УИД: 91RS0013-01-2024-001984-41

Дело № 2-35/2025

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 февраля 2025 года 

<

адрес>

Кировский районный суд Республики Крым в составе: председательствующего- судьи Микитюк О.А., при секретаре –С.Э.Д. с участием помощника прокурора Х.Е.В. и представителя ответчика Ш.Я.О., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Прокурора Кировского района в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования КСП к Администрации КРА, Ч.К.Д. о признании недействительными торгов, признании недействительным договора аренды земельного участка, применение последствий недействительности сделки, третье лицо: Государственный комитет по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, Межрегиональное Управление Федеральной антимонопольной службы по Республике Крым и городу Севастополю, ООО Ч.А.В.- 

УСТАНОВИЛ:

Прокурор Кировского района, уточнив свои требования, обратился в суд с иском в защиту прав, свобод и законных интересов неопределенного круга лиц и муниципального образования КСП, в котором просит признать недействительным электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка»; признать недействительным договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 03.02.2023 между администрацией КРА и Ч.К.Д.; применить последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Ч.К.Д. в течение 10 дней передать в муниципальное образование КРА по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок, а также признать недействительным договор купли-продажи выше указанного земельного участка, заключенный между администрацией КРА и ИП Ч.К.Д.

Требования мотивированы тем, что прокуратурой Кировского района Республики Крым проведена проверка законности предоставления в аренду на торгах земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования КРА, в ходе которой установлено, что на основании постановления администрации КРА от 21.11.2022 № 545 «О проведении аукционов и передаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности» организовано проведение электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

Функции по проведению торгов переданы специализированной организации – ООО

На официальном сайте 

<

адрес> размещено извещение о проведении аукциона на право заключения договоров аренды вышеуказанного земельного участка. Проведение аукциона организовано вышеуказанной специализированной организацией на электронной площадке «РТС-тендер» (

<

адрес>). 

По результатам проведения электронного аукциона администрацией КРА с ответчиком заключен договор аренды спорного земельного участка. Аукцион организован и проведен с нарушениями требований действующего законодательства, а именно статей 39.11 и 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации, которые устанавливают порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности. В частях 19,20 и 21 ст.39.11 Земельного кодекса РФ установлено, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона. В силу ст.68 Устава муниципального образования КРА, принятого решением сессии КРА от 24.11.2014 № 26, официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в периодическом печатном издании «Кировец», распространяемом в муниципальном образовании. Согласно представленной информации администрации КРА, информация об аукционе и аукционной документации опубликованы на официальном Портале Правительства Республики Крым на странице муниципального образования КРА. Извещение о проведении аукциона в официальном периодическом печатном издании - «Кировец» не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона не публиковалось. Нарушение порядка опубликования извещения о проведении торгов ведет к ограничению доступа потенциальных претендентов к соответствующей информации, уменьшению по объективным причинам круга участников торгов, и, как следствие, к нарушению интересов муниципального образования КРА, лишенного дополнительных источников дохода от предоставления земельного участка в аренду по наиболее высокой цене. 

Кроме того, нормами земельного законодательства устанавливается специальный порядок публикации информации о проведении торгов на право заключения договора аренды земельных участков и по своей правовой природе данная норма имеет императивный характер. В силу пп. 5 п. 21 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации извещение о проведении аукциона должно содержать сведения о начальной цене предмета аукциона. В нарушение пп. 5 п. 21 ст. 39.11 и ч. 14 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка определена в размере 4786,38 руб., то есть менее 1,5% от кадастровой стоимости. Аукцион на право заключения договора аренды земельного участка проведен с грубыми нарушениями правил, установленных действующим законодательством. Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (часть 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Спор в отношении земельного участка, находящегося в публичной собственности, затрагивает публичные интересы.

Оспариваемый договор аренды земельного участка нарушает не только требования закона, но и публичные интересы, поскольку реализация публично-правовым образованием муниципального имущества по заниженной цене повлекла нарушение публичных интересов на соразмерное получение денежных средств в соответствующий бюджет. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц. Невозможность осуществления права неопределенного круга лиц на равный доступ к участию в торгах в установленном законом порядке, установление не предусмотренных законом ограничений на проведение повлекшее нарушение имущественных интересов муниципального образования и неопределенного круга лиц в сфере распоряжения земельными участками послужило основанием для обращения с настоящим иском в суд. Кроме того, в ходе рассмотрения дела стало известно о том, что спорный земельный участок продан Ч.К.Д. и данный договор также является недействительным.

