Дело №3а-103/17

СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД 

Р Е Ш Е Н И Е

 Именем Российской Федерации 

31 января 2017 года г. Ставрополь

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Мекеровой С.Р.,

при секретаре судебного заседания Мельниковой Н.А.,

с участием:

представителя административных истцов ООО «Стройполимер», Адешелидзе Р.В., Раджабли Э.Б., Беляева Е.А. – Горелой В.И., 

представителей заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска, Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска Быковой Е.С., Титовой С.С., 

эксперта ***

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Стройполимер», Адешелидзе Р.В., Раджабли Э.Б., Беляева Е.А. к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости,

установил:

ООО «Стройполимер», Адешелидзе Р.В., Раджабли Э.Б., Беляев Е.А. обратились с административным иском к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости.

В обоснование иска административные истцы указали, что являются арендаторами земельного участка с кадастровым номером ***, площадью 16916 кв.м, земли населенных пунктов, назначение: для производственной деятельности, расположенного по адресу: ****.

Кадастровая стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 19312658, 88 рублей.

13 сентября 2016 года общество обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости и установлении кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10279000 рублей, определенной оценщиком ИП Юрченко А.И. в отчете об оценке № ОЦ-047/16 от 05 сентября 2016 года. 

Решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 29 сентября 2016 года указанное заявление отклонено.

Административные истцы, полагая оспариваемую кадастровую стоимость земельного участка значительно превышающей его рыночную стоимость, что нарушает их права и законные интересы арендаторов, поскольку влечет увеличение размера арендной платы за использование земельного участка, исчисляемой исходя из его кадастровой стоимости, просят установить кадастровую стоимость этого объекта недвижимости, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10279000 рублей, определенной оценщиком **** в отчете об оценке № ОЦ-047/16 от 05 сентября 2016 года. 

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объекта недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административных истцов назначена судебная оценочная экспертиза.

Согласно заключению судебной оценочной экспертизы № 66-Г/2016 от 09 декабря 2016 года, выполненной экспертом Государственного унитарного предприятия Ставропольского края «Бюро экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года определена в размере 10587700 рублей.

В судебное заседание представители административных ответчиков Министерства имущественных отношений Ставропольского края, ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю, представитель заинтересованного лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, извещенные надлежащим образом, не явились, о причине неявки суд не известили.

Административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 представили заявления о рассмотрении дела без их участия, с участием их доверенного лица.

В соответствии с требованиями части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных надлежащим образом. 

Представитель административных истцов ФИО4 в судебном заседании поддержала административный иск, с учетом выводов судебного экспертного заключения просила установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером *** равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года в размере 10587700 рублей.

Представители заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска ФИО5, ФИО6 с иском не согласились, просили в иске отказать, пояснив, что установление кадастровой стоимости равной рыночной приведет к уменьшению размера арендной платы поступающей в доход муниципального образования. При проведении судебной оценочной экспертизы, по их мнению, экспертом отобраны объекты-аналоги, не соответствующие объекту-оценки, использованная о них информация не отвечает критериям достоверности, достаточности, доступности, что противоречит законодательству об оценочной деятельности. 

Исследовав материалы дела, выслушав объяснения представителя административных истцов ФИО4, представителей заинтересованных лиц администрации г. Невинномысска и Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Невинномысска ФИО5, ФИО6, пояснения эксперта ***, суд пришел к выводу об удовлетворении административного иска.

Согласно статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным и одной из форм платы за использование земли в Российской Федерации является арендная плата, для определения которой за земельный участок, находящийся в государственной и муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 указанной статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации в случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) регламентированы правовые основы регулирования деятельности в отношении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам.

В силу статьи 3 Федерального закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Для определения кадастровой стоимости отдельных объектов недвижимости на основании решения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления проводится государственная кадастровая оценка, результаты которой вносятся в государственный кадастр недвижимости (статья 24.12 Федерального закона N 135-ФЗ).

Статьей 24.18 Федерального закона N 135-ФЗ предусмотрено, что одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую утверждена его кадастровая стоимость. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде или комиссии.

