УИД 19RS0001-02-2024-011527-85 Дело №2-985/2025

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

17 марта 2025 года

Абаканский городской суд Республики Хакасия в составе:

председательствующего судьи Сапеевой О.В.,

при секретаре Донгак С.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО6 к ФИО7 о понуждении к заключению договора найма жилого помещения, 

с участием: ответчика – ФИО7;

помощника прокурора города Абакана Баканиной А.С.;

УСТАНОВИЛ:

ФИО6 обратился в суд с иском об обязании ФИО7 заключить договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на условиях содержащихся в Проекте договора и проекте приложения № к договору найма; взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины в размере 3000 руб.

Требования мотивируя тем, что истец с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты по адресу: 

<

адрес>. После регистрации права собственности, истцу стало известно, что в комнате постоянно проживает ответчик и члены его семьи – ФИО8, ФИО9 основанием для их проживания в комнате является договора социального найма, без указания срока его действия. Ссылаясь на ст. 675 ГК РФ указывает, что он, как новый собственник жилого помещения, является для ответчика наймодателем. ДД.ММ.ГГГГ истцом был подготовлен договор найма жилого помещения и направлен ответчику. Данное письмо ответчиком не получено. ДД.ММ.ГГГГ представитель истца выехал в спорное жилое помещение, в ходе которого установлено, что в комнате фактически проживает ответчик, косметический ремонт комнаты не производился продолжительное время, не соблюдается режим противопожарной безопасности, напольное покрытие имеет дефекты, на батареи следы протекания. От получения договора найма ответчик отказался. Руководствуясь положениями 672, 674, 675, 678, 680 ГК РФ истцом подготовлен проект договора найма жилого помещения, в котором отражены все существенные условия для договора социального найма, а именно возложена обязанность производить текущий ремонт жилого помещения, оплачивать коммунальные услуги, установлен порядок изменения, расторжения, прекращения договора найма, оплата за найм рассчитана на основании рыночного значения. Истец указывает, что уклонение ответчика от заключения договора найма является неправомерным, нарушает права собственника жилого помещения, выразившееся в ухудшении состояния жилой комнаты, несоблюдением противопожарных мер, не внесении оплаты за найм жилого помещения, коммунальных услуг. Заключение договора найма жилого помещения сохранит баланс интересов сторон, соблюдение конституционной защиты прав собственности, возложит на ответчика обязанность по внесению оплаты за коммунальные услуги и найму жилого помещения, сохранению имущества истца. Ссылаясь на п. 3 ст. 10 ЖК РФ, п. 1 ст. 421 ГК РФ, истец обратился в суд с данным иском.

В судебное заседание ФИО10 не явился, заявил суду ходатайство о рассмотрении дела в его отсутствие. Суд, руководствуясь ч. 5 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие истца, по имеющимся в деле доказательствам.

Ответчик ФИО7 в судебном заседании заявленные требования не признал, суду пояснил, что в спорной комнате он проживает на основании договора социального найма жилого помещения, жилищно-коммунальные услуги оплачивает в полном объеме. ФИО7 просил суд отказать истцу в удовлетворении заявленных требований.

Третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле в качестве третьего лица привлечена Администрация города Абакана.

Представитель Администрации города Абакана в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела был извещен. Суд, руководствуясь ч. 3 ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотреть дело в отсутствие представителя третьего лица.

Определением от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 исключена из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спорна, на стороне ответчика.

Выслушав пояснения ответчика, исследовав материалы дела в их совокупности, заслушав заключение помощника прокурора города Абакана полагавшего, что заявленные требования удовлетворению не подлежат, суд, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ФИО6 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно адресной справке МВД по РХ от ДД.ММ.ГГГГ на регистрационном учете в комнате по адресу: 

<

адрес> зарегистрированы: с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО7, с ДД.ММ.ГГГГ – ФИО9, ФИО8 снята с регистрационного учета ДД.ММ.ГГГГ в связи со смертью.

В судебном заседании ответчик подтверждал, что он постоянно проживает в спорной комнате.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО11, посредством почтовой связи, направил в адрес ФИО7 предложение о заключении договора найма жилого помещения. Данное письмо ФИО7 не получено.

ДД.ММ.ГГГГ представителем истца составлен акт согласно которому в комнате по адресу: 

<

адрес> фактически проживает ФИО7 

Также, ДД.ММ.ГГГГ представителем истца, с участием ФИО7, был составлен акт обследования спорного жилого помещения, согласно которому, квартира в неухоженном состоянии, на стенах отсутствуют обои, печь стоит в старом деревянном шкафу, что может быть пожароопасным, окна треснуты и заклеены скотчем, под батареей следы подтеков воды, потолок грязный, в комнате не проводилась уборка, присутствует запах алкоголя. ФИО7 от подписания акта отказался. 

Из акта от ДД.ММ.ГГГГ, составленного представителем истца, следует, что от подписания получения договора найма ФИО7 отказался.

В исковом заявлении истец указывает, что в силу ст. 675 ГК РФ он, как новый собственник жилого помещения, является для ответчика наймодателем.

Судом установлено, что решением Абаканского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 отказано в удовлетворении требований о признании ФИО7, ФИО8, ФИО9 утратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: 

<

адрес>.

Данным решением установлено, что на основании договора купли-продажи жилого здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО2, ФИО3, ФИО4 и ФИО5, ФИО5, является собственником общежития, расположенного в 

<

адрес>. ФИО7 зарегистрирована и проживает в спорной комнате с ДД.ММ.ГГГГ, был вселен в общежитие собственником ОАО Абаканвагонмаш» до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до момента перехода права собственности к ФИО5 на общежитие. В связи с чем, суд пришел к выводу, что поскольку фактически ответчик прежним собственником АО «Абаканвагонмаш» был заселен на условиях договора социального найма жилого помещения, без указания срока действия договора найма, а значит при смене собственника в силу закона условия договоров найма, сохраняются.

