Дело № 2-608/2017

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

31 октября 2017 года город Гай

Гайский городской суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Халиулиной Е.В.,

при секретаре Гафуровой А.Р.,

с участием 

истцов, ответчиков ФИО1, ФИО2, ФИО3, их представителя адвоката Чикунова В.Ю.,

ответчика, истца ФИО4, его представителей ФИО5, ФИО6,

представителя третьего лица администрации г. Гая ФИО7,

представителя Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Гая ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 об обязании прекратить строительные работы, встречному иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2, ФИО3, администрации 

<

адрес> о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии,

установил:

истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с иском к ФИО4, в котором указали, что ответчику на праве собственности принадлежит нежилое помещение, расположенное в многоквартирном 

<

адрес>. Оно образовалось в результате перевода жилой квартиры № в нежилое помещение. Из ответа администрации 

<

адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № следует, что перевод квартиры № в нежилое помещение не предполагал переустройства переводимого помещения. Несмотря на это ответчик осуществляет строительство входной группы (строительство крыльца) в спорном помещении. Вход в помещение сооружен путем демонтажа (разрушения) балконного проема фасадной стены дома с установкой более широкой входной двери. Заложен оконный проем фасадной стены дома и заложен прежний вход в квартиру со стороны лестничной площадки. На земельном участке, на котором расположен указанный жилой дом, подразумевается устройство крыльца, примыкающего к фасадной несущей стене МКД.

Обращаясь в различные инстанции, истцы установили, что квартира переведена в нежилое помещение и якобы было проведено общее собрание в форме очно-заочного голосования, оформленное протоколом от ДД.ММ.ГГГГ, где принято решение «о согласии жильцов 80-ти квартирного 

<

адрес> на переоборудование, устройство входной группы (строительство крыльца), привязка к дому для перевода в нежилое помещение жилой квартиры №, находящейся на первом этаже дома». Исходя из копии протокола собрания от ДД.ММ.ГГГГ с приложением, следует, что собственники жилых помещений многоквартирного дома №, в нарушение ч. 4, 5 ст. 45 ЖК РФ о проведении собрания (дата, время, повестка и т.д.) не извещались. Считают, что протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ не имеет юридической силы. 

Указывают, что ответчик не вправе, в отсутствие согласия других собственников, распоряжаться землей под многоквартирным домом, что предполагается по окончании переустройства спорного помещения. На момент подачи иска ответчик осуществил самовольную реконструкцию многоквартирного жилого дома № по 

<

адрес>, уменьшив при этом размер общего имущества, принадлежащего на праве собственности собственникам помещений многоквартирного дома.

Просят обязать ФИО4 прекратить строительные работы по устройству входной группы (строительства крыльца), примыкающего к фасадной стене нежилого помещения, принадлежащего ему на праве собственности, расположенного на первом этаже многоквартирного 

<

адрес>, обязать ФИО4 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу восстановить разрушенную в результате переустройства фасадную стену указанного многоквартирного дома, восстановив заложенные оконный проем и прежний дверной проем.

В последующем истцы уточняли исковые требования, указывая, что ответчик без разрешения на строительства фактически производит самовольную реконструкцию, которая затрагивает права собственников общего имущества МКД, влечет уменьшение размера общего имущества, а именно фасадной несущей стены, участка отмостки, части земельного участка придомовой территории. В последних уточнениях к иску, указали, что в ходе рассмотрения спора, ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получил от администрации 

<

адрес> разрешение на перепланировку квартиры, оформленное Уведомлением. Считают, что данное Уведомление получено с нарушением закона, поскольку у ответчика отсутствует согласие всех собственников многоквартирного дома на уменьшение размера общего имущества. Протокол собрания от ДД.ММ.ГГГГ не является подтверждением согласия всех собственников квартир на перепланировку, поскольку при проведении собрания не учтено мнение собственников двадцати одной квартиры. Просят также признать Уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное муниципальным образованием Гайский городской округ ФИО4 с разрешением перепланировки помещения по адресу: 

<

адрес> незаконным. В остальном требования оставили прежними.

