ПОСТАНОВЛЕНИЕ

 №44г-9 президиума Оренбургского областного суда

15 января 2018 года г. Оренбург

Президиум Оренбургского областного суда в составе: 

председательствующего – Емельянова В.А.,

членов президиума: Акчуриной Г.Ж., Белинской С.В., 

ФИО1, ФИО2, ФИО3,

при секретаре Самохиной И.В. 

рассмотрел кассационную жалобу ФИО4 ФИО5 на решение мирового судьи судебного участка № 4 Дзержинского района г. Оренбурга от 14 марта 2017 года и апелляционное определение Дзержинского районного суда Оренбургской области от 11 июля 2017 года по делу по иску ФИО4, ФИО5 к открытому акционерному обществу «Управление капитального строительства» (далее - ОАО «УКС») о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда.

Заслушав доклад судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д., объяснения ФИО5, поддержавшей доводы кассационной жалобы,

установил:

ФИО4, ФИО5 обратились к мировому судье с иском к ответчику ОАО «УКС» о взыскании излишне уплаченных денежных средств по договору, процентов за пользование чужими денежными средствами, компенсации морального вреда, ссылаясь на то, что 28 ноября 2014 года между ними («цессионарий») и ООО «Компания «Дискавери» («цедент») заключен договор уступки прав № 21, по условиям которого они приняли права и обязанности, принадлежащие «цеденту» по договору № 45 от 10 апреля 2014 года участия в долевом строительстве 17-этажного жилого дома №1 с офисными помещениями на первом этаже в 19 мкр. СВЖР г.Оренбурга (первый этап строительства), заключенному с застройщиком объекта ОАО «УКС», которое обязано передать им после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, находящуюся в указанном объекте квартиру 27, имеющую следующие характеристики: шестой этаж, количество комнат - 2, общая площадь - 55,18 кв.м, жилая площадь - 28,41 кв.м., общая площадь лоджий/балконов - 1,52 ( в общей площади данной квартиры учтена с понижающим коэффициентом 0,5 лоджии/0,3 балкона). Обязательства по оплате стоимости квартиры исполнены ими в полном объеме. В соответствии с актом приема-передачи квартиры от 31 мая 2016 года им ответчиком передана квартира общей площадью 54,3 кв.м, с учетом балконов и (или) лоджий, в том числе площадью квартиры 51,9 кв. м., жилой площадью - 27,3 кв.м., то есть меньшей площади, чем предусмотрено договором. При подсчете площади квартиры и, соответственно, расчете стоимости объекта, застройщиком учитывалась площадь лоджии с применением коэффициента 0,5, тогда как фактически в квартире построен балкон, поэтому должен быть применен коэффициент 0,3. Общая площадь переданной им квартиры, рассчитанная с применением данного коэффициента составляет 53,42 кв.м. Таким образом разница между проектной и фактической площадью квартиры с учетом площади балкона составляет 1,76 кв.м. Согласно пункту 3.3 договора № 45 от 10 апреля 2014 года корректировка цены производится в случае наличия разницы, более 1 кв.м в площади построенных квартир, нежилых помещений как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения по сравнению с проектными площадями.

Просили взыскать с ответчика в их пользу сумму излишне уплаченную по договору 23 115,78 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 3 167,78 рублей, компенсацию морального вреда в размере 3000 рублей, штраф за неисполнение требований потребителя и расходы по оплате услуг эксперта в сумме 5000 рублей.

Решением мирового судьи судебного участка № 4 Дзержинского района г. Оренбурга от 14 марта 2017 года в удовлетворении исковых требований ФИО4, ФИО5 отказано.

Апелляционным определением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 11 июля 2017 года решение мирового судьи от 14 марта 2017 года оставлено без изменения.

В кассационной жалобе, поступившей в Оренбургский областной суд 16 октября 2017 года, ФИО4, ФИО5 ставят вопрос об отмене вынесенных судебных актов и принятии нового решения об удовлетворении исковых требований.

Определением судьи Оренбургского областного суда Прокаевой Е.Д. от 25 декабря 2017 года кассационная жалоба с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании президиума Оренбургского областного суда.

ФИО4, представитель ОАО «УКС», надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание суда кассационной инстанции не явились, в связи с чем на основании статьи 385 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации президиум Оренбургского областного суда находит возможным рассмотрение дела в их отсутствие.

Изучив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, президиум Оренбургского областного суда приходит к следующему.

В силу статьи 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

При рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены.

