РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

9 февраля 2017г. Азовский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Кравченко И.Г.

при секретаре Негодаевой В.Ю.

с участием адвоката Адамова М.А.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации Круглянского сельского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, взыскании задолженности, третьего лица с самостоятельными исковыми требованиями Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ :

Администрация Круглянского сельского поселения обратилась с иском к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок.

Истец указал, что ДД.ММ.ГГГГг. между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ООО « Азовская передвижная механизированная колонна №1» был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка.

По условиям договора ООО « Азовская передвижная механизированная колона №1» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 500000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования : жилищное строительство, имеющий адресные ориентиры: 

<

адрес>

Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

Договор прошел регистрацию в органах Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ. по договору цессии права арендатора были переданы ФИО1

По условиям договора арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

Пунктом 4.1.1 договора аренды предусмотрена возможность досрочного расторжения договора в случае нарушения арендатором условий договора, в том числе, использование земельного участка не по целевому назначению, а так же при использовании способом, приводящим к его порче.

Согласно информации отдела градостроительства администрации Азовского района за период с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время ни ООО « Азовская передвижная механизированная колонна №1», ни ФИО1 разрешение на строительство объектов капитального строительства не выдавалось.

На основании акта № от ДД.ММ.ГГГГ. обследования земельного участка строительно-монтажные работы на нем не ведутся, капитальных зданий, строений, сооружений на всей площади земельного участка нет.

В связи с чем, истец пришел к выводу о том, что арендатор не приступил к строительству.

ДД.ММ.ГГГГ. Комитетом имущественных отношений Азовского района в адрес арендатора была направлена претензия с предложением о расторжении договора аренды земельного участка.

Однако, соглашение о расторжении договора аренды в добровольном порядке стороны не подписали.

Истец просил расторгнуть договор аренды земельного участка и обязать ответчика в трехдневный срок со дня вступления решения в законную силу освободить земельный участок

В ходе судебного разбирательства – ДД.ММ.ГГГГ. истец дополнил исковые требования требованиями о взыскании задолженности по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 242434 рубля 50 копеек, пени в сумме 23295 рублей 40 копеек.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил их удовлетворить.

ФИО1 в судебное заседание не явился, направил в суд письменные возражения, в которых указал, что считает, что исковые требования не основаны на нормах права. С момента приобретения права аренды он предпринимает действия по подготовке земельного участка к освоению и застройке, а так же по благоустройству территории. Он привлек несколько архитектурных бюро, градостроительных институтов, ФГАОУВО « Южный федеральный университет», а так же совместно с уполномоченными сотрудниками администрации района – архитектором Азовского района было подготовлено множество материалов и согласован проект планировки поселка. Постановлением №46 от 19.07.2013г. Администрацией Кагальницкого сельского поселения была утверждена документация по планировке территории и межеванию территории жилого поселка « Азовский форт» с.Круглое. 

ДД.ММ.ГГГГ в соответствии с проектом межевания территорий была осуществлена постановка на государственный кадастровый учет временных земельных участков в границах общего участка. Письмом в Администрацию Азовского района от 29.01.2014г. он информировал о действиях предпринимаемых для устранения препятствий в выполнении работ по благоустройству территории поселка « Азовский форт». Указанным письмом им была запрошена информация о совершении действий, направленных на распоряжение принадлежащим ему на праве аренды земельным участком. По настоящий момент Комитет имущественных отношений Азовского района не дал ответ на его запрос.

Письмом от 20.08.2013г. ответчик обратился к администрации по вопросам раздела земельного участка и определении порядка взаимодействия по вопросам прекращения аренды на земельные участки общего пользования. По настоящее время Комитет имущественных отношений Азовского района не предоставил ответ на запрос.

Бездействие администрации Азовского района препятствуют ему в осуществлении своих прав арендатора.

Ответчик считал, что, поскольку документация по планировке и межеванию территории жилого поселка была утверждена Администрацией Круглянского поселения 19.07.2013г., то есть до истечения трех лет к моменту направления уведомления о расторжении договора аренды и предъявления иска, и в этот период им предпринимались меры по освоению земельного участка, материальные основания для удовлетворения иска в соответствии со ст.45 ЗК РФ отсутствуют.

Ответчик указал на то обстоятельство, что он обращался за изменением договора аренды. Однако, органы местного самоуправления, бездействуя по его заявлению, создают ему препятствия в освоении земельного участка по целевому назначению.

Ответчик указал, что к уведомлению о расторжении договора не были приложены документы, удостоверяющие полномочия лица, подписавшего данное уведомление. В связи с чем, ответчик считал, что истцом не соблюдены требования ст. 452 ГК РФ, не соблюдены требования о досудебном порядке урегулирования спора и требования ст.1,10 ГК РФ.

Ответчик указал, что его действия по проведению кадастровых работ, подтверждают совершение им необходимых действий по освоению земельного участка.

Ответчик просил в удовлетворении заявленных требований отказать.

Дело рассмотрено в отсутствие ответчика ФИО1 в соответствии со ст.167 ГПК РФ.

