Производство № 2-3864/2024

УИД 28RS0004-01-2024-005229-21

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

16 сентября 2024 года город Благовещенск

Благовещенский городской суд Амурской области в составе:

председательствующего судьи Данилова Е.А.

при секретаре судебного заседания Гулак Д.Н.

с участием ответчика ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению АО «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «ДОМ.РФ» обратилось в суд с указанным исковым заявлением, в обоснование заявленных требований указав, что 23.10.2014 года между ФИО2, ФИО1 и ОАО «Амурское ипотечное агентство» был заключен договор 

<

***>, в соответствии с условиями которого заемщикам предоставлен заем в размере 1 720 000 рублей сроком по последнее число 240-го календарного месяца под 10,6% годовых для целевого использования – приобретения в собственность квартиры, расположенной по адресу: ***. В отношении предмета залога составлена закладная, удостоверяющая право кредитора как залогодержателя. В установленном законом порядке произведена государственная регистрация ипотеки в силу закона. 

В настоящее время законным владельцем закладной и, соответственно, кредитором и залогодержателем является АО «ДОМ.РФ», что подтверждается выпиской со счета ДЕПО о наличии закладной на счете ДЕПО, выданной АО «Газпромбанк», ведущим депозитарный учет закладных. После даты перехода прав требования по договору, заемщики совершали платежи новому кредитору на счет учета остатка задолженности по кредитному договору, тем самым признав право требования нового кредитора. 

Ответчики свои обязательства по договору займа надлежащим образом не исполняют, что привело к образованию задолженности. 

Истец до предъявления настоящего иска предпринимал все меры по взысканию с ответчиков задолженности по договору займа 

<

***> от 23.10.2014 года. 

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 12.08.2022 года по делу №2-5462/2022 частично удовлетворены исковые требования АО «ДОМ.РФ» о взыскании с ФИО2, ФИО1 задолженности по договору займа № 495/14-ИЗ от 23.10.2014 года в размере 1 063 515 рублей 98 копеек, расходов по уплате государственной пошлины в размере 12 993 рубля 46 копеек, процентов, начисленных на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 10,6 % годовых, начиная с 12.08.2022 года по дату вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении исковых требований об обращении взыскания на предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: *** истцу отказано в связи с введением моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами. 

Апелляционным определением Амурского областного суда от 18.10.2022 года вышеуказанное решение оставлено без изменения. 

Добровольно ответчики требования кредитора не удовлетворили, решение суда до настоящего времени ответчиками не исполнено, что подтверждается расчетом об остатке задолженности. 

При этом период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трех месяцев. А также сумма неисполненного обязательства составляет более чем пять процентов от стоимости предмета ипотеки. Таким образом, необходимая совокупность условий, предусмотренных п. 1 ст. 54.1 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», в данном случае отсутствует.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. 8, 309, 310, 323, 334, 348, 349, 348, 349, 446 ГК РФ, Федеральным законом от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», истец просит суд обратить взыскание на принадлежащий на праве совместной собственности ФИО2, ФИО1 предмет залога в виде квартиры, расположенной по адресу: *** путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере 3 050 722 рубля 40 копеек, определив способ реализации путем продажи с публичных торгов, взыскать солидарно с ответчиков в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 6 000 рублей.

Ответчик ФИО1 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, просила в их удовлетворении отказать. В случае удовлетворения требований просила предоставить отсрочку в реализации заложенного имущества на один год.

В судебное заседание не явились представитель истца АО «Банк Дом.РФ», ответчик ФИО2, представители третьих лиц Управления Росреестра по Амурской области, ОСП № 2 по городу Благовещенску. О дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом. Сведения о причинах неявки не предоставили. Об уважительных причинах неявки не сообщили. Представитель истца в исковом заявлении просит рассмотреть дело без своего участия. 

На основании изложенного, учитывая положения ч. ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ, п. 1 ст. 165.1 ГК РФ, а также ст. 154 ГПК РФ, предусматривающей сроки рассмотрения и разрешения гражданских дел, дело рассмотрено судом в отсутствие неявившихся участников судебного разбирательства по имеющимся доказательствам.

Выслушав доводы ответчика, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

На основании п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (ст. 422).

Согласно ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты за пользование ею, а также предусмотренные кредитным договором иные платежи, в том числе связанные с предоставлением кредита. 

К отношениям по кредитному договору применяются правила параграфа 1 главы 42 ГК РФ, регулирующие договор займа, если иное не предусмотрено правилами настоящего параграфа и не вытекает из существа кредитного договора.