В судебном заседании помощник прокурора Х.Е.В. заявленные исковые требования поддержала в полном объеме, просила исковое заявление удовлетворить в полном объеме по основаниям, изложенным в исковых заявлениях, добавив, что оснований для применения срока исковой давности не имеется, поскольку о нарушенном праве прокурору стало известно в результате проведенной проверки в феврале 2024 года, следовательно годичный срок для обращения в суд не истек. Кроме того, указал, что заключение дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка, заключенного на основании результатов электронного аукциона прямо запрещено действующим законодательством. При заключении договора купли-продажи также допущены грубейшие нарушения, поскольку на спорном земельном участке не имеется никаких строений, которые в порядке требований Федерального закона № 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" позволяли бы ответчику Ч.К.Д. заключить данный договор без торгов как ИП.

Представитель Администрации КРА в лице председателя Ц.О.А. представила суду письменные пояснения, в которых просила применить срок исковой давности в отношении требований истца, отказав прокурору в удовлетворении заявленных требований.

Представитель ответчика Ч.К.Д. - Ш.Я.О. в судебном заседании исковые требования не признал по основаниям, изложенным в письменных возражениях, поддержал ранее поданное ходатайство о применении срока исковой давности, дополнительно пояснив, что к данным правоотношениям подлежит применению ст. 39.13 ЗК РФ, что информация о проведении торгов была опубликована на федеральных площадках в интернете, что исключает ограничения доступа всех желающих к участию в аукционе. Указал также, что Ч.К.Д. не может быть ответчиком по данному делу, т.к. он не нарушал закон, а лишь принимал участие в торгах. Просил учесть. Что на территории 

<

адрес> действует ФКЗ № 6 и ЗРК № 66 и № 38, просил в удовлетворении иска отказать. 

Иные участники процесса в судебное заседание не явились, о дне слушания дела извещены надлежащим образом, причин отсутствия не сообщили, ходатайств об отложении слушания дела суду не представили.

Кроме того, информация о времени и месте рассмотрения дела заблаговременно размещена на сайте Кировского районного суда Республики Крым.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, надлежащим образом извещенных о дне слушания дела.

Исследовав письменные материалы дела, выслушав участников процесса, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить исходя из следующего.

Как усматривается из материалов дела и установлено судом, земельный участок, расположенный по адресу: 

<

адрес>, площадью 1132 +/- 12 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – блокированная жилая застройка, кадастровый №, статус записи об объекте недвижимости: сведения об объекте недвижимости имеют статус «актуальные» принадлежал на праве собственности муниципальному образованию КРА, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости. Кадастровая стоимость земельного участка 730 067,72 руб. (л.д.96-105).

21.11.2022 года Администрацией КРА принято решение о проведении открытых по форме подачи предложений о цене электронные аукционы на право заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования КРА, в том числе спорного земельного участка: Лот № – земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1132 кв.м.; расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: «земли населенных пунктов», виды разрешенного использования: «блокированная жилая застройка» (код 2.3), срок аренды земельного участка 5 лет, что подтверждается данными постановления № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.11-15).

Начальная (стартовая) цена Объекта составляет 4 786,38 рубль в год. Данным постановлением определен расчет, а также определена сумма задатка. Обязанность по проведению электронного аукциона возложена на ООО

03 июля 2022 года между Администрацией КРА (заказчиком) и ООО (организатором торгов) заключен договор №, по условиям которого организатор торгов обязуется совершать юридические услуги по организации и проведению торгов (конкурсов/аукционов) на право заключения договоров аренды на объекты недвижимого имущества в целях сдачи в аренду принадлежащего Заказчику на праве собственности недвижимого имущества.

Извещение о проведении электронного аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, о проведении торгов на лот №, предмет аукциона – право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1132 кв.м.; расположенный по адресу: 

<

адрес>, категория земель: «земли населенных пунктов», виды разрешенного использования: блокированная жилая застройка (код 2.3), размещено на официальном сайте 

<

адрес> ДД.ММ.ГГГГ, а также, согласно представленной информации администрации КРА, опубликованы на официальном Портале Правительства Республики Крым на странице муниципального образования КРА (л.д.21).

Согласно извещения о проведении аукциона на право заключения договора аренды вышеуказанного земельного участка, время подачи заявок для участия в аукционе начинается с 10.00 часов ДД.ММ.ГГГГ и заканчивается в 9.10 часов ДД.ММ.ГГГГ, время проведения аукциона установлено с 14.00 часов ДД.ММ.ГГГГ. Проведение аукциона организовано вышеуказанной специализированной организацией на электронной площадке «РТС-тендер» 

<

адрес>) (л.д. 22-23).