Данное решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ на основании апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РХ.

В соответствии со ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Поскольку, как следует из представленных по делу доказательств, ФИО7 заселился в спорную комнату не самовольно, а по направлению от работодателя ОАО «Абаканвагонмаш», продолжает проживать там до настоящего времени и от права пользования комнатой не отказывается, следовательно, ФИО6 как новый собственник комнаты стал для ответчика наймодателем.

Обращаясь в суд с данным иском, истец указывает, что ответчик уклоняется от заключения письменного договора найма спорного жилого помещения.

Истцом предоставлен суду проект договора найма жилого помещения №5, на 2-х листах (л.д. 36-37).

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища.

Пользование жилыми помещениями на договорных началах предусмотрено гл. 35 «Наем жилого помещения» ГК РФ, в которой ГК РФ закрепляет и разграничивает два основных вида договоров найма - договор социального найма и договор найма жилого помещения, под которым понимается договор коммерческого найма жилого помещения.

Если рассматривать представленный истцом проект договора, как договор социального найма, то следует отметить следующее:

На основании части 1 статьи 49 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

Согласно части 1 статьи 60 ЖК РФ по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных этим кодексом.

Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия (часть 2).

Истец, в данном случае, не относится к государственным органам или уполномоченным органом местного самоуправления.

В силу части 1 статьи 63 этого же Кодекса договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования.

Приведенные нормы жилищного законодательства, устанавливающие основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма, являются одним из видов реализации конституционной гарантии прав на жилище (статья 40 Конституции Российской Федерации).

При этом нормы Жилищного кодекса Российской Федерации не предусматривают возможность понудить граждан при вышеуказанных обстоятельствах в судебном порядке к заключению договора социального найма, тем самым против их воли возлагая на них права и обязанности нанимателя жилого помещения.

Иной подход в отсутствие специальных норм нарушает гарантированные Конституцией Российской Федерации права граждан свободно выбирать место жительства, а также противоречит общеправовому принципу свободы договора.

Кроме того, п. «е» п. 4 договора найма жилого помещения №5, предоставленного истцом, предусмотрено, что наниматель обязан своевременно и в полном объеме вносить в установленном порядке плату за жилое помещение в соответствии с приложением №1 к договору и коммунальные услуги по утвержденным в соответствии с законодательством Российской Федерации ценами и тарифами.

В приложении №1 к договору указано, что рыночная стоимость найма 1 кв.м. жилого помещения по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ составляет 560 руб.

Между тем, в абз. 4 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2017 №22 "О некоторых вопросах рассмотрения судами споров по оплате коммунальных услуг и жилого помещения, занимаемого гражданами в многоквартирном доме по договору социального найма или принадлежащего им на праве собственности" разъяснено, что размер платы за пользование жилым помещением (платы за наем), платы за содержание жилого помещения для нанимателей жилого помещения по договору социального найма устанавливается органами местного самоуправления (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ).

Соответственно, поскольку истцом плата за наем социального жилого помещения установлена исходя из рыночной стоимости, суд считает, что фактически истец заявляет о заключении с ответчиком коммерческого найма жилого помещения.

Оценивая представленный договор как договор коммерческого найма жилого помещения, суд, руководствуясь положениями ст. 8, 421, 671, 683 ГК РФ, исходит из того, что ФИО7 сохраняет право пользования данной квартирой и данное право не подлежит прекращению.

В момент приобретения спорного жилого помещения ФИО6 оно было обременено правами ответчика и третьих лиц, истцу было известно о сохранении за ответчиком и членами его семьи права бессрочного пользования жилым помещением. Необходимость упорядочить сложившиеся отношения в виде подписания обеими сторонами одного письменного документа не предусмотрено в качестве обстоятельства, в силу которого ответчик обязан заключить такой договор. 

Ссылку истца на положения ст. 421 ГК РФ суд считает не состоятельной.

Согласно абз. 2 п. 1 ст. 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом РФ, законом или добровольно принятым обязательством.

Общий случай заключения договора в обязательном порядке установлен ст. 445 ГК РФ, по смыслу которой заключение договора обязательно исключительно для той стороны, в отношении которой Гражданским кодексом РФ или иным законом установлена обязанность по его заключению.

Таким образом, обязанность по заключению договора может быть возложена на сторону в силу императивных норм права.

Исходя из системного толкования названных норм гражданин вправе требовать заключения с ним договора социального найма, а уполномоченное собственником лицо обязано такой договор с гражданином заключить.

Обязанности гражданина по заключению договора социального найма жилого помещения, названными нормами не установлено, поскольку гражданин вправе отказаться от жилого помещения в любое удобное для него время, и понудить его к заключению договора социального найма нельзя.

Положения жилищного законодательства Российской Федерации также не предусматривают возможность обязания нанимателя заключить договор социального найма.

А поскольку ответчик в спорном жилом помещении проживает на условиях договора социального найма, суд не находит оснований для обязания ответчика заключить с истцом договор найма в предоставленном истцом варианте.

Довод истца, что уклонение ответчика от заключения договора найма жилого помещения нарушает его права как собственника, суд считает не состоятельным, поскольку действующим законодательством предусмотрены иные способы защиты права собственника жилого помещения.

Обобщая выше изложенное, суд не находит правовых оснований для обязания ФИО7 заключить с ФИО6 договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО7 о понуждении к заключению договора найма жилого помещения отказать.

Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Хакасия путем подачи апелляционной жалобы в Абаканский городской суд в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.

СУДЬЯ: О.В. САПЕЕВА

Мотивированное решение изготовлено 31.03.2025