Дело № 3а-377/2017 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

17 октября 2017 года город Тамбов

Тамбовский областной суд 

В составе председательствующего судьи Гурулевой Т.Е.,

при секретаре Быстрицкой И.А., 

с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Авдеевское поле» к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, администрации Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной, 

УСТАНОВИЛ:

ООО «Авдеевское поле» обратилось 06 сентября 2017 года в Тамбовский областной суд с административным иском к Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Тамбовской области, Управлению Росреестра по Тамбовской области, администрации Тамбовской области об установлении кадастровой стоимости земельных участков равной рыночной, указав в обоснование своих требований, что ему на праве аренды принадлежат два земельных участка с кадастровыми номерами *** и *** в отношении по состоянию на 01.01.2014 г. которых была установлена кадастровая стоимость, с размером которой административный истец не согласен, полагает ее размер завышенным, нарушающим его права как арендатора земельных участков.

В административном исковом заявлении ООО «Авдеевское поле» просит установить кадастровую стоимость вышеназванных земельных участков равной их рыночной стоимости в размере, определенном независимым оценщиком.

В судебном заседании представитель административного истца поддержал исковые требования по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении, пояснил, что просит установить кадастровую стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 г.

Представитель административного ответчика администрации Тамбовской области и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области по доверенности ФИО2 в судебном заседании 12 октября 2017 г. возражала против удовлетворения заявленных требований, ссылаясь на существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, что должно вызывать сомнения.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились, извещены о дате и времени судебного заседания должным образом.

С учетом положений ч.4 ст.247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации административное дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Оценщик *** допрошенный в судебном заседании 17.10.2017 г. в качестве свидетеля, показал, что объект-аналог № 2 действительно содержит противоречия между информацией, предоставленной в объявлении и описанной им в отчете. Данное противоречие возникло из-за того, что в заголовке объявления продавцом указана стоимость земельного участка площадью 900 Га – 18 000 000 рублей, в то время как в тексте объявления указана площадь 927 Га, с ценой 200 рублей за 1 сотку земли. В ходе телефонной беседы, продавец подтвердил площадь участка равной 927 Га и стоимость 1 сотки земли (200 рублей). При расчете цены участка площадью 927 Га бралась сумма за 1 сотку земли 200 рублей. Продавец, с учетом торга, готов продать земельный участок за 18 000 000 рублей. Относительно объекта-аналога № 1 ситуация аналогичная. Что касается нормативной урожайности, то этот показатель выясняется во второй стадии. Необходимо установить местоположение земельного участка путем анализа объявлений и интервьюирования продавцов земельных участков. Сведения по нормативной урожайности земельного участка берутся из результатов кадастровой оценки, а именно на сайте Росреестра имеются результаты кадастровой оценки и исходные данные для проведения государственной кадастровой оценки. На сайте есть отдельный документ, содержащий сведения о нормативной урожайности по районам и по почве. После этого по объекту оценки и объектам-аналогам устанавливается местоположение, которое сопоставляется с почвенной картой. По карте видно, какой тип почвы присутствует на участке и, соответственно, по таблице нормативной урожайности смотрят данный показатель по разным сельхоз культурам. Для оценки берется нормативная урожайность по зерновым культурам, поскольку если смотреть схемы севооборота, которые используются в Черноземье, то зерновые культуры входят во все структуры севооборота, в отличие от других культур. Исходя из показателей нормативной урожайности, по формулам, происходит расчет корректировки. 

В своих письменных отзывах административный ответчик Управление Росреестра по Тамбовской области и ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области, не оспаривая право административного истца на предъявление настоящего административного иска и определенный оценщиком размер рыночной стоимости земельного участка, указали о том, что не осуществляли государственную кадастровую оценку, в связи с чем считают себя ненадлежащими ответчиками по делу и возражают против предъявленных к ним требований по процессуальным основаниям.

Администрация Тамбовской области, Комитет по управлению имуществом Тамбовской области, администрация Тамбовского района Тамбовской области в письменных отзывах возражают против удовлетворения административного иска, ссылаясь на существенное отклонение величины рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки, что должно вызывать сомнения, а также на недостатки отчета об оценке. 

Выслушав объяснения административного истца, представителя административного ответчика администрации Тамбовской области и заинтересованного лица Комитета по управлению имуществом Тамбовской области, показания свидетеля, исследовав материалы административного дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и ст. 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» юридическое лицо вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права и обязанности.