Представитель ответчика – адвокат Адамов М.А. по ордеру в судебное заседание явился, считал заявленные исковые требования необоснованными, указывая на то, что истец является ненадлежащим истцом, не наделенным действующим законодательством к заявлению данных требований. Пояснил, что ответчик заключил договор по озеленению территории, что указывает, кроме прочего, на его действия по освоению земельного участка. Признал наличие долга по арендной плате. Однако, был не согласен с размером, заявленным истцом. Просил в удовлетворении иска отказать.

Представитель третьего лица- Комитета имущественных отношений Азовского района с самостоятельными требованиями в судебное заседание явился. Поддержал заявленные требования. Пояснил, что на сегодняшний день размер задолженности по арендной плате составляет 168174 рубля 25 копеек и пени -27635 рублей 60 копеек за период с ДД.ММ.ГГГГ. включительно. Просил исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района удовлетворить. 

Представитель третьего лица – Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по РО в судебное заседание не явился, дело рассмотрено в его отсутствие в порядке ст.167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему : 

ДД.ММ.ГГГГг. между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ООО « Азовская передвижная механизированная колонна №1» был заключен договор аренды, находящегося в государственной собственности земельного участка.

По условиям договора ООО « Азовская передвижная механизированная колона №1» был предоставлен земельный участок с кадастровым номером №, общей площадью 500000 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования : жилищное строительство, имеющий адресные ориентиры: 

<

адрес>

Срок аренды был установлен с ДД.ММ.ГГГГ.

Договор прошел регистрацию в органах Росреестра.

ДД.ММ.ГГГГ. ООО « Азовская передвижная механизированная колонна №1» и ФИО1 заключили договор цессии, по которому права арендатора были переданы ФИО1. Договор цессии зарегистрирован в органах Росреестра.

Данные обстоятельства подтверждены копией дела правоустанавливающих документов ( ДПД) предоставленной по запросу суда.

ООО « Азовская передвижная механизированная колонна №1» ликвидировано ДД.ММ.ГГГГ., что подтверждено Выпиской из ЕГРЮЛ, приобщенной к материалам дела.

Судом исследовался договор аренды от ДД.ММ.ГГГГг., права по которому в качестве арендатора приобрел ФИО1 на основании договора цессии.

Согласно п.1.1 Договора земельный участок арендатору был предоставлен из земель населенных пунктов для использования в целях жилищного строительства.

После подписания договора цессии ФИО1 как Цессионарий принял на себя все обязательства, вытекающие из договора аренды. В том числе по оплате арендной платы.

Договором аренды предусматривается, что арендная плата вносится поквартально до 20 числа последнего месяца квартала, а за 4 квартал- до 25 ноября путем перечисления на счет. Кроме того, п.3.3 предусматривает, что исполнением обязательства по внесению арендной платы является предоставление в Комитет имущественных отношений Азовского района копии платежного документа в течение 3-х дней после произведенной оплаты.

Так же сторонами в п.5.2 Договора оговорена пеня за неисполнение обязательства по внесению арендной платы в размере 0,08% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Принимая во внимание тот факт, что ФИО1 подписал договор цессии, суд приходит к выводу о том, что он был согласен на все условия договора аренды от ДД.ММ.ГГГГг. А принимая от Цедента все необходимые документы, удостоверяющие права и обязанности по договору аренды ( п.2.1 договора цессии), был уведомлен об условиях договора аренды, не возражал в отношении предмета договора- земельного участка, в том виде, в котором он был передан в аренду в 2009г., не указывал на наличие каких-либо препятствий в использовании данного участка согласно целевому использованию- под жилищное строительство.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии собычаямиили иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Согласно ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданскимзаконодательством. Наряду с указанными впункте 1настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотреннымпунктом 2 статьи 45настоящего Кодекса.

В соответствии с п.2 ст.45 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются принудительно: при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:…неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, за исключением случаев, когда земельный участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, оборот которых регулируется Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Соответственно значимым для рассмотрения спора является установление факта использования или неиспользования земельного участка, а так же наличие обстоятельств, исключающих такое использование.

Спорный земельный участок был передан в аренду с целью жилищного строительства в 2009г.

На сегодняшний момент межевые знаки, выставленные в точках, определяющих местоположение границ земельного участка на всей территории земельного участка отсутствуют, элементы ограждения земельного участка отсутствуют, строительно-монтажные работы на участке не ведутся, капитальных зданий, строений и сооружений на всей площади земельного участка нет.

Данные обстоятельства подтверждены актом обследования земельного участка составленным администрацией Круглянского сельского поселения ( л.д. 18) и не отрицаются ответчиком и его представителем.

Суд приходит к выводу о том, что с 2009г. – момента предоставления спорного земельного участка в аренду, он не используется арендатором по целевому назначению.

При этом, позицию ФИО1 согласно которой он вступил в переписку с администрацией Азовского района, Комитетом имущественных отношений по вопросу изменения условий договора аренды, что препятствует ему в использовании земельного участка, суд находит неубедительной.

