Производство № 2-318/2023

УИД 44RS0026-01-2023-000110-22

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

«21» августа 2023 г. г. Кострома

Димитровский районный суд г. Костромы в составе председательствующего судьи Гаевого Д.Д., при секретаре Смуровой О.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к администрации г. Костромы о признании права собственности на дом блокированной застройки,

у с т а н о в и л:

ФИО1 и ФИО2 обратились с иском к администрации г. Костромы, мотивируя тем, что они на праве общей долевой собственности (по ? доле в праве каждая) являются собственниками жилого дома площадью 729,4 кв. м, расположенного по адресу: 

<

адрес>. Строительство жилого дома было осуществлено предшествующими правообладателями, которым на праве аренды был предоставлен земельный участок площадью 1609,78 кв.м для строительства индивидуального двухквартирного жилого дома. Первоначальный проект подвергся корректировке, включая проект фасадов дома, которая была согласована с главным архитектором 02.02.2006. Исходя из проекта, объект капитального строительства представлял собой два полностью изолированных друг от друга жилых блока, имеющих отдельные выходы на земельный участок, сообщающихся между собой только одной боковой общей стеной. В 2003 году законодательно не было закреплено понятие блокированного жилого дома, в связи с этим, объект в проекте был поименован как двухквартирный жилой дом. По окончании строительства жилого дома были получены положительные заключения о соответствии возведенного объекта санитарным и противопожарным правилам, ГП «Костромаоблтехинвентаризация» был подготовлен технический паспорт на жилой дом. Однако предшествующие собственники дома в органы архитектуры за актом ввода в эксплуатацию не обратились, а воспользовавшись упрощенным порядком регистрации, зарегистрировали объект недвижимости в качестве индивидуального жилого дома в долях. С момента строительства жилого дома и по настоящее время конструктивные элементы жилого дома не перестраивались, какие-либо изменения в них не вносились, и полностью соответствуют техническому паспорту 2006 года. В связи с тем, что предшествующим собственником была не соблюдена процедура ввода построенного объекта в эксплуатацию, у настоящих собственников отсутствует возможность регистрации права на дом блокированной застройки и самостоятельного распоряжения своим домом, не зависимо друг от друга. Истцы просили признать право собственности на дом блокированной застройки площадью 371,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за ФИО2; признать право собственности на дом блокированной застройки площадью 357,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за ФИО1; погасить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

После ознакомления с выводами заключения судебной строительно- технической экспертизы истцы, в связи с установлением отклонения фактического состояния домовладения от первоначального строительного проекта, на основании которого выдавалась разрешительная документация, изменили основания исковых требований. В заявлении об изменении оснований указано, что при производстве судебной экспертизы установлено соответствие спорного объекта требованиям градостроительных, строительных, экологических, противопожарных правил, нормативов, установленных в Российской Федерации, его эксплуатация безопасна и не представляет угрозу для здоровья и жизни граждан. Просят удовлетворить исковые требования на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Истец ФИО2, извещена о рассмотрении дела, в судебное заседание не прибыла, просила дело рассматривать в ее отсутствие.

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала исковые требования по уточным основаниям, ссылаясь на выводы заключения судебной экспертизы. 

Ответчик администрация г. Костромы, извещенный о рассмотрении дела, в суд представителя не направил. Представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. Суду представлены письменный возражая против удовлетворения иска, в которых указано, что разрешение администрацией г.Костромы было выдано на строительство индивидуального жилого дома с определенными параметрами. Фактическое состояние домовладения отличается от запланированного по проекту. 

Третьи лица Управление имущественных и земельных отношений администрации города Костромы, Управление муниципальным жилищным фондом администрации города Костромы в суд представителей не направили, просят о рассмотрении дела в их отсутствие. 

Третье лицо Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Костромской области в суд представителя не направило, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя. 

Выслушав истца ФИО1, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Как следует из положений ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

В силу ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования. 

Из материалов дела следует, что на кадастровый учет 28.11.2011 с присвоением кадастрового номера № поставлен объект недвижимого имущества- жилой дом, площадью 729,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. Дом завершен строительством в 2006 г. Согласно выписке из ЕГРН от 06.07.2022 в настоящее время собственниками дома являются истцы ФИО1 (с 19.10.2021) и ФИО3 (с 16.06.2020), им принадлежат в общей долевой собственности по ? доле. 

Указанный жилой дом располагается на двух, самостоятельно поставленных на кадастровый учет земельных участках, расположенных по адресу: 

<

адрес>, а именно: земельный участок с кадастровым номером № площадью 804 +/- 10 кв.м, принадлежит на праве собственности истцу ФИО2 с 05.09.2022; земельный участок с кадастровым номером № площадью 806 +/- 10 кв.м, принадлежит на праве собственности истцу ФИО1 с 05.09.2022.

