Дело № 2-187/2019

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

с. Плешаново 5 июля 2019 г. 

Красногвардейский районный суд Оренбургской области в составе:

председательствующего судьи Дрямова В.А.,

при секретаре Агишевой Л.Ж.,

с участием представителей истца ФИО1 – ФИО2, П.Е.ВА.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к администрации муниципального образования «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области», Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Росреестр), ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным и признании права собственности на нежилое помещение в силу приобретательной давности,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 обратилась в Красногвардейский районный суд Оренбургской области с исковым заявлением к администрации муниципального образования «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным и признании права собственности на нежилое помещение в силу приобретательной давности, согласно которому указывает, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и директором АО«Яшкинское» был заключен договор купли - продажи здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В дальнейшем зданию был присвоен адрес: 

<

адрес>, однако фактически было приобретено помещение, расположенное в здании по вышеуказанному адресу. Площадь помещения составляет 62,8 кв.м. Договор купли-продажи составлялся на типовом бланке, изготовленном типографским способом, за указанное помещение она полностью рассчитались с продавцом АО«Яшкинское», уплатив последнему продажную стоимость помещения. В настоящий момент возникла необходимость в государственной регистрации права на вышеуказанное помещение, однако в процессе подготовки документов выяснилось, что договор купли-продажи ДД.ММ.ГГГГ не зарегистрирован в ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» Оренбургской области. В настоящий момент зарегистрировать договор купли-продажи не может, поскольку одна из сторон договора АО «Яшкинское» не существует. Договор купли-продажи помещения между продавцом АО «Яшкинское» и покупателем Ш.И.ГБ. был заключен в надлежащей форме, предусмотренной ст.550 и ст. 434 ГК РФ, подписан сторонами, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, договор купли-продажи закону не противоречит, стороны исполнили обязанности по данному договору, в том числе продавец передал покупателю помещение, а покупатель принял их и уплатил оговоренную денежную сумму. Таким образом, сделка сторонами исполнена, она фактически владеет и пользуется вышеуказанным помещением с ДД.ММ.ГГГГ, несёт бремя его содержания. Просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Яшкинское» и ФИО1, действительным. Установить, что по договору купли - продажи от ДД.ММ.ГГГГ АО «Яшкинское» продано, а ФИО1 куплено помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес>. Признать за ФИО1 право собственности на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес> силу приобретательной давности.

В последующем исковые требования истцом были уточнены, с учетом уточнения указывает, что согласно Закона Оренбургской области от 15.01.2007 г. N 915/201-IV-O3 "Об утверждении перечня имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района", утвержден прилагаемый перечень имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района. Согласно данного перечня, в собственность администрации МО «Яшкинский сельсовет» передано здание администрации, расположенное по адресу: 

<

адрес>, без указания площади данного здания. Данный закон опубликован ДД.ММ.ГГГГ и вступил в законную силу с момента опубликования. Как видно из договора купли-продажи, сделка между истцом и АО «Яшкинское» состоялась в 1997г. Полагает, что в сложившейся ситуации нарушены её права как собственника принадлежащего ей помещения. Просит признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГг. МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на нежилое здание площадью 330,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между АО «Яшкинское» и ФИО1, действительным. Установить, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ АО «Яшкинское» продано, а ФИО1 куплено помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес>. Признать право собственности за МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на помещение площадью 268,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес> силу приобретательной давности.

В судебном заседании истец ФИО1 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Пояснила, что в 1997 г. у АО«Яшкинское» в лице директора Свидетель №1 ею было приобретено по договору купли-продажи нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., договор был типовым, стоимость помещения она оплатила в полном объеме. В этом же году зарегистрировалась в качестве индивидуального предпринимателя и открыла по данному адресу магазин продуктов и бытовой химии. В данном помещении администрации МО «Яшкинский сельсовет» не было, находились магазин и сберегательная касса, здание пустовало. В последующем в начале 2000 годов в здание переехала администрация муниципального образования. Ранее в 1997 г. главой администрации являлась Свидетель №2, ею также было издано распоряжение о закреплении земельного участка за ней. В МП «ОКАНТ» сообщили, что земельный участок она не может зарегистрировать, поскольку он не является её собственностью. По какой причине в договоре отсутствует указание на площадь и адрес помещения пояснить не может. Ранее оформить помещение в собственность не представилось возможным из-за отсутствия денежных средств. В 2017 г., когда начала оформление помещения и ей стало известно о том, что за администрацией зарегистрировано право собственности на все здание. Об акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ей ничего не было известно, на обсуждение данного вопроса её никто не приглашал. В последующем истец ФИО1 в судебном заседании участия не принимала, извещена надлежащим образом, в связи с чем суд определил рассмотреть дело в её отсутствие, с участием представителей.

