Дело № 2-255/2021 

УИД-50RS0042-01-2020-007112-86 

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации 

29 июня 2021 года г. Сергиев Посад 

<

адрес>

Сергиево-Посадский городской суд 

<

адрес> в составе: председательствующего судьи Гущиной А.И., при секретаре ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств, 

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств. В ходе рассмотрения дела исковые требования уточнила. 

В обоснование своих требований истец указала, что между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу 

<

адрес>. Истцу были даны гарантии о ответчика, что квартира не обременена правами третьих лиц или какими-либо гражданско-правовыми сделками, не состоит в споре или под арестом. ДД.ММ.ГГГГ Тимирязевским районным судом 

<

адрес> договор купли-продажи квартиры был признан недействительным, имущество было истребовано в собственность законного владельца ФИО4 Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда оставила решение Тимирязевского районного суда 

<

адрес> без изменения. Истец ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ направила ответчику претензию об исполнении договора, однако до настоящего момента ответчиком обязательства не исполнены. При приобретении квартиры истец ФИО11 понесла реальные убытки, на момент заключения договора стоимость квартиры составляла 6 300 000 рублей, из которых 4 500 000 по договору купли продажи квартиры, 1 630 000 рублей неотделимые улучшения. Также истцом потрачено на услуги риелтора по подбору квартиры 80 000 рублей, 30 000 рублей стоимость работы эксперта при осмотре квартиры, расходы на проведение оценки квартиры 25 000 рублей, проведение ремонта в квартире после покупки на сумму 1 030 000 рублей, переплата процентов по кредитному договору, заключенному для покупки квартиры в размере 196 000 рублей, оплата юриста за ведение дела в суде 

<

адрес> в сумме 300 000 рублей, оплата судебных расходов по решению Тимирязевского районного суда 

<

адрес> в размере 60 000 рублей, судебные расходы по настоящему делу в размере 60 000 рублей, расходы по оплате госпошлины. Просила суд взыскать с ответчика ФИО2 убытки в сумме 7 826 000 рублей и судебные издержки.

Представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО5 в судебном заседании уточненные исковые требования поддержал. Пояснил, что квартира была приобретена истцом по договору купли продажи, истец ФИО1 провела в квартире ремонт, произвела оценку произведенного ремонта, а также понесла судебные расходы по решению Тимирязевского суда 

<

адрес>, расходы по вызову судебного эксперта в предыдущее судебное заседание, в общей сумме 7 826 000 рублей. Просил исковые требования удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО2 по доверенности ФИО6 исковые требования не признала, представила отзыв на иск (л.д.. 180-184 т.1). В судебном заседании пояснила, что ответчик ФИО2 оспаривает представленные суду отчеты о проведении ремонта истцом ФИО1 и понесенные ей расходы в части неотделимых улучшений квартиры. Пояснила, что ответчик также производил ремонт в данной квартире, заменил сантехнику, коммуникации и сделал косметический ремонт. Просила в удовлетворении исковых требований отказать.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям. 

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 (продавец) и ФИО1 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: 

<

адрес>. Согласно п. 4 договора стоимость квартиры составила 4 500 000 рублей. Квартира приобреталась ФИО1 за счет кредитных средств, предоставляемых ОАО «Сбербанк России» в соответствии с кредитным договором № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 7-11 т.1). 

Согласно распискам от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 получил от ФИО1 денежную сумму по договору купли-продажи в размере 4 500 000 рублей за проданную квартиру, а также получил денежную сумму в размере 1 630 000 рублей за неотделимые улучшения в указанной квартире (л.д. 12-13 т.1). 

Право собственности ФИО1 на квартиру было зарегистрировано в установленном порядке. 

Решением Тимирязевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, оставленным без изменения апелляционным определением Московского городского суда от ДД.ММ.ГГГГ, исковые требования ФИО7 к ФИО2, ФИО1 были удовлетворены. Признан недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: 

<

адрес>, от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО8 и ФИО2 Квартира истребована из владения ФИО1 Квартира была включена в наследственную массу после смерти ФИО8, умершего ДД.ММ.ГГГГ За ФИО7 признано право собственности на квартиру в порядке наследования по закону после смерти ФИО8 С ФИО2 в пользу ФИО7 взысканы судебные расходы в размере 62 035 руб., с ФИО1 в пользу ФИО7 взысканы судебные расходы в размере 62 035 руб. Решение вступило в законную силу ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117-141 т.1).

