Дело № 3а-18/2017

ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Хабаровск 19 января 2017 года

Хабаровский краевой суд в составе председательствующего судьи Мороз И.Г., при секретаре Колесниковой А.И., с участием представителя административного истца администрации г. Комсомольска-на-Амуре ФИО1, представителя административного ответчика Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2, представителя заинтересованного лица ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба» ФИО3, рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Администрации г. Комсомольска-на-Амуре к Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, Управлению Росреестра по Хабаровскому краю о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 декабря 2016 года № 38, 

УСТАНОВИЛ:

Администрация г. Комсомольска-на-Амуре обратилась в Хабаровский краевой суд с административным исковым заявлением о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14.12.2016г. № 38, которым на основании заявления ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба» определена кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером №3, площадью 3872,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2012г., в размере 931 277,53 руб.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что в процессе государственной оценки кадастровая стоимость земельного участка была определена в размере 10 105 596,7 руб. Отчет об оценке, представленный в Комиссию, является ненадлежащим доказательством подтверждения рыночной стоимости земельного участка. 

Объекты-аналоги №№ 1, 2 имеют разное целевое назначение с объектом оценки. Разрешенное использование объекта оценки – «занимаемое зданием бани № 3», объектов-аналогов №№ 1, 2 (

<

адрес>) – «для размещения объектов бытового обслуживания – нежилыми зданиями – хранилищами.

Даты сделок объектов-аналогов №№ 1, 2 отличаются от даты определения стоимости объекта оценки более чем на 6 месяцев. Корректировка на рыночные условия не произведена. 

Неверно выполнена корректировка на местоположение, при определении которой оценщиком не обоснованно применено постановление администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.2011г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», не подлежащее применению, поскольку объектом оценки является земельный участок, а не объект капитального строительства. При этом ошибочно указано, что объект оценки расположен в периферийной/средней зоне, тогда как фактически он расположен в средней территориальной зоне. Объекты-аналоги №№ 3, 5 фактически расположены в средней зоне, в Отчете ошибочно указано, что в центральной. Неверное применение корректировки на местоположение привело к ошибочным расчетам среднего значения скорректированной стоимости 1 кв.м руб. и, соответственно, к ошибочным результатам процента вариации при применении расчетной формулы. 4 из 5 объектов-аналогов превышают предельную границу выборки в 33%.

Информация, приведенная в Отчете, влияющая на расчет итоговой рыночной стоимости объекта оценки, не подтверждена. Корректировка на дату продажи объектов произведена по формуле, при этом произведенные по данной формуле расчеты не приводят к результатам, указанным в Отчете.

В Отчете допущены математические ошибки (таблица 16 стр. 107 Отчета). Не заверены копии документов, приложенные к Отчету. Не приложена справка о балансовой стоимости. Не отражены сведения о повышении квалификации оценщика после 29.03.2016г., в соответствии с Требованиями, утв. Минимуществом РФ от 22.05.2003г. № ЗР-4/10060. 

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 заявленные требования поддержала по основаниям, изложенным в административном исковом заявлении.

Представитель Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю ФИО2 заявленные требования не признал по тем основаниям, что к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба» представил полный комплект документов, предусмотренных Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Представленный Отчет об оценке является одним из надлежащих доказательств, подтверждающих рыночную стоимость земельного участка по состоянию на дату, на которую была определена его кадастровая стоимость. Административным истцом не представлено доказательств недостоверности Отчета. На заседании Комиссии представитель администрации г. Комсомольска-на-Амуре не присутствовал, представил письменные возражения, в которых отсутствовали доводы о недостоверности Отчета, указанные в административном исковом заявлении. 

Представитель заинтересованного лица ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба» ФИО3, против удовлетворения заявленных требований возражала по тем основаниям, что административным истцом не представлено доказательств того, что установление оспариваемым решением Комиссии кадастровой стоимости земельного участка является существенным применительно к финансовым условиям осуществления администрацией города Комсомольска-на-Амуре своих полномочий. На Отчет об оценке было представлено Положительное экспертное заключение, подтвердившее его соответствие законодательству об оценочной деятельности. 

В соответствии с положениями статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее – КАС РФ) дело рассмотрено в отсутствие представителя административного ответчика Управления Росреестра по Хабаровскому краю, который в судебное заседание не явился, о рассмотрении дела уведомлен надлежащим образом. 

Выслушав участников процесса, допросив в качестве свидетеля оценщика ФИО4, составившую Отчет об оценке, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам. 

Пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена возможность установления кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В силу положений статьи 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Закон об оценочной деятельности) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (абзац 1).

Для оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в комиссии юридические лица в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, обращаются в комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости (абзац девятый статьи 24.18).

В случае если заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано на основании установления в отчете рыночной стоимости объекта недвижимости, комиссия принимает решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости или отклоняет заявление о пересмотре кадастровой стоимости в случаях, предусмотренных порядком создания и работы комиссии (абзац тридцать третий статьи 24.18).

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (абзац тридцать шестой статьи 24.18).

Из материалов дела следует, что на основании договора аренды земельного участка от 30.01.2013г. №, заключенного между Администрацией г. Комсомольска-на-Амуре и ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба», последнее является арендатором земельного участка из категории земель – «земли населенных пунктов», с кадастровым номером №, площадью 3872,9 кв.м, расположенного по адресу: 

<

адрес>, занимаемый зданием бани № 3 (пункт 1.1 договора). Срок договора с 01.04.2013г. по 01.03.2018г. (пункт 2.1 договора). Арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка (пункт 3.1 договора, приложение № 3 к договору).

Согласно данным кадастрового паспорта, на кадастровый учет земельный участок был поставлен 19.02.2004г. Разрешенное использование: занимаемый зданием бани № 3.

Кадастровая стоимость земельного участка определена по состоянию на 01.01.2012г. на основании постановления Правительства Хабаровского края от 02.07.2014г. № 205-пр «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Хабаровского края» и составляла 10 105 596,7 руб.

28.11.2016г. ООО «Оздоровительный комплекс «Усадьба» обратилось в Комиссию с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, приобщив к нему необходимый пакет документов, в том числе Отчет № 199/ЗУ/2016 об оценке, составленный 03.10.2016г. оценщиком ООО «Оценка-партнер» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость земельного участка по состоянию на 01.01.2012г., составляет 931 277,53 руб., а также Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-281016-3/1 от 23.11.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5

На заседании Комиссии от 14.12.2016г. в результате рассмотрения заявления установлено: отличие рыночной стоимости объекта недвижимости земельного участка от кадастровой стоимости составляет 91%. Оформление и содержание отчета об оценке соответствуют требованиям статьи 11 Закона об оценочной деятельности, требованиям к содержанию отчета об оценке, к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, установленным федеральными стандартами оценки; положительное экспертное заключение соответствует требованиям, установленным к нему законодательством Российской Федерации. Комиссия решила: определить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке по состоянию 01.01.2012г., в размере 931 277,53 руб. 

В судебном заседании не установлено нарушения порядка создания и работы Комиссии при принятии оспариваемого решения. 

Приказом Минэкономразвития РФ от 04.05.2012 года № 263 (далее Приказ № 263) утвержден порядок создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, в том числе формы принимаемых ею документов.

Приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра картографии (Росреестр) от 25.10.2012г. № П/470 создана комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю, которая с учетом изменений внесенных приказом от 21.03.2014г. № п/121, действует в составе: председатель комиссии – ФИО2 – заместитель руководителя Управления Росреестра по Хабаровскому краю; заместитель председателя комиссии – ФИО6 – заместитель директора, главный технолог филиала ФГБУ «ФКП Росреестра по Хабаровскому краю»; члены комиссии по согласованию: ФИО7 – начальник управления земельными ресурсами министерства инвестиционной и земельно-имущественной политики Хабаровского края, ФИО8 – представитель Национального совета по оценочной деятельности. 

Оспариваемое решение принято комиссией в составе ее председателя ФИО2, заместителя председателя комиссии ФИО6, члена комиссии ФИО7, при участии секретаря комиссии ФИО9

Из изложенного следует, что оспариваемое решение принято уполномоченным органом, правомочным составом, форма решения соответствует Приказу № 263. 

Процедура принятия оспариваемого решения, установленная Приказом № 263, Комиссией соблюдена. 

Положительное решение Комиссией принято единогласно членами Комиссии на основании анализа всех представленных документов, в том числе Отчета № 199/ЗУ/2016 об определении рыночной стоимости земельного участка, Положительного экспертного заключения на отчет № ЭП-281016-3/1 от 23.11.2016г.. В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20 мая 2015 г. № 299, отчет об оценке представляет собой документ, содержащий сведения доказательственного значения, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе настоящим Федеральным стандартом оценки, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (пункт 3 ФСО №3). Отчет об оценке выполняется в соответствии с заданием на оценку и содержит обоснованное профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки, сформулированное на основе собранной информации и проведенных расчетов, с учетом допущений (пункт 4 ФСО №3).

