Дело № 2-10/2019 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 января 2019 года г. Новый Уренгой

Новоуренгойский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа в составе:

председательствующего судьи Серовой Т.Е., 

при секретаре Реутовой Е.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Администрации города Новый Уренгой к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании незаключенными договоров купли-продажи квартиры и об изъятии жилого помещения из чужого незаконного владения, и по встречному иску ФИО2 к Администрации города Новый Уренгой о признании добросовестным приобретателем, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Новый Уренгой обратилась в суд с указанным заявлением, указав, что на основании ордера № 068 от 17.06.1997 г. жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> предоставлено ФИО5 на состав семьи: муж - ФИО7, сын ФИО3 - ДД.ММ.ГГГГ года рождения. ФИО7 приобрел право пользования указанным жилым помещением как член семьи нанимателя. Заочным решением Новоуренгойского городского суда от 26.03.2012 г., удовлетворен иск ФИО1 к Администрации г. Новый Уренгой, ФИО7 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, изменении договора социального найма. Указанным решением, вступившим в законную силу, постановлено признать ФИО7 прекратившим право пользования вышеуказанным жилым помещением, снять его с регистрационного учета; признать за ФИО1 право пользования на условиях социального найма данным жилым помещением, обязать Администрацию г. Новый Уренгой заключить с ФИО1 договор социального найма на это жилое помещение, включив в договор в качестве члена семьи нанимателя ФИО6. После вступления решения в законную силу 22.05.2012г. между МКУ «УМХ» и ФИО1 был заключен договор социального найма с включением в него в качестве члена семьи ФИО6 25.06.2012г. между Администрацией г. Новый Уренгой и ФИО1 (за которого действовала его жена ФИО6) был заключен договор приватизации жилого помещения. Позднее на основании договора купли-продажи квартиры от 5.07.2012г. спорное жилое помещение ФИО1 продано ФИО4

ФИО7 обратился в суд с заявлением об отмене заочного решения, признавшего его прекратившим право пользования. Определением Новоуренгойского городского суда от 01.03.2016г. заочное решение суда от 26.03.2012г. было отменено. Решением Новоуренгойского городского суда от 26.04.2016 г. в удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации г.Новый Уренгой, ФИО7 о признании прекратившим право пользования жилым помещением, изменении договора социального найма отказано. 

Решением Новоуренгойского городского суда от 04.07.2017 г. удовлетворен иск прокурора в интересах ФИО7 о признании договора приватизации спорной квартиры недействительным, о прекращении права собственности ФИО4 на спорное жилое помещение и возврате квартиры в собственность Администрации г. Новый Уренгой.

Апелляционным определением судебной коллегией по гражданским делам суда ЯНАО от 12.10.2017 г. решение Новоуренгойского городского суда от 04.07.2017 г. отменено и вынесено новое об отказе в части удовлетворения исковых требований прокурора г. Новый Уренгой, заявленных в интересах ФИО7 к ФИО1, ФИО4, Администрации г. Новый Уренгой о признании недействительным договора купли-продажи квартиры, заключенного 25.07.2012 г. между ФИО1 и ФИО4, применения последствий недействительности договора купли-продажи квартиры от 25.07.2012 г. и договора передачи (приватизации) жилого помещения от 25.06.2012 г., прекращения права собственности ФИО4 на 

<

адрес> и возвращения данного жилого помещения в собственность муниципального образования г. Новый Уренгой. 

28.11.2017г. между ФИО4 и ФИО2 состоялся договор купли-продажи спорного жилого помещения. Согласно выписки из ЕГРН от 03.08.2018 г. жилое помещение, расположенное по адресу: 

<

адрес> находится в собственности ФИО2. 

Истец полагает, что договор купли-продажи от 28.11.2017 г., заключенный между ФИО4 и ФИО2 является недействительным в силу его ничтожности и имущество не может считаться законно приобретенным. В связи с чем, просит суд признать незаключенными договор купли-продажи от 25.06.2012 г. (между ФИО1 и ФИО4) и договор купли-продажи от 28.11.2017 г. (между ФИО4 и ФИО2) на жилое помещение 

<

адрес>; истребовать в собственность муниципального образования г. Новый Уренгой из чужого незаконного владения ФИО2 вышеуказанное жилое помещение.