Для оспаривания физическими лицами результатов определения кадастровой стоимости в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Согласно разъяснениям, изложенным в абзаце 6 пункта 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как следует из материалов дела, в пользовании административных истцов ООО «Стройполимер», ФИО1, ФИО2, ФИО3 на праве аренды находится земельный участок с кадастровым номером ***, площадью 16916 кв.м, земли населенных пунктов, назначение: для производственной деятельности, расположенный по адресу: ***, на основании договора аренды земельного участка № 427 от 03 октября 2008 года, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации г.Невинномысска и ООО «Стройполимер» дополнительного соглашения к этому договору аренды № 5 от 13 июня 2013 года, заключенным между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Невинномысска, ООО «Стройполимер», ФИО3, ФИО2, ФИО1 Срок аренды земельного участка установлен до 14 сентября 2057 года. 

Согласно расчету к договору аренды арендная плата за использование указанного земельного участка устанавливается в процентах от его кадастровой стоимости. 

Таким образом, в силу вышеизложенных законоположений и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, административные истцы, являясь плательщиками арендной платы, размер которой зависит от кадастровой стоимости арендованного земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, находящегося в распоряжении муниципальных органов, вправе оспорить в установленном законом порядке результаты государственной кадастровой оценки данного участка.

Приказом Министерства имущественных отношений Ставропольского края от 27 ноября 2015 года № 1380 «Об утверждении результатов определения государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Ставропольском крае» утверждены результаты государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов, оценка которых проводилась по состоянию на 01 января 2015 года.

Согласно представленной в деле кадастровой справке, выданной 26 августа 2016 года филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Ставропольскому краю, по состоянию на 01 января 2015 года кадастровая стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером *** определена в размере 19312658, 88 рублей.

Оспаривая достоверность кадастровой стоимости вышеназванного земельного участка, административные истцы в подтверждение величины его рыночной стоимости представили составленный оценщиком *** отчет об оценке № ОЦ-047/16 от 05 сентября 2016 года, согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01 января 2015 года составляет 10 279 000 рублей. 

На указанный отчет об оценке экспертом саморегулируемой организации оценщиков Ассоциацией «Межрегиональный союз оценщиков», членом которой является оценщик, составивший отчет, дано положительное экспертное заключение от 07 сентября 2016 года № 874/12-16.

В связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости земельного участка, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, судом по ходатайству стороны административного истца назначена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной оценочной экспертизы № 66-Г/2016 от 27 октября 2016 года, выполненной экспертом Государственного унитарного предприятия СК «Бюро экспертиз», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером *** по состоянию на 01 января 2015 года составила 10587700 рублей.

Оценив представленные доказательства по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы в качестве доказательства, подтверждающего рыночную стоимость объекта недвижимости, определенную по состоянию на дату его кадастровой оценки.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям Закона об оценочной деятельности.

Итоговое суждение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости не является произвольным, эксперт в полной мере придерживался принципов федеральных стандартов оценки.

Для оценки объекта исследования эксперт счел целесообразным применение относительного сравнительного анализа в рамках применения сравнительного подхода.

Экспертом проведен анализ рынка предложений по продаже земельных участков, подобран ряд аналогов, сходных по основным экономическим, материальным, техническим, другим характеристикам с объектами оценки. Эксперт отобрал для исследования 6 объектов – аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом, расположенных в г.Ставрополе.

В объявлениях о продажах отобранных для исследования объектов-аналогов содержится вся необходимая информация, позволяющая определить основные характеристики земельных участков, такие как местоположение, площадь, вид передаваемых прав, локальное местоположение и другие.

Характеристики объектов-аналогов представлены в таблице сравнения, где проанализирован каждый сравниваемый объект-аналог на основании всех характеристик, выявленные отличия объектов - аналогов от объекта оценки откорректированы. В экспертном заключении приведены обоснования примененных корректирующих коэффициентов, их расчеты.

Допрошенный в судебном заседании эксперт *** пояснила, что поскольку оценка проводилась на ретроспективную дату, свободных не застроенных участков под индустриальную застройку в г.Невинномысске, сопоставимых с оцениваемым, не нашлось. Поэтому она расширила поиск и сопоставимые объекты-аналоги установила в г. Ставрополе. Все объекты-аналоги расположены в промышленных районах г.Ставрополя. Обосновала возможность применения этих аналогов в используемом методе определения рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

Эксперт подробно пояснила о порядке проведенного исследования, отбора объектов-аналогов, и их сравнительном анализе с оцениваемым земельным участком, применении соответствующих корректирующих коэффициентов. 