Истец просит взыскать с ответчика уплаченные по договору купли-продажи денежные суммы в размере 4 500 000 рублей и 1 630 000 руб. 

В соответствии со ст. 461 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) при изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. Соглашение сторон об освобождении продавца от ответственности в случае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно.

Согласно п. 18 договора купли-продажи, заключенного между сторонами, стороны пришли к соглашению, что в случае признания настоящего договора недействительным или расторжении его по обстоятельствам, возникшим по вине продавца или вследствие предъявления претензий третьими лицами к покупателю об изъятии квартиры, по основаниям, возникшим до исполнения настоящего договора, которые суд сочтет подлежащими удовлетворению, и изъятия квартиры у покупателя, продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории, в том же районе 

<

адрес> или предоставить покупателю денежные средства для самостоятельного приобретения квартиры, исходя из стоимости аналогичного жилья, действующей на рынке недвижимости на момент расторжения настоящего договора, а также возместить все другие понесенные расходы, связанные с приобретением настоящей квартиры. 

Решением Тимирязевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в период заключения сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО8 находился в состоянии алкогольного или фармакологического опьянения, не мог отдавать отчет своим действиям и руководить ими, то есть не мог выразить свою волю при заключении договора купли-продажи. По этим основаниям суд признал сделку между ФИО8 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ недействительной в силу ст. 177 ГК РФ. Поскольку квартира выбыла из владения собственника помимо его воли, квартира была истребована из владения ФИО1 

Решением Тимирязевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ не установлено, что ФИО1 знала или должна была знать о наличии оснований для истребования квартиры и признания договора недействительным. 

Ответчик ФИО2 не ссылался на осведомленности ФИО1 о наличии оснований для признания сделки купли-продажи недействительной. 

Решение суда фактически исполнено, квартира истребована у покупателя ФИО1, что не оспаривалось сторонами. 

Суд считает доказанным факт передачи ФИО1 денежных средств ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ в размере 4 500 000 рублей и 1 630 000 рублей. Суд находит обоснованными требования истца о взыскании с ответчика указанных денежных сумм в качестве убытков истца. 

ФИО1 просит взыскать убытки, связанные с уплатой процентов по кредитному договору в размере 196 000 рублей.

Судом установлено, что между ОАО «Сбербанк России» и ФИО1 был заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 3 700 000 рублей под 12,5% годовых, по которому истице был выдан кредит на приобретение готового жилья - квартиры по адресу: 

<

адрес> на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 222-226 т.1). 

ФИО1 оплатила в период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в качестве процентов по кредитному договору 195 961 руб. 86 коп., что подтверждается справкой из ПАО «Сбербанк России» (л.д. 14 т.1).

На основании ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Суд считает доказанным наличие у истца убытков в виде уплаченных ею процентов по кредитному договору в размере 195 961 руб. 86 коп. Данная сумма подлежит взысканию с ответчика. 

Истица просит взыскать с ответчика убытки в виде оплаты услуг риелтера в размере 80 000 рублей. 

Данные расходы подтверждаются договором № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ООО «ЭЛИРУС-недвижимость» и ФИО1, актом приема-передачи работ от ДД.ММ.ГГГГ, актом выбора объекта недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15-17 т.1, 252-253 т.1). Расходы по оказанию услуг по подбору объекта недвижимости и сопровождению сделки в размере 80 000 рублей суд находит необходимыми для заключения договора купли-продажи. Данные расходы подлежат взысканию с ответчика. 

Истец просит взыскать расходы по проведению ремонта в спорной квартире в размере 1 030 000 рублей, расходы по проведению оценки стоимости ремонта в размере 30 000 рублей, расходы по вызову эксперта в суд в размере 25 000 рублей. 