Ответчик ФИО2 исковые требования не признала, заявила встречный иск о признании ее добросовестным приобретателем. Указала, что 26.04.2016 г. решением Новоуренгойского городского суда в удовлетворении исковых требований ФИО1 отказано не по причине того, что объявился ФИО7 и его права были нарушены, а по причине того, что на момент рассмотрения дела, т.е. 26.04.2016 г. ФИО1 к спорной квартире уже не имел никакого отношения, поскольку его права как истца уже не нарушались, а фактическим собственником на данную дату являлся уже ФИО4. ФИО7 в спорной квартире не проживает с 2000 г. Доказательств того, что он до 2012 г. пытался вселиться в данное жилое помещение, а ФИО1, либо кто-то другой ему в этом препятствовали, не имеется. Также нет доказательств, что ФИО1 по состоянию на 2012 г. знал, где находится ФИО7. Поэтому ФИО1 имел законное право признать через суд, что ФИО7 утратил право проживать в спорной квартире. 22.11.2018 г. между ней и ФИО4 заключен договор купли-продажи спорной квартиры, стоимость которой была определена сторонами в размере 3 150 000 руб. Часть стоимости объекта в сумме 2 590 000 руб. она передала ФИО4 за счет кредитных средств, предоставленных ей по кредитному договору, заключенному 25.11.2018 г. с ПАО «Сбербанк России». В настоящее время спорная квартира находится в залоге (ипотеке) у ПАО «Сбербанк России». О том, что данная квартира выбыла из владения Администрации г.Новый Уренгой по воле собственника также свидетельствует заключение между уполномоченным органом МКУ «УМХ» и ФИО1 договора социального найма 22.05.2012 г., а также заключение договора 25.06.2012 г. между Администрацией г.Новый Уренгой и ФИО1 о передаче (приватизации) жилого помещения (квартиры) в собственность. Она является добросовестным приобретателем, поскольку приобрела квартиру по возмездной сделке у лица, имевшего право собственности на нее. При заключении договора купли-продажи 22.11.2018г. ею проявлена должная осмотрительность, предварительно был произведен осмотр квартиры, она ознакомилась с правоустанавливающими документами. Квартира была приобретена по рыночной стоимости в сумме 3 150 000 руб. При этом, необходимо учесть, что квартира приобретена с использованием кредитных денежных средств и банк, как кредитор, проводил предварительную экспертизу предстоящей сделки. 28.11.2018 г. произведена государственная регистрация права. На момент заключения данной сделки она не знала и не могла знать о существующих обременениях в виде нанимателя ФИО7. Она просит признать ее добросовестным приобретателем спорного жилого помещения. 

Представитель истца по первоначальному иску (представитель ответчика по встречному иску) Администрации г. Новый Уренгой ФИО8, действующая на основании доверенности, в судебном заседании настаивала на заявленных исковых требованиях, встречный иск не признала. Указала, что ответчик (встречный истец) при совершении сделки могла проверить по поквартирной карточке, кто был зарегистрирован в данном жилом помещении и на каком основании, кто снят с регистрационного учета и по каким основаниям, запросить архивную справку, из которой видно, что ФИО7 выбыл по решению суда от 26.04.2012 г., и на сайте Новоуренгойского городского суда novourengoysky.ynao.sudrf.ru, который находится в свободном доступе проверить информацию о ФИО7 и собственниках приобретаемого жилого помещения. Более того, у ответчика (встречного истца) не возникло сомнений по поводу несвоевременного снятия продавца квартиры ФИО4 с регистрационного учета по спорному жилому помещению. ФИО2 обратилась в Новоуренгойский городской суд к ФИО4 о признании утратившим право пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета. Заочным решением Новоуренгойского городского суда от 04.05.2018 по гражданскому делу № 2-1154/2018 ее требования удовлетворены в полном объеме. Решение суда вступило в законную силу. Так же в материалы дела ответчиком не предоставлено документальных подтверждений о реальной возможности проверить информацию о приобретаемой квартире, надлежащем осмотре жилого помещения, изучению правоустанавливающих документов, не предоставлено выписки из Росрееста об объекте приобретаемого имущества, в которой указаны все сведения о предыдущих собственниках жилого помещения, о приватизации жилого помещения. По ее адресу направлялись извещения ФИО1 о времени и месте рассмотрения дел во всех судебных инстанциях. ФИО2 не были предприняты меры по истребованию у продавца полного пакета документов на приобретаемое жилое помещение, а также не были предприняты все необходимые действия с той заботливостью, осмотрительностью и осторожностью, какая требовалась для совершения правовой сделки купли-продажи.