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов (пункт 5 ФСО № 3).

Из указанного отчета следует, что оценка проводилась по состоянию на 01.01.2012г., то есть на дату определения кадастровой стоимости, что соответствует положениям статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности.

Оценщик имеет право самостоятельно применять методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки (статья 14 Закона об оценочной деятельности).

Для определения рыночной стоимости земельного участка оценщиком использован сравнительный подход, в рамках которого применен метод сравнения продаж. Приведены обоснованные выводы об отказе от использования затратного и доходного подходов и иных методов в рамках сравнительного подхода. 

В ходе анализа рынка и нормативно-методической базы оценки оценщиком выявлены ценообразующие факторы (элементы сравнения): условия продажи (скидка на торг), рыночные условия (время продажи), права на землю, местоположение, назначение земельного участка, размер площади земельного участка.

Для сравнения оценщик выбрал 5 объектов-аналогов, сопоставимых с объектом оценки. 

В качестве источника информации об объектах аналогах использованы данные официального сайта органов местного самоуправления г.Комсомольска-на-Амуре http://www.kmscity.ru, данные официального сайта Росреестра, раздел «Мониторинг рынка недвижимости» http://portal.rosreestr.ru/wps/portal. Скриншоты источников информации представлены в приложении к отчету. 

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения.

Оценщик проанализировал каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, произвел корректировки на местоположение и на размер площади (на масштаб) стоимости каждого объекта-аналога и привел подробное обоснование корректировок и расчет их значений.

Корректировка на вид разрешенного использования не произведена с указанием, что у объекта оценки и аналогов аналогичный вид разрешенного использования. 

Корректировка на условия продажи не произведена с указанием, что в качестве аналогов использована информация по состоявшимся сделкам.

Корректировка на рыночные условия не произведена с указанием, что сделки по аналогам максимально приближены к дате оценки.

Корректировка прав на землю не произведена с указанием, что все объекты-аналоги находились в собственности продавца.

После получения скорректированной стоимости по всем аналогам выполнена проверка вариации, после которой к расчету приняты 4 объекта-аналога. 

Итоговая стоимость земельного участка определена в размере 931 277,53 руб.

Из показаний свидетеля ФИО4 следует, что объекты-аналоги № 1, 2 (Дзержинского, 21), с разрешенным использованием «для размещения объектов бытового обслуживания» и объект оценки с разрешенным использованием – «занимаемый зданием бани № 3», имеют один и тот же вид разрешенного использования – ВРИ-5 – «земельные участки, предназначенные для размещения объекта торговли, общественного питания и бытового обслуживания», в связи с чем, корректировка на вид разрешенного использования не требуется. При анализе регионального рынка (приведен на стр. 66 Отчета) было установлено, что по итогам календарного года изменение цены по рынку земельных участков под коммерческую застройку практически отсутствует. Поскольку даты сделок с объектами-аналогами находятся в пределах года с датой оценки, корректировка на рыночные условия не требуется. При корректировки на местоположение ею применен метод соотнесения коэффициентов относительной ценности зон, при котором, сопоставляя коэффициенты относительной ценности земельных участков, можно получить коэффициент корректировки на местоположение. В качестве базы были использованы данные постановления администрации г. Комсомольска-на-Амуре от 05.12.211г. № 3540-па «Об утверждении расчета платы за пользование зданиями, помещениями, строениями муниципальной собственности городского округа «Город Комсомольск-на-Амуре», в котором приведены границы и описание территориальных зон и коэффициенты относительной ценности по каждой из зон на 2012 год. Объект оценки расположен в периферийной зоне г. Комсомольска-на-Амуре, однако его локальное местонахождение характеризуется неплохим пешеходным трафиком, что позволяет принять допущение, что объект оценки имеет среднее нахождение между периферийной и средней зонами территории города. Учитывая особенность местонахождения объекта оценки значение коэффициента относительной ценности было определено, как среднее арифметическое (стр. 24 Отчета). В соответствии с постановлением № 3540-па граница средней зоны проходит по ул. Ленина, следовательно, объект-аналог № 3 (Ленина, 44/5) расположен в средней зоне, что также подтверждают карта г. Комсомольска-на-Амуре и карта зонирования. Объект-аналог № 5 находится на стыке центральной и средней зоны. Учитывая значительные пешеходные и автомобильные трафики, а также насыщенность социальной инфраструктуры, местоположение данного объекта отнесено ею к центральной зоне (стр. 92 Отчета). Математических ошибок в Отчете не допущено. Числовая информация приводится в Отчете в округленном виде. При арифметической проверке расчетов, необходимо воспроизводить весь расчет в программе Excel. При проверке средней ошибки выборки по отобранным аналогам, после исключения из выборки объекта-аналога № 5, значение средней ошибки находится в пределах допустимого диапазона (до 33%), что отражено в таблицах 18-20 Отчета.

