Дело №2-247 /17

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

02 февраля 2017 года 

Советский районный суд г. Челябинска в составе: председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,

при секретаре Гайнуллиной Т.Р.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи земельного участка, взыскании денежных средств,

У С Т А Н О В И Л :

ФИО1 (далее – истец) обратилась в суд с исковым заявлением (с учетом уточнений л.д.43-46) к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка площадью 696 кв.м. с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 

<

адрес>, садоводческое товарищество 

<

адрес> участок № категория земель: земли населенных пунктов для ведения садоводства, взыскании ущерба в сумме 500 000 руб.

В обоснование требований указано, что истица приобрела у ФИО2 по договору купли-продажи года спорный земельный участок площадью 696 кв.м. с расположенным на нем домом. Решением Советского районного суда г. Челябинска от 23 мая 2013 года на нее возложена обязанность снести садовый дом, а также ограждение земельного участка протяженностью 108, 8 кв.м. на земельном участке по этому же адресу в пределах минимально допустимого расстояния и в охранной зоне соответственно на расстоянии 6, 0 м (ближняя часть ограждения) и 39, 0 м (дальняя часть ограждения) от магистрального нефтепродуктопровода «Уфа-Петропавловск». В связи с тем, что на момент заключения договора от нее был скрыт факт нахождения спорных объектов в специальной зоне, договор купли-продажи подлежит расторжению со взысканием в ее пользу переданных денежных средств.

Истец ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении. 

Дополнительно суду пояснила, что в целях приобретения жилья обратилась в агентство недвижимости «Форум», представитель которого подобрал ей объект в виде спорного земельного участка с домом в СНТ 2Факел», при этом они выезжали на место, где она (истица) увидела двухэтажный дом, баню. Риэлтор ей сообщил, что с документами все нормально, сама она документы не проверяла, поскольку не обладает юридическими познаниями. Несмотря на то, что право собственности было оформлено только на земельный участок, она надеялась впоследствии узаконить право собственности на садовый дом, поскольку нуждалась в жилье. При осмотре ею участка никаких знаков, указывающих на какие-либо ограничения в отношении пользования земельным участком, не имелось. Знаки выставили, когда ОАО «Уралтранснефтепродукт» стал отстаивать свои права в суде. Позднее, в 2013 году к ней приходили сотрудники ОАО «Уралтранснефтепродукт» с бумагами об ограничениях на участок. Домик на земельном участке-это ее единственное жилье, и если бы она знала о том, что их придется сносить из-за наличия ограничений, она не заключала бы договор, поскольку для нее важно было именно приобретение жилья. Два года назад выстроили два выхода трубопровода, установили столбики с табличками, но ранее никаких ограждений не имелось. Карточку садовода она не видела, Правление СНТ ей ее не предоставляло. Сама строений на участке она не возводила.

Представитель истца ФИО3, действующая на основании доверенности (л.д. 25), в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала по основаниям, изложенным в заявлении.

Суду пояснила, что вал с той точки, где находится участок ФИО1, не видно. Все ограждения появились в 2012-2013 году- после заключения договора купли-продажи с ФИО2, заглушек там не видно. Знаки о наличии ограничений появились в момент начала судебных разбирательств по иску ОАО «Уралтранснефтепродукт», тогда огородили территорию, окрасили столбики, провели дорогу для охраны. ФИО1, не обладая познаниями и привлекая риэлторов, не обладала знаниями относительно каких-либо ограничений, тем более, что такие знаки в принципе отсутствовали на участке в момент совершения сделки.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени слушания дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в свое отсутствие. 

Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д.52), в судебном заседании исковые требования не признала, суду пояснила, что для продажи участка ФИО2 проводил межевание земельного участка, при этом каких-либо ограничений в отношении участка не было выявлено, кадастровый паспорт также не содержал каких-либо отметок об ограничениях. Сделка с истицей проводилась по продаже именно земельного участка, а не дома. По состоянию на ДД.ММ.ГГГГ ответчику не было известно о каких-либо ограничениях на земельный участок. На момент отчуждения участка на нем располагался строительный домик с мансардой, строение под баню. Основания для расторжения договора и взыскания денежных средств отсутствуют.

Представитель третьего лица Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело без участия представителя, представили письменное мнение о возможности удовлетворения исковых требований (л.д.57-58).

Представитель третьего лица СНТ «Факел» ФИО5 (председатель СНТ с января 2016 года, ранее имел фамилию ФИО7), действующий на основании приказа СНТ «Факел» № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.110), в судебном заседании пояснил, что является членом правления с июня 2015 

<

адрес> магистрального нефтепродуктопровода «Уфа-Петропавловск» является ОАО «Уралтранснефтепродукт», который только к концу лета 2012 г. начал устанавливать ограничения в отношении земельных участков в СНТ, а именно, установили таблички, ограждения в связи с судебными спорами.

Заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.

Из материалов дела следует, что ФИО1 является собственником земельного участка № по 

<

адрес> в СНТ «Факел» с кадастровым номером №, право собственности зарегистрировано в ЕГРП ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 20).

По договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2 и ФИО1, ФИО2 произвел отчуждение указанного выше земельного участка ФИО1 за 500 000 руб. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области ДД.ММ.ГГГГ (л.д.47).

На территории земельного участка, находящегося в собственности ФИО1, возведены: садовый дом (лит.А) площадью 36,8 кв. м, № №, баня 16, 1 кв.м. и сооружение в виде ограждения по периметру земельного участка из металлической сетки на железобетонных столбах 110,88 кв.м., что подтверждается техническим паспортом на садовый дом (л.д. 33-36).

Решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что на территории кадастрового квартала № площадью 63,32 га, на котором расположен принадлежащий ФИО1 земельный участок с кадастровым номером №, установлена зона с особыми условиями использования территории «Охранные зоны магистральных нефтепродуктопроводов «Уфа-Омск», «Уфа-Петропавловск» (1 тех. коридор) ЛДПС ОАО «Уралтранснефтепродукт» на территории Челябинского городского округа Челябинской области», 74.36,2.8, сведения о которой внесены в Государственный кадастр недвижимости на основании Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992г. №, Карты (плана) от 22.09.2011г., и «Охранные зоны магистральных нефтепроводов «Туймазы-Омск-Новосибирск-1», «Туймазы-Омск-Новосибирск-2» и нефтеперекачивающая станция «Челябинск» ОАО «Уралсибнефтепровод» на административной территории Челябинского городского округа Челябинской области», 74.36.2.9, сведения о которой внесены в государственный кадастр недвижимости на основании Правил охраны магистральных трубопроводов, утвержденных Минтопэнерго РФ 29.04.1992г., Постановлением Госгортехнадзора РФ от 22.04.1992г. №9.

Земельный участок с кадастровым номером № расположенный по адресу: 

<

адрес>, участок 11 «а» частично входит в зону с особыми условиями использования территории «Охранные зоны магистральных нефтепродуктопроводов «Уфа-Омск», «Уфа-Петропавловск» (1 тех. коридор) ЛПДС «Челябинск» ОАО «Уралтранснефтепродукт» на территории Челябинского городского округа 

<

адрес>», а также частично входит в зону «Охранные зоны магистральных нефтепроводов «Туймазы-Омск-Новосибирск-1», «Туймазы-Омск-Новосибирск-2» и нефтеперекачивающая станция «Челябинск» ОАО «Уралсибнефтепровод» на административной территории Челябинского городского округа 

<

адрес>». МНПП «Уфа-Петропавловск», «Уфа-Омск» относятся к опасным производственным объектам (л.д.9-19).

Указанным решением Советского исковые требования Открытого Акционерного Общества «Уралтранснефтепродукт» удовлетворены: возложена обязанность на ФИО1 осуществить снос садового дома площадью 36,8 кв.м., сооружение в виде ограждения земельного участка из металлической сетки на железобетонных столбах, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № площадью 696 кв.м. из земель населенных пунктов для ведения садоводства по адресу: 

<

адрес> в пределах охранной зоны и минимально допустимого расстояния от магистрального нефтепродуктопровода «Уфа-Петропавловск (л.д. 9-19).

Данным решением также установлено, что при переоформлении земельного участка № расположенного по 

<

адрес>, от отца к сыну ФИО2 на имя последнего был открыт новый лицевой счет, и в нем было указано на ограничение по использованию участка, а также опровергнуты доводы ФИО2 о том, что он не был ознакомлен с условиями пользования земельного участка.

Таким образом, судом при рассмотрении предыдущего дела установлен факт, что ФИО2 был осведомлен об ограничений в отношении спорного земельного участка (л.д.17).

Согласно ч. 2 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

С учетом указанного, по настоящему делу суд находит установленным факт осведомленности ФИО2 о наличии ограничений в отношении спорного земельного участка при заключении договора купли-продажи. Между тем, данная информация не была доведена до сведения покупателя ФИО1 при заключении им договора купли-продажи от 19.04.2012 года.

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В соответствии со абз. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа (ст. 451 ГК РФ).

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Согласно п. 1 договора купли-продажи от 19.04.2012 г., разрешенный вид использования земельного участка –для ведения садоводства.

Судом установлено, что при заключении договора купли-продажи земельного участка от 19.04.2012 года на нем располагался садовый дом с баней, что подтверждается техническим паспортом на садовый дом (л.д.33-36), и не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

Как пояснила истица в суде, она приобретала участок прежде всего для проживания в садовом домике, который намеревалась узаконить в «упрощенном» порядке, поскольку денежных средств для приобретении иного жилья не имела. Сделку сопровождали риэлторы, которым она доверяла. Ни риэлторы, ни продавец не предоставляли ей информацию о наличии каких-либо ограничений. Внешние знаки, обозначающие ограничение в использовании земельного участка, на момент заключения договора купли-продажи с ФИО2 отсутствовали.

Согласно п. 1 ст. 17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» устанавливается, что обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав на земельный участок, является кадастровый план данного земельного участка.