Представитель истца ФИО1 – ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме, просил их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнения. Пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и директором АО«Яшкинское» был заключен договор купли-продажи здания, расположенного по адресу: 

<

адрес>. В дальнейшем зданию был присвоен адрес: 

<

адрес>, однако фактически было приобретено помещение, расположенное в здании по вышеуказанному адресу. Площадь помещения составляет 62,8 кв.м. В последующем ответчику стало известно, что администрацией МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области», в нарушение прав истца, было зарегистрировано право собственности на всё здание, расположенное по адресу: 

<

адрес>. По данному адресу расположен магазин, принадлежащий ФИО1, в котором осуществляется продажа продуктов питания и бытовых товаров. За весь период владения помещением более 22 лет ФИО1 несла бремя содержания имущества, оплачивала услуги по электроснабжению, никаких претензий в её адрес ни от кого не поступало, владение было открытым, непрерывным и добросовестным. Просил признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГг., заключенный между АО «Яшкинское» и ФИО1, действительным. Установить, что по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ АО «Яшкинское» продано, а ФИО1 куплено помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес>. Признать право собственности за муниципальным образованием «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на помещение площадью 268,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>. Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес> силу приобретательной давности. Полагает, что по акту приема-передачи были переданы помещения ФИО7 «Яшкинское», а не здание, что также не мог не знать Свидетель №1, который ранее подписывал договор-купли продажи до передачи помещений по акту приема-передачи. Кадастровый паспорт на данное здание отсутствует, при обращении к кадастровому инженеру было разъяснено, что выдача такого паспорта не предусмотрена, поскольку здание уже зарегистрировано в Управлении Росреестра, при этом истцом представлен технический паспорт на помещение, которого достаточно для оформления права собственности на спорное помещение.

Представитель истца ФИО1 – ФИО3 исковые требования поддержала в полном объеме, просила их удовлетворить по основаниям, изложенным в исковом заявлении, с учетом уточнения.

Представитель ответчика администрации МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» ФИО4 в судебном заседании исковые требования не признал в полном объеме, просил отказать в их удовлетворении. По обстоятельствам дела пояснил, что с 2000г. состоит в должности главы МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области», на момент вступления в должность АО «Яшкинское» уже были подписаны акты о передаче здания в собственность муниципального образования, согласно акту приема-передачи от 2007 г., но свидетельство о праве собственности было получено в 2016 г. До момента передачи администрация располагалась в другом здании, в последующем на основании данных документов они перешли примерно в 2006 г. в новое здание, произвели ремонт. На тот момент в здании уже располагался магазин ИПФИО1, к данному магазину у них претензий нет. Сама ФИО1 утверждала, что у неё имеются документы на данное помещение, но их не предоставляла. Письменно к ФИО1 они не обращались, только устно. На момент передачи руководителем АО«Яшкинское» являлся Свидетель №1ФИО5 здание является кирпичным, 1960-х годов постройки, ранее принадлежало колхозу. Как именно осуществлялась передача здания пояснить не может, по какой причине при передаче здания не было учтено мнение ФИО1 ему неизвестно. Им действительно была выдана справка ФИО1 о том, что она открыто, добровольно и непрерывно пользуется данным помещением, поскольку в данном помещении магазин располагался и ранее. Также в здании была осуществлена перепланировка, помещение магазина было отгорожено от администрации, вход в магазин отдельный с улицы, однако система отопления общая с администрацией, за газоснабжение платежи вносит администрация, за электроснабжение оплачивает сама ФИО1 В настоящий момент никаких договоров между администрацией и ФИО1 не заключено, каких-либо претензий и требований в адрес ФИО1 они не направляли. Ранее главой администрации являлась Свидетель №2 На момент передачи здания он не располагал договором купли-продажи, представленным ФИО1 Как именно было передано здание в собственность сельсовета не помнит, поскольку документы подготовила сотрудник бухгалтерии или администрация района, после чего они были направлены в Правительство Оренбургской области для подготовки Закона. В последующем представитель ответчика администрации МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» К.А.Н., извещенный надлежащим образом, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в свое отсутствие, возражает против удовлетворения исковых требований, полагая их незаконными и необоснованными.