Результаты проведения электронного аукциона оформлены протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому победителем по лоту № признан Ч.К.Д. (л.д. 31-32).

03.02.2023 между Муниципальным образованием КСП в лице председателя Ц.О.А. (арендодателем) и физическим лицом Ч.К.Д. (арендатором), заключен договор аренды земельного участка, расположенного в 

<

адрес>, кадастровый №, площадью – 1132 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – блокированная жилая застройка (код 2.3). Срок договора составляет 5 лет и устанавливается с момента подписания настоящего Договора (л.д.160-165).

Договором определен размер арендной платы (26468,47 руб. в год) и условия внесения арендной платы, а также права, обязанности и ответственность сторон. 

Спорный земельный участок передан арендодателю по акту приема-передачи земельного участка (л.д. 164). 

21.02.2023 на основании договора аренды, за Ч.К.Д.08.112024 произведена регистрация права аренды в отношении указанного земельного участка. Срок действия 5 лет. 

08.11.2024 года между Муниципальным образованием КСП и индивидуальным предпринимателем Ч.К.Д. заключен договор купли-продажи земельного участка № (л.д.191-194).

Из указанного договора следует, что он заключен на основании, в том числе ст. 3,5, п. 2, 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 06.04.2024) "Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Доказательств, что на указанном земельном участке имеется какое-либо строение, предназначенное для ведения предпринимательской деятельности, суду не представлено. 

В силу ст. 68 Устава муниципального образования КРА, принятого решением сессии КРА от 24.11.2014 № 26 (далее - Устав), официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в периодическом печатном издании - «Кировец», распространяемом в муниципальном образовании.

Прокуратурой Кировского района на основании решения от 27.02.2024 года проведена проверка законности предоставления в аренду на торгах земельных участков, находящихся в муниципальной собственности муниципального образования КРА, в том числе выше указанного спорного участка (л.д.9).

Согласно ст. ст. 56, 57 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Доказательства представляются сторонами и другими лицами, участвующими в деле.

В силу части 1 статьи 45 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Из материалов дела следует, что прокурор Кировского района обратился в суд с настоящим иском в защиту интересов муниципального образования – КРА и неопределенного круга лиц, ссылаясь на нарушение требований закона при заключении оспариваемых сделок, в результате совершенных сделок поселению причинен материальный ущерб в виде незаконного выбытия имущества, находившегося в распоряжении органов местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются на основании решений органов государственной власти и органов местного самоуправления, а также - на основании договора купли-продажи в случае предоставления земельного участка в собственность за плату, договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В пункте 44 постановления Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Основаниями для признания публичных торгов недействительными также могут быть публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания), нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене, необоснованное недопущение к участию в публичных торгах, продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Существенность допущенных организатором публичных торгов нарушений зависит от степени влияния этих нарушений на результаты публичных торгов реальности ущемления прав и законных интересов истца.

При рассмотрении исков о признании торгов недействительными следует исходить из общих критериев, выработанных судебной практикой, и устанавливать, являются ли допущенные нарушения существенными, способными повлиять на число участников торгов или результат определения их победителя.

Соответствующие правовые подходы сформулированы в пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 02.12.1993 N 32 "О некоторых "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с применением законодательства о приватизации государственных и муниципальных предприятий", пунктах 1 и 5 информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 101 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, проводимых в рамках исполнительного производства", постановлениях Президиума ВАС РФ от 28.10.2010 N 7171/10, от 14.12.2010 N 7781/10, от 28.02.2012 N 14850/11, от 05.04.2012 N 16311/11.

На основании пункта 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Из разъяснений, изложенных в пунктах 74, 75 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", следует, что ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц; под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц; сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы. Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

В силу ч.1-3 ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми. В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. 

Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не позднее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица.

В силу пункта 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного Кодекса.

Конституционный Суд Российской Федерации в постановлении от 23.12.2022 N 57-П "По делу о проверке конституционности пункта 2 статьи 432, пункта 1 статьи 438, пункта 4 статьи 445, пункта 5 статьи 447 и пункта 4 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой акционерного общества "Системный оператор Единой энергетической системы" указал следующее.