В силу ст. 30 Федерального закона от 02.12.1990 года № 395-1 «О банках и банковской деятельности» отношения между Банком России, кредитными организациями и их клиентами осуществляются на основе договоров, если иное не предусмотрено федеральным законом. 

На основании ст. 809 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором займа, заимодавец имеет право на получение с заемщика процентов на сумму займа в размерах и в порядке, определенных договором. При отсутствии иного соглашения проценты за пользование займом выплачиваются ежемесячно до дня возврата займа включительно.

В силу ст. 810 ГК РФ заемщик обязан возвратить заимодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа. 

Если договором займа предусмотрено возвращение займа по частям (в рассрочку), то при нарушении заемщиком срока, установленного для возврата очередной части займа, займодавец вправе потребовать досрочного возврата всей оставшейся суммы займа вместе с причитающимися процентами (п. 2 ст. 811 ГК РФ).

Согласно положениям ст. 309 ГК РФ, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. 

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

В соответствии со ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 23.10.2014 года между ФИО2, ФИО1 и ОАО «Амурское ипотечное агентство» был заключен договор займа № 495/14-ИЗ, в соответствии с которым созаемщикам был предоставлен заем в размере 1 720 000 рублей под 10,6 % годовых на срок 240 месяцев на покупку квартиры, расположенной по адресу: ***.

Согласно условиям кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщиков по договору является ипотека в силу закона в соответствии со ст. 77 Федерального закона РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

23.10.2014 года ответчики заключили договор купли-продажи квартиры с использованием кредитных средств, предоставляемых ОАО «Амурское ипотечное агентство».

Право общей совместной собственности ответчиков на квартиру расположенную по адресу: *** обременением в виде ипотеки в силу закона зарегистрировано Управлением Росреестра по Амурской области 24.10.2014 года.

Права первоначального залогодержателя по кредитному договору, обеспеченному ипотекой квартиры, были удостоверены закладной от 23.10.2014 года. 

Законным владельцем закладной, и, соответственно, кредитором и залогодержателем, в настоящее время является АО «ДОМ.РФ».

В нарушение условий кредитного договора обязательство по погашению кредита ежемесячными платежами исполнялись ответчиками ненадлежащим образом, в связи с чем, образовалась задолженность.

Решением Благовещенского городского суда Амурской области от 12.08.2022 года по делу № 2-5462/2022 с ФИО2, ФИО1 солидарно в пользу Акционерного общества «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 23.10.2014 года в размере 1 061 749 рублей 38 копеек, из них: 1 058 367 рублей 40 копеек – основной долг, 3 381 рубль 98 копеек – проценты, а также расходы по оплате государственной пошлины в сумме 12 993 рубля 46 копеек; проценты, начисляемые на остаток основного долга за пользование кредитом в размере 10,6% годовых, начиная с 12 августа 2022 года по дату вступления решения суда в законную силу. В удовлетворении требований о взыскании денежных средств в большем размере, а также обращении взыскания на заложенное имущество судом было отказано. Отказывая в удовлетворении требования об обращении взыскания на заложенное имущество, суд указал на преждевременность заявления данного требования по причине действия моратория, введенного 28.03.2022 года Постановлением Правительства Российской Федерации № 497. Срок действия моратория установлен до 01.10.2022 года. При этом, судом разъяснено, что после окончания срока действия моратория истец не лишен права обратиться с требованием об обращении взыскания на заложенное имущество.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Амурского областного суда от 18.11.2022 года решение Благовещенского городского суда Амурской области от 12.08.2022 года оставлено без изменения.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В силу положений указанной нормы права, установленные решением Благовещенского городского суда от 12.08.2022 года обстоятельства нарушения ответчиками обеспеченного залогом обязательства обязательны для суда, не доказываются вновь и не подлежат оспариванию по настоящему гражданскому делу.

Пунктом 1 ст. 334 ГК РФ установлено, что в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

Согласно п. 1 ст. 50 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

На основании ст. 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов.

Согласно п. 1 ст. 340 ГК РФ стоимость предмета залога определяется по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 1 ст. 348 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства. 

Обращение взыскания на заложенное имущество не допускается, если допущенное должником нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества. Если не доказано иное, предполагается, что нарушение обеспеченного залогом обязательства незначительно и размер требований залогодержателя явно несоразмерен стоимости заложенного имущества при условии, что одновременно соблюдены следующие условия:

1) сумма неисполненного обязательства составляет менее чем пять процентов от размера стоимости заложенного имущества;

2) период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет менее чем три месяца (пункт 2).