Представитель ответчика администрации МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» ФИО6 в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, просила отказать в их удовлетворении по основаниям, изложенным в письменных возражениях. По обстоятельствам дела пояснила, что право собственности на здание, расположенное по адресу: 

<

адрес> возникло у муниципального образования в силу Закона Оренбургской области и зарегистрировано в Управлении Росреестра в соответствии с законодательством РФ. Из договора купли-продажи, представленного ФИО1, следует, что он не содержит обязательных существенных условий, которые позволили бы считать его действительным. Также представили письменные возражения, согласно которым указывают, что Законом Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ №-IV-ОЗ «Об утверждении перечня имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района» утвержден перечень имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района, и установлено, что право собственности на указанное имущество возникает с момента подписания передаточного акта о принятии имущества. Согласно пункта 171 приложения к названному Закону, в собственность Яшкинского сельсовета передано здание сельсовета по адресу 

<

адрес>, остаточной балансовой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ 62,1 тыс. рублей. На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Яшкинский сельсовет принято муниципальное имущество: здание сельсовета по адресу 

<

адрес>, остаточной балансовой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ 62,1 тыс. рублей. ДД.ММ.ГГГГ указанное муниципальное имущество включено в реестр имущества муниципальной собственности Яшкинского сельсовета Красногвардейского района Оренбургской области. Таким образом, основанием возникновения права муниципальной собственности у Яшкинского сельсовета на здание сельсовета является Закон Оренбургской области и акт приема-передачи. Право собственности муниципального образования Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области на объект недвижимости: зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ, сделана запись регистрации № и выдано свидетельство о регистрации права 241622. Земельный участок также является муниципальной собственностью, право собственности на которое зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним ДД.ММ.ГГГГ сделана запись регистрации № и выдано свидетельство о регистрации права 241673. На момент регистрации права собственности сельсовета на объект недвижимости иными лицами прав на регистрируемую недвижимость или ее часть заявлено не было. Документы, подтверждающие права собственников на объекты недвижимости, приобретенные до ДД.ММ.ГГГГ, то есть до вступления в силу Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежали обязательной регистрации в бюро технической инвентаризации или в исполнительном комитете сельского Совета народных депутатов, а также в соответствии со статьей 239 ГК РСФСР обязательному нотариальному удостоверению. Согласно статье 135 ГК РФ, если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент такой регистрации. Спорное недвижимое имущество приобретено ФИО1 на основании договора купли-продажи в январе 1997 года, договор не удостоверен нотариусом и не зарегистрирован в установленном законом порядке. В связи с чем такая сделка является ничтожной. Следовательно, право собственности на спорное помещение у истца не возникло. Кроме того, договор не содержит существенных условий, что влечет его недействительность. По договору предметом кули-продажи является здание, находящееся по адресу: 

<

адрес>, улица не указана. Также не указано основание права собственности продавца на передаваемую недвижимость, график платежей не содержит год оплаты. На основании представленного договора купли-продажи невозможно идентифицировать объект недвижимости, переданный продавцом покупателю, а также установить правообладателя реализуемого объекта недвижимости. Указанные обстоятельства, а также отсутствие нотариального удостоверения договора и факта его регистрации свидетельствуют о наличии признаков ничтожности сделки, у истца не имеется законных оснований на признание представленного договора купли-продажи действительным, а также на признание права собственности на указанное помещение. В последующем представитель ответчика администрации МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» С.Л.НБ. в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении рассмотрения дела не заявляла.

Представитель ответчика ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» в судебном заседании участия не принимал, извещены надлежащим образом, возражений на исковое заявление суду не представили, об отложении рассмотрения дела не ходатайствовали.