Определением Новоуренгойского городского суда от 29.11.2018 г. к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, привлечено ПАО «Сбербанк России».

Ответчик по первоначальному иску (третье лицо по встречному иску) ФИО1 в судебное заседание не явился, извещался по последнему известному месту жительства.

Ответчик по первоначальному иску (истец по встречному иску) ФИО2 в судебном заседании первоначальный иск не признала, на встречном иске настаивала по основаниям, указанным в ее заявлении.

Ответчик по первоначальному иску (третье лицо по встречному иску) ФИО4 в судебное заседание не явился, извещен. Его интересы в судебном заседании представлял ФИО9, действующий на основании доверенности, который с иском Администрации не согласился, поддержал встречный иск ФИО2. Суду пояснил, что его доверитель приобрел право собственности на спорное жилое помещение по возмездной сделке с ФИО1 и является добросовестным приобретателем. ФИО2 также действовала добросовестно при покупке у него квартиры и является ее законным собственником. Первоначальный истец не доказал, что спорное жилое помещение выбыло из его собственности помимо его воли. ФИО1 имел право на приватизацию спорного жилого помещения, в котором приобрел право пользования как член семьи нанимателя, которым являлась его мать ФИО5, погибшая в 2000г. от действий ФИО7. Поскольку к моменту приватизации в 2012г. ФИО7 около 12 лет не проживал в этом помещении, ФИО1 приватизировал квартиру на свое имя. В том же году состоялась сделка купли-продажи спорной квартиры между Краснокутским и Челаком. По его мнению, Администрация г. Новый Уренгой, не вправе заявлять подобный иск к добросовестным покупателям, руководствуясь интересами ФИО7. Истцом выбран не тот способ защиты нарушенного права. Права ФИО7 могут быть защищены предъявлением иска к ФИО1, который безвозмездно приобрел спорное имущество. Кроме того, к моменту подачи иска о признании данной сделки недействительной прошло 6 лет, следовательно, срок исковой давности истек. Просил применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по требованиям, заявленным к указанной сделке. 

Третье лицо по первоначальному иску (третье лицо по встречному иску) ФИО7 в судебном заседании участия не принимал, просил рассмотреть дело в его отстутстие. В возражении просил в удовлетворении иска ФИО2 отказать. Указал, что апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 12.10.2017 г. приватизация спорной квартиры Краснокутским признана недействительной, а последующий договор купли-продажи - нет. Такое решение апелляционная инстанция приняла в связи с тем, что посчитала прокурора ненадлежащим истцом. По мнению суда апелляционной инстанции, иск должен был предъявить не прокурор, а Администрация г. Новый Уренгой. Несмотря на такие обстоятельства, понимая, что такой иск администрацией будет предъявлен, Челак 28.11.2017 г., спустя чуть более месяца после решения суда апелляционной инстанции, продаёт спорную квартиру ФИО10. То есть фактически продаёт квартиру, находящуюся под судебным спором. При таких обстоятельствах, Администрация г. Новый Уренгой на законных основаниях обратилась в суд с иском, подлежащим удовлетворению. Встречный иск ФИО2 удовлетворению не подлежит. О том, что спорная квартира находится под судебным спорном ФИО10 не знать не могла, это подтверждается и текстом её искового заявления, где указано, что «на сегодняшний день имеется решение суда, вступившее в законную силу, о признании недействительным договора передачи (приватизации) от 25.06.201 г. спорного жилого помещения от истца в собственность ФИО1). В своём иске ФИО10 ссылается на Постановление Пленума 10/22, но неправильно толкует и понимает это Постановление, к данному случаю это Постановление Пленума отношения не имеет. В своём иске ФИО10 ссылается на договор приватизации спорной квартиры Краснокутским, обвиняет администрацию, как собственника спорной квартиры, в том, что при передаче квартиры Краскутскому должным образом не были проверены все документы. Полагает, что поскольку приватизация спорной квартиры признана незаконной, нет правовых оснований ссылаться на то, чего нет. ФИО10 указывает в иске, что она является добросовестным приобретателем, так как ею при заключении договора проявлена должная осмотрительность при приобретении спорной квартиры. С этим утверждением согласиться нельзя. Если бы действительно ФИО10 проявила «должную осмотрительность», то никогда бы не заключила договор с Челаком. Ничто не мешает ФИО10 расторгнуть договор купли-продажи с Челаком и вернуть свои деньги. Её иск будет бесспорным, а возможно Челак добровольно вернёт ей сумму, полученную от продажи спорной квартиры. Более того, полагает, что Челак должен быть привлечён к уголовной ответственности за мошенничество в особо крупном размере.