Пункт 3 указанной статьи устанавливает, что обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Аналогичные положения содержатся в ст. 54.1 Федерального закона от 16.07.1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Указанные положения закона обязывают суд определять в каждом конкретном случае наличие или отсутствие обстоятельств (условий), при которых обращение взыскания на заложенное имущество не допускается. Соразмерность требований залогодержателя стоимости заложенного имущества является обстоятельством, имеющим значение для дела об обращении взыскания на такое имущество, поскольку из его стоимости предполагается удовлетворение денежных требований залогодержателя. При обращении взыскания на заложенное имущество должен соблюдаться также принцип разумности и недопущения злоупотребления правом.

Согласно правовой позиции, изложенной в п. 12 Обзора судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013 года, поскольку залог выполняет функцию стимулирования должника к надлежащему исполнению основного обязательства, а целью договора залога не является переход права собственности на предмет залога от залогодателя к другому лицу (в том числе к залогодержателю), обращение взыскания на предмет залога допустимо не во всяком случае ответственности должника за нарушение обязательства, а лишь при допущенном им существенном нарушении.

Основания ответственности за нарушение обязательства установлены ст. 401 ГК РФ. По общему правилу, в соответствии с п. 1 ст. 401 ГК РФ лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Ответственность без вины наступает лишь у лиц, не исполнивших или ненадлежащим образом исполнивших обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности (п. 3 ст. 401 ГК РФ).

Из приведенных правовых норм следует, что для обращения взыскания на предмет залога необходимым условием является ответственность должника за допущенное существенное нарушение основного обязательства. Если обязательство не связано с осуществлением должником предпринимательской деятельности, то отсутствие вины должника в нарушении обязательства влечет невозможность обращения взыскания на заложенное имущество. Иное должно быть прямо предусмотрено законом или договором. 

В ходе рассмотрения данного дела судом установлено, что решением Благовещенского городского суда от 12.08.2022 года с ответчиков в пользу истца взыскана задолженность по кредитному договору 

<

***> от 23.10.2014 года в размере 1 061 749 рублей 38 копеек.

Справкой о движении денежных средств по исполнительному производству 85770/23/28027-ИП от 26.04.2023 года, возбужденному на основании исполнительного листа, выданного по делу № 2-5462/2022 в отношении должника ФИО2, подтверждается, что судебным приставом-исполнителем с должника ежемесячно осуществлялись удержания в пользу взыскателя АО «ДОМ.РФ». По состоянию на 16.05.2024 года всего удержано 319 428 рублей 18 копеек.

В рамках исполнительного производства № 85769/23/28027-ИП от 26.04.2023 года, с должника ФИО3 произведены удержания на общую сумму 2 524 рубля 23 копейки.

Частичное погашение взысканной решением суда задолженности произведено ответчика в ходе рассмотрения настоящего дела, что подтверждается представленными платежными документами. 

Согласно справке от 13.09.2024 года, выданной АО «Банк ДОМ.РФ», действующего от имени АО «ДОМ.РФ» на основании договора об оказании услуг, сумма текущей задолженности ответчиков по кредитному договору 

<

***> от 23.10.2014 года по состоянию на 12.09.2024 года составляет 249 265 рублей 66 копеек, из них: просроченная ссудная задолженность – 215 454 рубля 89 копеек, просроченная задолженность по процентам – 3 381 рубль 98 копеек, проценты за просроченный кредит – 30 428 рублей 79 копеек.

Оснований ставить под сомнение достоверность представленных доказательств, у суда не имеется.

В соответствии с представленным истцом отчетом по определению рыночной и ликвидационной стоимости недвижимого имущества № 317/14 от 02.10.2014 года, составленным ООО «Амурская недвижимость», рыночная стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: *** по состоянию на 02.10.2014 года составляет 3 813 403 рубля. На основании данного отчета была установлена залоговая стоимость предмета ипотеки и указана в закладной.

Не соглашаясь с определенной указанным договором залоговой стоимостью, сторона ответчика представила в суд отчет по определению рыночной стоимости недвижимого имущества № 1150/24 от 26.08.2024 года, изготовленный ООО «Методический центр», согласно которому рыночная стоимость квартиры № ***, расположенной по адресу: *** по состоянию на 26.08.2024 года округленно составляет 8 038 000 рублей.