Торги - специфический способ совершения сделки посредством проведения конкурса или аукциона. Использование в определенных случаях конкурентных процедур отбора контрагентов является общемировой практикой и обусловлено: необходимостью удовлетворить интерес заказчика в заключении договора на лучших для него условиях и с лучшим контрагентом; задачами защиты конкуренции; целью профилактики коррупционных правонарушений. Конститутивным элементом торгов, как регулируемых гражданским законодательством, так и проводимых в соответствии с нормами иных отраслей права, служит состязательность, конкурентная борьба.

Целью торгов как юридической процедуры является выявление претендента на заключение договора, который способен предложить наиболее приемлемую - высокую или низкую - цену (при проведении аукциона) или лучшие условия договора (при проведении конкурса) и тем самым наиболее полно удовлетворить интересы как организатора торгов, так и победителя, а в некоторых случаях и третьих лиц.

Статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Системное толкование приведенных правовых норм в их взаимосвязи позволяет сделать вывод о том, что специальным основанием недействительности договора является факт признания торгов недействительными.

Следовательно, действительность договора, заключенного по результатам торгов, напрямую зависит не только от его соответствия требованиям законов и иных правовых актов, но и от действительности самих торгов, поскольку сделки, совершаемые в ходе проведения торгов, и договор, заключаемый по результатам их проведения, рассматриваются как единый юридический состав.

Заключенный по результатам торгов договор может быть признан судом недействительным только по специальному основанию, указанному в пункте 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, по правилам оспоримости, путем предъявления требования о признании недействительными торгов (статья 448 Гражданского кодекса Российской Федерации) и не может быть признан недействительным без соответствующего признания самих торгов недействительными.

Отдельное рассмотрение требования о признании недействительным договора, заключенного по результатам торгов, без предъявления требований о признании недействительными торгов противоречит положениям пунктов 1, 2 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 44 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой прав собственности и других вещных прав" предусмотрено, что споры о признании торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Приведенный в пункте 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим.

Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учетом объема тиража, территории распространения, доступности издания): нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (пункт 2 статьи 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах, продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дел; судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 названного кодекса (пункт статьи 449 ГК РФ).

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца (пункт 12 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17 июля 2019 г.).

Из анализа приведенных правовых норм следует, что при рассмотрении заявления о признании публичных торгов и договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, недействительными суд должен установить имели ли место нарушения проведения торгов, оценить, являются ли нарушения, на которые ссылается истец, существенными и повлияли ли они на результат торгов.

Порядок подготовки, организации и проведения аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, регламентирован ст. ст. 39.11 - 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации. 

Так, в частях 19, 20 и 21 статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно - телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. Указанное извещение должно быть доступно для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Организатор аукциона также обеспечивает опубликование извещения о проведении аукциона в порядке, установленном для официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов уставом поселения, городского округа, по месту нахождения земельного участка не менее чем за 30 дней до дня проведения аукциона.

Следовательно, в указанном случае земельные участки предоставляются только на конкурентной основе, а опубликование извещения следует рассматривать как часть этой процедуры.

Вместе с тем как следует из Устава Муниципального образования КРА, в частности ст. 68 содержащей положения о порядке опубликования (обнародования) и вступления в силу муниципальных правовых актов, официальным опубликованием муниципального правового акта или соглашения, заключенного между органами местного самоуправления, считается первая публикация его полного текста в периодическом печатном издании - «Кировец», распространяемом в муниципальном образовании.

Как следует из материалов гражданского дела информация об аукционе и аукционной документации администрацией КРА, опубликованы на официальном Портале Правительства Республики Крым на странице муниципального образования КРА, что в силу ст. 68 Устава не является источником официального опубликования (обнародования) муниципальных правовых актов.

Согласно информации муниципального автономного учреждения «Редакция газеты «Кировец», в 2023 году администрация КРА не направляла в адрес МАУ «Редакция газеты «Кировец», для опубликования в газете «Кировец» информацию (извещение) о проведении электронных аукционов на право заключения договора аренды земельных участков (л.д.44). 

Таким образом, суд приходит к выводу, что факт существенного нарушения процедуры проведения торгов, выразившегося в не опубликовании извещения об аукционе в установленный законом срок в официальном печатном издании муниципального образования, нашёл свое подтверждение в судебном заседании, данное обстоятельство по мнению суда, неизбежно повлияло на число участников торгов, что привело к ограничению доступа потенциальных претендентов к соответствующей информации и, как следствие, к уменьшению круга участников торгов, поскольку данное печатное издание является официальным источником опубликования в 

<

адрес> отсутствие публикации извещения затрагивает права и обязанности неопределенного круга граждан, которые бы могли принять участие в аукционе.