Представитель ответчика Филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Оренбургской области» в судебном заседании участия не принимал, извещены надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в их отсутствие. Представили возражение на исковое заявление, согласно которому указывают, что Управление не может выступать ответчиком по данному делу, поскольку не относится к участникам гражданских правоотношений, определенных статей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации. Управление не совершало никаких незаконных действий по отношению к заявителю, регистрирующий орган выполняет производную функцию путем внесения в Единый государственный реестр недвижимости записей в соответствии с нормами Федерального закона от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Управлением не были нарушены нормы действующего законодательства гражданские права и охраняемые законом интересы заявителя.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся истца, представителей ответчиков и представителей третьих лиц в порядке ч.ч. 4, 5 ст. 167 ГПК РФ.

Свидетель Свидетель №1 в судебном заседании от дачи показаний отказался, воспользовавшись положениями ст. 51 Конституции РФ, поскольку истец ФИО1 является его дочерью.

Из показаний свидетеля Свидетель №2, допрошенной в судебном заседании, следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по 2000 г. она являлась главой МО«Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области». Здание сельсовета располагалось по 

<

адрес>, впоследствии зимой 2001 г. переехали в здание по 

<

адрес>, главой являлся К.А.Н. В период, когда она занимала должность главы муниципального образования, ДД.ММ.ГГГГ имущественный фонд от АО«Яшкинское» им не передавался, она не принимала здание правления и не несла за него ответственность, поскольку никаких актов приема-передачи не подписывала, также не может подтвердить принадлежность подписи ей в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ Она неоднократно задавала вопрос ФИО4, имеется ли подобный документ, однако он каждый раз отвечал ей, что такового не имеется. По какой причине в акте имеются следы корректора, пояснить не может, за двадцать лет данный акт видит впервые, обязанность по подготовке актов была возложена на бухгалтерию, в данной должности состояла специалист Свидетель №4 Печать хранилась в сейфе, однако у сотрудников был к ней доступ. По адресу: 

<

адрес> действительно с 1996г. располагается помещение магазина ФИО1 АО «Яшкинское» существовало примерно до 1997 г, после чего было ликвидировано и образованы КФХ.

Свидетель Свидетель №3, допрошенная в судебном заседании, показала, что проживает в 

<

адрес> с 1987 г., примерно в 1997 г. в здании по 

<

адрес> был открыт магазин «Катюша» ИП ФИО1, в котором она длительное время работала продавцом, в настоящее время находится на пенсии. Помещение представляет из себя торговый зал, два склада, от сельского совета он полностью отгорожен, имеется один вход с улицы. 

Свидетель Свидетель №4, допрошенная в судебном заседании, показала, что ранее состояла в должности специалиста-бухгалтера с ДД.ММ.ГГГГ в администрации МО «Яшкинский сельсовет», в здании уже располагалась администрация. Как именно осуществлялась передача здания в собственность администрации ей неизвестно, поскольку все происходило до периода её работы. ДД.ММ.ГГГГ она входила в комиссию по передаче имущества в собственность администрации, если стоит её подпись, но списки передаваемого имущества уже были утверждены, она только поставила подпись, более она ничего не помнит.

Суд, выслушав представителей истца, ответчика, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, приходит к выводу о том, что требования обоснованны и подлежат удовлетворению частично по следующим основаниям.

Исходя из положений, содержащихся в ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов. Отказ от права на обращение в суд недействителен.

Согласно статье 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник по своему усмотрению в праве совершать по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться ими иным образом.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ, защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

В соответствии с ч. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

В силу п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу ч. 1 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (ч.1 ст.551 ГК РФ).

В силу п. 59 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.04.2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и не регистрировались в соответствии с п.п. 1и 2 ст. 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с п. 2 ст. 8 ГК РФ".

В силу пункта 1 статьи 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).

Разрешая спор, связанный с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, суд учитывает следующее: давностное владением является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности; давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества; давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности; владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору.

По смыслу положений статьи 234 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено и в том случае, если владение началось по соглашению с собственником или иным лицом о передаче права собственности на данное имущество, однако по каким-либо причинам такая сделка в надлежащей форме и установленном законом порядке не была заключена и переход права собственности не состоялся (лицо, намеренное передать вещь, не имеет соответствующих полномочий, не соблюдена форма сделки, не соблюдены требования о регистрации сделки или перехода права собственности и т.п.).