Судами предыдущих инстанций установлено, что по договору долевого участия в строительстве № 45 от 10 апреля 2014 года, дополнительному соглашению № 2 к нему, заключенным между ОАО «УКС» и ООО «Компания «Дискавери» застройщик обязался в предусмотренный договором срок, с привлечением генподрядчика и других лиц выполнить строительство 17- этажного дома № 1 с офисными помещениями на первом этаже в 19 мкр. СВЖР г. Оренбурга:

Блок секция А, этажность-17, строительный объем 27592,03 куб.м., общая площадь объекта-7968 кв.м., площадь офиса №1-382,87 кв.м., общей площадью квартир 5091,8 кв.м. (в том числе площадь летних помещений), жилой площадью квартир 2 643,84 кв.м.,

Блок секция Б, этажность - 17, строительный объем 27592,03 куб.м., общая площадь объекта-7968 кв.м., площадь офиса №2 - 382,57 кв.м., общей площадью квартир 5089,4 кв.м. ( в том числе площадь летних), жилой площадью квартир 2641,44 кв.м, (пункт 1,1).

Цена настоящего договора, подлежащая уплате застройщику, составляет 334 214 370 рублей, из них :

-309 666 382 рубля- стоимость квартир;

-24 547 988 рублей стоимость офисов.

Цена договора является окончательной, не подлежащей изменению (пункты 3.1, 3.2).

Корректировка цены настоящего договора производится в случае наличия разницы, более 1 кв.м., в площади построенных квартир, нежилых помещений как в сторону уменьшения так и в сторону увеличения по сравнению с проектными площадями (пункт 3.3).

Согласно Приложению №4 квартира № двухкомнатная, жилой площадью 28,41 кв.м., общей площадью, в том числе площадью летних помещений 55,18 кв.м, (в том числе площадь квартиры 53,66 кв.м., площадь летних помещений - 1,52 кв.м, с К=0,5 для лоджий, К=0,3 для балконов) (л.д. 53).

28 ноября 2014 года между ФИО4, ФИО5 («цессионарий») и ООО «Компания «Дискавери» («цедент») заключен договор уступки прав (цессии) № 21, по условиям которого цедент уступает, а цессионарий принимает права и обязанности (право требования) по договору № 45 от 10 апреля 2014 года участия в долевом строительстве многоквартирного жилого дома. Застройщик ОАО «УКС» обязан передать «цеденту» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома, находящуюся в указанном объекте квартиру №.

В соответствии с пунктом 2.2 договора уступки права требования в счёт уступаемых прав и обязанностей ФИО4, ФИО5 оплатили ООО «Компания «Дискавери» сумму 2 207 200 рублей из расчета 40 000 рублей за квадратный метр.

Приложением к данному договору является поэтажный план, содержащий описание квартиры, размеры площадей ее комнат и балкона №1 площадью 5,07 кв.м, (л.д.23).

Согласно акту приёма-передачи от 31 мая 2016 года, ОАО «УКС» передало, а ФИО4, ФИО5 приняли в собственность квартиру № общей площадью 54,3 кв.м., с учётом балконов и (или лоджий), в том числе площадью квартиры 51,9 кв.м., жилой площадью 27,3 в ведённом в эксплуатацию жилом доме по адресу: ***.

В кадастровом паспорте данной квартиры от 10 июня 2016 года указана общая площадь квартиры 51,9 кв.м. В плане расположения квартиры на этаже отмечено летнее помещение площадью 2,4 кв.м., имеющее размеры 1.31 м. х 3.65 м. (л.д. 45,46).

Согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за истцами зарегистрировано право собственности на данное жилое помещение площадью 51,9 кв.м.

Отказывая в удовлетворении требований истцов, мировой судья исходил из того, что ответчик предоставил им достоверную информацию об объекте строительства, они согласились с техническими характеристиками квартиры, согласно которым общая проектная площадь квартиры составляет 55,18 кв.м., истцы приняли квартиру общей площадью 54,3 кв.м, с учетом балконов и (лоджий), в том числе площадью 51,9 кв.м. Указал, что площадь вспомогательного помещения, рассчитанная кадастровым инженером с применением коэффициента как для лоджии -0,5, составляет 2,4 кв.м., следовательно, общая площадь квартиры составляет 54,3 кв.м. ( 51,9 + 2,4), которая отличается от проектной площади квартиры в меньшую сторону менее чем на 1 кв.м. (54,3 кв.м. - 55,18 кв.м. = 0,88).

Суд апелляционной инстанции с выводами мирового судьи согласился.

В кассационной жалобе ФИО4, ФИО5 приводят доводы о том, что по условиям договора сторонами согласовано применение коэффициента 0,3 при расчете летнего помещения в квартире, при этом оно изначально проектировалось как балкон, согласия на изменение технических характеристик не давали. В материалы дела ими представлено заключение, выполненное ООО «Союз экспертов» по результатам экспертизы строительных конструкций помещения в квартире, согласно которому спорное помещение является балконом, однако судом оно не принято во внимание. Фактически им передана квартира общей площадью 53,42 кв.м. с учетом применения коэффициента - 0,3 для построенного балкона, поэтому разница между проектной площадью 55,18 кв.м. и фактической составляет 1,76 кв.м.

Доводы заявителя заслуживают внимания исходя из следующего.