Представитель третьего лица по первоначальному иску (представитель третьего лица по встречному иску) Новоуренгойского отдела Управления Росреестра по ЯНАО в судебное заседание не явился, извещен.

Представитель третьего лица по первоначальному иску (представитель третьего лица по встречному иску) ПАО «Сбербанк России» ФИО11, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, направила возражения, в которых просила отказать в удовлетворении иска Администрации г. Новый Уренгой в полном объеме, встречный иск ФИО2 поддержала. Указала, что возмездность приобретения имущества подлежит доказыванию Ответчиком. Ответчик - добросовестный приобретатель - вправе предъявлять доказательства выбытия имущества из владения собственника по его воле. При вынесении решения Новоуренгойским городским судом ЯНАО от 26.03.2012 г. Администрация г. Новый Уренгой, являясь ответчиком по делу, не воспользовалась своим правом представить доказательства того, что права ФИО7, как лица, имеющего право проживать на спорной жилплощади, не утрачены; указанное решение суда первой инстанции обжаловано Администрацией г. Новый Уренгой не было. Более того, заключение между уполномоченным органом МКУ «УМХ» и ФИО1 договора социального найма от 22.05.2012 г., а также заключение договора от 25.06.2012 г. между Администрацией г. Новый Уренгой и ФИО1 передачи (приватизации) жилого помещения (квартиры) в собственность ФИО1, о чем была 12.07.2012 г. произведена государственная регистрация права собственности на спорную квартиру, свидетельствует о наличии воли Администрации г. Новый Уренгой на передачу спорной квартиры. Добросовестным приобретателем применительно к недвижимому имуществу является приобретатель недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законом, если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или, исходя из конкретных обстоятельств дела, не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Оснований сомневаться, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорного жилья не имеется, поскольку на момент заключения договора купли-продажи 25.07.2012 г. между ФИО4 и ФИО1 квартира под арестом и каким либо обременением не находилась, была приобретена за 3 000 000 руб. На момент государственной регистрации права, ФИО4 не знал и не мог знать, что в данной квартире имеет право проживания ФИО7 и права того нарушены. Далее, при заключении договора купли-продажи от 22.11.2017 г. ФИО12 была проявлена должная осмотрительность при приобретении спорной квартиры. Спорный объект недвижимости был приобретен за сумму в 3 150 000 руб. с использованием кредитных средств ПАО Сбербанк, который при заключении сделки купли-продажи провел экспертизу документов, и на момент государственной регистрации ипотеки - квартира в обременении не находилась. ПАО Сбербанк, как залогодержатель указанного спорного недвижимого имущества, полагает, что 

<

адрес> не может быть истребована от ФИО2 в пользу истца, так как она является добросовестным приобретателем.

Изучив мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Из требований ч.1, 2 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. 

Из материалов дела следует, что 17.06.1997 г. на основании постановления Мэра г. Новый Уренгой № 723 от 02.06.1997 г. ФИО5 было предоставлено спорное жилое помещение на состав семьи из трех человек, включая ФИО1 и ФИО7 Основанием для вселения являлся ордер № 068 от 17.06.1997 г., выданный Администрацией г. Новый Уренгой (т. 1 л.д. 46).