Проанализировав содержание отчета, предоставленного ответчиком, суд приходит к выводу о том, что он полностью соответствует требованиям Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным стандартам оценки. Отчет об оценке содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате их выводы, является ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в его результате выводы однозначны и мотивированы, понятны лицу, не обладающему специальными техническими познаниями. Квалификация составившего заключение оценщика ФИО4 подтверждается отраженными в отчете сведениями и приложенными к нему копиями документов. Оснований сомневаться в достоверности и правильности определенной оценщиком рыночной стоимости объекта оценки, у суда не имеется. 

Суд полагает возможным принять за основу представленный стороной ответчика отчет об оценке как наиболее приближенный к действительной рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. Оценка рыночной стоимости объекта залога является актуальной на 26.08.2024 года, в связи с чем, отражает более действительную его стоимость по состоянию на дату рассмотрения спора судом, чем оценка, представленная истцом по состоянию на 02.10.2014 года. 

Истец надлежащим образом представленный отчет не оспорил, ходатайств о проведении судебной экспертизы не заявлял. Распорядившись процессуальными правами по своему усмотрению, истец участия в рассмотрении дела не принимал, что не налагает на суд и иных участников производства обязанности по извещению о поступлении новых доказательств в судебном заседании неявившейся стороны.

Принимая во внимание изложенное, рыночная стоимость квартиры на дату рассмотрения спора определяется судом в размере 8 038 000 рублей, соответственно, сумма неисполненного обязательства ответчиков по кредитному договору на момент рассмотрения настоящего спора в размере 249 265 рублей 66 копеек составляет менее, чем пять процентов от рыночной стоимости заложенного имущества (8 038 000 рублей x 5% = 401 900 рублей).

При разрешении требования истца об обращении взыскания на заложенное имущество, суд также учитывает и то обстоятельство, что ответчики предпринимают меры к погашению просроченной задолженности. Материалами дела подтверждается, что задолженность ответчиков по кредитному договору изменяется в сторону уменьшения. Остаток задолженности является незначительным в сравнении с рыночной стоимостью квартиры.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что допущенное ответчиками нарушение обеспеченного залогом обязательства не может быть признано грубым настолько, что долг может быть погашен только за счет обращения взыскания на заложенное имущество - квартиру. Защита нарушенного права должна носить компенсационный характер, при ее осуществлении следует исходить из необходимости установления баланса интересов между заемщиками, для которых жилое помещение имеет жизненно важный характер, и интересов истца, деятельность которого связана с предоставлением кредитов и направлена на извлечение прибыли.

Пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 года № 23 «О применении судами правил о залоге вещей» допускает отступление от формального подхода при оценке незначительности нарушения и несоразмерности требований залогодержателя стоимости предмета залога, такое отступление допускается исходя из принципов регулирования гражданских правоотношений, в том числе с учетом соблюдения баланса прав и интересов сторон, соразмерности мер правовой защиты характеру допущенного нарушения, исключения избыточных или неадекватных мер реагирования на нарушение договорных обязательств, допущенное экономически слабой стороной в правоотношении.

Проанализировав фактические обстоятельства дела, установленные в ходе судебного разбирательства, учитывая нормы права, регулирующие спорные правоотношения, принимая во внимание, что сумма неисполненного обязательства составляет менее пяти процентов от стоимости заложенного имущества, принятие ответчиками действенных мер по погашению просроченной задолженности, необходимость соблюдения баланса интересов сторон, суд не находит оснований для удовлетворения требований АО «БАНК.РФ» об обращении взыскания на заложенное имущество - квартиру № ***, расположенную по адресу: ***.

При этом, в соответствии с п. 2 ст. 54.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 348 ГК РФ, отказ в обращении взыскания в данном случае не является основанием для прекращения ипотеки и препятствием для нового обращения в суд с иском об обращении взыскания на заложенное имущество, если при таком обращении будут устранены обстоятельства, послужившие основанием для отказа в обращении взыскания.

При отказе в удовлетворении данного требования права истца, в том числе имущественные, не нарушаются, поскольку залоговые обязательства заемщика перед Банком сохраняются на весь период погашения задолженности, следовательно, Банк не теряет свои залоговые права, и в случае грубого и существенного нарушения обязательств по возврату долга заемщиком, залогодержатель не лишен возможности реализации своих прав за счет заложенного имущества. 

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ в связи с отказом в удовлетворении исковых требований не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчика в пользу истца понесенных судебных расходов, связанных с уплатой государственной пошлины.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования АО «ДОМ.РФ» к ФИО2, ФИО1 об обращении взыскания на заложенное имущество, взыскании судебных расходов – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.А. Данилов

Решение в окончательной форме составлено 02 октября 2024 года.