Из материалов дела следует, что 26.12.2008 г. между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Авдеевское поле» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: ***, площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ***, участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: ***

Согласно п.2.1 вышеуказанного договора срок аренды земельного участка устанавливается сроком с 26.12.2008 г. по 25.12.2023 г.

Как следует из п.п.3.2, 3.3 договора, размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия с арендатором, без внесения в договор в соответствии с действующим законодательством.

04.03.2011 г. между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Авдеевское поле» был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: ***, площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ***, участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: ***

Согласно п.2.1 вышеуказанного договора срок аренды земельного участка устанавливается сроком с 04.03.2011 г. по 29.02.2012 г. Соглашением о внесении изменений в договор аренды от 04.03.2011 г. №20/1 от 25.02.2015 г. срок вышеуказанного договора аренды был пролонгирован до 25.02.2016 г.

Как следует из п.п.3.2, 3.3 договора, размер арендной платы рассчитывается от кадастровой стоимости. Размер арендной платы может изменяться не чаще одного раза в год в одностороннем порядке, без согласия с арендатором, без внесения в договор в соответствии с действующим законодательством.

В соответствии с абз.8 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» лицо, имеющее исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе оспорить его кадастровую стоимость, если выкупная цена или арендная плата такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости (статья 39.20 ЗК РФ, пункты 1 и 2 статьи 2, пункты 2, 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).

Согласно пункту 1 статьи 65 Земельного кодекса РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с п.1,2 ст. 39.7 Земельного кодекса РФ размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.

Согласно п.3 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. № 582, в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка.

Как следует из п.2.1 Порядка определения размера арендной платы за использование предоставленных без проведения торгов земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, утвержденного постановлением администрации Тамбовской области от 18.03.2015 N 27, ежегодный размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и предоставленные в аренду без торгов, рассчитывается по формуле:

Ап - Кст x Пр, где:

Ап - арендная плата земельного участка;

Кст - кадастровая стоимость земельного участка;

Пр - процент, устанавливаемый правовыми актами органов местного самоуправления.

Поскольку из материалов дела следует, что земельные участки были предоставлены административному истцу в аренду без проведения торгов, с учетом вышеизложенных норм права, содержания договора аренды следует вывод о том, что размер годовой арендной платы за земельные участки, арендуемые истцом, непосредственно зависит от кадастровой стоимости земельных участков. 

Таким образом, следует признать, что административный истец вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости названных земельных участков, поскольку результатами определения кадастровой стоимости затронуты его права как арендатора земельных участков.

На основании части 4 статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной.

Датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках проведения государственной кадастровой оценки является дата, по состоянию на которую сформирован перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке (статья 24.15 вышеназванного Закона).

Из материалов дела следует, что вышеуказанные земельные участки вошли в перечень земельных участков, кадастровая стоимость которых по состоянию на 01 января 2014 г. была утверждена постановлением администрации Тамбовской области «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения на территории Тамбовской области» от 14 ноября 2014 г. № 1396. Кадастровая стоимость земельных участков административного истца по состоянию на 01 января 2014 г. составила:

- земельного участка с кадастровым номером *** – 44 374 685,01 руб.,

- земельного участка с кадастровым номером *** – 237 980 637,98 руб. 

Вышеуказанные обстоятельства подтверждаются выписками из ЕГРН, иными материалами дела, сторонами не оспариваются.

Оспаривая кадастровую стоимость земельного участка и соблюдая досудебный порядок урегулирования настоящего спора, административный истец 20 июля 2017 года обратился в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости № 394 от 04.08.2017 года заявление административного истца было отклонено по причине несоответствия оформления и содержания отчета требованиям ст.11 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В обоснование своих доводов о завышении установленной кадастровой стоимости земельного участка административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости земельных участков № 2017-03-30-О от 12.05.2017 г., составленный оценщиком ***. сотрудником ***, и положительное экспертное заключение эксперта НП СРО СВОД № 652/С-17 от 18.05.2017 г. на данный отчет, согласно которым рыночная стоимость земельных участков по состоянию на 01 января 2014 г. составила:

- земельного участка с кадастровым номером ***. - 12 640 513 руб., 

- земельного участка с кадастровым номером *** - 67 790 842 руб.