ФИО4 обратился с встречным иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, администрации 

<

адрес> о сохранении нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного жилого дома, общей площадью ..... кв.м, по адресу: 

<

адрес>, в перепланированном состоянии, разрешить продолжение строительных работ по перепланировке нежилого помещения в соответствии с проектом. Встречный иск заявлен по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ он обратился с заявлением к Главе Гайского городского округа о переводе данного жилого помещения в нежилое. Им были предоставлены все необходимые документы, в том числе проект перепланировки и согласие на перепланировку собственников жилых помещений многоквартирного дома. Постановлением администрации 

<

адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение переведено в нежилое. Указывает, что перепланировка выполнена с учетом требований строительных и санитарных норм, не нарушает права и законные интересы собственников других помещений, не создает угрозу их жизни и здоровью.

В судебном заседании истцы, ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, их представитель адвокат Чикунов В.Ю., действующий на основании ордера, первоначальные исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в иске. Встречные исковые требования не признали.

Ответчик, истец ФИО4 его представители ФИО5, действующая на основании доверенности, ФИО6, действующая на основании устного ходатайства, первоначальные исковые требования не признали, встречные исковые требования поддержали в полном объеме по основаниям, изложенным в иске.

Представитель администрации 

<

адрес> ФИО7, действующая на основании доверенности, в судебном заседании с первоначальным иском не согласилась, встречное исковое заявление считает возможным удовлетворить. Указывает, что оспариваемое уведомление о переводе жилого помещения в нежилое № от ДД.ММ.ГГГГ является законным.

Представитель третьего лица Управления архитектуры и градостроительства администрации 

<

адрес> ФИО8, действующий на основании доверенности, с первоначальными исковыми требованиями не согласен, встречный иск считает возможным удовлетворить. Суду пояснил, что в полномочия органа местного самоуправления не входит обязанность по проверке протокола собрания собственников МКД от ДД.ММ.ГГГГ. Оспариваемое уведомление является законным.

Дело рассмотрено в отсутствие представителей третьих лиц ООО «Домоуправление-5», отдела ЖКХиКС администрации 

<

адрес>, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

В соответствии с частью 5 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 статьи 16 Вводного закона). В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Согласно части 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме (часть 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ проведено внеочередное общее собрание в форме очно-заочного голосования собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: 

<

адрес>. Согласно протоколу собрания в многоквартирном доме помещений жилых 80, нежилых - нет. На собрании присутствовали собственники помещений в количестве 42 человека, обладающие 42 голосами, что составляет 68 % от общего числа голосов всех собственников помещений. Инициатором собрания является ФИО4 Собственники помещений постановили: утвердить согласие жильцов 80-ти квартирного дома № по 

<

адрес> на переоборудование, устройство входной группы (строительство крыльца), привязка к дому для перевода в нежилое помещение жилой квартиры №, находящейся на первом этаже (л.д.59).

Согласно приложению к протоколу, согласие 21 собственника помещений на перевод из жилого помещения в нежилое отсутствует (л.д.60).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 обратился к Главе Гайского городского округа с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое, расположенное по адресу: 

<

адрес> (л.д.28).

К данному заявлению был приложен пакет документов, в том числе проект переустройства и (или) перепланировки, протокол общего собрания собственников от ДД.ММ.ГГГГ с приложением списка согласия жильцов (л.д. 63).

ДД.ММ.ГГГГ межведомственной комиссией администрацией 

<

адрес> принято решение о разрешении ФИО4 перевод жилого помещения в нежилое (л.д.29).

ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 администрацией 

<

адрес> выдано Уведомление о переводе жилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес> нежилое помещение в целях использования студии дверей и декора. Пункт «б» данного Уведомления не содержит сведений о каких- либо видах работ (л.д.30).

ДД.ММ.ГГГГ на основании Постановления администрации 

<

адрес> №-пА данное жилое помещение переведено в нежилое (л.д.66).

Из выписки ЕГРН следует, что земельному участку, на котором расположен многоквартирный жилой дом по адресу: 

<

адрес>, ДД.ММ.ГГГГ присвоен кадастровый №, разрешенное использование: эксплуатация многоквартирного жилого дома (л.д.95). 