В соответствии с частью 1 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Часть 2 статьи 7 названного закона предусматривает, что в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе, соразмерного уменьшения цены договора.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплен один из основополагающих принципов гражданского законодательства - принцип свободы договора, согласно которому граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Согласно пункту 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений.

В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

По смыслу приведенных выше законоположений свобода граждан в заключении договора означает свободный выбор стороны договора, условий договора, свободу волеизъявления на его заключение на определенных сторонами условиях. Стороны договора по собственному усмотрению решают вопросы о заключении договора и его содержании.

Исходя из буквального толкования условий договора, по правилам статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, стороны при заключении договора долевого участия в строительстве жилья договорились, что истцам подлежит передаче в собственность квартира двухкомнатная, жилой площадью - 28,41 кв.м., общей площадью- 55,18 кв.м., включая площадь летних помещений, (в том числе площадь квартиры - 53,66 кв.м., площадь летних помещений - 1,52 кв.м, с К=0,5 для лоджий, К=0,3 для балконов).

При этом согласно поэтажному плану (является приложением к договору сторон) летнее помещение в квартире обозначено как балкон №1 площадью 5,07 кв.м., что с применением К=0,3 составляет 1,52 кв.м.

Таким образом, при определении характеристики объекта долевого строительства стороны договорились, что в общую проектную площадь входит площадь летнего помещения и для определения общей площади квартиры с учетом такого помещения необходимо использовать понижающий коэффициент.

Пунктом 1.4 договора предусмотрено, что застройщик передает участнику объекты, которые построены в соответствии с проектной документацией и техническими условиями.

В соответствии с данными кадастрового паспорта жилого помещения его площадь без учета площади летнего помещения составляет 51,9 кв.м.

Указанная площадь определена в соответствии с требованиями пункта 5 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Делая вывод о том, что общая площадь переданной истцам квартиры с учетом летнего помещения составляет 54,3 кв.м., в том числе площадь летнего помещения - 2,4 кв.м., рассчитанная кадастровым инженером с применением понижающего коэффициента для лоджий - 0,5, суд первой инстанции не учел, что имеющиеся в материалах дела кадастровый паспорт квартиры и план расположения жилого помещения на этаже не содержат сведений о виде летнего помещения. Не содержит сведений о конкретном виде летнего помещения (балкон или лоджия), его площади, о примененном понижающем коэффициенте и акт приема - передачи квартиры от 31 мая 2016 года. В материалах дела отсутствуют данные о том, что летнее помещение в переданной истцам квартире является лоджией и соответственно при подсчете его площади подлежит применению понижающий коэффициент 0,5.

Судом не проверено, по каким основаниям кадастровый инженер, указывая в плане площадь летнего помещения 2,4 кв.м., применил данный коэффициент.

Кроме того, суд второй инстанции в апелляционном определении указал, что согласно кадастровым данным в квартире имеется балкон и его площадь составляет 2,4 кв.м. Вместе с тем, летнее помещение имеет размеры 1,31м. х 3,65м. = 4,78 кв.м. и с применением понижающего коэффициента для балкона - 0,3 его площадь должна составлять 1,4 кв.м.

В соответствии с пунктом 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении» решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 4 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 3 названного Постановления решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59- 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

На основании статьи 327, пункта 6 части 2 статьи 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции повторно проводит по правилам производства в суде первой инстанции с учетом особенностей, предусмотренных законом для производства в суде апелляционной инстанции, проверку и оценку фактических обстоятельств дела, определяет нормы права, которые подлежат применению, по результатам чего выносит апелляционное определение с указанием мотивов, по которым он пришел к своим выводам, и ссылок на закон, которыми он руководствовался, то есть апелляционное определение также должно соответствовать общим требованиям, предъявляемым к решению суда статьей 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, то есть должно быть законным и обоснованным.

Исходя из указанных норм гражданского процессуального права, рассмотрение обстоятельств дела следует считать полным, если исследован весь предмет доказывания, все значимые обстоятельства, подлежащие доказыванию.

Обжалуемые судебные акты изложенным требованиям закона и разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации не соответствуют.

С учетом изложенного, в целях исправления допущенных судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела ошибки в применении норм материального и процессуального права президиум Оренбургского областного суда считает необходимым кассационную жалобу ФИО4, ФИО5 удовлетворить, решение мирового судьи от 14 марта 2017 года и апелляционное определение от 11 июля 2017 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При новом рассмотрении спора суду следует учесть изложенное и в соответствии с законом разрешить его.

Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, президиум Оренбургского областного суда

постановил:

кассационную жалобу ФИО4, ФИО5 удовлетворить.

Решение мирового судьи судебного участка № 4 Дзержинского района г. Оренбурга от 14 марта 2017 года и апелляционное определение Дзержинского районного суда Оренбургской области от 11 июля 2017 года отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Председательствующий В.А. Емельянов