Строительство указанного жилого дома было осуществлено предшествующими правообладателями, которым на праве аренды был предоставлен земельный участок площадью 1609,78 кв.м для завершения строительства индивидуального двухквартирного жилого дома, что подтверждается договором аренды земельного участка № 1.5018.3 от 18.04.2005 (т. 1 л.д. 26-29). Строительство дома осуществлено на основании разрешения на строительство № 84 от 28.07.2006 (т. 1 л.д. 55), полученного на основании разработанного арендаторами земельного участка Рабочего проекта на строительство двухквартирного жилого дома, выполненного ООО Фирма «Капиталъ» в 2003 г. (т. 1 л.д. 31-47). 

Согласно положениям ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на дату выдачи разрешения на строительство) разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляется на основании разрешения на строительство. Разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. В целях строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта индивидуального жилищного строительства застройщик направляет в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления заявление о выдаче разрешения на строительство. К указанному заявлению прилагаются следующие документы: 1)правоустанавливающие документы на земельный участок; 2) градостроительный план земельного участка; 3) схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства.

Как следует из положений ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе, за незначительным исключением. Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Экспертиза не проводится в отношении проектной документации строительства отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства).

Соответствие проекта противопожарным, санитарным и экологическим нормам подтверждено соответствующими профильными службами: заключение управления природных ресурсов и охраны окружающей среды МПР России по Костромской области № 947 от 24.05.2004 (т. 1 л.д. 48-51), заключение МЧС России № 2004-1-2 от 28.04.2004 (т.1 л.д. 52), санитарно-эпидемиологическое заключение № 44-25-04-000-Т-000222-04-04 от 27.04.2004 (т.1 л.д. 53). 

Впоследствии была произведена корректировка фасадов дома, которая была согласована с главным архитектором 03.02.2006, о чем на проекте имеется соответствующая запись (т.1 л.д. 54). 

Исходя из проекта, объект капитального строительства представлял собой два полностью изолированных друг от друга жилых блока, имеющих отдельные выходы на земельный участок, сообщающихся между собой только одной боковой общей стеной. 

По итогам окончания строительства жилого дома проектной организацией, осуществлявшей авторский надзор при строительстве объекта, было дано заключение № 22/04 от 10.08.2006 года (копия заключения заверена Управлением архитектуры и градостроительства администрации города Костромы), в которым указано, что жилой дом возведен в соответствии с утвержденным проектом, конструкции жилого дома обеспечивают несущую способность и безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию (т.1 л.д. 56). В материалы дела истцами представлены заключения о соответствии возведенного объекта санитарным и противопожарным правилам (заключение № 2-0-0344 от 03.07.2006 получено у главного санитарного врача- т.1 л.д. 57) и (заключение № 116 от 30.05.2006 получено в МЧС России- т.1 л.д. 58). По окончании строительства 29.05.2006 года ГП «Костромаоблтехинвентаризация» был подготовлен технический паспорт на жилой дом. 

В соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.

Из пояснений истцов, искового заявления следует, что предшествующие собственники дома по окончании строительства в органы архитектуры за актом ввода в эксплуатацию не обратились, а воспользовавшись упрощенным порядком регистрации, зарегистрировали объект недвижимости в качестве индивидуального жилого дома в долях. 

Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дом блокированной застройки - жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.

В настоящее время отсутствуют ограничения и по количеству этажей, и по количеству "блоков", и по количеству земельных участков под ними: они могут быть расположены каждый на своем земельном участке либо на одном общем. По сути это индивидуальный жилой дом, имеющий общую боковую стену или общие боковые стены с другим таким же домом или домами. 

Ряд важных конструктивных признаков дома блокированной застройки закреплен СП 55.013330.2016 "Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-02-2001", утвержденном Приказом Минстроя России от 20.10.2016 N 725/пр. Согласно ему блок жилой автономный - это жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. 

В рамках производства по делу, по ходатайству стороны истцов проведена судебная строительно- техническая экспертиза, выполненная ООО «Проектно- строительным бюро». Экспертизой установлено, что исследуемый объект представляет собой два дома блокированной застройки, ресурсоснабжение которых осуществляется от отдельных вводов воды, газа, электричества. Выпуски канализации также раздельные. Согласно действующим Правилам землепользования и застройки, исследуемые дома блокированной застройки расположены в градостроительной зоне Ж-1, т.е. в зоне малоэтажной индивидуальной жилой застройки. Строительство и эксплуатация домов блокированной застройки для зоны Ж-1 относится к основным видам разрешенного использования. 

Технические характеристики домов блокированной застройки указаны в техническом плане, подготовленном кадастровым инженером ФИО4 «22» ноября 2022 г., в соответствии с которым: дом блокированной застройки, расположенный на ЗУ :347, имеет площадь 371,6 кв. м; дом блокированной застройки, расположенный на ЗУ :348, имеет площадь 357,8 кв.м. Каждый дом блокированной застройки расположен на отдельном земельном участке, принадлежащем каждому из истцов на праве собственности, что подтверждается выписками из ЕГРН. Дом блокированной застройки, принадлежащий ФИО2, расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 804 кв.м, разрешенный вид использования «блокированная жилая застройка». Дом блокированной застройки, принадлежащий ФИО1, расположен на земельном участке с кадастровым номером № площадью 806 кв. м, разрешенный вид использования «блокированная жилая застройка». Соответственно, вид разрешенного использования земельного участка соответствует виду объектов недвижимости, на них расположенных и соответствует Правилам землепользования и застройки города Костромы.