Отчет об оценке объекта оценки содержит всю необходимую информацию, идентифицирующую объекты оценки, их количественные и качественные характеристики, анализ рынка недвижимости в Тамбовской области, в том числе сегмента рынка земельных участков, к которым относятся объекты оценки. 

Оценщиком представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимися при определении рыночной стоимости, и авторстве соответствующей информации и дате ее подготовке, к отчету приложены копии распечаток объявлений, размещенных в средствах массовой информации и в сети «Интернет» с указанием наименования интернет-ресурса, даты ее подготовки, сведений, собранных в результате интервью с авторами предложений, контактные номера телефонов которых приведены, что подтверждается содержанием отчета, общедоступными сведениями публичной кадастровой карты. 

Тем самым требования п.11 Федерального стандарта оценки №3 «Требования к отчету об оценке», утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20 мая 2015 года №299, оценщиком выполнены. 

Достоверность изложенных оценщиком в отчете сведений об объектах-аналогах в ходе судебного разбирательства никем не опровергнута.

Рыночная стоимость объекта оценки определялась оценщиком сравнительным подходом методом сравнения продаж, при котором были подобраны объекты-аналоги, которые по своим характеристикам сопоставимы с объектом оценки. При этом оценщиком обоснованно были проведены корректировки цен объектов-аналогов в зависимости от отличий с объектом оценки.

В отчёте приведены не только расчёты, но и пояснения к ним, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, полученных оценщиком, в том числе обоснован размер используемых корректировок на площадь. Мотивы отказа от использования при оценке земельных участков доходного и затратного подходов оценщиком приведены и сомнений у суда не вызывают.

Обстоятельств, которые могли бы существенным образом повлиять на итоговую величину рыночной стоимости объектов оценки, участвующими в деле лицами не приведено.

По результатам экспертизы отчета эксперт саморегулируемой организации пришел к выводу, что отчет об оценке соответствует требования действующего законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость, определенная в этом отчете, подтверждена.

Не согласиться с выводами оценщика и эксперта у суда оснований не имеется. Не приведено таковых и административными ответчиками и заинтересованными лицами в соответствии с частью 1 статьи 62 и частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации. 

В пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что суд на основании имеющихся в деле доказательств, вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

К числу таких доказательств в силу положений главы 6 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации относится отчет оценщика.

При таких обстоятельствах административный иск подлежит удовлетворению.

Доводы ФГБУ «ФКП Росреестра» по Тамбовской области о том, что оно является ненадлежащими ответчиками по делу, поскольку не имеет никакого отношения к государственной кадастровой оценке земельных участков административного истца, несостоятельны и противоречат положениям ст.24.19 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», согласно которым названное учреждение осуществляет функции по определению кадастровой стоимости объектов недвижимости, а соответственно в силу части 4 статьи 38 и части 2 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации является надлежащим административным ответчиком по настоящему административному делу наряду с Администрацией Тамбовской области, утвердившей своим постановлением кадастровую стоимость земельного участка, и Управлением Росреестра по Тамбовской области, участвующим в процедуре утверждения кадастровой стоимости земельных участков. 

Согласно частям первой, второй, третьей, пятой, шестой статьи 24.20 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в течение десяти рабочих дней с даты завершения рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, направляет сведения о кадастровой стоимости в орган кадастрового учета.

В случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Как следует из материалов дела, административное исковое заявление было подано в суд 06 сентября 2017 г. в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области административный истец обратился 20 июля 2017 года.

Таким образом, следует определить период действия установленной кадастровой стоимости земельного участка с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

На основании изложенного,

Руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд

РЕШИЛ:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Авдеевское поле», поданное в Тамбовский областной суд 06 сентября 2017г. после обращения в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Управления Росреестра по Тамбовской области 20 июля 2017 года, удовлетворить. 

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: ***, площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ***, участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 12 640 513 руб.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ***, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения; вид разрешенного использования: для *** площадью *** кв.м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка, ориентир ***, участок находится примерно в 400 м от ориентира по направлению на север, почтовый адрес ориентира: ***, равной его рыночной стоимости, определенной по состоянию на 01 января 2014 года в размере 67 790 842 руб.

Период действия установленной кадастровой стоимости земельных участков определить с 01 января 2017 года до внесения в Единый государственный реестр недвижимости результатов очередной кадастровой оценки.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Тамбовского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме. 

Судья: Т.Е.Гурулева

Решение суда в окончательной форме составлено 19 октября 2017 года.

Судья Т.Е.Гурулева