Согласно отчета об оценки стоимости выполненных ремонтных работ в квартире от ДД.ММ.ГГГГ, проведенной ООО «Международное агентство строительная экспертиза и оценка «Независимость», в ходе ремонтных работ осуществлялся демонтаж старой отделки, в том числе штукатурки, штукатурные работы, работы по замене проводки, приборов освещения, замена инженерных коммуникаций (трубопроводы и подводки к сантехнике, замена отопительных приборов), замена самой сантехники, кухонного оборудования, и иного оборудования (водонагреватель, стиральная машина, духовой шкаф, варочная панель), оклейка обоями помещений комнаты, прихожей/ коридора, кухни, установлена новая плитка в санузле, кухонный фартук на кухне, окрашены потолки, произведены циклевка и лакирование ранее установленного паркета в прихожей и коридоре и комнате, заменены окна, остеклена и отделана лоджия. Стоимость выполненных ремонтно-строительных работ и монтажных работ в квартире с учетом необходимости восстановления части отделочных покрытий, с учетом общего износа 3%, составляет 1 027 743 руб. 98 коп. (л.д. 51-75 т.1). 

Допрошенный в качестве специалиста в судебном заседании ФИО9 поддержал свое техническое заключение. Пояснил, что истица предоставила из документов договор на установку окон в квартире, документов на другие ремонтные работы не предоставляла. Полагал, что ремонт был сделан за 2-3 года до осмотра квартиры. Ремонт сделан не во всей квартире и отличается от ремонта, сделанного прежним собственником. 

По ходатайству ответчика судом была назначена строительно-техническая экспертизы, проведение которой было поручено экспертам ООО «Организация независимой помощи обществу». Согласно заключения эксперта и дополнения к заключению, ФИО1 после приобретения квартиры были произведены ремонтные работы с учетом износа материалов на сумму 325 295 руб. 50 коп. Эксперты отмечают, что на момент осмотра материалы отделки имели существенный износ, и определили состояние отделочных материалов как удовлетворительное с износом 50%, состояние оконных блоков с износом 30%. При этом истцом представлены документы только на замену оконных блоков в квартире. Экспертом установлено, что ФИО1 произведены также ремонтные работы по отделке квартиры в коридоре, жилой комнате, лоджии, санузле и на кухне. Установлены натяжные потолки и потолки из панелей ПВХ, стены оклеены обоями и покрыты керамической плиткой в санузле, на кухне заменен линолеум, в санузле пол покрыт плиткой. Также заменены межкомнатные двери 3 шт., унитаз, раковина, заменены два радиатора отопления. 

Не доверять выводам эксперта у суда нет оснований. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ. Оценивая заключение судебной экспертизы, анализируя соблюдение процессуального порядка ее проведения, сравнивая соответствие заключения поставленным вопросам, определяя полноту экспертного заключения, его обоснованность и достоверность полученных выводов, суд приходит к выводу о том, что оно отвечает требованиям Федерального закона от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Данное заключение последовательно и непротиворечиво, согласуется с другими доказательствами, имеющимися в материалах дела. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и стаж работы, каких-либо противоречий в представленном заключении суд не усматривает. В связи с чем, данное доказательство соответствует требованиям об относимости и допустимости. Учитывая вышеизложенное, оценив представленные доказательства, суд полагает необходимым, при определении размера ущерба руководствоваться заключением судебной оценочной экспертизы, проведенной ООО «Организация независимой помощи обществу».

Кроме того, суд учитывает, что заключение, представленное истцом, не учитывает в полной мере износ произведенного ремонта, а также указаны работы, не произведенные истцом в данной квартире. 

С учетом представленных доказательств произведенного истцом ремонта в указанной квартире суд считает возможным взыскать с ответчика стоимость ремонтных работ и материалов с учетом износа в размере 325 295 руб. 50 коп.

В связи с тем, что оценка произведенных работ была необходима истцу для обращения в суд с настоящим иском, суд считает возможным взыскать с ответчика расходы по проведению оценки стоимости работ в размере 30 000рублей и расходы по вызову специалиста в суд в размере 25 000 рублей, что подтверждается соответствующими документами (л.д. 153, 204 т.1).

По решению Тимирязевского районного суда 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО1 в пользу ФИО7 взысканы судебные расходы в размере 62 035 руб. 

Данные расходы истец оплатила ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается платежным поручением (л.д. 206 т.1). 

Указанные расходы являются убытками истца и подлежат возмещению ФИО2 в размере 60 000 рублей, поскольку суд не вправе выйти за пределы заявленных требований. 

ФИО1 просит взыскать судебные расходы на оплату услуг представителя в Тимирязевском районном суде в сумме 300 000 рублей. В обоснование своих требований истец представила договор на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный с ФИО10, акт о приемке оказанных услуг от ДД.ММ.ГГГГ и расписку ФИО10 от ДД.ММ.ГГГГ в получении денежных средств от ФИО1 в размере 100 000 рублей по договору от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 211, 217-221, 227-228 т.1)

По договору на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ стоимость услуг юриста составила 300 000 рублей. 