По ходатайству истцов по первоначальному иску определением суда по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 

- является ли проект перепланировки, в том числе фактически произведенные работы нежилого помещения, расположенного по адресу: 

<

адрес>, реконструкцией или перепланировкой?

- влечет ли данная реконструкция или перепланировка уменьшение размера общего имущества собственников многоквартирного дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, в том числе земельного участка под данным МКД?

- возможна ли данная реконструкция или перепланировка без присоединения к ним части общего имущества МКД? (л.д.116).

Согласно экспертному заключению от ДД.ММ.ГГГГ №, подготовленному МУП «Центр подготовки документов «Застройщик»:

- предусмотренные проектом и фактически выполненные в помещении работы являются перепланировкой;

- выполняемые по проекту перепланировки строительные работы уменьшают размер общего имущества собственников многоквартирного дома, в виде фрагмента подоконной части стены при устройстве входа и изменяют порядок пользования земельным участком, т.е. земельный участок под крыльцом переходит в пользование собственника перепланируемого помещения. Данный факт согласован с жильцами протоколом собственников многоквартирного дома от ДД.ММ.ГГГГ;

- проведение работ по перепланировке и переустройству жилого помещения под «студию дверей и декора» без присоединения к нежилому помещению общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, в виде разобранного фрагмента подоконной части стены и использование доли земельного участка под размещение входной группы, невозможно. Данные согласования собственников многоквартирного жилого дома были получены при оформлении в установленном законодательством порядке на перевод из «жилого» в «нежилое».

Также экспертом добавлено, что на основании изучения представленных материалов гражданского дела и результатов инженерного обследования нежилого помещения, установлено, что предусмотренные проектом и фактически выполненные работы не привели к снижению несущей способности конструкций здания, не создают угрозы для жизни или здоровья граждан (л.д.130).

Анализируя представленные доказательства, судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ проведено собрание собственников 80-ти квартирного жилого дома, расположенного по адресу: 

<

адрес>, на котором принято решение утвердить согласие жильцов на переоборудование, устройство входной группы (строительство крыльца), привязка к дому для перевода в нежилое помещение жилой 

<

адрес>, принадлежащей ФИО4 При этом на собрании присутствовали собственники помещений в количестве 42 человека, что составляет 68 % от общего числа голосов всех собственников помещений. ДД.ММ.ГГГГ администрацией 

<

адрес> ФИО4 выдано Уведомление о переводе жилого помещения в нежилое без указания каких-либо видах работ. Данный вопрос не разрешался и жилищной комиссией. Из экспертного заключения следует, что выполняемые ФИО4 по проекту перепланировки строительные работы уменьшают размер общего имущества собственников МКД, земельный участок под крыльцом переходит в пользование ФИО4, проведение работ по перепланировке и переустройству жилого помещения под «студию дверей и декора» без присоединения к нежилому помещению общего имущества собственников МКД невозможно.

Оснований не доверять представленному экспертному заключению у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством, эксперт предупрежден об уголовной ответственности по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения, у него имеется специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Само заключение экспертизы содержит подробное описание проведенного исследования и с учетом этого исследования даны ответы на поставленные вопросы.

Вместе с тем, выводы эксперта в части о согласовании перепланировки собственниками помещений многоквартирного дома в установленном законом порядке судом во внимание не принимаются, поскольку правовая оценка доказательств по делу входит в компетенцию суда. 

Таким образом, суд приходит к выводу, что производимая ФИО4 перепланировка предусматривает устройство входной группы путем установки крыльца, что влечет фактическое уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, а именно земельного участка, на котором расположен этот дом. Разбор фрагмента подоконной части стены и использование доли земельного участка под размещение входной группы без присоединения к нежилому помещению общего имущества собственников многоквартирного жилого дома невозможен.

При таких обстоятельствах, учитывая выше приведенные правовые нормы, суд считает, что для выполнения ФИО4 данной перепланировки спорного нежилого помещения требуется согласие всех собственников помещений многоквартирного дома. Однако такого согласия ФИО4 не получено, что является нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации и основанием для удовлетворения первоначальных исковых требований.