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Аналогичное правило закреплено в статье 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Отсутствие надлежащего оформления сделки и прав на имущество применительно к положениям статьи 254 ГК РФ само по себе не означает недобросовестности давностного владельца. Напротив, данной нормой предусмотрена возможность легализации прав на имущество и возвращение его в гражданский оборот в тех случаях, когда переход права собственности от собственника, который фактически отказался от вещи или утратил к ней интерес, по каким-либо причинам не состоялся, но при условии длительного, открытого, непрерывного и добросовестного владения.

Требование о том, что на момент вступления во владение у давностного владельца должны были иметься основания для возникновения права собственности, противоречит смыслу статьи 234 ГК РФ, поскольку в таком случае право собственности должно было возникнуть по иному основанию.

При этом давностное владение недвижимым имуществом, по смыслу приведенных выше положений абзаца второго пункта 1 статьи 234 ГК РФ, осуществляется без государственной регистрации.

В частности, пунктом 60 названного выше постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда разъяснено, что после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В обоснование заявленных требований истцом представлен договор купли-продажи здания от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между Ш.И.ГБ. и директором АО«Яшкинское» Свидетель №1, действующего на основании Устава. Адрес объекта недвижимости: 

<

адрес>. Вместе с тем, графы данного договора не заполнены в полном объеме, отсутствует указание на тип здания, его точный адрес и др. Также указан график платежей 10 апреля, 1 мая и 1 июня с указанием внесенных денежных сумм по 1000000 рублей. В договоре имеются подписи сторон и печать АО «Яшкинское».

В дальнейшем зданию был присвоен адрес: 

<

адрес>.

Истцом представлены квитанции к приходному кассовому ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2000000 рублей и № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 1000000 рублей.

Как установлено судом и не оспаривается сторонами, с 1996 г. и по настоящее время в данном здание ФИО1 после регистрации в качестве индивидуального предпринимателя открыла магазин «Катюша», осуществляла продажу продуктов питания и бытовой химии.

Согласно отчету об оценке №-Н/18 от ДД.ММ.ГГГГ стоимость помещения составляет 80425 рублей.

Также истцом представлен технический план помещения, подготовленный ООО «Акант», согласно которому нежилое помещение имеет площадь 62,8 кв.м., расположено в здании с кадастровым номером 56:14:1701001:535, этаж 1, адрес: 

<

адрес>.

Согласно справке № от ДД.ММ.ГГГГ, выданной администрацией МО «Яшкинский сельсовет 

<

адрес>», документы на вышеуказанное здание в архиве отсутствуют. Данное обстоятельство также подтверждается ответом архивного отдела № от ДД.ММ.ГГГГ

Согласно сведениям ЕГРН, нежилое здание с кадастровым номером № площадью 330,9 кв.м., кирпичное, двухэтажное, зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на праве собственности за администрацией МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ и Закона Оренбургской области от 15 января 2007 г. № 915/201-IV-ОЗ.

Из ответов на запросы суда следует, что инвентарное дело на вышеуказанный объект недвижимости отсутствует, кадастровый паспорт также составлен не был.

Законом Оренбургской области от ДД.ММ.ГГГГ №-IV-ОЗ «Об утверждении перечня имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района» утвержден перечень имущества муниципальной собственности Красногвардейского района, передаваемого в собственность вновь образованных поселений, находящихся на территории Красногвардейского района. Право собственности на указанное имущество возникает с момента подписания передаточного акта о принятии имущества.

Согласно п. 171 приложения к названному Закону, в собственность Яшкинского сельсовета передано здание по адресу 

<

адрес>, остаточной балансовой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ 62,1 тыс. рублей. На основании акта приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ администрацией муниципального образования Яшкинский сельсовет принято муниципальное имущество: здание сельсовета по адресу 

<

адрес>, остаточной балансовой стоимостью на ДД.ММ.ГГГГ 62,1 тыс. рублей. ДД.ММ.ГГГГ указанное муниципальное имущество включено в реестр имущества муниципальной собственности Яшкинского сельсовета 

<

адрес>.

