равноценного земельного участка в другом месте для реализации указанных в договоре аренды целей. При таких обстоятельствах ФИО1. в результате неправомерных действий администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-А был лишен возможности использовать арендованный для строительства придорожного сервиса земельный участок, и соответственно имеет все основания освобождении от внесения истцу арендной платы за этот срок. Наличие указанных ограничений прав свидетельствуют о таких недостатках договора аренды, которые исключают выдачу разрешения на строительство. Исправить указанные недостатки должна была Администрация Алагирского района РСО-А, однако она этого не сделала. Если невозможность получения разрешительной документации для начала строительства вызваны обстоятельствами, за которые отвечает арендодатель, то арендатор не обязан вносить арендную плату за период, пока эти обстоятельства не будут устранены. Создание арендодателем таких условий, при которых невозможно достижение цели аренды - осуществления строительства, означает, что он не выполнил свою обязанность перед арендатором по обеспечению владения или пользования сданным в аренду земельным участком. Просил в иске АМС Алагирского района отказать. 

Исследовав материалы дела, выслушав стороны, суд пришел к выводу, что требования АМС Алагирского района РСО-Алания подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Как установлено судом, 30.08.2016 года между АМС Алагирского района РСО-Алания и ФИО1 сроком с 01.10.2016 года по 01.10.2026 года заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером 15:07:0050794:24, площадью 8793 кв.м., расположенного по адресу: РСО-Алания, 

<

...>, из земель населенных пунктов, под строительство объектов придорожного сервиса.

Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 02.09.2016 года.

В соответствии с условиями договора (п.3.2, п.4.1.1, п.5.2 договора) ответчик обязался вносить арендную плату ежеквартально равными частями согласно договору путем перечисления на счет арендодателя. За нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пеню из расчета одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ за каждый календарный день просрочки. Также предусмотрена возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя при невнесении арендной платы более чем за 6 месяцев.

Согласно ст.309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. 

Так, в соответствии со ст.606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы, в том числе, земельные участки.

Статья 22 ЗК РФ также предусматривает возможность передачи гражданам в аренду земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности и расположенных в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд.

Пунктом 1 ст.611 ГК РФ предусмотрено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии со ст.612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных арендатору убытков, он вправе потребовать возмещения непокрытой части убытков (п.1).

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им, оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п.2).

В силу п.1 ст.614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно п.1 ст.615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Анализируя вышеприведенное законодательство, суд приходит к выводу о том, что по договору аренды арендодатель обязан был передать арендатору в аренду пригодный к использованию земельный участок для строительства объектов придорожного сервиса, а арендатор обязан вносить арендную плату за его использование.

Однако, как установлено в ходе судебного разбирательства, на земельный участок с кадастровым номером 15:07:0050794:24 установлено ограничение прав, так данный участок попадает под реализацию проекта «Реконструкция федеральной автомобильной дороги Владикавказ-Алагир, Мостовой переход через р.Ардон на км.33+500 РСО-Алания», что усматривается из письма ФКУ Упрдор «Кавказ» от 07.08.2017 года.

Также, в судебном заседании истцом были представлены, на обозрения суду, материалы, послужившие основанием для предоставления земельного участка с кадастровым номером 15:07:0050794:24 ответчику. Из которых суд усмотрел, что на момент предоставления земельный участок частично входит в Охранную зону линии электропередачи ВЛ-110 кВ, №82 ПС «Алагир», 15.07.2.6, сведения о котором внесены в государственный кадастр от 24.04.2014 года, о чем свидетельствует кадастровая выписка о земельном участке от 27.10.2014 года. 

Таким образом, судом установлено, что со дня заключения договора аренды и до настоящего времени ФИО1 лишен возможности использовать земельный участок по назначению, ввиду наличия на нем ограничении прав.

Как следует из письма главы АМС Алагирского района от 07.08.2020 года, на заявление ФИО1 положительно решить вопрос о выдаче ему разрешения на строительство придорожного сервиса не представляется возможным, поскольку вышеуказанный участок входит в Охранную зону, а также на него установлено ограничение прав.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что арендодатель, передавший непригодный к использованию по назначению земельный участок, а также не предпринявший никаких мер к устранению препятствий, не позволивших арендатору пользоваться арендованным имуществом по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды, не вправе требовать с арендатора внесения арендной платы.

Кроме того, в соответствии ст.11 Федерального закона от 23.06.2014 года №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» с 01.03.2015 года полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, прекращаются у органов местного самоуправления муниципальных районов и возникают у органов местного самоуправления поселений при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселений.

Принимая во внимание положения Федерального закона №171-ФЗ, полномочия по администрированию соответствующих доходов бюджета с 01.03.2015 года переходят к органам местного самоуправления поселений.

Следовательно, в удовлетворении исковых требований о взыскании задолженности по арендной плате и пени в полном объеме.

В силу ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

АМС Алагирского района РСО-Алания просит расторгнуть договор аренды от 30.08.2016 года за №81, ссылаясь на неуплату арендной платы арендатором. 

По правилам ст.620 ГК РФ предусматривающей, что переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

При таких обстоятельствах суд считает, что требования о расторжении договора аренды земельного участка для строительства объектов придорожного сервиса, заключенного между сторонами от 30.08.2016 года за №81, и обязании произвести возврат земельного участка по акту приема-передачи истцу, подлежат удовлетворению.

Требования АМС Алагирского района об обязании ФИО1 привести земельный участок в первоначальное состояние не подлежат удовлетворению, поскольку данный участок не был использован ответчиком, и его состояние не было изменено.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

Требования администрации местного самоуправления Алагирского района РСО-Алания удовлетворить частично.

Расторгнуть договор аренды земельного участка №81 от 30.08.2016 года, заключенный между АМС Алагирского района РСО-Алания и ФИО1, зарегистрированный в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РСО-Алания от 02.09.2016 года.

Обязать ФИО1 вернуть земельный участок с кадастровым номером 15:07:0050794:24 по акту приема-передачи АМС Алагирского района РСО-Алания.

В остальной части иска АМС Алагирского района РСО-Алания о взыскании с ФИО1 задолженности по арендной плате в сумме 454.149 рублей и пени в сумме 12.258 рублей, всего 466.407 рублей и о приведении земельного участка в первоначальное состояние - отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Северная Осетия - Алания в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Алагирский районный суд Республики Северная Осетия - Алания. 

Судья /подпись/ Черчесова Л.А.

Мотивированное решение будет изготовлено 24 сентября 2020 года.