Из акта о приемке оказанных услуг, подписанного ФИО1 и ФИО10, он провел устную консультацию, изучил судебную практику, ознакомился с материалами дела в суде, участвовал в 12 судебных заседаниях в суде первой инстанции и двух заседаниях суда апелляционной инстанции, составил отзыв на иск, подготовил апелляционную жалобу на решение суда, подготовил кассационную жалобу и участвовал в заседании суда кассационной инстанции, составил и подал кассационную жалобу в Верховный суд РФ. 

В соответствии со ст. 100 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах.

Исходя из разъяснений, изложенных в п. п. 10, 11, 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 года № 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», лицо, заявляющее о взыскании судебных издержек, должно доказать факт их несения, а также связь между понесенными указанным лицом издержками и делом, рассматриваемым в суде с его участием.

Суд, учитывая фактические обстоятельства дела, участие представителя истца в 15 судебных заседаниях, характер проведенной представителем работы и затраченного времени, сложности дела, удовлетворения требований, приходит к выводу о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов на оплату услуг представителя ФИО10 с учетом принципа разумности в размере 100 000 рублей. 

Истец просит взыскать с ответчика судебные расходы по настоящему делу на оплату услуг представителя в размере 60 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 47 030 руб. 

Данные расходы подтверждаются договором на оказание юридических услуг от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО5, доверенностью на имя ФИО5 (л.д. 142-144 т.1). 

Представитель истца подготовил исковое заявление в суд, уточненное исковое заявление, принимал участие в семи судебных заседаниях. С учетом сложности дела, проведением по делу экспертизы, длительностью его рассмотрения, суд находит данные расходы разумными и считает возможным взыскать с ответчика в возмещение понесенных истцом судебных расходов 60 000 рублей. 

С учетом частичного удовлетворения иска, на основании ст. 98 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию расходы истца по оплате госпошлины пропорционально удовлетворенной части требований в размере 42 931 руб. 47 коп.

С ФИО2 как с проигравшей стороны, также подлежат взысканию расходы по проведению экспертизы в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Организация независимой помощи обществу» расходы по производству экспертизы в размере 70 000 рублей, поскольку на него была возложена обязанность по оплате экспертизы, которую он не произвел. 

Руководствуясь ст. 461 ГК РФ, ст. 56, 194-199 ГПК РФ, суд 

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о понуждении к исполнению договора купли-продажи квартиры, взыскании денежных средств удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежную сумму в размере 4 500 000 руб., уплаченную по договору купли продажи квартиры, 1 630 000 рублей неотъемлемые улучшения, расходы на услуги риелтора по подбору квартиры в размере 80 000 рублей, стоимость заключения специалиста в размере 30 000 рублей, стоимость оплаты услуг оценщика в размере 25 000 рублей оплата процентов по кредитному договору, заключенному для покупки квартиры в размере 195 961, 86 рублей, стоимость ремонтных работ и материалов с учетом износа в размере 325 295 руб. 50 коп., оплата юриста за ведение дела в Тимирязевском районном суде 

<

адрес> в сумме 100 000 рублей, оплата судебных расходов по решению Тимирязевского районного суда 

<

адрес> в размере 60 000 рублей, судебные расходы по настоящему делу в размере 60 000 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 42 931 руб. 47 коп., всего взыскать 7 049 188 руб. 83 коп. (семь миллионов сорок девять тысяч сто восемьдесят восемь рублей восемьдесят три копейки). 

В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о взыскании стоимость ремонтных работ и материалов в размере 704 704 руб. 50 коп., расходы на оплату услуг юриста за ведение дела в Тимирязевском районном суде 

<

адрес> в размере 200 000 руб., расходов по оплате госпошлины в размере 4098 руб. 52 коп. отказать. 

Взыскать с ФИО2 в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Организация независимой помощи обществу» расходы по производству экспертизы в размере 70 000 рублей (семьдесят тысяч рублей). 

Решение может быть обжаловано в Мособлсуд в течение месяца со дня его составления в окончательной форме через Сергиево-Посадский городской суд.

Решение составлено в окончательной форме 02.07.2021 г. 

Судья А.И. Гущина