Объекты, отобранные в качестве аналогов, предложены к продаже в январе, марте, апреле, августе 2014 года, и актуальны с момента публикации предложений по продаже актуальны на дату оценки, что отвечает требованиям Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)» утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20 мая 2015 года № 297. 

Вся необходимая информация о характеристиках объектов-аналогов экспертом получена из объявлений о продаже имущества на общедоступном Интернет-сайте https://www.avito.ru, размещенных по адресу: https://ruads.org/, что подтверждается представленными в заключении скрин-шотами интернет страниц о продаже объектов-аналогов, содержащими сведения о дате публикации этих объявлений, а также необходимую информацию о местоположении, категории, размере, стоимости объекта и иных характеристиках. 

У суда отсутствуют основания сомневаться в правильности выводов экспертизы, поскольку заключение эксперта мотивировано, выводы предельно ясны, обоснованы исследованными экспертом обстоятельствами и не содержат противоречий. Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности.

На основании изложенного суд пришел к выводу о необоснованности возражений представителей заинтересованных лиц, приведенных в обоснование своего несогласия с иском и с заключением судебной оценочной экспертизой.

Доказательств недостоверности размера рыночной стоимости земельного участка, определенной заключением судебной экспертизы по состоянию на 01 января 2015 года, иной рыночной его стоимости не представлено. Ходатайств о назначении по делу повторной оценочной экспертизы не заявлялось. Как пояснили представители заинтересованных лиц, установленный размер рыночной стоимости 1 кв.м. оцениваемого земельного участка 626 рублей находится в пределах средней рыночной стоимости сложившейся в г. Невинномысске на дату его оценки в этом сегменте рынка.

Доводы заинтересованных лиц о том, что снижение кадастровой стоимости земельного участка приведет к уменьшению суммы арендной платы, поступающей в бюджет, в рассматриваемой ситуации не имеют правового значения, поскольку административные истцы, реализуя свои права, гарантированные земельным законодательством и законодательством об оценочной деятельности, правомерно обратились с административным иском об установлении кадастровой стоимости арендуемого ими земельного участка в размере его рыночной стоимости.

Значительное же отличие от кадастровой стоимости земельного участка величины его рыночной стоимости, определенной в заключении эксперта, не свидетельствует о недостоверности последней.

Исходя из положений статей 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 3 июля 2014 года N 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки земельного участка с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

На основании изложенного, административный иск ООО «Стройполимер», ФИО1, ФИО2, ФИО3 об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 01 января 2015 года подлежит удовлетворению в размере 10587700 рублей, определенной заключением судебной оценочной экспертизы. 

В силу положений абзаца пятого статьи 24.20 Федеральный закон N 135-ФЗ установленная судом кадастровая стоимость подлежит применению с 1 января года, в котором подано заявление.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года N 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», поскольку Законом об оценочной деятельности для юридических лиц установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора, датой подачи заявления для указанных лиц является дата обращения в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. 

ООО «Стройполимер» 13 сентября 2016 года обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, административные истцы ФИО1, ФИО2, ФИО3 обратились в суд с административным иском об установлении рыночной стоимости земельного участка 11 октября 2016 года. 

Руководствуясь статьями 175-180, статьей 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

административный иск ООО «Стройполимер», ФИО1, ФИО2, ФИО3 к Министерству имущественных отношений Ставропольского края, Федеральному государственному бюджетному учреждению «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» в лице филиала по Ставропольскому краю об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость земельного участка, с кадастровым номером ***, площадью 16916 кв.м, из земель населенных пунктов, назначение: для производственной деятельности, расположенного по адресу: ***, равной его рыночной по состоянию на 01 января 2015 года размере 10587 700 рублей (десять миллионов пятьсот восемьдесят семь тысяч семьсот рублей).

Заявление ООО «Стройполимер» о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка поступило в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Ставропольскому краю 13 сентября 2016 года.

Административное исковое заявление ФИО1, ФИО2, ФИО3 поступило в суд 11 октября 2016 года.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Ставропольского краевого суда в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Мекерова С.Р.