Довод стороны ответчика о том, что извещение о проведении торгов публикации в официальном печатном издании не подлежит, суд находит несостоятельными основанными на неверном толковании норм права. 

Таким образом, процедура подготовки и проведения торгов предусмотренная законом (п. 20 ст. 39.11 Земельного кодекса РФ), администрацией КРА не выполнена, что свидетельствует о существенности допущенного нарушения.

Более того, пунктом 2 статьи 39.7 Земельного кодекса предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В случае заключения договора аренды земельного участка с лицом, подавшим единственную заявку на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с заявителем, признанным единственным участником аукциона, либо с единственным принявшим участие в аукционе его участником размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за такой земельный участок определяется в размере начальной цены предмета аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 Земельного кодекса по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 ЗК РФ.

Как установлено и подтверждается материалами гражданского дела, кадастровая стоимость спорного земельного участка составляет 7730067,72 рублей. 

Ч.К.Д. признан победителем аукциона по лоту № и им предложена арендная плата в сумме 26 468,47 руб.

Вместе с тем, как усматривается из постановления Администрации КРА от ДД.ММ.ГГГГ № «О проведении аукционов и передаче в аренду земельных участков, находящихся в муниципальной собственности», начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № определена в размере 4786, 38 руб., то есть менее 1,5% от кадастровой стоимости. 

Согласно подпункту 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.2 данного кодекса. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках. 

Здания, сооружения, земельные участки, объекты незавершенного строительства и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимым вещам (статья 130 ГК РФ).

Нормами статьи 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующими порядок продажи земельных участков из государственной и муниципальной собственности на аукционах, не предусмотрена возможность оформления по результатам аукционов договоров купли-продажи участков, подлежащих застройке объектами капитального строительства. Такие земельные участки предоставляются только по результатам аукциона на право заключения договора аренды. Право собственности на такие земельные участки может быть оформлено только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию объектов капитального строительства. ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2, 3 (2024)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 27.11.2024).

В определении от 23 апреля 2020 г. N 935-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина В.Л.Е. на нарушение его конституционных прав положениями Земельного кодекса Российской Федерации" Конституционный Суд Российской Федерации пришел к выводу, что, развивая принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, Земельный кодекс Российской Федерации предусматривает для собственников зданий или сооружений исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых эти объекты расположены, реализуемое без проведения торгов (подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 и пункт 1 статьи 39.20), а также порядок пользования чужим земельным участком лицами, которые приобрели в собственность здания или сооружения (пункт 1 статьи 35). При этом указанный порядок обеспечивает необходимый баланс интересов собственников земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на этих участках, устанавливая границы допустимого использования чужого земельного участка, а именно лишь той его части, которая занята зданием или сооружением и необходима для их использования. 

Таким образом, указанный выше принцип земельного законодательства, реализуемый в том числе при приватизации находящихся в публичной собственности земельных участков собственниками расположенных на них зданий и сооружений, подразумевает, что определение границ и площади соответствующего земельного участка должно производиться исходя из необходимости обеспечить функциональное использование расположенного на этом участке здания или сооружения, притом что размер земельного участка, предоставленного для строительства объектов недвижимости, может не совпадать с размером земельного участка, необходимого для эксплуатации этих объектов, поскольку данные цели различны. 

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Из материалов дела видно, что на момент предоставления земельного участка в собственность Ч.К.Д. ему не принадлежали на праве собственности объекты незавершенного строительства, расположенные на предоставленном в собственность земельном участке и доказательств обратного суду не представлено.

Кроме того, как указано выше, Ч.К.Д. принимал участие в аукционе как физическое лицо, договор купли-продажи заключен с ИП Ч.К.Д.

Вместе с тем, часть 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ предоставляет субъектам малого и среднего предпринимательства преимущественное право на приобретение арендуемого имущества из государственной или муниципальной собственности по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 г. N 135 "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" при наличии определенных в законе условий и соблюдении порядка его выкупа.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для реализации арендаторами права преимущественного выкупа необходимо наличие следующих условий: арендуемое имущество на день подачи заявления находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; сведения о субъекте малого и среднего предпринимательства на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества не исключены из единого реестра субъектов малого и среднего предпринимательства.

Часть 1 ст. 4 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" (далее - Закон N 209-ФЗ) к субъектам малого и среднего предпринимательства относит физических лиц, внесенных в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей (далее - ЕГРИП).