9.11.2000г. ФИО7, находясь в 

<

адрес>, в ходе ссоры нанес два удара ножом в область грудной клетки ФИО5, которая от полученных повреждений скончалась.

Определением Новоуренгойского городского суда от 12.04.2001г. ФИО7 освобожден от уголовной ответственности за совершенное в состоянии невменяемости общественно опасное деяние, предусмотренное ст. 105.ч.1 УК РФ и к нему применены принудительные меры медицинского характера в виде принудительного лечения в психиатрическом стационаре специализированного типа с интенсивным наблюдением. 

С 28.06.2001 г. ФИО7 находится на лечении в 

<

данные изъяты> (т. 1 л.д. 35).

Заочным решением Новоуренгойского городского суда от 26.03.2012 г. по гражданскому делу № 2-959/2012 ФИО7 признан прекратившим право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>, и снят с регистрационного учета по указанному адресу; за ФИО1 признано право пользования на условиях социального найма указанным жилым помещением, Администрация г. Новый Уренгой обязана заключить с ФИО1 договор социального найма на указанное жилое помещение, включив в договор в качестве члена семьи нанимателя ФИО6 (т. 1 л.д. 11-15). 

22.05.2012 г. между МКУ «УМХ» (Наймодателем) и ФИО1 (Нанимателем) заключен договор №2000 социального найма спорного жилого помещения. Совместно с нанимателем ФИО1 право пользования спорным жилым помещением имела его супруга ФИО6 (т. 1 л.д. 53-55).

25.06.2012 г. между Администрацией г. Новый Уренгой и ФИО1, в интересах которого по доверенности действовала ФИО6, заключен договор передачи (приватизации) жилого помещения №108, согласно которому спорная квартира передана бесплатно в собственность ФИО1 (т. 1 л.д. 112). 

25.07.2012 г. между ФИО6, действующей по доверенности от имени ФИО1, (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен договор купли-продажи 

<

адрес> (т. 1 л.д. 31-33).

Право собственности ФИО4 на спорную квартиру было зарегистрировано в органах Росреестра 11.08.2012 г.

В подтверждение передачи денежных средств по договору купли-продажи за 

<

адрес> ФИО1 составил расписку 25.07.2012 г. (т. 1 л.д. 34).

Приказом Департамента имущественных отношений Администрации г. Новый Уренгой от 27.11.2014 г. № 972 

<

адрес> исключена из муниципальной казны (т. 1 л.д. 39-44).

Определением Новоуренгойского городского суда от 01.03.2016 г. по заявлению ФИО7 отменено заочное решение Новоуренгойского городского суда от 26.03.2012 г. по гражданскому делу № 2-959/2012 (т. 1 л.д. 16-17).

Решением Новоуренгойского городского суда от 26.04.2016 г. по гражданскому делу № 2-1406/2016 отказано в удовлетворении иска ФИО1 к Администрации г. Новый Уренгой, ФИО7 о признании прекратившим право пользования жилым помещением (т. 1 л.д. 18-21).

Решением Новоуренгойского городского суда от 04.07.2017 г. по гражданскому делу № 2-2940/2017 признан недействительным договор передачи (приватизации) жилого помещения (квартиры) в собственность №108 от 25.06.2012 г., заключенный между Администрацией г. Новый Уренгой и ФИО1 о передаче бесплатно в собственность 

<

адрес> применены последствия недействительности договора передачи (приватизации) жилого помещения (квартиры) в собственность №108 от 25.06.2012 г.; признан недействительным договор купли-продажи квартиры от 25.07.2012 г. между ФИО1 и ФИО4; применены последствия недействительности договора купли-продажи квартиры от 25.07.2012 г.; прекращено право собственности ФИО4 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес>; указанное жилое помещение возвращено в собственность муниципального образования г. Новый Уренгой ЯНАО (т. 1 л.д. 22-30). 