Положениями Отчета об Оценке, показаниями свидетеля ФИО4 опровергаются доводы административного истца о наличии в Отчете недостоверной и непроверяемой информации, нарушении оценщиком федеральных стандартов оценки.

Доводы административного истца о том, что к Отчету должны быть приложены заверенные копии используемых документов, являются не обоснованными.

В соответствии с пунктом 10 ФСО № 3 в приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также документы технической инвентаризации, заключения экспертиз, а также друге документы по объекту оценки (при их наличии).

Указанная норма не содержит требования о необходимости заверять приложенные документы.

Доводы административного истца о том, что в Отчете не указана балансовая стоимость оцениваемого земельного участка, являются не обоснованными.

В соответствии с пунктом 8 ФСО № 3 информация о балансовой стоимости объекта оценки приводится при ее наличии. На странице 27 Отчета оценщик указал, что собственность на оцениваемый земельный участок не разграничена, следовательно, объект не подлежит постановке на бухгалтерский учет и не имеет балансовой стоимости. 

Доводы административного истца о том, что оценщик не соответствует по квалификации Требованиям к повышению квалификации в области оценочной деятельности, утв. Минимуществом РФ от 22.05.2003г. № ЗР-4/10060, являются не обоснованными.

Указанные Требования были разработаны в целях лицензирования оценочной деятельности, которая с 01.07.2006г. прекращена (пункт 5.1 статьи 18 Федерального закона от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности». Законом об оценочной деятельности требование о необходимости повышения квалификации оценщика один раз в три года не предусмотрено. 

Надлежащих доказательств, которые свидетельствовали бы о не соответствии Отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности, административным истцом вопреки положениям части 1 статьи 62, части 5 статьи 247 КАС РФ, не представлено.

Ходатайства о назначении судебной экспертизы на предмет соответствия Отчета законодательству об оценочной деятельности заявлены не были. 

Отчет подготовлен лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследований, и содержит все необходимые сведения доказательственного значения, влияющие на определение рыночной стоимости спорного объекта. Оценщиком проанализированы необходимые факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки. Содержащиеся в отчете сведения дают надлежащее представление о местоположении объектов аналогов и иных их характеристиках, учтенных оценщиком при расчете итоговой величины рыночной стоимости спорного объекта недвижимости. В отчете присутствуют ссылки на источники используемой информации, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, приложены копии материалов и распечаток. 

На указанный Отчет представлено Положительное экспертное заключение на отчет № ЭП-281016-3/1 от 23.11.2016г., составленное экспертом Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация оценщиков «Экспертный совет» ФИО5, которое соответствует требованиям статьи 17.1 Закона об оценочной деятельности.

Отчет об определении рыночной стоимости земельного участка проверен экспертом на соответствие требованиям Закона об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки. В результате экспертизы сделан вывод о том, что Отчет соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и стандартов и правил оценочной деятельности НП «СРОО «Экспертный совет»; итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки подтверждена. 

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Каких-либо доказательств недостоверности отчета об определении рыночной стоимости земельного участка в материалы дела не представлено, нарушений при составлении отчета, которые могут существенно повлиять на размер рыночной стоимости объектов оценки, в судебном заседании не установлено, в связи с чем, суд полагает, что рыночная стоимость объекта оценки определена в соответствии с требованиями Закона об оценочной деятельности.

Из изложенного следует, что основания для признания решения Комиссии незаконным, отсутствуют. 

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Администрации г. Комсомольска-на-Амуре в удовлетворении требования о признании незаконным решения Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Хабаровскому краю от 14 декабря 2016 года № 38 отказать.

Решение может быть обжаловано в административную коллегию Хабаровского краевого суда в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение в окончательной форме принято 23 января 2017 года 

Судья Хабаровского краевого суда И.Г. Мороз