Как следует из копии дела правоустанавливающих документов на земельный участок по адресу: 

<

адрес> (л.д.60-88), при покупке его ответчик представил на регистрацию кадастровый паспорт земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, в котором отсутствовали отметки о каких-либо ограничениях в отношении земельного участка, расположении зон с особыми условиями использования территории (л.д. 72-73).

В письме Управления Росреестра по Челябинской области от 15.05.2013 года указано, что сведения об охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода были внесены в государственный кадастр недвижимости 06.05.2012 года (л.д. 118-119).

Учитывая, что при совершении сделки между истицей и ФИО2 кадастровый паспорт земельного участка не содержал сведений об охранной зоне, такие сведения в ГКН были внесены позднее- после совершения сделки, в то же время ранее вынесенным решением установлен факт осведомленности ответчика о наличии ограничений в отношении земельного участка, суд полагает, что при покупке спорного земельного участка ФИО1 не могла знать о наличии охранной зоны трубопровода на ее участке. К тому же суд, с учетом пояснений представителя третьего лица СНТ «Факел» установлено, что опознавательные знаки, указывающие на прохождение трубопровода, в виде табличек, ограждения, были установлены в СНТ к концу лета 2012 г. в связи с судебными спорами по искам ОАО «Уралтранснефтепродукт», то есть также после совершения сделки. Таким образом, даже изучив представленные на регистрацию при совершении сделки документы, истица не установила бы каких-либо ограничений в отношении приобретаемого земельного участка; внешние признаки прохождения на спорном участке трубопровода при совершении сделки также отсутствовали. 

Таким образом, суд полагает, что, даже проявив определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора, и осмотра участка, определить расположение участка в охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода визуальным покупателю не представлялось возможным. 

Принимая во внимание указанные выше правовые нормы, установленные по делу обстоятельства, суд считает, что ФИО1 при заключении договора купли-продажи не была уведомлена об ограничениях использования спорных объектов, в результате чего в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора, что силу ст. 450, 451 ГК РФ является основанием для расторжения договора.

Согласно ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Из материалов дела следует, что истцом в адрес ответчика направлялась претензия о расторжении договора купли- продажи от 19 апреля 2012 года и возмещении убытков (л.д. 30-31), на которую ответа не последовало.

Суд принимает во внимание, что вследствие нахождения приобретенного ФИО1 земельного участка в охранной зоне нефтепродуктопровода она фактически ограничена в праве пользования земельным участком и садовым домом по их прямому назначению, т.е. в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что в силу ст. 450, 451, пункта 1 статьи 460 ГК РФ и пункта 3 статьи 37 ЗК РФ является основанием для расторжения данного договора.

Доводы представителя ответчика о том, что при приобретении спорного объекта истец не имела претензий, не могут быть приняты судом в качестве основания для отказа в удовлетворении исковых требований.

Указание представителя ответчика о том, что ФИО2 на момент продажи земельного участка ФИО1 не обладал сведениями об ограничениях по использованию земельного участка, опровергаются материалами дела, в частности, карточкой СНТ «Факел» с записью об ознакомлении его с тем, что сад находится в охранной зоне (л.д.37), решением Советского районного суда г. Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-19).

Суд считает, что при приобретении земельного участка ФИО1 проявила определенную степень заботливости и осмотрительности, какая требовалась по характеру договора: участок был осмотрен, но определить расположение участка в охранной зоне магистрального нефтепродуктопровода визуальным осмотром было невозможно.

Разумно предвидеть наступление данных последствий истица как покупатель не имела возможности, поскольку в договоре купли-продажи земельного участка наличие каких-либо обременений обозначено не было, равно как и отсутствовали сведения о расположении земельного участка в охранной зоне магистрального трубопровода в кадастровом паспорте земельного участка, в то же время обременение земельного участка, связанное с необходимостью обеспечения эксплуатации нефтепродуктопровода, объективно существовало в момент заключения договора купли-продажи, что установлено решением Советского районного суда г.Челябинска от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.9-19).

Доказательств, опровергающих указанные обстоятельства, ответчиком суду представлено не было.

В силу ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке- с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

С учетом вышеизложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о расторжении договора купли-продажи ввиду существенного нарушения условия указанного договора и взыскании с ФИО2 в пользу ФИО1 денежной суммы уплаченной по договору от ДД.ММ.ГГГГ в размере 500 000 руб. (л.д.48).

Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ в пользу истицы подлежит взысканию с ФИО2 уплаченная ее государственная пошлина в размере 8200 (4000+4500) рублей =(5200+(500 000-200 000)х1%), рассчитанная по правилам п.п.1 п.1 ст.333.19 НК РФ.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л :

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка по адресу: 

<

адрес>, садоводческое товарищество (

<

адрес>, категория земель: земли населенных пунктов-для ведения садоводства, площадью 696 кв.м., с КН №, заключенный между ФИО1 и ФИО2

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 500 000 руб. (пятьсот тысяч рублей), государственную пошлину в размере 8200 руб. (восемь тысяч двести) рублей.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке через районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий 

<

данные изъяты> Хабарова Л.В.

<

данные изъяты>

<

данные изъяты>