При подписании договора цессии ответчик имел возможность, как осмотреть земельный участок, являющийся предметом аренды, так и познакомиться с условиями договора аренды, заключенного ДД.ММ.ГГГГг. С учетом принципа свободы волеизъявления сторон при заключении договора, ответчик мог отказаться от подписания договора цессии и принятии прав и обязанностей арендатора по договору от ДД.ММ.ГГГГг.

Тем не менее, ответчик принял на себя обязательства по договору аренды, соответственно должен, в том числе использовать земельный участок по назначению.

В суд не представлено доказательств наличия обстоятельств исключающих возможность использования спорного земельного участка под строительство. В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что ФИО1 безосновательно не использует земельный участок, имеющий адресные ориентиры: 

<

адрес> предназначенный для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет.

Кроме того, ответчик имеет задолженность по оплате арендной платы.

Так, согласно акту сверки взаимных расчетов, представленному истцом, последний платеж от ответчика поступил 25.11.2016г. При этом на данный момент у ФИО1 уже существовал долг по оплате арендной платы, в том числе была начислена пеня в связи с нарушением сроков внесения арендной платы.

В судебное заседание представитель ФИО1 предоставил платежное поручение № от ДД.ММ.ГГГГ., согласно которому ФИО1 внес 80000 рублей в счет погашения долга по арендной плате. Суд учитывает данный платеж. Однако, в полном объеме долг по арендной плате и пени ответчиком не погашен.

В соответствии с положениями ст. 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 03.07.2016) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" предоставление земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется: органом местного самоуправления муниципального района в отношении земельных участков, расположенных на территории сельского поселения, входящего в состав этого муниципального района, и земельных участков, расположенных на межселенных территориях муниципального района, за исключением случаев, предусмотренных настоящим пунктом…

В связи с чем, суд приходит к выводу о том, что истец- администрация Круглянского сельского поселения на момент вынесения судебного решения не была наделена нормами действующего законодательства полномочиями в отношении спорного земельного участка, в связи с чем, не наделена правом требования расторжения договора аренды. В отношении задолженности по арендной плате – администрация Круглянского сельского поселения согласно условиям договора получателем арендной платы не являлась, соответственно у данного юридического лица не возникло право требования взыскания с ответчика задолженности по оплате данной арендной платы.

Оценивая вышеизложенное, суд не находит оснований, определенных действующим законодательством к удовлетворению исковых требований администрации Круглянского сельского поселения.

В то же время, третье лицо с самостоятельными исковыми требованиями- Комитет имущественных отношений Азовского района, заявляя требования к ФИО1 о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате, действует в соответствии с полномочиями, предоставленными действующим законодательством, а соответственно, является надлежащим истцом по делу.

Суд, оценивая вышеизложенное, представленные в суд доказательства, находит исковые требования Комитета имущественных отношений 

<

адрес> о расторжении договора аренды, понуждении к передаче имущества и взыскании задолженности по арендной плате обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При определении размера задолженности по арендной плате, подлежащей взысканию с ответчика, суд принимает во внимание, что ответчик, предоставленный акт сверки расчетов, не опроверг. В то же время суд считает необходимым при определении размера задолженности по арендной плате учесть платеж от ДД.ММ.ГГГГ. в сумме 80000 рублей. Соответственно, определить размер задолженности по арендной плате: 168174,25 – 80000 рублей = 88174,25 рублей.

Суд так же считает необходимым взыскать с ответчика в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района пеню, определенную условиями договора аренды за просрочку во внесении арендной платы и исчисленную в акте сверки, в сумме 27635,6 рублей.

В соответствии со ст.103 ГПК РФ с ответчика в доход бюджета соответствующего уровня подлежит взысканию госпошлина пропорционально удовлетворенным исковым требованиям в сумме 3516,20 рублей.

Руководствуясь ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ :

Отказать в удовлетворении исковых требований Администрации Круглянского сельского поселения к ФИО1 о расторжении договора аренды, обязании освободить земельный участок, взыскании задолженности.

Удовлетворить исковые требования Комитета имущественных отношений Азовского района к ФИО1 о взыскании задолженности по арендной плате, пени за просрочку платежей, расторжении договора аренды земельного участка.

Расторгнуть договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ., заключенный между Комитетом имущественных отношений Азовского района и ФИО1.

Взыскать с ФИО1 в пользу Комитета имущественных отношений Азовского района задолженность по арендной плате за период с ДД.ММ.ГГГГ. в размере 88174 рубля 25 копеек ( восемьдесят восемь тысяч сто семьдесят четыре рубля 25 копеек), пеню в сумме 27635 рублей 60 копеек( двадцать семь тысяч шестьсот тридцать пять рублей 60 копеек).

Обязать ФИО1 передать земельный участок с кадастровым номером № находящийся по адресу: 

<

адрес>, 

<

адрес> Комитету имущественных отношений Азовского района по акту приема-передачи.

Взыскать с ФИО1 в доход бюджета соответствующего уровня госпошлину в сумме 3516,20 рублей ( три тысячи пятьсот шестнадцать рублей 20 копеек)

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Азовский городской суд в течение месяца с момента изготовления мотивированной части решения.

Судья:

Мотивированная часть решения изготовлена 3 марта 2017г.