Разрешая требования истцов по первоначальному иску об оспаривании Уведомления о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ № суд исходит из следующего.

В ходе производства по данному гражданскому делу администрацией 

<

адрес> было выдано ФИО4 указанное выше Уведомление, в котором в «б» включены следующие виды работ: демонтаж перегородок, возведение новых перегородок, организация дверного проема на месте оконного проема, организация входной группы (л.д.182).

Вопрос о выдаче данного Уведомления ФИО4 был решен на заседании межведомственной комиссии по переводу жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые ДД.ММ.ГГГГ (л.д.196). 

В силу части 1 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления.

Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения (пункт 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Часть 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения в нежилое помещение, которые собственник соответствующего помещения должен представить в орган, осуществляющий такой перевод.

Указанный перечень является исчерпывающим, поскольку частью третьей данной нормы установлено, что орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов, кроме документов, установленных частью второй указанной статьи.

Однако, как следует из положений Жилищного кодекса Российской Федерации, для проведения реконструкции многоквартирного дома влекущей уменьшение размера общего имущества МКД, а также если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, требуется согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищных кодексом Российской Федерации и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Так, пунктами 1, 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), а также принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относятся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В случаях же, когда речь идет об уменьшении размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции или когда реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то для этого необходимо согласие всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из положений вышеприведенных правовых норм согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным условием в случае уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме, а также для проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме, влекущей присоединение к реконструированному (перепланированному) помещению части общего имущества многоквартирного дома.

Таким образом, несмотря на отсутствие в части 2 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации указания о праве органа местного самоуправления потребовать от заявителя представления согласия всех собственников многоквартирного дома на стадии решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое, если такой перевод связан с необходимостью проведения работ по перепланировке, влекущей присоединение к перепланированному помещению части общего имущества МКД либо с предоставлением заявителю в этих целях части общего земельного участка, то в указанных случаях положения частей 2 и 3 статьи 23 Жилищного кодекса Российской Федерации необходимо применять в совокупности с нормами, которые предусматривают необходимость получения согласия всех собственников.

Учитывая, что ФИО4 предполагается обустройство входной группы - крыльца, которое должно располагаться за пределами многоквартирного жилого дома на прилегающем земельном участке, то необходимо согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку в результате проводимых работ произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме и присоединение к нежилому помещению общего имущества собственников многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, суд считает, что Уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение от ДД.ММ.ГГГГ № следует признать недействительным.

Таким образом, требования ФИО1, ФИО2, ФИО3, изложенные в первоначальном иске, подлежат удовлетворению в полном объеме.

Доводы ФИО4 о том, что протокол общего собрания от ДД.ММ.ГГГГ незаконным не признан, судом во внимание не принимаются, поскольку для разрешения данного спора юридически значимым обстоятельством является установление наличия либо отсутствия согласия всех собственников помещений многоквартирного жилого дома.

На основании изложенного, суд считает, что удовлетворение первоначального иска исключает возможность удовлетворения встречного иска ФИО4 о сохранении нежилого помещения в перепланированном состоянии и разрешении продолжить строительные работы.

Руководствуясь ст. 194-198, 199 ГПК РФ, суд 

решил:

первоначальные исковые требования ФИО1, ФИО2, ФИО3 к ФИО4 – удовлетворить.

Признать Уведомление о переводе жилого помещения в нежилое помещение № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное муниципальным образованием Гайский городской округ ФИО4 с разрешением перепланировки помещения по адресу: 

<

адрес> – недействительным.

Обязать ФИО4 прекратить строительные работы по устройству входной группы (строительства крыльца), примыкающего к фасадной стене нежилого помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного 

<

адрес>.

Обязать ФИО4 в течение месяца со дня вступления решения суда в законную силу восстановить разрушенную в результате перепланировки фасадную стену многоквартирного жилого 

<

адрес> в прежнее состояние до перепланировки.

В удовлетворении встречного иска ФИО4 – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Гайский городской суд Оренбургской области в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья Е.В. Халиулина

Мотивированное решение изготовлено 07 ноября 2017 года. 

Судья Е.В. Халиулина