При этом спорный объект по адресу: 

<

адрес> не полностью соответствует проектной и рабочей документации. Относительно первоначального проекта у исследуемого объекта фактически увеличено количество этажей боковых пристроек до 3 этажей, изменена конфигурация и количество слуховых окон на кровле, в чердачном пространстве без изменения конструктивов крыши оборудованы помещения мансарды, входы в отдельные части выполнены с крыльцами, изменена планировка помещений на всех этажах. В процессе завершения строительства застройщиками были внесены изменения в проектную документацию, но изменения не были внесены в действующее разрешение на строительство. При этом фактически выполненный главный фасад дома полностью соответствует чертежу главного фасада, разработанному ООО НИЦ «ВЕК», согласованному с главным архитектором города. 

Экспертизой выявлено, что отступ исследуемых домов блокированной застройки от северо- западной границы (в заключении допущена описка «северо- восточной границы», которая устранена экспертом путем представления в суд пояснений о технической ошибке) земельного участка на основании данных публичной кадастровой карты составляет менее 1,0 м, что является несоответствием требованиям о минимальном отступе объектов капитального строительства от границ земельного участка в 3,0 м. Отступ от остальных границ земельного участка соответствует установленным градостроительным требованиям. Изначально объект создавался в соответствии с градостроительными ограничениями, действующими на момент начала и завершения строительства. Так, в чертеже градостроительного плана, составленного в 2006 г., здание полностью расположено в пятне допустимого размещения зданий. Кроме того, по северо- западной границе земельные участки домов блокированной застройки граничат с землями, государственная собственность на которые не разграничена, и нарушение отступа от севере- западной границы земельных участков не является существенным обстоятельством. 

На основании ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки (п.1).

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом (далее - установленные требования), осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).

Согласно пункту 3 указанной правовой нормы право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий:

если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта;

если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям;

если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект (п. 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав").

В случае возведения пристройки к уже существующему жилому дому, зарегистрированному на праве собственности за гражданином, следует учитывать, что первоначальный объект права собственности при этом изменяется, а самовольная пристройка не является самостоятельным объектом права собственности.

При возведении жилой пристройки увеличивается общая площадь всего жилого дома, следовательно, изменяется объект права собственности, который отличается от первоначального размерами, планировкой и площадью. Новым объектом собственности является жилой дом либо квартира, включающие самовольно возведенные части.

Таким образом, при изменении первоначального объекта в связи с самовольной пристройкой к нему дополнительных помещений право собственника может быть защищено путем признания этого права в целом на объект собственности в реконструированном виде с указанием изменившейся площади, а не на пристройку к квартире либо дому (Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19 марта 2014 года).

Кроме того, согласно п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01 июля 1996 года "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан. С этой целью суд при отсутствии необходимых заключений компетентных органов или при наличии сомнения в их достоверности вправе назначить экспертизу по правилам процессуального законодательства.

Произведенной по делу судебной строительно- технической экспертизой установлено, что спорный объект, представляющий собой два дома блокированной застройки, по адресу: 

<

...>, в существующем виде соответствует градостроительным, строительным, противопожарным, санитарным и иным нормам и правилам и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и третьих лиц.

На основании установленных судом фактических обстоятельств, анализа приведенных правовых норм, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 и ФИО3

Согласно ч. 3 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 13.06.2023) "О государственной регистрации недвижимости" снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости. На основании указанной правовой нормы исходный объект недвижимости подлежит снятию с государственного кадастрового учета. 

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, 

РЕШИЛ:

Уточненные исковые требования ФИО1 и ФИО2 удовлетворить.

Признать право собственности на дом блокированной застройки площадью 371,6 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>, за ФИО2, 

<

данные изъяты>, поставив соответствующий дом блокированной застройки на государственный кадастровый учет.

Признать право собственности на дом блокированной застройки площадью 357,8 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>2, за ФИО1, 

<

данные изъяты>, поставив соответствующий дом блокированной застройки на государственный кадастровый учет.

Погасить право общей долевой собственности ФИО2 и ФИО1 на жилой дом с кадастровым номером №:67, расположенный по адресу: 

<

адрес>.

Снять с государственного кадастрового учета исходный объект- жилой дом, кадастровый номер №, площадью 729,4 кв.м, расположенный по адресу: 

<

адрес>. 

Решение суда может быть обжаловано в Костромской областной суд через Димитровский районный суд г. Костромы в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения.

Судья Д.Д. Гаевый

Мотивированное решение в окончательной форме изготовлено 28.08.2023.

Судья Д.Д. Гаевый