Согласно части 2.1 статьи 9 Закона N 159-ФЗ (введена в действие Федеральным законом от 02.07.2013 N 144-ФЗ) субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на выкуп в отношении арендуемого недвижимого имущества, включенного в перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при наличии условий, предусмотренных пунктами 1 и 2 этой части, а именно: арендуемое имущество на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления в отношении недвижимого имущества и в течение трех лет до дня подачи этого заявления в отношении движимого имущества.

Принимая во внимание, что спорный земельный участок не мог быть предоставлен Ч.К.Д. в собственность за плату без проведения торгов, сделка купли-продажи земельного участка от 08.11.2024 г. между местной администрацией и Ч.К.Д. является ничтожной сделкой, как посягающая на публичные интересы, заключенная с нарушением действующего законодательства и права неопределенного круга лиц на равный доступ к обороту земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.

Разрешая доводы ответчиком и третьего лица о пропуске прокурором сроков исковой давности по обращению в суд с настоящим исковым заявлением, суд считает необходимым отметить следующее, в соответствии с п. 1 ст. 449.1 ГК РФ торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов.

Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года N 50 "О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства", следует, что публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом. Приведенный в пункте 1 статьи 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Учитывая, что прокурор обратился в суд в интересах неопределенного круга лиц и муниципального образования КСП, срок исковой давности должен течь не с момента проведения торгов, как на то указывают ответчики, и не с момента государственной регистрации права ответчика С.А.В. на земельный участок, а по общим правилам, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Факт нарушения требований земельного законодательства при проведении торгов на право заключения договора аренды спорного земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, был выявлен в следствии результатов проведенной проверки оконченной 26.03.2024 проведенной на основании решения прокурора Кировского района Республики Крым о проведении проверки от 27.02.2024 № 24, данный факт подтверждается вышеназванным решением в котором и определен срок проведения данной проверки, в том числе и срок ее окончания 26.03.2024. 

При таких обстоятельствах, срок исковой давности на момент обращения прокурора в суд не пропущен.

Также нельзя согласиться с доводами ответчиков об отсутствии у прокурора правовых оснований для обращения в суд в интересах неопределенного круга лиц.

В силу части 1 статьи 45 ГПК Российской Федерации прокурор вправе обратиться в суд с заявлением в защиту прав, свобод и законных интересов граждан, неопределенного круга лиц или интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований.

Согласно определению Верховного Суда РФ от 28.07.2009 действующим законодательством, в том числе ФЗ "О прокуратуре Российской Федерации" право прокурора на обращение с заявлением в суд в порядке статьи 45 ГПК Российской Федерации не ставится в зависимость от использования им иных мер прокурорского реагирования, не установлена и какая-либо последовательность в применении данных мер. Право выбора конкретной меры при реализации полномочий по защите прав граждан принадлежит прокурору.

Исходя из системного анализа норм действующего законодательства, а также установленных по делу обстоятельств, суд считает, что проведение торгов в ненадлежащей форме воспрепятствовало реализации права на участие в аукционе неопределенного круга лиц, не являющихся участниками соответствующей электронной площадки, вследствие чего муниципальное образование – КРА лишено возможности передать в аренду муниципальное имущество на наиболее выгодных экономических условиях. 

Признание торгов недействительными, влечет недействительность заключенного договора аренды земельного участка, а также, подлежит признанию недействительным, как указано выше, договор купли-продажи земельного участка, в связи, с чем исковые требования прокурора в части возврата участка муниципальному образованию КРА. 

Как разъяснено в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. 

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

Судебные расходы суд распределяет в соответствии сот. 98 ГПК РФ.

Мотивированная часть решения изготовлена ДД.ММ.ГГГГ. 

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 198 ГПК Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Иск удовлетворить.

Признать недействительным электронный аукцион на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, с видом разрешенного использования «блокированная жилая застройка».

Признать недействительным договор аренды № земельного участка с кадастровым номером № площадью 1132 кв.м., расположенного по адресу: 

<

адрес>, заключенный 03.02.2023 между администрацией КРА и Ч.К.Д. и договор купли-продажи № выше указанного земельного участка, заключенный 08.11.2024 года между администрацией КРА и индивидуальным предпринимателем Ч.К.Д..

Обязать Ч.К.Д. в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу возвратить по акту приема-передачи муниципальному образованию КРА вышеуказанный земельный участок.

Решение суда является основанием для исключения из Единого государственного реестра недвижимости записи о регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером №.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный суд Республики Крым через Кировский районный суд Республики Крым в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Председательствующий О.А. Микитюк