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам суда ЯНАО от 12.10.2017 г. решение Новоуренгойского городского суда от 04.07.2017 г. по гражданскому делу № 2-2940/2017 отменено в части, принято новое решение, которым отказано в удовлетворении исковых требований прокурора г. Новый Уренгой, заявленных в интересах ФИО7 к ФИО1, ФИО4, Администрации г. Новый Уренгой в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от 25.07.2012 г. между ФИО1 и ФИО4, применения последствий недействительности договора купли-продажи квартиры, заключенного 25.07.2012 г. и договора передачи (приватизации) жилого помещения (квартиры) в собственность № 108, заключенного 25.06.2012 г., прекращения права собственности ФИО4 на 

<

адрес>, расположенную по адресу: 

<

адрес> возвращения данного жилого помещения в собственность муниципального образования г. Новый Уренгой ЯНАО (т. 1 л.д. 129-132).

В силу ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

22.11.2017 г. между ФИО4 (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) был заключен договор купли-продажи спорной квартиры (т. 1 л.д. 211-212). 

Право собственности на 

<

адрес>, расположенную по адресу: ЯНАО, 

<

адрес>, оформлено за ФИО2 28.11.2017 г.

Оспаривая договор купли-продажи от 25.06.2012 г. (между ФИО1 и ФИО4) и договор купли-продажи от 28.11.2017 г. (между ФИО4 и ФИО2) на жилое помещение № 

<

адрес> Администрация г. Новый Уренгой указывает на то, что ФИО7 имеет право пользования спорным жилым помещением, однако при передаче жилого помещения в собственность ФИО1 последний скрыл данный факт, чем нарушил права Администрации г. Новый Уренгой. В связи с чем, указанные сделки совершены лицами, которое не имели право на отчуждение спорной квартиры.

Согласно п. 35 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в ситуации, когда предъявлен иск о признании недействительными сделок по отчуждению имущества, в том числе к лицу, приобретшему имущество у лица, которое не имело права его отчуждать, следует иметь в виду правила, установленные ст.ст. 301, 302 ГК РФ.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.В силу ч.ч. 1-2 ст. 302 ГК РФ, если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал или не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Из изложенных норм закона и разъяснений по их применению следует, что если недвижимое имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, и между истцом и ответчиком отсутствуют договорные отношения, то независимо от избранного истцом способа защиты права (то есть заявление требования об истребовании жилого помещения из чужого незаконного владения, либо заявление требования о признании недействительными сделок по отчуждению жилого помещения, либо заявление таких требований одновременно) применяются правила ст.301, 302 ГК РФ.

Аналогичная позиция изложена в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21.04.2003 г. №6-П.

Пунктом 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что, по смыслу ч. 1 ст. 302 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения независимо от возражения ответчика о том, что он является добросовестным приобретателем, если докажет факт выбытия имущества из его владения или владения лица, которому оно было передано собственником, помимо их воли. Недействительность сделки, во исполнение которой передано имущество, не свидетельствует сама по себе о его выбытии из владения передавшего это имущество лица помимо его воли. Судам необходимо устанавливать, была ли воля собственника на передачу владения иному лицу.

Исходя из смысла вышеприведенной нормы права (ч. 1 ст. 302 ГК РФ) и разъяснений Пленума, для правильного разрешения спора необходимо установить факт выбытия имущества из владения собственника по воле или помимо его воли, возмездность (безвозмездность) приобретения имущества, а также осведомленность приобретателя о неправомерности отчуждения имущества лицом, у которого оно было приобретено. 

Для истребования имущества у лица, приобретшего его возмездно и добросовестно, необходимо установление факта утраты этого имущества собственником помимо его воли.

Однако, в силу ч. 1 ст. 56 ГПК РФ данных доказательств судом не добыто, истцом по первоначальному иску не представлено. 

Материалами дела установлено, что оспариваемые договоры являются возмездными.

Так, в подтверждение передачи продавцу денежных средств по договору от 25.06.2012 г. (между ФИО1 и ФИО4) представлена расписка от 25.07.2012 г., подписанная собственноручно ФИО1 (т. 1 л.д. 100).

На момент купли-продажи спорной квартиры в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на спорный объект недвижимости было зарегистрировано только право собственности за ФИО1 При этом какие-либо отметки о наличии ареста либо судебного спора в отношении указанной квартиры отсутствовали.

