УИД 46RS0018-01-2024-000127-70

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

п. Поныри 

Курской области 26 июня 2024 г.

Судья Поныровского районного суда Курской области Евсюков С.А., 

при секретаре Дудиной Н.Ф.,

с участием: 

представителя истцов ФИО1,

представителя ответчика, третьих лиц ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № Э2-106/2024 по иску ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании права аренды на земельный участок отсутствующим,

У С Т А Н О В И Л:

ФИО3, ФИО4, ФИО5 обратились с суд с иском к ФИО6 о признании права аренды на земельный участок отсутствующим в обоснование указав, что истцы являются собственниками земельных долей в праве общей долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:18:000000:143, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет и имеют намерение образовать земельный участок в счет собственных земельных долей из исходного земельного участка с кадастровым номером 46:18:000000:143.

Арендатором указанного земельного участка является ФИО6 на основании договора аренды от 16.03.2009. Срок аренды по договору с 16.03.2009 по 16.03.2024. По заявлению ФИО6 в ЕГРН внесена запись о продлении договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя до 2039 года и согласия на образование земельного участка истцам ФИО6 не дает.

Истцами в адрес арендатора направлено уведомление о прекращении дальнейших арендных отношений в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, с разрешенным использованием – для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 46:18:000000:143, расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет.

Истцы ФИО3, ФИО4, ФИО5, ответчик ФИО6, третьи лица ФИО7, ФИО8 в судебное заседание не явились, о рассмотрении дела извещены надлежащим образом. 

Представитель истцов ФИО1 в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме по изложенным в иске основаниям. 

Представитель ответчика, третьих лиц ФИО2 возражал против удовлетворения исковых требований, поддержав поданные письменные возражения. В качестве основных доводов указав, что истцы не могут заявлять об отсутствии права у ответчика на арендуемый земельный участок, поскольку являются не единственными собственниками данного земельного участка, а соответственно не могут выступать от других собственников долей. Оспариваемый договор аренды продлен, поскольку никто из собственников долей, в том числе истцы, не заявили требование о расторжении договора аренды за три месяца до истечения срока договора, как это следует из условий договора аренды.

Выслушав мнение лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. 

Пунктом 6 статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ предусмотрено, что государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132, 133.1 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации. В случаях, установленных федеральным законом, государственной регистрации подлежат возникающие, в том числе на основании договора, либо акта органа государственной власти, либо акта органа местного самоуправления, ограничения прав и обременения недвижимого имущества, в частности сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, наем жилого помещения.

Согласно п.2 ст.22 ЗК РФ предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, согласно п.1 ст.46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 2 статьи 1 Закона N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" правовое регулирование отношений в области оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения осуществляется Конституцией Российской Федерации, Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, данным федеральным законом, другими федеральными законами, а также принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 9 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый учет, могут быть переданы в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 14 названного закона владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (пункт 3).

На основании части 1 статьи 46 Земельного кодекс Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п.п. 1,2 ст. 609 ГК РФ договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно п.п. 1,2 ст. 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 51 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества. 

В соответствии с п.1 ст.450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно п.1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В рассматриваемом случае договор аренды заключен в письменной форме и осуществлена его государственная регистрация, соглашений об изменении договора аренды сторонами не заключалось. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218- ФЗ государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Судом установлено, что 16 марта 2009 г. между ООО «Агро-Грейн» и собственниками долей, в число которых входили ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ФИО8, в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:060000:32, расположенный по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет, в лице их представителя ФИО9, заключен договор аренды указанного земельного участка со множественностью лиц на стороне арендодателя (регистрационный номер 46-46-19/004/2009-007). По акту приема передачи от 16.03.2009 арендованный земельный участок передан арендатору – ООО «Агро-Грейн». Срок действия договора составлял 15 лет, вступал в силу с момента его регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы по Курской области. Как следует из п. 2.2 Договора, «в случае, если ни одна из сторон договора не заявила в письменной форме о расторжении договора аренды не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Истцы не возражали против заключения договора аренды, его срока и условий. Кроме того, в условиях договора значится пункт 4.1, на основании которого арендатор вправе, без согласования с арендодателями передавать земельный участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по данному договору другим лицам (перенайм). 

В соответствии с договором перенайма от 06.04.2012, ООО «Агро-Грейн» передало права и обязанности по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 46:18:060000:32, расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет, ООО «Золотухинское агрообъединение» (регистрационный номер 46-46-19/008/2012-044).