Спорное недвижимое имущество, как указывает истец, приобретено на основании договора купли-продажи 1997 

<

адрес> с тем, договор не был удостоверен и не был зарегистрирован в установленном законом порядке, также договор не содержит существенных условий, позволяющих однозначно идентифицировать передаваемое имущество. С целью выяснения обстоятельств заключения данного договора и действительной воли сторон сделки судом был вызван свидетель Свидетель №1, однако от дачи показаний он отказался.

При таких обстоятельствах, суду не представлено достаточных доказательств, позволяющих признать вышеназванный договор купли-продажи заключенным, в связи с чем в этой части суд полагает необходимым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.

Вместе с тем, доводы истца ФИО1 о давностном владении спорного нежилого помещения суд находит убедительными.

В соответствии со справкой № от ДД.ММ.ГГГГ Ш.И.ГБ. действительно с 1996 г. и по настоящее время открыто, добровольно и непрерывно пользуется помещением, расположенным в здании по адресу: 

<

адрес>, за время пользования несёт бремя содержания помещения, осуществляет ремонт, платит коммунальные услуги.

Данное обстоятельство не оспаривается представителем ответчика, а также подтверждается свидетельскими показаниями.

Из пояснений главы администрации ФИО4 следует, что на момент вступления в должность АО «Яшкинское» уже были подписаны акты о передаче здания в собственность муниципального образования, согласно акту приема-передачи от 2007 г. До момента передачи администрация располагалась в другом здании, в последующем на основании данных документов они перешли примерно в 2006 г. в новое здание, произвели ремонт. На тот момент в здании уже располагался магазин ИПШ.И.ГБ., к данному магазину у них претензий нет. Как именно осуществлялась передача здания пояснить не может, по какой причине при передаче здания не было учтено мнение ФИО1 ему неизвестно. В здании была осуществлена перепланировка, помещение магазина было отгорожено от администрации, вход в магазин отдельный с улицы, однако система отопления общая с администрацией, за газоснабжение платежи вносит администрация, за электроснабжение оплачивает сама Ш.И.ГБ. В настоящий момент никаких договоров между администрацией и ФИО1 не заключено, каких-либо претензий и требований в адрес ФИО1 они не направляли. 

Таким образом, суд полагает, что ФИО1 действительно непрерывно, открыто и добросовестно владеет спорным помещением с 1996г. по настоящее время. Каких-либо правопритязаний на данное помещение не имелось, таковых не установлено и по настоящее время.

Кроме того, суд принимает во внимание, что из показания свидетеля Свидетель №2, допрошенной в судебном заседании, следует, что с ДД.ММ.ГГГГ по 2000 г. она являлась главой МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области». ДД.ММ.ГГГГ имущественный фонд от АО «Яшкинское» не передавался, она не принимала здание правления и не несла за него ответственность, поскольку никаких актов приема-передачи не подписывала, также не может подтвердить принадлежность подписи ей в акте приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ По адресу: 

<

адрес> действительно с 1996г. располагается магазин Ш.И.ГБ. АО «Яшкинское» существовало примерно до 1997 г, после чего было ликвидировано и образованы КФХ.

Таким образом, ответчику с 1996 г. и по настоящее время было известно о том, что в спорном помещении располагался магазин ИП ФИО1, однако при решении вопроса о передаче всего здания в собственность муниципального образования мнение ФИО1 учтено не было, каких-либо уведомлений, претензий и требований в её адрес никогда не направлялось.

Как договор купли-продажи указанного помещения от ДД.ММ.ГГГГ, так и квитанции об оплате за помещение в здании правления являются одними из доказательств давностного владения помещением и принимаются судом.

Также суд принимает во внимание представленный истцом договор энергоснабжения № от ДД.ММ.ГГГГ, распоряжение главы администрации Яшкинского сельсовета от ДД.ММ.ГГГГ «О закреплении земельного участка». 

Истец действительно пользуется помещением на территории ответчика, ответчиком не предпринималось никаких попыток истребовать указанное нежилое помещение из чужого незаконного владения, между истцом и ответчиком не заключено никаких договоров аренды указанного помещения, за все время пользования, ответчик не предъявлял к истцу никаких претензий относительно указанного нежилого помещения.

Доводы представителей истца в этой части суд полагает убедительными, а в своей совокупности достаточными для удовлетворения заявленных требований в части признания права собственности на помещения в силу приобретательной давности.

Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, указанное решение суда является основанием для внесения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав соответствующих записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из уточненного искового заявления ФИО1 следует, что в сложившейся ситуации нарушены её права как собственника принадлежащего ей помещения, в связи с чем она просит признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права, выданное ДД.ММ.ГГГГг. МО Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области на нежилое здание площадью 330,9 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, признать право собственности за муниципальным образованием «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на помещение площадью 268,1 кв.м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, уроженкой 

<

адрес> право собственности на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное в здании по адресу: 

<

адрес> силу приобретательной давности.

Вместе с тем, истец не вправе требовать признания права собственности за ответчика администрацию МО Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области, поскольку данное право уже возникло у ответчика ранее.

Суд полагает, что по данному делу фактически требование о признании вещного права незаконным было обосновано регистрацией за ответчиком права собственности на принадлежащее администрации нежилое здание, нарушая тем самым право истца как владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Таким образом, истец ФИО1 оспаривает зарегистрированное право по мотивам отсутствия законных оснований для возникновения права собственности на спорный объект, а именно нежилое помещение, то есть фактически, обращаясь в суд с заявленными требованиями, истец просит признать право собственности ответчика на нежилое помещение отсутствующим.

В пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права отсутствующими.

Из приведенных положений закона и разъяснений по их применению следует, что требование о признании права отсутствующим может быть предъявлено владеющим собственником имущества к лицу, которое этим имуществом не владеет, но право которого по каким-либо причинам зарегистрировано в ЕГРН, нарушая тем самым право владеющего собственника, не связанное с утратой этого владения.

Суд отмечает, что согласно акту приема-передачи имущества от АО «Яшкинское» было передано «Правление А.О. Яшкинское» без указания площади помещения.

Таким образом, по настоящему делу судом установлено, что спорные объекты недвижимого имущества, а именно нежилое помещение, ранее принадлежавшее АО «Яшкинское», площадью 268,1 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес> находится в собственности администрации, из ее владения с момента передачи не выбывало, в течение всего времени использовалось муниципальным образованием.

В свою очередь, право собственности на нежилое помещение, ранее принадлежавшее АО «Яшкинское», площадью 62,8 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>, переданное ФИО1 и занимаемое по настоящее время, у МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» не возникло.

Согласно абзацу второму пункту 52 Постановления N 10/22 если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Таким образом, нарушенное право истца подлежит восстановлению посредством погашения в Едином государственном реестре недвижимости записи о регистрации права собственности МО «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на нежилое помещение, ранее принадлежавшее АО «Яшкинское», площадью 62,8 кв. м., расположенное по адресу: 

<

адрес>.

Принимая во внимание, что надлежащим способом защиты права по данному делу является признание права отсутствующим, не подлежат удовлетворению требования о признании недействительными свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Поскольку истцом требования к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Росреестр), ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» фактически не заявлены и их действия не оспаривается, в удовлетворении требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Росреестр), ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» суд полагает необходимым отказать.

Руководствуясь ст.ст. 167, 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

исковые требования ФИО1 к администрации муниципального образования «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» о признании договора купли-продажи нежилого помещения заключенным и признании права собственности на нежилое помещение в силу приобретательной давности – удовлетворить частично.

Признать за ФИО1, родившейся ДД.ММ.ГГГГ в 

<

адрес> право собственности на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное на первом этаже в здании общей площадью 330,9 кв.м. с кадастровым номером № адресу: 

<

адрес> силу приобретательной давности.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1, а также исковых требований к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области (Росреестр), ГУП «Областной центр инвентаризации и оценки недвижимости» отказать.

Признать отсутствующим право собственности муниципального образования «Яшкинский сельсовет Красногвардейского района Оренбургской области» на нежилое помещение площадью 62,8 кв.м., расположенное на первом этаже в двухэтажном здании общей площадью 330,9 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: 

<

адрес>.

Решение суда является основанием для внесения органом, осуществляющим государственную регистрацию прав в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним соответствующих регистрационных записей, в том числе в регистрационную запись № от ДД.ММ.ГГГГ

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Оренбургского областного суда через Красногвардейский районный суд Оренбургской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья В.А. Дрямов

Решение в окончательной форме составлено 10 июля 2019 г.