Возмездность договора купли-продажи от 28.11.2017 г. (между ФИО4 и ФИО2) подтверждается как самим договором купли-продажи, так и кредитным договором, заключенным ФИО2 с ПАО «Сбербанк России» 25.11.2017 г., по условиям которого банк предоставил заемщику для приобретения указанной квартиры целевой кредит в размере 3140 000 руб. (т. 1 л.д. 242-247).

Каких-либо доказательств, позволяющих суду прийти к выводу о том, что полученные по кредитному договору денежные средства были использованы ФИО2 на иные цели, чем указанные в договоре (приобретение 

<

адрес>), в материалах дела не содержится.

Данные договоры по несоответствию их закону, либо по иным основаниям, установленным для признания сделки недействительной, первоначальным истцом не оспариваются. Истцом выдвинуто требование о признании этих договоров не заключенными. Однако, как установлено в судебном заседании, данные договоры состоялись, и были исполнены сторонами сделки, что подтвердили сами участники состоявшихся договоров. 

Частью 5 ст. 10 ГК РФ установлена презумпция добросовестности участников гражданских правоотношений и разумности их действий.

Из пояснений истца по встречному иску следует, что ею были предприняты все разумные меры, чтобы проверить наличие прав ФИО4 на распоряжение спорной квартирой. 

Квартира ФИО4 осмотрена, право собственности ФИО2 на жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке, никаких ограничений и обременений, в том числе ареста, не зарегистрировано, правопритязания на квартиру отсутствовали. Оснований полагать, что спорная квартира не принадлежит ФИО4 на законных основаниях, у ФИО2 не было, поскольку 

<

адрес> с 2012 г. значилась за ФИО4. При таких обстоятельствах суд считает, что ФИО2 при приобретении квартиры была проявлена должная разумность и осмотрительность, в связи с чем, она является добросовестным приобретателем.

Материалами дела установлено, что Администрация г. Новый Уренгой являлась стороной не только договора социального найма, заключенного с ФИО1, но и договора передачи квартиры в его собственность, проверяла достоверность представленных ФИО1 документов, в связи с чем, спорное жилое помещение было отчуждено муниципальным образованием и передано во владение ФИО1 по воле собственника жилищного фонда и в силу ч. 1 ст. 302 ГК РФ не может быть истребовано от добросовестного приобретателя ФИО2, приобретшего его у ФИО4 по договору купли-продажи, который в свою очередь приобрел его у ФИО1 также по возмездному договору.

Рассматривая ходатайство представителя ответчика ФИО4 о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности к сделке купли-продажи квартиры, заключенной 25.07.2012 г. между ФИО1 и ФИО4, суд приходит к следующему. 

В силу ст.ст. 195, 196, 200 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года. Течение срока исковой давности начинается co дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. По обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения. 

Срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки. ( ст. 181 ч.1 ГК РФ)

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. 

В соответствии с ч. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Поскольку стороной первоначального истца вышеуказанные договоры как недействительные сделки не оспариваются, суд признает, что в данном случае следует применять общий срок исковой давности в 3 года.

В судебном заседании не установлено уважительности причин, по которым сторона первоначального истца в течение 6 лет со дня заключения договора купли-продажи квартиры между ФИО1 и ФИО4 не обращалась за защитой своего нарушенного права.

При таких обстоятельствах, в иске о признании данного договора незаключенным следует отказать также и по мотиву пропуска срока исковой давности.

С учетом изложенного, суд не находит оснований для удовлетворения требований Администрации г. Новый Уренгой, встречные требования ФИО2 подлежат удовлетворению в полном объеме. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

В удовлетворении иска Администрации города Новый Уренгой к ФИО1, ФИО2, ФИО4 о признании незаключенными договоров купли-продажи квартиры и об изъятии жилого помещения из чужого незаконного владения отказать в полном объеме. 

Встречный иск ФИО2 удовлетворить.

Признать ФИО2 добросовестным приобретателем 

<

адрес>.

Решение может быть обжаловано в суд Ямало-Ненецкого автономного округа в течение месяца со дня вынесения решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Новоуренгойский городской суд.

Судья: Т.Е. Серова

Мотивированное решение изготовлено 21.01.2019г.