15 сентября 2015 г. между ООО «Золотухинское агрообъединение» и ООО «Курск-Агро» заключен договор перенайма земельного участка с кадастровым номером 46:18:060000:32, расположенного по адресу: Курская область, Поныровский район, Ольховатский сельсовет, на основании которого права и обязанности по договору аренды указанного земельного участка переданы ООО «Курск-Агро». Кроме того, 15.09.2015 между ООО «Золотухинское агрообъединение» и ООО «Курск-Агро» заключено дополнительное соглашение, согласно которого ввиду образования из земельного участка с кадастровым номером 46:18:060000:32, новых земельных участков с кадастровыми номерами 46:18:000000:143 (площадь 1865800 кв.м) и 46:18:060304:52 (площадь 392800 кв.м), ООО «Золотухинское агрообъединение» передало, а ООО «Курск-Агро» приняло на себя права и обязанности арендатора указанных земельных участков по договору аренды земельного участка со множественностью лиц от 16.03.2009, в соответствии с договором перенайма от 06.04.2012.

16 апреля 2020 г. между ООО «Курск-Агро» и индивидуальным предпринимателем – главой КФХ ФИО6 заключен договор перенайма земельного участка с кадастровыми номерами 46:18:000000:143, площадь 1865800 кв.м, с передачей ФИО6 прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 16.03.2009.

Указанные договоры были зарегистрированы Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, регистрационный номер последнего от 16.04.2020 – 46/019/2020-06 от 17.06.2020. 

Таким образом, первоначальное право аренды, возникшее после заключения договора от 16.03.2009 и его регистрации, а также обязанности по указанному договору, были переданы ФИО6, как арендатору земельного участка с кадастровым номером 46:18:000000:143. При этом права арендодателей - истцов ФИО3, ФИО4, ФИО5 нарушены не были, условия договора аренды не изменялись, положение арендодателей не ухудшались, что не оспаривалось стороной истцов, и подобных фактов в ходе рассмотрения настоящего дела установлено не было. 

Доводы истцов о признании права аренды ФИО6 отсутствующим противоречат установленным в судебном разбирательстве обстоятельствам, нормам закона и условиям заключенного договора аренды от 16.03.2009.

В соответствии с п.2.1 договора аренды от 16.03.2009, данный договор заключен сроком на 15 лет. Срок аренды по договору установлен с 16.03.2009 по 16.03.2024. 

Пунктом 2.2 Договора, предусмотрено, что в случае, если ни одна из сторон договора не заявила в письменной форме о расторжении договора аренды не позднее, чем за три месяца до истечения срока действия договора, договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Указанное условие договора соответствует положениям закона (ст.610 ГК РФ). 

При включении условия об автоматической пролонгации в договоры аренды недвижимого имущества у заявителя правомерно возникло право на регистрацию продленного срока аренды земельного участка в ЕГРН.

Вопреки доводам стороны истцов, в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истцами не представлено доказательств соблюдения процедуры уведомления арендатора о прекращении договора аренды, в том числе доказательств того, что юридически значимое сообщение поступило лицу, которому оно было направлено, но по обстоятельствам, зависящим от него (арендатора), не было ему вручено или адресат уклонился от получения корреспонденции. 

27 марта 2024 г. от участников долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:143 ФИО3, ФИО4, ФИО5 в адрес ответчика ФИО6 направлено извещение о прекращении арендных правоотношений, то есть, за пределами срока, оговоренного п.2.2 договора аренды от 16.03.2009.

В связи с тем, что ни одна из сторон договора аренды за три месяца до истечения его срока действия (16.03.2024) не заявила в письменной форме о расторжении договора, договор аренды продлен на 15 лет, т.е. до 16.03.2039, о чем свидетельствует регистрационная запись в ЕГРН.

В данном случае суд, установив факт неисполнения истцами обязанности по направлению уведомления о прекращении договора аренды, приходит к выводу о неисполнении ФИО3, ФИО4, ФИО5 процедуры прекращения арендных правоотношений, и как следствие действующим право аренды ФИО6 на земельный участок с кадастровым номером 46:18:000000:143, что является основанием для отказа в иске. 

Кроме того, положения пункта 1 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2002 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" определяют, что владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности пяти и менее лиц, осуществляется в соответствии с нормами гражданского законодательства. 

Статьей 246 ГК РФ, предусмотрено распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, по соглашению всех ее участников.

Правообладателями долей земельного участка с кадастровым номером 46:18:000000:143, кроме истцов, являются ФИО7 и ФИО8, мнение которых подлежит учету при решении вопроса о распоряжении имуществом, находящемся в долевой собственности. 

Следовательно, разрешая возникший спор, суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании права аренды на земельный участок отсутствующим.

Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

Р Е Ш И Л:

В удовлетворении исковых требований ФИО3, ФИО4, ФИО5 к ФИО6 о признании права аренды на земельный участок отсутствующим, отказать.

Решение может быть обжаловано в Курский областной суд через Поныровский районный суд Курской области в течение одного месяца со дня составления мотивированного решения.

Дата составления мотивированного решения – 1 июля 2024 г.

Судья С.А. Евсюков